三门滨海新城起步区控制性详细规划说明书12.9

前言
在三门县委、县政府提出的“开发三港，建设新城”的总体战略指引下，为加快滨海新城发展步伐，三门县建设规划局会同三门县滨海新区管委会于2007年组织编制了《三门县滨海新城概念规划》和《三门县滨海新城分区规划（2007—2020年）》。

在以上规划工作的基础上，为有效指导滨海新城实施建设，合理配置空间资源，保障公共利益，三门县滨海新区管委会又委托中国城市规划院承担《三门县城E片区02单元（滨海新城启动区）控制性详细规划》的编制工作。

第一章规划依据与规划原则
一、规划依据
1．《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）
2．建设部《城市规划编制办法》
3．《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137－90）
4．《三门县城市总体规划（2005—2020）》
5．《三门县滨海新城分区规划（2007—2020）》
6．国家相关规范及浙江省台州市相关地方法规及技术规定。

7．浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2005）二、规划原则
1．整体性原则——落实和深化上位规划要求
启动区是三门县滨海新城的重要组成部分，其建设具有重要的示范作用，决定滨海新城未来的走向。

规划必须按照《三门县滨海新城分区规划》的要求，进一步细分用地功能，深化城市交通、城市景观等内容，特别要使涉及公共利益的要求落到实处，使启动区成为滨海新城的有机组成部分。

2．保障公共利益原则——发挥规划的调控和引导作用
控制性详细规划是土地使用和开发的依据，也是地方规划行政主管部门依法行政的依据，是政府对社会施加影响的公共政策。

因此本规划要突出保障公共利益，区分政府行为和市场行为，明确社会各利益集团和个人在城市发展中的权力和义务，对公共空间、公共设施和市政设施进行控制和引导。

3．综合协调原则——规划用地集约、设施高效、环境优美的城市新区
规划在落实地方的发展目标和要求的同时，还要贯彻国家的政策要求，如集约利用土地、节能环保等政策。

启动区规划运用合理的策略选择、科学的指标制定、完善的系统设计等规划手段，发挥规划综合效能，打造用地集约、设施高效与环境优美的城市新区，实现社会、经济与环境效益的统一。

4．可操作性原则——符合规划管理的实际要求
本规划作为指导城市开发建设的法定文件，要充分结合地方规划管理的实际要求，条理清晰，容易操作。

可操作性主要体现在规划要求的刚性和弹性上，将涉及公共利益的开发建设要求作为强制内容，是刚性的，其他要求为引导性内容，具有弹性。

三、规划范围
根据《三门县滨海新城分区规划》，确定三门县城E片区02单元（以下称滨海新城启动区）规划范围为西起狮子山和乌龟山脚，东至滨经二路和金鳞湖东岸，南起海游港，北至横港河北岸，规划面积866.18公顷。

第二章现状分析
一、区位条件
滨海新城启动区位于滨海新城的西南部，海游港的北岸，狮子山和乌龟山的东南部，是滨海新城的西部门户，距海游县城仅5公里，与老城联系紧密；南部通过水岙门大桥与74省道相连，对外交通快捷方便；东部是规划滨海新城的城市中心区，北部是规划滨海新城的产业区，与宁海县隔河（旗门港）相望，区位条件非常优越。

