医药仓储物流产业园项目建议书

医药仓储物流产业园项⽬建议书医药⾷品仓储物流产业园
项⽬建议书
⽬录
第⼀章总论 (1)
⼀、项⽬概述 (1)
⼆、编制原则 (1)
三、编制依据 (2)
四、业主简介 (2)
五、研究结论 (3)
第⼆章项⽬建设背景及必要性 (5)
⼀、项⽬建设背景 (5)
⼆、项⽬建设的必要性 (10)
第三章建设内容及建设规模 (13)
⼀、项⽬建设内容及建设规模 (13)
⼆、项⽬总体规划⽅案 (15)
第四章项⽬的运营模式 (18)
⼀、医药仓储、物流产业园区的运营管理 (18)
⼆、OEM平台运营模式 (24)
三、推⼴媒体运营模式 (24)
四、OTC连锁门店运营模式 (28)
五、供应链⾦融运营模式 (35)
第五章环境影响评价 (43)
⼀、环境影响 (43)
⼆、环境保护与治理措施 (44)
三、评价与审批 (45)
第六章节能 (46)
⼀、概述 (46)
⼆、编制依据 (46)
三、节能节⽔措施综述 (47)
第七章项⽬组织与管理 (50)
⼀、组织机构与职能划分 (50)
⼆、劳动安全、卫⽣与消防 (50)
第⼋章投资估算和资⾦筹措 (52)
⼀、投资估算依据 (52)
⼆、投资估算 (52)
第九章财务评价 (54)
⼀、收益分析 (54)
⼆、运营成本分析 (54)
三、财务分析结论 (54)
第⼗章社会评价 (56)
⼀、社会影响效果分析 (56)
⼆、社会适应性分析 (56)
三、社会风险分析 (57)
第⼗⼀章结论 (58)
第⼀章总论
⼀、项⽬概述
1、项⽬名称：医药⾷品仓储物流产业园项⽬
2、拟建地址：鹤⼤线路沿线滴台岭⾄河⼝新村路段
3、项⽬性质：新建
4、拟投资规模和主要业务范围：
项⽬总投资10.22亿元，主要投资医药⾷品仓储物流产业园，由集团物产有限责任公司运营，主要负责药品、⾷品的仓储、物流运输等业务；医药商业⼤厦，主要负责OTC 连锁门店运营管理，中草药现货、期货交易平台，以及医药会展服务中⼼等业务。

⼆、编制原则
以市委、市政府打造“绿⾊、开放、集约、智能、平安”为建设⽬标，重点推进“六个⼀”⼤健康产业建设发展，打造“医药城”2.0版本为指导思想，结合区域整体布局，根据集团战略发展规划。

打造集医药、⾷品仓储物流；医药会展中⼼；医药连锁；中药材期货（现货）交易平台于⼀体的综合产业园项⽬。

三、编制依据
1、《市国民经济和社会发展第⼗三个五年规划纲要》
2、《中华⼈民共和国环境保护法》
3、国家计委、建设部颁布的《建设⼯程项⽬经济评价⽅法与参数》
4、市⼈民政府《关于加快推进医药健康产业发展的实施意见》
四、业主简介
作为市政府打造的融资平台和项⽬建设管理平台，我们将依托国家及市政府的政策优势提升项⽬开发能⼒，打造辐射省东南部的资本运营、资产管理、项⽬建设平台，在城市基础设施、城市公益性项⽬建设和投资领域为企业提供战略化服务。

