商品房买卖合同条款营改增修订方案

商品房买卖合同条款修订方案
一、买受人税务资质条款
原商品房买卖合同中增加“买受人税务资质条款”：
1.买受人增值税纳税资质
纳税资质:○一般纳税人/○小规模纳税人/○个人
2.开具发票类型
○增值税专用发票/○增值税普通发票
3.(选用条款)买受人（一般纳税人）增值税专用发票开票信息：
1)单位名称（营业执照上的全称）：
2)纳税人识别号：
3)注册地址（企业营业执照上的注册地址）：
4)联系电话:
5)开户银行（开户许可证)：
6)银行账号（开户许可证）：
【说明】
* 买受人为小规模纳税人或个人的情况下，出卖人须开具增值税普通发票。

＊买受人为一般纳税人并要求开具增值税专用发票的，买受人须填写开票信息并提供纳税人资质证明文件作为合同附件一并提交。

二、计价方式与价款条款
原“计价方式与价款”条款增加如下内容：
1.买受人购买该商品房的价款为含增值税价格：【】元人民币，其中不含增值税价格：
【】元人民币；增值税税率：【】。

【说明】
＊增值税相关计算公式如下：
1)含增值税价格=不含增值税价格*(1+增值税税率）
2)增值税金额=不含增值税价格*增值税税率
3)不含增值税价格=含增值税价格/(1+增值税税率)
2.（选用条款)买受人购买该商品房的总价款为含增值税价格:【】元人民币，其中不
含增值税价格：【】元人民币，增值税税率：【】。

上述商品房总价款已含：○产权车位/○使用权车位.
上述价款构成买卖合同不可拆分的组成部分，买受人同意按上述计价方式得出的总
价款支付给出卖人，买受人不得拒绝支付或要求出卖人退还上述任何一项价款。

【说明】
＊如存在买房赠送精装修、家具家电的情况，提示在销售宣传说辞避免赠送字样，并将装修标准、家具家电在商品房买卖合同附件交付标准中列明。

* 为避免出现买受人表示不需要房屋装修或家具家电，要求出卖人降低商品房总价款的情况，应明确总价款项下的任一款项均为总价款不可分割的一部分。

3.签订本合同前，买受人已向出卖人支付○定金/○订金/○诚意金的,该金额于本合同
签订时计入商品房价款。

【说明】
＊为避免定金、订金、诚意金等计入“价外费用”被单独缴纳增值税,应在计价方式条款中补充该条款。

4.买受人通过一次性付款、分期付款的方式支付房款的，出卖人在收到款项时向买受
人开具收款收据,买受人保留收款收据待房屋交付完毕，双方对房屋质量、面积以及配套设施等无异议且办理完毕交付手续后，出卖人向买受人开具增值税发票。

买受人通过按揭贷款的方式支付房款的,如因买受人贷款需要，贷款银行要求买受人提供发票的，出卖人应按照贷款银行的要求向买受人开具发票；如出卖人根据贷款银行要求直接将发票交付给贷款银行的，视为买受人已收领该发票.
【说明】
为最大限度降低增值税对现金流的影响，建议在合同中约定在收到合同款项后开具发票。

三、面积差异处理方式条款
原“面积差异处理方式”条款增加如下内容：
如发生面积调差导致出卖人需向买受人返还部分房价款（含税）且出卖人已向买受人开具全部发票的，买受人应退还全部发票，并配合出卖人办理相应的税额扣减手续。

出卖人有权在买受人完成上述辅助义务后再行退还相关款项。

四、专有使用权条款
原商品房买卖合同补充协议中的“专有使用权”条款,修订为如下内容：
买受人所购房屋若附带有可独立使用的露台、绿地、花园、天井、小院等(以下简称“附随部分”)，买受人可在出卖人书面允许的合理期限内且无害于其他第三人的情况下使用。

买受人在此不可撤销的同意并授权：经出卖人授权其他房屋买受人使用的本项目其他房屋所包含的附随部分，其使用权由相应房屋买受人独立享有，该附随部分的使用权归各相应房屋买受人在房屋使用年限内以合法合理的方式专有使用,买受人对此放弃使用权,并承诺不侵害或干涉该房屋买受人行使专有使用权。

【说明】
*原商品房买卖合同补充协议中约定买受人对阳台、露台、庭院等拥有无偿使用的专有使用权条款，均应按本条款表述进行修订。

五、合同解除条款
原“合同解除”条款增加如下内容:
按照本合同约定买卖双方解除合同时，如出卖人已开具增值税专用发票或普通发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票或普票等事宜，包括但不限于退还已开具的增值税专用或普通发票、发票系统信息录入等事项,出卖人有权在买受人完成上述办理开具红字专票或普票的辅助义务后再行退还买受人已支付的房款。

【说明】
*出卖人开具增值税专用发票后，发生销售退回等情形的，未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。

出卖人已开具专用发票并交付买受人的,买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。

六、违约责任条款
原“违约责任"条款增加如下内容：
如买受人违约,按照合同约定须向出卖人支付违约金。

如本合同约定的违约金计算基础包含增值税，则买受人应缴纳的违约金金额为含税金额，如计算基础不包含增值税，相关税收政策规定上述违约金须缴纳增值税的，买受人应承担对应的增值税金额。

【说明】
* 销售不动产时因买受人违约而从买受人取得的赔偿金收入（如逾期付款罚款）,存在被视为价外费用一并计算缴纳增值税的可能。

因此，建议在合同中明确违约金的基数不包含增值税。