二、自然条件
启动区规划场地周边自然环境良好，西北部有狮子山和乌龟山依靠，东部有正屿山相望，南部有海游港环抱。

场地东北部为旗门港西段和大片滩涂湿地，水生植物茂盛，是多种禽鸟的栖息地。

场地内总体比较平整，仅有大庵山突起，其海拔31.91米，场地最低海拔0.73米。

横港河从场地中部穿过，将启动区分为东西两部分，横港河水质较好。

三、地质条件和场地安全
根据《三门县滨海启动区道路、桥梁工程岩土工程勘察报告》，认为场地稳定性总体较好，适宜工程建筑。

主要地质不良问题为河网众多，要处理好场地基础，严格按规程回填处理。

场地抗震设防烈度为6度区。

规划场地主要受洪水和海潮威胁。

目前在场地周边已建成防潮堤坝，并达到50年一遇防潮要求，因此场地不会受到海潮的侵袭。

根据《三门滨海新城河网规划》，场地标高需达到海拔3.5以上，分区规划确定建设用地标高基本达到4.0米。

场地标高只要设计要求回填，洪水威胁也将迎刃而解。

四、用地现状
启动区内土地为滩涂填海形成，一期工程基本完成，场地高程一般达到2.5米左右，部分道路已完成地基处理，包括滨纬一路、滨纬三路和滨纬八路的西段西段，以及滨经一路、滨经三路、滨经五路，还有滨经七路、滨经九路和滨经十一路的南段。

启动区内土地大部分未经开发建设，仅在西部有一自然村——晏站村，共860户，2740人，占地17.57公顷。

规划范围866.18公顷，其中水域和其他不适宜建设用地287.43公顷。

五、关注问题
启动区的建设对于滨海新城的开发建设起到承上启下的作用，对于启动区的开发建设有以下几点值得关注问题：
1．启动区北部横港河东端现状滩涂湿地环境较好，新城在建设过程中要保护和利用好这一不可多得的景观资源。

2．三门滨海新城地处浙江东部沿海带，是台风高发地区，启动区建设要重视防风、防潮问题，建设好防风林带，健全排水设施。

3．三门土地资源紧缺，是不可再生的宝贵资源，启动区建设既要集约、高效利用土地，又要创造良好的生活环境。

4．启动区是滨海新城的重要组成部分，要处理好近期建设与长远发展的关系，为新城可持续发展打下良好基础。

第三章功能与布局
一、上位规划要求
（一）新城的城市职能
根据《三门县滨海新城分区规划》，在2020年以前，滨海新城主要职能为县域制造业中心之一，同时具备较为完善生活配套功能，用地以工业用地为主。

到远景，滨海新城将成为县域中心城市的中心组团，是全县的行政、文化、商贸和旅游服务中心，从以工业职能为主逐步向居住和服务业为主的职能转化，从而形成环境优美功能多样的滨海新城。