并通过引进⾼素质管理团队，开发完整的投资管理体系，建⽴全新的企业服务平台，进⽽提⾼国有资产的造⾎能⼒。

五、研究结论
⼀、建设规模
该项⽬拟总⽤地500亩，总建筑⾯积20万平⽅⽶。

⼆、建设内容
共分为商业区；仓储、物流区；综合服务区。

包含综合
交易⼤厦(医药会展中⼼、中草药交易平台)、综合办公楼、仓库4栋、物流运作平台、⽣活服务中⼼（公寓楼、员⼯⾷堂）等。

三、建设地址
鹤⼤线路沿线滴台岭⾄河⼝新村路段
四、建设年限
2020年-2021年。

五、投资估算
该项⽬总投资10.22亿元。

第⼆章项⽬建设背景及必要性
⼀、项⽬建设背景
1、项⽬建设地点概况
市位于省南部，东接⽩⼭市，西与辽宁省本溪、抚顺、丹东相邻，南与朝鲜隔江相望，北接辽源市、市。

市省东南部中⼼城市，是省向南开放窗⼝，是“经济带的核⼼组成，享有“医药城”、“葡萄酒城”、“钢铁城”等美誉。

2、我国医药发展⾏业现状
⑴医药制造业发展概况
医药制造业是关系到国计民⽣的基础性、战略性产业，我国⽬前已经形成包括化学原料药制造、化药制剂制造、中药材及中成药加⼯、兽⽤药制造、⽣物制品与⽣化药品制造等门类齐全的产业体系。

“⼗⼀五”期间以来，我国医药制造业发展较快，销售收⼊年复合增长率为23.31%2，对国民经济增长的贡献率不断提升。

进⼊“⼗⼆五”期间后，医药制造业的增速逐渐放缓，但仍然保持快速增长势头。

根据国家统计局的统计，2016 年我国医药制造业（规模以上企业）实现主营业务收⼊28,062.90亿元，较上年同期增长9.7%；2016年实现利润总额3,002.90亿元，较上年同期增长13.9%。

与之前销售收⼊、利润总额的⾼速增长相⽐，医药制
造业增速已经明显放缓，但基于我国⼈⼝结构⽼龄化、全⾯放开⼆胎政策、医改政策继续深⼊、⼈均收⼊⽔平提⾼等因素的影响，“⼗三五”期间医药制造业将长期维持在中⾼速平稳增长的新常态。

2009 年-2016 年医药制造业企业经营情况
数据来源：公开资料整理
⑵医药流通⾏业发展概况
近年来，我国药品流通⾏业销售总额⼀直处于⾼增长态势，但⾃2011 年起增速逐年放缓，从24.6%逐步递减到15.2%，⾏业已告别连续8年复合增长率20%以上的⾼速发展阶段，总体运⾏呈现缓中趋稳的态势，销售与利润增幅继续趋缓。

⾏业集中度进⼀步提⾼，企业创新业务和服务模式不断出现，⾏业进⼊转型创新、全⾯升级阶段。

从⾏业整体规模来看，2015 年我国药品流通市场销售规模继续提⾼，增长幅度有所降低。

全年药品流通⾏业销售总额16,613亿元，扣除不可⽐因素同⽐增长10.2%。

其中药品零售市场3,323亿元，扣除不可⽐因素同⽐增长8.6%，增幅回落0.5个百分点。

2011 年-2015 年医药商业销售数据统计
数据来源：公开资料整理
从⾏业集中度来看，我国医药流通产业集中度提⾼与⾏业“多、⼩、散”的产业格局并存。

根据《全国药品流通⾏业发展规划纲要（2011-2015年）》，到2015年，要形成1－3 家年销售额过千亿的全国性⼤型医药商业集团，20家年销售额过百亿的区域性药品流通企业，进⼀步加强⾏业集中度。

2015 年，我国药品批发百强企业主营业务
收⼊已经占到同期全国医药市场总额68.9%的市场份额。

“⼗⼆五”期间，全⾏业已形成3 家年销售规模超千亿元、1 家年销售额超500亿元的全国性企业，同时形成24家年销售额过百亿元的区域性药品流通企业。

⑶医药⾏业的发展趋势
①医药⾏业市场规模将进⼀步增长
医药⾏业是我国“⼗三五”规划中确定的朝阳型战略性新兴产业，也是《中国制造2025》的重点发展领域，在国家对医药⾏业的空前重视下，医药⾏业的⾏业地位不断提升。

