某集团物业发展建议报告

萌芽阶段
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
动因 表现形式 客户特征
产品特征 客户关注点
•办公需要 •住宅改办公 •草创型企业
•住宅 •无
•改善环境
•追求形象
•需求多样化
•住宅立项、商务办公 •纯商务形象
•多样化
•成长型中小企业
•迅速发展的中小企业 •各种类型企业 •初具规模的企业
•第一代商务公寓
•位置 •价格 •交通 •使用成本
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星级酒店市场扫描
运营情况
因星级规格而产生的入住价格差异不明显。
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星级酒店市场扫描
入住率
竞争，使行业发展进入洗牌期。 3.雅高、喜达屋、假日等国际星级酒店品牌纷纷进入中原，由原
先的高星级酒店布局，开始快捷酒店的布局，势必带动行业 的进一步整合。 4.经济型酒店未来的发展，势必是品牌化、规模化和服务与管理 的竞争。
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快捷酒店市场扫描 郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研
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快捷酒店市场扫描 27
五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。
五星级酒店的平均开房率 明显要高于四星级开房率， 主要原因是郑州五星级数量 少且声誉好、经营较好，基 本垄断了所有的高层消费群 体； 郑州的淡旺季主要受到政 府会议及商务活动所影响， 淡旺季波动不明显，但大型 会展期间波动较大；
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中国主要经济 酒店市场份额
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快捷酒店市场扫描
中国经济型酒店品牌情况【参考资料】
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快捷酒店市场扫描
• 以如家品牌为例： • 1.城市要求
全国省会城市、直辖市等经济比较发达的城市（GDP在800亿以上的地级城 市及全国经济10强县市），有充足的商务客源。 2.建筑要求： 1) 建筑物的建筑面积在3000－6000㎡以内，出房数量约在80—130间； 2) 周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位； 3) 基础设施情况（最佳）：水－用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小 于DN100，电－用电不低于400KVA，煤气－有煤气管道接入或可以接入，排污 －纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位； 4) 物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途； 5) 物业产权清晰； 6) 租赁年限：15-20年。 3.选址要求： 1) 位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、 大型游乐中心。（六大中心区域） 2) 具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位。 3) 交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商 业中心、机场、车站、码头的公交站线
•纯写字楼开始出现
•位置 •配套 •硬件 •商务氛围
•写字楼与新一 代商务公寓并存
•地段 •服务 •健康、风景
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写字楼市场扫描
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• 3.规划指标：
总用地面积：38971.4㎡，其中一号地块位于西侧，占地26094㎡，建设用地 面积10041㎡，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二 号地块位于东侧，建设用地面积12877.4㎡，为新闻出版用地，容积率2.0，不可 更改。绿化率30%，建筑密度30%。
旅游星级饭店的功能齐全，而经济型酒店的功能单一，主要是提供舒适的住宿环境。 国外对酒店服务有个简单的划分惯例，即分为全面服务和有限服务两类。高档酒店提 供全面服务，而中低档酒店就是有限服务。对经济型酒店而言，如果仅就面对面接触 的人工服务来说，可以说除总台和早餐外，是“没有服务”的，国外都是如此。
星级酒酒店店市场场扫扫描描 酒店市场扫描——09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于 全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。
分星级开房率
70％ 60％ 50％ 40％ 30％ 20％ 10％ 0.00
73.33 五星
67.52 四星
郑州酒店开房率
（分星级）
74.33
63.60
61.63
55.40
酒店（快捷或星级含类星级酒店） 写字楼
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项目概况分析 酒店市场研究 写字楼市场研究 物业发展建议
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郑州酒店市场
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星级酒店市场扫描
现有酒店分布
大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少； 新区会展经济的发展提供机遇。
大量高档酒店集中在金水路 ，因为金水路集中了大量政府机 关和大型企业，同时它也是郑州 主要的行政大道、商务大道、财 富大道 ，高楼林立， 市政配套齐 全； 郑东新区目前作为一个未来 城市建设的重点区域，郑州未来 城市的名片，现已运营的高档酒 店较少； 在新区的规划中，以政府为 主导，会展为带动，给酒店业带 来了发展机遇，目前在建项目也 大多集中此区域；
61.92
三星
二星
一星
未评星
全市
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星级酒店市场扫描
酒店房价市场——由于郑州商业及会展经济拉动，郑州星级酒 店房价近阶段呈小幅上升趋势
分星级房价
654.24 600 500
郑州酒店平均房价
（分星级）
400
393.12
300
200
267.83
170.80
0
五星
四星
三星
二星
170.16 一星
293.74 未评星
快捷酒店市场扫描 经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析
1.市场经营状况良好，占据较大市场份额的仍然是以锦江、 如家、七天等为代表的品牌性经济酒店连锁集团。 2.经营方式：一是酒店集团整租物业进行经营；而是业主 以自有物业加盟品牌酒店进行经营。 3.经营面积：视所处区域及目标客群，在4000-9000㎡不等。 4.租金状况：根据所处地段不同，在25-45/月/元之间。 5.客房销售情况良好，跟酒店品牌度成正比。品牌酒店基本 在80%,个别小酒店也做到了50%以上。 6.选址特点：大多位于商业区、商务区或相对繁华路段。
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酒店市场启示
做有特色、有特点、有特质的产品， 对现在而言，是机会， 对未来而言，是出路。
无论星级高端酒店，还是经济型快捷酒店，品质 化，品牌化，是未来发展和立足市场的必然趋势。
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项目概况分析 酒店市场研究 写字楼市场研究 物业发展建议
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郑州写字楼市场
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写字楼市场扫描
写字楼
发展模型
郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃
325.68 全市
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星级酒店市场扫描
酒店管理
自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。
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星级酒店市场扫描
商务配套
较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、 精神内涵和图腾的特质。
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星级酒店市场扫描
现有酒店印象
酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显； 会展经济对于酒店市场的拉动作用显著； 普遍缺乏特色、突出亮点不足。
目前郑州的经济型酒店的价格为每天120~130元，最好能降至每天80~100元，因为 郑州三星级、四星级的酒店价格每天只有三四百元。另外，经济型酒店的选址也非常 重要。不仅如此，经济型酒店也要学会说“不”，酒店经营也要“经济”，经济型酒 店的利润空间就是人工成本的大幅降低，譬如外卖送餐、代购机票等，都不应该是经 济型酒店提供的服务。
郑州发展经济型酒店有自己独特的优势，一是郑州是我省的省会城市，二 是商贸因素，全省及国内外游客在郑州聚集停留的较多。此外，根据世界旅 游组织预测，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，预计接待的 世界各地旅游者将达到1．37亿人次，占世界市场份额的8．6％，其中相当 一部分人对经济型酒店有需求 。
近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展 是酒店的新机会。假日集团、雅高、万豪都有明确的在中国发展经济型酒店 的动机，万豪还专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一 是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。
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快捷酒店市场扫描
1.快捷酒店或者经济型酒店存在较大的发展空间和机遇 2.经济型酒店市场进入门槛较低，导致行业的无序发展和不规范
目前国际上，经济型酒店做得比较好的有美国的“速8”、法国雅高推出的“宜必 思”，英国的洲际等。国内做得比较好的经济型酒店有“如家客栈”，“锦江之星”， “中江之旅”、“新亚之星”等。李晓东分析，经济型酒店出现的主要原因一是商务 需求的增大，二是旅游大众化趋势的发展，三是社会需求满足率的提高，市场细分加 快。
（2）二号地块——文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积 25754.80㎡。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券 投资交易三部分各占2层，地下一层，建筑面积12877.40㎡。
项目属性界定：
一定年限的使用权开发
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复合书店综合体(一号地块) 文化艺术品展示交易中心(二号地块)
就可行性，对于项目 发展定位进行论证
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星级酒店市场扫描
未来供应区域
大部分集中在郑东新区；
① 希尔顿酒店 ② 永和丽笙酒店 ③ 喜来登酒店
④ 大观国际酒店 ⑤ 凤凰城酒店
⑥ 香格里拉酒店 ⑦ 千玺广场 ⑧ 喜来登酒店
7
8
1
2
6
43
5
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星级酒店市场扫描
未来供应酒店星级 几乎全部为五星级。
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星级酒店市场扫描
项目周边酒店
入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主； 入住良好，展会期间更佳；
• 4.建设内容： 分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建
筑面积：83816.7㎡，其中地上建筑面积60898.3㎡，地下建筑面积 22918.4㎡。
（1）一号地块——复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50㎡。 1F—5F为复合书店类，建筑面积24343.5㎡，6F—8F为影院+电玩（建筑 面积5700㎡）、健身、培训（5100㎡），地下一层，建筑面积10041㎡。
红色代表营业中 代表四星级 代表五星级
12
9
17 18 6
19 2 11 4
1 21
27 15 20
7
3 13 14
8 22
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24 23
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10
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管理资源网 管理资源网
本资料 本
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星级酒店市场扫描
项目周边酒店
依托区域优势，硬件、配套无明显升级；
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快捷酒店市场扫描
市场发展概况调研
调研（1）
调研方法：市场问询法 调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士 观 点：郑州一个月有一家半快捷酒店开业 ，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。 访谈内容： 04年底-07年 是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。 08年-10年 是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。 整体市场无序发展，良莠不齐。一方面是品牌快捷酒店的迅速扩张，一方面是大
量小型快捷酒店的进入。甚至都市村庄的农民有一栋楼，就可以装修一下做快捷 酒店。如经三路枣庄、丰庆路庙里、文化路陈寨等。 预计整个行业的黄金发展期就2年时间。目前考虑一是提升经营档次，向星级酒店 靠拢，二是考虑转型和多元化经营。
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快捷酒店市场扫描
调研（2）
调研方法：市场问询法 调研对象：郑州旅游职业学院饭店管理系主任、省旅游星级饭店评定检查员 李晓东 观 点：旅游大众化细分酒店市场 访谈内容：
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快捷酒店市场扫描
调研（3）
调研方法：市场问询法 调研对象：河南省旅游局行业管理处处长 张毅兵 观 点：旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展 访谈内容：
从游客的消费心理来讲，游客外出旅游主要是花钱买一种经历、知识及 心态，除了要求提供安全、舒适的住宿环境，更多的想在景区等方面多花些 钱，不愿在住宿方面多花钱，而且从时间安排来看，游客大多的时间并不在 酒店里度过，因而选择经济型酒店是市场发展的必然结果。从入住率来看， 高档的星级饭店入住率在60％左右就比较高了，而经济型酒店入住率能达到 90％左右
出版集团1、2号地块
物业发展建议报告
【简 案】
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项目概况分析 酒店市场研究 写字楼市场研究 物业发展建议
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地块图
项目概况分析
1.项目暂定名称：
复合书店综合体(一号地块) 文化艺术品展示交易中心(二号地块)
传媒集团
2.地理位置：
位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中 原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角 。