（二）新城的城市规模
分区规划确定的滨海新城城市规模为：2020年，人口规模为9.5万人，建设用地控制在9.5
平方公里以内。

远景，滨海新城人口规模为21万人，建设用地总量为21平方公里左右。

（三）新城的空间结构
分区规划确定滨海新城空间结构为：“一心、两廊、三轴、八片区”。

一心：指以正屿山公园为城市绿心，是新城重要的生态节点和景观标志。

两廊：分别为城市发展廊道和滨水生态廊道。

三轴：规划安排三条纵向功能轴，自西向东分别为商业轴、行政轴和文化轴。

八片区：西部居住片区、西北工业片区、西南工业片区、北部滨水居住片区、商贸综合片区、行政办公片区、文化综合片区和东部旅游片区。

二、启动区的建设目标
1．打造景观优美，特色突出的示范新区。

2．建设设施完善，生态和谐的宜居新区。

3．构筑交通高效，环保清洁的产业新区。

三、启动区的功能要求
分区规划为滨海新城描绘了“开阔之景、财富之舟、活力之城”的宏伟蓝图，确定了工业发展、居住与服务和旅游度假三大职能。

但滨海新城并非一蹴而就，需要分阶段、有步骤进行建设。

从三门县的现状发展情况来看，其经济实力与省内同等城市比较还不是很强，城市化水平还相对较低，这主要与工业发展相对滞后有关。

因此加快发展工业成为当前的重要任务，根据市委、市政府的统一部署，滨海新城启动区以安排工业为主，成为三门县重点建设的三个工业基地之一。

同时为减少老城的压力，启动区还要承担疏解老城人口，安排产业职工生活居住的任务。

综上所述，启动区以发展工业为主，同时具有居住和服务功能。

四、启动区的空间结构
根据启动区的地形特点和功能要求，规划“一带、双心、三片区”的空间结构。

一带：为沿横港河形成的景观生态带，通过对河道进行必要的疏浚整治后，在河两岸安排公共绿地和景观设施，形成环境优美的休闲空间，同时也是工业区与居住区之间的安全屏障。

双心：分别为大庵山北部居住服务中心和横港河东部的工业服务中心。

在居住服务中心安排居住区级配套服务设施，在工业服务中心主要安排工业区管理机构、劳动与就业服务机构和必要的商业设施。

三片区：分别指横港河以西的居住功能片区、横港河以东的工业功能片区和滨经一路以东的居住功能片区。

第四章用地规划
一、用地分类与地块划分
（一）用地分类
本规划按照《城市规划编制办法》的要求对用地进行细分，分类标准基本采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），划分以中类为主小类为辅。

需要特别说明的用地是混合用地，主要为商住混合，用地代码以C/R表示。

表4－1 城市用地分类表
（二）地块划分
为了与土地开发出让以及片区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。

1．地块划分原则 （1）土地使用性质单一 （2）土地的产权界限 （3）道路河流等边界 （4）三门县开发建设规模特点
2．最小规模控制
本规划细分后的居住用地应作为最小出让单位，不宜再细分；其他各类用地可根据实际建设需要细分，细分土地规模应满足以下要求：
（1）公共设施用地的最小出让单位不宜小于0.5公顷。

（2）工业用地的最小出让单位不宜小于1.5公顷。

3．地块合并开发原则
在可能的条件下，规划鼓励进一步合并土地统一开发，当几个地块合并开发时，允许内部用地边界根据实际需要进行调整，但合并后地块的外部边界应与规划的界限吻合。

合并后的地块要符合以下控制要求：
（1）用地构成比例与原规划相同。

（2）绿地、广场、社会公益性设施用地要保证。

（3）建设开发总容量不大于原各开发地块之和。

建筑平均高度不应大于原各地块平均高度，同时建筑限高应不大于原各地块建筑限高。

（4）城市主、次干路线形、断面均不得变化，支路线形可适当调整，但基本走向和开口位置不得调整。

二、用地构成与人口规模
规划范围面积为866.18公顷，其中城市建设用地657.26公顷，水域和其他用地208.92公顷。

根据分区规划的要求，测算启动区居住人口为6.25万人，人均建设用地为105.16平方米/人。

在城市建设用地中，居住用地（R）156.49公顷，公共设施用地（C）90.64公顷，工业用地（M）158.38公顷，道路广场用地（S）120.61公顷，市政设施用地（U）4.25公顷，绿地（G）126.89公顷。

详见启动区规划用地统计表。

表4－2 规划用地统计表
注：规划人口按照6.25万人计算
三、居住用地规划
（一）住宅开发建设政策
住宅建设需符合国家现行政策，规范和加快发展经济适用房。

在符合相关规定前提下，按照一定比例建设廉租房，以满足城市低收入居民的住房需求。

根据台州市农村拆迁安置标准，对规划建设用地范围内村庄建设实施搬迁。

启动区内规划1个农民新村，即晏站村，位于滨经十一路西侧，规划面积为17.6公顷；
（二）居住用地布局
规划居住用地面积154.64公顷，人均居住用地面积24.7平方米/人。

启动区居住用地分为居住区和居住小区两个层次，根据启动区的人口规模和规划结构，规
划居住用地可划分水岙门居住一区、水岙门居住二区和烂漫涂居住区局部三个居住区，每个居住区下分若干居住小区，详见下表：
表4－3 居住区用地和人口分布情况统计表
（三）居住区配套设施规划
居住区配套设施主要分为三个级别，八大类，居住区配套设施详见表，表中部分为控规直
接标示和规定的配套设施，主要是公益性设施；商业性设施和一些地块应布置的设施应按照相关规范进行审批和设置。