此外，医药的市场需求是⼀种刚性需求，我国⼈⼝众多，在⽼龄化进程加快、环境恶化及⼈们⽣活⽅式改变的背景下，⼈类疾病谱从传染性疾病逐渐过渡到慢性疾病。

医药⾏业的市场规模将进⼀步增长，预计到2019 年，我国医药市场规模有望超过2.2万亿元。

②药品⾏业标准将显著提升
国家药品标准是国家为保证⼈体⽤药安全有效所制定的上市药品必须达到的法定的质量标准要求。

国家药品标准的完善与否，将直接影响到上市药品质量控制⽔平的⾼低，直接影响到能否保证上市药品的安全有效。

2015年2 ⽉4 ⽇，第⼗届药典委员会执⾏委员会全体会议审议并通过了《中国药典》2015年版草案。

药典是
药品⾏业最重要的⽂件之⼀，2015 年版《药典》⼤幅提升了安全性控制项⽬、从整体上进⼀步提升了对药品质量控制的要求。

③医药⾏业整合加速
经过多年的⾼速发展，我国医药⾏业整体增长速度趋缓，在政策环境趋严和市场竞争加剧的趋势下，医药企业的增长压⼒越来越⼤，收购兼并是有效进⾏资源整合的重要⽅式之⼀，也是医药企业不断扩张的必然选择。

市场上医药⾏业的收购兼并案例⼤量出现，医药类上市公司的并购⼤致分为三类：第⼀种是由于新版GMP 认证以2016 年1 ⽉1 ⽇为限，未达标企业将停产。

在此背景下，部分中⼩型医药企业⽆⼒进⾏GMP改造，逐步退出市场，成为被收购标的；第⼆种是医疗器械上市公司上市后开始⾛外延式发展战略；第三种是国家政策⿎励民营资本进⼊医疗服务领域，部分上市公司积极
参与公⽴医院改制，进军医疗服务。

⑷医药流通业的竞争格局
我国医药流通⾏业集中度低，发展⽔平不⾼，现代医药物流发展相对滞后，管理⽔平、流通效率和物流成本与发达国家存在很⼤差距。

截⾄2015年11 ⽉底，全国共有《药品经营许可证》持证企业466,546 家，其中法⼈批发企业11,959家、⾮法⼈批发企业1,549 家；零售连锁企业
4,981 家，零售连锁企业门店204,895家；零售单体药店243,162 家。

从⾏业市场占有率来看，2015 年前100 位药品批发企业主营业务收⼊占同期全国医药市场总规模为68.9%，⽐上年提⾼ 3.0 个百分点，其中前三位药品批发企业占33.5%，⽐上年提⾼3.0个百分点；主营业务收⼊在100亿元以上的批发企业占同期全国医药市场总规模的51.7%，⽐上年提⾼2.9 个百分点。

我国药品批发⾏业集中度进⼀步提⾼，企业规模化、集约化经营模式取得良好效益。

⼆、项⽬建设的必要性
1、医药卫⽣体制改⾰深化构成⾏业长期利好
2009 年，我国深化医药卫⽣体制改⾰正式启动，本次医改以提供安全、有效、⽅便、价廉的医疗卫⽣服务为长远⽬标。

国家⾼度重视医改资⾦保障⼯作，结合国民经济和社会发展第⼗⼆个五年规划纲要卫⽣领域重点⼯程专项建设任务和“⼗⼆五”期间深化医药卫⽣体制改⾰规划暨实施⽅案要求，进⼀步加⼤医改资⾦投⼊⼒度，落实各项卫⽣投⼊政策。

根据财政决算数
据，2009 年到2015年全国各级财政医疗卫⽣累计⽀出达到56,400 多亿元，年均增幅达到20.8%，⽐同期全国财政⽀出增幅⾼4.8 个百分点，医疗卫⽣⽀出占财政⽀出的⽐重从医改前2008 年的5.1%提⾼到
2015 年的6.8%。

其中，中央财政医疗卫⽣累计⽀出达到15,700 多亿元，年均增幅达到21.9%，⽐同期中央财政⽀出增幅⾼9.8个百分点，医疗卫⽣⽀出占中央财政⽀出的⽐重从2008 年的2.35%提⾼到2015 年的4.23%。

