福州市金山片区商业市调分析报

福州市金山片区商业市调分析报告
一、城市概况
1、城市简介
福州，福建省会，因千年前城市内遍栽榕树而有“榕城”之称，早在2200年前即已建郡，是首批对外开放沿海
港口城市，与台湾隔海相望，也是全国著名的侨乡和台胞祖
籍地。

2、区域行政功能
鼓楼：城市政治、经济、文化中心，是传统的市中心，而中心中的核心就是以东街口为中心的方圆三公里范围内区域是传统意义上
的老城区；
台江：自古以来即已形成商贾云集、车龙马市的商贸区，发展至今，
已是有名的辐射全国的小商品物流集散地；
晋安：以物流、汽配为主；
仓山：东南部是教育配套集中地，简称仓山老城区，西北部主要规划城市居住区，简称金山居住区；
马尾：著名的般政文化发祥地，中国清军水师造船厂，时至今日，仍然是中国最具影响力的造船工业区。

二片区概况
金山板块商品房市场运行情况
2008年全年金山商品住宅新增供应量90.6万平方米，3、4、5、7月份放量较大。

2008年全年成交58万平方米，月平均水平小于5万平方米。

2009年1-2月金山板块商品住宅成交1596套，18.3万平方米，相比2008年1-2月743套，7.9万平方米，增加了853套，10.4万平方米，增幅分别为115％、132％,与去年同期相比，增长247％，大幅上涨。

回顾2008年，金山板块楼盘放量最为集中。

福州楼市经过低迷后，出现“小阳春”值得欣喜。

在五四北、东区、金山这几个新区中，金山商品住宅市场供应与成交放量最大，已成为全市最受关注的一个片区。

片区发展从“成长期”进入“青春期”
福州哪个地方房子卖得最多？毫无疑问，一定是金山。

从数据统计来看，金山板块成交量一直以来排在全市第一。

作为城市生活新区，有20多个在售项目，各项目社区大，房源丰富，是大多数福州八县人士及外地人考虑置业的首选区域。

金山成交量的走势，对全市成交量有40％以上的影响力，是全市成交量的标向。

自2000年金山碧水一期的开发至今，金山区域的发展，已经进入第九个年头。

从金山大道沿线开始，再到浦上大道、洪湾路附近，直至建新大道，金山楼盘不断兴起。

最初片区工业园的进入意在带动住宅的兴起，榕城广场周边率先建起小区。

随着商品房的发展，浦上
大道、乌龙江湿地公园周边兴起高档产品，片区吸引着全市的人群。

片区未来走向——一个纯居住新城中心
人气聚集，产品发展逐渐走向高端，但缺乏大型商业规模，这是金山发展到“青春期”的现状。

2008年浦上区域推出8个商业地块进行招商，相关部门意在进一步完善金山及浦上板块各种生活配套。

去年下半年世界第三大零售商特易购入驻正祥一品新筑，将打造4万方商业中心。

特易购的入驻预示着整个新区将在未来3-5年走向成熟。

商业入驻，重点工程在建，金山正在完善配套，向成熟生活区发展。

然而，金山的开发土地随着楼盘项目的兴建逐渐趋向饱和，展览城地块的转让预示着金山的发展寄托于现有非居住用地的转移，那么一个纯居住的新城中心将是金山的发展走向。

福州楼市经过低迷后，出现“小阳春”值得欣喜。

在五四北、东区、金山这几个新区中，金山商品住宅市场供应与成交放量最大，已成为全市最受关注的一个片区。

金山是一个理想的生活区域，随着老区的成熟与新区的交房入住，人口的数量是在日益的剧增，生活水平的提高,消费的需求和场所是越来越不能满足金山片区的人们的需要，政府规划轻轨的建设更是加快了金山入住率的激增。

从目前的购物环境来说，一般借助于江南水都永辉超市、好日子超市、榕城广场、公交总站的农贸市场以及周边的独立店面，在这种供不应求的需求下，配套的商业是金山人们
的一种理想需求，由于配套商业的缺少使租金的水平很难与市中心的独立店面相持平。

金山大道是金山生活区的主干道，由金山大桥往南至桔园洲大桥分为江滨大道，金榕路，金洲路，建新路，洪湾路五条路段。

通过五条道路的衔接使金山的道路更加通畅，周边的楼盘也日益建增，商业是越来越居中。

从目前金山大道周边人群购物的地方来看主要居中在金榕路与金洲路，在这个路段中商业是最居中人员最多的地方。

三、目前商业的发展状况及租金水平
金山楼盘主要是依铺上大道与金山大道而建，这也是两条主要的交通枢纽线，因分为快车道、非机动车道、绿化隔离带、在才是所建的商品房住宅，可想而知商业的效果。

售价/万元租金（元）投资回报回收年限客户群
铺上大道0.6---1.8 20—50 3.3—4% 25---30 八县海外金山大道0.9—1.35 15---50 2--4% 23---50 八县海外榕城广场0.8---3 30---150 4.5—6% 17---22 八县海外
金榕路 1.1—2.5 3.3—9.6% 30—10.4 八县
30--200
金祥路0.8—1.7 30--80 4.5—5.6% 24.5—17.9 八县
从上图我们可以得知，在金山的商业不比其他的地方，它真正的商业不是在主干道，而是在次干道，为人们提供方便的就是所属周边的商业。

我们从金山的地图上来看，南北向除了两条主干道外就是次干道—金祥路、金达路，金榕路，就现状来说是金山的第二个中心，商业网点是最集中的地方，无论是人流、交通、金融、购物、餐饮、娱乐都有独天得厚的优势，带动了大半个金山。