居住区级别的设施大多为C类和U类设施，按照各系统的规划要求进行配置。

小区级的的配套公共服务设施应集中布置，其中物业管理、居委会等合并为社区服务中心，一体化建设，以便节约用地，方便使用。

表4－4 居住区配套设施一览表
1．中小学及托儿所、幼儿园规划
（1）中学
根据新城管委会的要求，启动区内暂不安排中学，根据分区规划统筹安排。

（2）小学
小学按2—3万人左右配置一所，规模24～30班，用地规模控制在1－2公顷。

服务半径500—800米，以满足学龄儿童就近入学的需求。

启动区共规划小学2所。

详见下表：
表4－5 小学配套设施一览表
（3）幼儿园
根据《城市居住区规划设计规范》相关规定，确定幼儿园的服务半径为300米，按照每千人30座，每25座一班的指标，结合启动区居住区布局，以方便、安全、全覆盖为指导原则，规划幼儿园共计8所。

幼儿园的布局及相关指标应严格遵守《城市居住区规划设计规范》和《托儿所、幼儿园建筑设计规范》中相关规定。

详见下表：
表4－6幼儿园配套设施一览表
2．社区医疗卫生设施规划
居住区应按居住区卫生服务中心和小区卫生服务站建设配套。

原则上以街道为单位设置社区卫生服务中心，按5万人1处布局，设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道。

含残疾人康复服务中心、残疾人托养所，启动区内结合综合医院安排社区卫生服务中心。

社区卫生服务站结合小区规划安排。

包含健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗。

表4－7 社区医疗卫生设施一览表
3．社区文化体育设施规划
小区级文化活动站包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动。

按照服务半径均匀分散布置在居住小区内，共规划4处，按每千人用地40-60平方米，每千人建筑20-30平方米建设。

详见下表：
表4－8 社区文化娱乐设施一览表
在小区、广场、街头绿地安放健身设施，包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等，小区宜设置健身房，方便居民锻炼。

居住区、居住小区力争达到人均0.5米的体育设施用地。

其中水岙门居住片区结合大庵山公园和居住区绿地布置健身设施，用地中应保证不小于150平方米的全民健身点。

烂漫涂居住区近期可利用体育中心布置健身设施。

横港工业服务区内布置不少于1500平米的运动场地，包括篮球场和网球场。

4．社区商业服务设施规划
在空间布局上与规划确定的居住社区相结合，规划三个居住区级商业服务中心，即：
水岙门居住一区中心，位于滨经十三路和滨纬一路交叉口；
水岙门居住二区中心，沿滨纬三路混合用地内；
烂漫涂居住区中心，居住区沿滨纬一路混合用地内；
小区商业网点结合小区规划统一考虑。

其中包括综合食品店、综合百货店、超市、餐饮、药店、书店等，服务设施服务半径应小于300米，市场、便民店等服务设施布局应方便居民使用，宜设于组团的出入口附近。

相关指标应严格遵守《城市居住区规划设计规范》规定。

启动区内共规划市场用地4处，详见下表：
表4－9 社区市场配套设施一览表
二级、三级市场宜设在底层（若为生鲜超市也可设在地下一层室内）；运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场。

5．社区邮政设施规划
在启动区规划邮政所2处，分别位于E02-11和E02-33图则单元内，邮政所建筑面积为200平方米，不需单独占地。

6．居住区管理与服务设施规划
居住区级的行政管理与服务设施包括管理、家政服务、就业指导等服务，以服务半径400-500米内的3万左右居民为主要服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。

在居住区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中设置居住区级公共设施，与居住社区公共绿地共同形成边界明晰的居住社区中心。