2016 年，全国财政医疗卫⽣（含计划⽣育）⽀出预算安排12,363 亿元，⽐上年增长3.7%，⽐同期全国财政⽀出增幅⾼出1.3个百分点。

其中，中央财政医疗卫⽣⽀出3,731 亿元，⽐上年增长9.3%，⽐同期中央财政⽀出增幅⾼出3 个百分点。

随着我国医疗卫⽣体制改⾰的进⼀步深化，我国医疗卫⽣领域⽀出将保持较⼤幅度增长。

可以预计，在“⼗三五”规划实施期间，我国的医疗卫⽣⽀出将保持平稳较快增长，有⼒促进医药产业需求。

2、⼈⼝结构调整将持续拉动医药⾏业发展
我国⼈⼝的结构性变化主要体现在⽼龄化加速和⼆胎政策导致的新⽣⼈⼝增加上，⼈⼝的结构性变化将对医药⾏业产⽣重要影响。

根据国家统计局《2016 年国民经济和社会发展公报》数据显⽰，我国60 周岁及以上⼈⼝数为23,086 万⼈，占⽐为16.7%，其中65 周岁及以上⼈⼝数为15,003 万⼈，占⽐为10.8%。

随着⽼龄化社会的到来，⼼脑⾎管等慢性病的发病率⽇趋增加，⼈⼝⽼龄化的加速将带动医药市场的发
展。

在⼈⼝⽼龄化的影响下，为解决⼈⼝结构失衡问题，我国全⾯放开⼆胎政策，提⾼⽣育率，预计未来每年将可能新增新⽣⼉100-200 万⼈，2018 年新⽣⼈数有望超2,000 万⼈。

全⾯放开⼆胎政策将对⼉童⽤药的需求有明显拉动作⽤。

3、是医药企业发展趋势
建⽴现代医药物流体系，利⽤⾼新科技电⼦技术，实现医药⾏业由票据化向⽆纸化操作的转变，减少中间环节，提升信息、产品运转速度，推动经营管理活动更加的科学化、规范化。

⽬前，国内医药⼤健康产业呈稳步发展趋势，医药企业的发展壮⼤，不仅仅是迎合国家政策，同时也是⼈民⽣活⽔平⽇益上升的发展趋势。

随着国家对于⾷品、药品的严格重视，相继规范了GMP、GSP标准，严格把控药品的⽣产、储存。

地区100多家药企，拥有GSP认证标准只有30多家，每年的药品抽捡，都有很多因为储存标准不合格产⽣各种数值超标。

建设医药仓储、物流产业园区，不仅能满⾜现有企业的实际需求，也为医药产业发展，打造“医药城”2.0版本奠定基础。

第三章建设内容及建设规模
⼀、项⽬建设内容及建设规模
医药仓储物流产业园项⽬，占地⾯积500亩，总建筑⾯积20万平⽅⽶，共分为商业区；仓储、物流区；综合服务区。

包含综合交易⼤厦(医药会展中⼼、中草药交易平台)、综合办公楼、仓库4栋、物流运作平台、⽣活服务中⼼（公寓楼、员⼯⾷堂）等。

1、仓储、物流区
（1）仓储区域分为常温库、恒温库、冷库三⼤功能库区。

其中冷库1个、恒温库2个、常温库2个，整个库区内全部配备恒温恒
湿⼤型中央空调系统。

冷库占地⾯积5000平⽅⽶，主要以储存⽣鲜⾷品为主；常温库占地⾯积20000平⽅⽶，共2座，分为药品常温库以及⾷品库；恒温库占地⾯积20000平⽅⽶，共2座，主要⽤于储存冷链药品。

仓库系统由⾼层主体货架、输送系统、条码信息识别系统、监控系统、管理系统、温湿控系统组成。

（2）物流作业区。

包括物流配送中⼼、物流运输中⼼。

①物流配送中⼼：拥有全套标准的现代物流设备，包括电⼦标签⾃动拣货系统、出⼊库及盘点的⽆线⼿持设备、⽆
线接收设备、24⼩时温湿度记录及报警设备等等，现代物流设备与实施GSP和业务流程有机结合，软、硬件兼备，更有效记录及监控药品的全⾯质量管理体系。

公司还拥有先进的信息管理系统，该系统结合现有的现代物流设备，从实际出发，规范了从采购、验收、保管、销售、出库、复核、移库、退货、养护、饮⽚加⼯等业务环节以及应收应付、财务成本核算、业务员业绩考核、业务数据统计分析等管理功能的全⾯的信息化管理。

