土地增值税的税收优惠政策与操作

⼟地增值税的税收优惠政策与操作⼀、⼟地增值税概述
(⼀)纳税⼈
⼟地增值税的纳税⼈为以出售或者其他⽅式有偿转让国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收⼊的单位和个⼈。

(⼆)征税对象和征税范围
⼟地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收⼊，包括其有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

⼟地增值税的征税范围是有偿转让的国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物。

这⾥所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的⼀切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施，以及附着于该⼟地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。

(三)纳税期限和纳税地点
纳税⼈应当从房地产合同签订之⽇起7⽇之内向房地产所在地的主管税务机关进⾏纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、⼟地使⽤权证书，⼟地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳⼟地增值税。

这⾥所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。

如果纳税⼈转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。

如果纳税⼈经常取得房地产转让收⼊⽽难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。

纳税⼈在项⽬全部竣⼯结算之前转让房地产取得的收⼊，由于各种原因⽆法据实计算⼟地增值税的，可以按照省级地⽅税务局的规定实⾏预征，待项⽬全部竣⼯、办理结算后清算，多退少补。

(四)计税依据
⼟地增值税以纳税⼈转让房地产取得的增值额为计税依据。

增值额为纳税⼈转让房地产取得的收⼊减除规定扣除项⽬⾦额后的余额。

(五)税率
⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：
1.增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%。

2.增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过lO0%的部分，税率为40%。

3.增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过200%的部分，税率为50%。

4.增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%。

(六)应纳税额计算⽅法
在计算⼟地增值税的应纳税额时，应当先⽤纳税⼈取得的房地产转让收⼊减除有关各项扣除项⽬⾦额，计算得出增值额。

再按照增值额超过扣除项⽬⾦额的⽐例，分别确定增值额中各个部分的适⽤税率，依此计算各部分增值额的应纳⼟地增值税税额。