作为居住片区统一管理设施的街道办事处设在管委会办公区内。

小区级行政管理与服务设施包括居委会、小区服务站、小区警务室等。

以服务半径200～250米内的0.5～1万左右居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目。

在交通便
利的中心地段集中设置小区级公共设施，与小区内部公共绿地共同形成小区中心，实现居民在步行3－4分钟内可达。

表4－10 居住区管理与服务设施一览表
四、公共设施用地规划
滨海新城启动区规划公共设施用地面积90.64公顷，占城市建设用地总面积 13.79％。

（一） 行政办公用地
启动区内行政办公设施用地17.16公顷，主要集中在滨纬一路与滨经七路沿线。

规划设施包括公安局、管委会办公区（工商、税务、街道办等）、横港工业区管理办公区、劳动与就业服务办公机构等市级的行政办公设施。

（二）商业金融用地
启动区规划商业金融设施用地22.13公顷。

集中分布在3处，一是在滨经十一路东部，包括酒店、金融、邮电、贸易、咨询等设施；二是在滨经十一路西北部，以专业市场为主；三是在横港工业服务中心为工业区配套的商业设施，包括餐厅、超市、理发、干洗等设施。

（三） 文化娱乐用地
规划文化活动中心1处，位于滨纬一路和滨经十三路交叉口东南侧，用地 0.9公顷。

包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等。

为丰富工人的文化生活，在在横港河东侧结合工业区服务中心安排1个工业区文化活动中心，内设健身房、阅览室、影视厅、歌厅等设施，建筑面积3000平方米，不需单独占地。

详见
下表：
表4－11 文化中心规划一览表
作为启动区文化设施的补充，中等职业技术学校图书馆建议采取对外开放的管理模式。

（四）体育设施用地
规划市级体育中心1处，占地22.1公顷。

并与绿地结合形成大型体育公园。

包括体育馆、体育场、游泳馆、户外活动场地等，满足召开省、市级综合运动会单项体育比赛的要求，同时
也满足大型文艺演出的需要。

充分发挥企业、机关、学校体育设施的作用，在不影响正常工作情况下，可对社会有偿开放，促进全民健身运动的开展。

（五） 医疗卫生设施用地
规划医疗卫生设施按规模分为综合医院、社区卫生服务中心和社区卫生服务站。

启动区规划综合医院1所，位于横港西侧，规模为500个床位，规划面积为8.80公顷。

表4－12 医院规划一览表
（六）教育科研用地
启动区规划教育科研用地19.47公顷。

启动区内规划中等职业技术学校1所，占地14.49公顷。

位于滨纬一路以北滨经十一路以东。

在滨经十三路和滨纬五路交叉口规划党校用地一块，占地3.65公顷。

在党校的北部规划为海洋研究所，占地1.33公顷。

五、工业用地规划
规划工业用地面积为158.38公顷，其中一类工业用地面积13.25公顷，二类工业用地面积145.13公顷。

重点发展机电制造、模具制造、工艺品制造等工业。

考虑就业密度，远期逐步提高产业档次，并向研究开发、企业孵化、生产制造一体化方向发展。

根据国内外工业区开发经验，工业区宜采用模块式开发模式，划分标准地块，根据滨海新城的开发需求，将最小地块确定为1.5公顷，开发单位可以按照实际需要，按模块征地。

工业区开口一般面向支路，以减少交通干扰。

为有效利用土地资源，发挥土地效益，促进启动区开发建设，规划对区内工业用地设置投入产出标准。

根据台州地区的开发经验，确定滨海新城启动区的土地投资强度控制在1500万元/公顷（100万元/亩），产出率控制在4500万元/公顷（300万元/亩）以上。

由于工业区主要的生产活动为机电制造、模具制造等，这些活动产生的噪音对环境影响较大，需要进行控制。

因此，为保证工业区的正常环境，适宜办公与生产，在执行更新技术设备和工艺流程、区内禁止机动车鸣高音喇叭和对外交通线及主要道路两侧宜布置防护绿带等措施的前提下，对该区域进行控制,主要就噪声进行环境分区控制。