②⾷品药品物流、冷链物流等，共拥有配送货车50辆，其中冷藏车10辆。

（3）⾷品及药品检验检测中⼼。

分别建设⾷品和药品检验检疫中⼼，对出⼚的药品及⾷品进⾏标准化检测，保证品牌质量。

2、商业区
（1）医药商业⼤厦，共分为三层。

⼀层为园区接待中⼼：建筑⾯积约为3000平⽅⽶，涵盖产业园区整体模型、休息室等；医药会展平台：包含药品展位1500个，展厅总⾯积12000平⽅⽶，共分为6个展厅，每个展厅⾯积约为2000平⽅⽶。

⼆层为会议中⼼：包括VIP会议室5个、论坛厅（300⼈）⼀个、新闻发布厅（100⼈）⼀个、50⼈会议室4个、200⼈会议⼀个，可承接各类会议、学术论坛、商业洽谈和
⽂艺演出等活动；餐饮接待厅：包括中餐厅、西餐厅、雅间等。

三层为中药材现货、期货交易平台：包括交易⼤厅、客户服务、办公区域、VIP接待等。

（2）综合办公楼
综合办公楼占地⾯积1000平⽅⽶，建筑⾯积3000平⽅⽶。

主要包括：
综合部、财务部、市场推⼴部、⼈⼒资源部、运营部等各职能部门的办公场所。

3、⽣活服务中⼼
⽣活服务中⼼占地⾯积4000平⽅⽶，共分为4层，主要⽤于产业园区的⼯⼈宿舍和员⼯⾷堂等⽣活服务设施。

结构主体部分：选⽤现浇钢筋混凝⼟框架结构或砖泥结构。

基础采⽤桩基础。

各层楼采⽤预制混凝⼟板结构或现浇板。

⼆、项⽬总体规划⽅案
（⼀）平⾯布置和功能划分
1.总平⾯布置
平⾯布置原则：根据医药物流建筑的特点及⼈流物流流向分布，结合场地情况，合理划分各功能区，协调组织好⼈流、车流，节约⽤地，满⾜有关规定要求，⼒求营造⼀个布局合理、环境优雅、整洁美观的现代化医药物流中⼼。

本项⽬⽤地较为规则，基本呈矩形。

为统⼀布置，拟将整个院区平整⾄⼀个标⾼，⽅便组织施⼯及院内⼈流、物流、车流。

院区共设4个出⼝，东西两侧各两个出⼝，以保证⼈流、车流的进出⼊基本分开。

本项⽬的建设内容为发挥物流中⼼功能的所有建筑物、构筑物及辅助设施。

2.道路、车位布置
院内设⼤于12⽶宽的主⼲道，8⽶宽的次⼲道。

主⼲道作为院内交通通道及消防通道。

为满⾜中⼼物流运输、交易、商务活动的需求，院区内设车泊位600个，可停放各型货车及⼩车。

3、管线敷设
中⼼内拟敷设各种管线：⾬⽔管、污⽔管、给⽔管、消防⽔管、热⼒管、电⼒管、照明管、供配电管、电信管线等。

各种管线除热⼒管线采⽤地沟敷设外，主要采⽤地下直埋式敷设。

充分考虑园区管线与市政管线的连接。

中⼼内排⽔⽅式为分流制。

地⾯采取有组织排除⾬⽔，院区内埋设地下⾬⽔管道，集中后排⼊市政⾬⽔管⽹。

4.绿化布置
中⼼绿化布置强调以⼈为本、舒适优雅、美观⼤⽅，与整个院内环境相协调的设计思想。

具体实施是利⽤建筑物周边空地布置绿化带，并在建筑
物之间及其它部位分别形成⼤⽚绿地，结合屋顶花园及内庭院，形成⽴体的绿化空间。

中⼼采⽤草坪将露⼟全部覆盖，沿路边、围墙边种植对⼤⽓含尘、含菌浓度不产⽣有害影响并有⼀定吸尘能⼒的乔⽊、灌⽊，在⼤⽚绿地上种植或搭配种植树形优美的树种，并在适当的位置设置花坛。

中⼼建成后，绿⾊的⼤地托起造型优美的建筑，在蓝天⽩云的映衬下，展现的将是⼀座设施完备、功能齐全的现代医药物流中⼼。