首先来看金祥路，在三迪凯旋枫丹与金山档案管之间，通往橘园洲，可以说是金山最热闹的地方，车站、银行，超市、运动生活村、市场都有。

其次就是金融路，从榕城广场通往马榕新春，是金山的窗口，下桥的第一站就是，榕城广场就是金山的标志，也是最显著的地方。

最后就是金达路，在香江明珠与武夷明珠之间，北是江滨大道，南通建新大道，是连接金山工业区的主要线路，并且是六个工业区的主要路段，将近上万人口的流量都聚中在这里，可想而知商业的潜力是无法估量的。

因为是工业中心没有一间的商业，为了购物都是以金达路往金榕路上的方向而来。

四、目前的业态分析及周边人群的购物习惯
金山目前除榕城广场外都是以社区独立店面为主，没有整体的规划，招商、经营、管理，也没有进行业态的分布，都是自由组合自由经营，经营的品种更是五花八门，显得不是很专业，更换的频率很快，租金
一直很难得到提高。

从目前的业态来说主要以房产中介占20%、建材占20%、餐饮占10%、电动车电占10%、灯具占5%、便利店5%、服饰占15%、其它15%。

在金山大道上还没有一家大型的超市，都是依托周边的小店来满足自己的生活需要，有车一族都选择了闽江以北的大型居中的超市、购物中心、SHOPPINGMALL。

随着金山逐渐的成熟，年轻人的比例是也来也多，他们对生活上的要求是越来越高，目前的生活配套完全不能满足现在的需求。

五、优势与劣势分析
优势： 1、金山是一个新的生活区域，最适合居住，环境好空气优，逐步在走向了成熟，人口的密度是越来越大，随着政府规划，都在以乌龙江、闽侯方向发展，轻轨的铺建以及三环路的开通可以说为金山提供了无限的商机升值潜力。

2、交通比较方便，就目前来说就有13条的交通要到，东到城门，鳄鱼公园、南至福州大学城，西临洪山桥、北到火车站，均可到达福州的各个区域。

3、以金山的榕城广场为中心，向周边1公里发展的地方可以说是人群最居中，密度最大的地方，都是年轻一族为主，有一定的经济基础与消费习惯，为后面人群扩张奠定了基础。

4、发展中的地方，前区的商业单价低，总价低，有一定的升值空间，受投资者与投机者的亲睐，是以后商家的必争之地。

劣势： 1、新的社区配套不是很完善，入住的速度比较慢。

投资回报低培育的时间长。

2、都是以社区店面为主，经营的范围受一定的限制，消费群体与消费水平受一定的局限。

3、开发商没有统一的规划、招商，影响商铺的经
金山新区是我省目前规模最大的新兴生活区，规划入住人口30万人，是集居住、商贸、金融、文娱活动、休闲旅游于一体的新城区。

曾经在多数人眼里不被看好的金山，正一步步发展着。

这座“睡城”的优势终于被发掘，运用独特的地理优势飞快发展，一步步打造属于自己的特色商圈。

目前浦上大道两边可见的产品可谓各具特色：在金山板块多层产品极度稀缺的情况下，南国金辉可算是金山板块的多层精品大社区；中茵加洲花城共12幢住宅楼，是集合高层、小高层、多层的综合性社区；泰禾红树林与公园道一号分立于浦上大道两侧，是难得的双公园板块产品。

伴随着越来越多的楼盘在浦上大道两侧“安家”，届时会有越来越多的居住人口增加，人均消费就成为一个不可忽视的问题，因此浦上大道周边的商业配套就顺理成章呼之欲出了。

浦上大道商业配套
正祥综合商贸
拟打造成集酒店、写字楼、生态公园、购物中心、会所、寓所六大业态资源于一体，辐射金山新区乃至周边区域的大型复合消费中心。

项目有：特易购购物中心和万豪国际大酒店。

该购物中心是目前英国特易购在福州设置的第一家大型商业购物中心，总投资约人民币6亿元，营业面积为4万平方米的一站式购物中心，其商业业态集超市、百货为一体。

目前该项目正在进行内部装修，预计2011年3月可开业。

而万豪旗下的万怡酒店也选址特易购旁，计划建设四星级高档酒店，目前已动工开建。

金山万达广场
规划中的建筑面积将达到六七十万平方米，初步计划建成集酒店、商场、电影城、公寓等于一体的综合型休闲商业体，据悉金山万达已经开始打桩了。

与金山万达一桥之隔就是万宝商圈，凭借这个地理优势，势必会给以后带来一定的人流量，而金山现有的居住者也不用“千里迢迢”跑那么远购物逛街，这些以后在家门口就可以完成，万达城市广场的建设将给金山居民带来很大的方便，无忧质疑在增添了生活的乐趣，不再是家住金山、晚上“怕出门”。

尤溪洲大型商业
占地约88亩，位于浦上大道、闽江大道与尤溪洲大桥交界处。

据了解，郭氏集团和红星美凯龙此次联手，将共同打造总建筑面积将近12万平方米，总投资9亿元人民币的红星美凯龙全球家居生活Mall，打造福州建材家居第一品牌，同时也会让福州市民真正感受到一种前所未有的一站式家居体验式消费服务。

大型超市
永辉江南水都旗舰店的入住让广大住在金山的居民不必再跨越闽江到市区，而在自己的“家门口”就能轻松购物。

这些只是浦上大道的商业配套，除此之外还有金洲商贸、台屿商业、中庚城商业大卖场等等，金山不再是一个纯粹居住区，在未来会形成独特的商业城区。

就近年来的发展态势看，随着金山生活区的日渐成熟，周边基础设施的配套正在逐步完善，大型公交停车中心已提上议事日程，国美、苏宁正逐步将开店范围延伸到金山一带。

不少业内人士预计，在福州现有的商业格局下，金山板块有望成为商家竞相角逐的“新战区”。