根据《城市区域环境噪声标准》，一、二类工业区昼间噪声等级控制在65dB，夜间控制在55dB以内。

第五章道路交通控制
一、道路网规划
启动区规划形成主干路——次干路——支路三级路网结构，规划道路广场用地面积为120.61公顷。

主干路主要承担启动区与外部组团的联系功能，并承担各片区之间的交通联系。

启动区主干路形成“两纵一横”的路网结构。

两纵包括：滨经十一路、滨经一路，一横指：滨纬一路。

道路红线宽度控制在45米以上。

次干道主要承担各个功能片区之间及片区内部的交通出行。

断面形式采用两块板，红线宽度为30、24米。

启动区规划次干道8条，包括：滨纬二路、环南路、滨纬三路、滨纬五路、滨经二路、滨经三路、滨经七路、滨经十五路。

支路承担片区内的交通出行。

断面形式采用一块板，红线宽度为18、15米。

规划主干路总长8.84公里，道路网密度为1.38公里/平方公里。

规划次干路总长16.51公里，道路网密度为2.58公里/平方公里。

规划新建跨海游港大桥1座、跨横港桥3座。

在滨纬二路西端规划广场1处。

二、交叉口规划
启动区规划交叉口在滨纬五路与滨经十一路、滨经一路为简单立体交叉，滨纬五路下穿，其余道路交叉口为平交形式，主次干路交叉口采取渠化和信号灯控制；
支路一般不得穿行主干路，支路与主干路交叉口只允许右进右出。

支路与主次干路、主干路与主干路、次干路与主干路、次干路与次干路交叉口需加宽1条右转弯机动车道。

由城市道路交叉口的道路红线向主次干路延伸70米范围，以及向支路延伸50米范围为禁止机动车开口路段。

具体禁止机动车开口路段在分图图则中标出。

三、公交系统规划
1．快速公交
将滨纬一路、滨经十一路确定为快速公交走廊，安排公交专用道，近期按常规公交专用道使用，远期改为快速公交专属路权，社会车辆不得占用。

快速公交站间距为800米—1200米，能够覆盖新区大部分区域，在道路建设中要预留站点位置。

2．常规公交
根据用地布局，在启动区内大部分主次干路上布置常规公交线路，并划出常规公交专用道。

常规公交车站间距为400—600米，在滨纬二路、滨经二路和滨经七路设港湾式停靠站，停靠站采用对置设站，应在车辆前进方向迎面错开30米。

3．公交设施
启动区内规划公交枢纽1个，占地1.40公顷；位于滨经一路与滨纬一路交叉口东南侧。

四、步行系统规划
为营造安全的交通环境，在启动区规划步行系统，包括滨水步行道和步行商业街。

滨水步行道：在横港河风光带两侧设置连续的景观步行道路，并连接潜龙岛湿地公园。

步行路径与地形地貌、绿化、水体、休憩地点有效组织，为保护湿地，潜龙岛公园内的步行路宜采用木质栈桥的形式。

步行商业街：在规划的滨纬三路内两边设置商业设施，并结合大庵山公园，形成启动区的商业步行环境。

城市步行系统应与居住区级步行系统相衔接，构成连续的步行体系。

步行系统设计必须考虑特殊人群的实际需求，在步行系统内部进行无障碍设计，并且设置盲道。

五、静态交通规划
1．停车场
启动区公共停车场分为社会停车场和配套停车场两类。

其中社会停车场4个，总面积1.44公顷，主要分布在片区中心、办公服务区和公园周边。

表5－2 社会停车场规划一览表
配套停车场按照下列标准控制：
表5－3 滨海新城停车场(库)配建标准
2．加油站
滨纬一路与滨经三路交叉口处规划加油站1处，规模0.26公顷。

六、道路竖向规划
道路竖向设计是道路工程规划的主要内容之一，应综合考虑基地的现状地形、防洪防涝、以及工程管网的布线要求。

为下一步工作中的道路设计、街区内部竖向设计提供参考。

在启动区范围内，滨纬一路西段、滨纬三路、滨经十一路南段、滨经九路已完成设计并铺设路基，以此为基础道进行道路竖向设计。

道路竖向设计应充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求。

按国家道路纵坡设计规范，应基本保证道路纵坡大于0.2%，小于8%。

当相邻两个。