关于存量房屋买卖合同的案例分析

关于存量房屋买卖合同的案例分析
一、案例背景。

老张在城市的老城区有一套闲置的房子，就想着把它卖了。

于是，他通过中介公司认识了小李。

老张和小李很快就达成了初步意向，然后签订了一份存量房屋买卖合同。

这房子定价100万，小李付了20万的定金。

二、合同履行中的第一个波折房屋产权问题。

1. 问题出现。

就在小李满心欢喜准备办理后续手续的时候，突然发现老张的房子存在产权纠纷。

老张的弟弟跳出来说，这个房子他也有份，当年父母去世的时候有些事情没说清楚。

这可把小李急坏了，他心想：“我这定金都交了，咋还冒出这档子事呢？”
2. 法律规定和分析。

根据相关法律规定，出卖人在出售房屋时，必须对房屋拥有完整的产权。

如果房屋存在产权纠纷，那么就会影响合同的正常履行。

在这个案例中，老张虽然主观上可能是想出售自己认为属于自己的房子，但实际上他并没有处理好与弟弟之间关于房屋产权的关系。

从合同的角度来看，老张可能构成了违约。

因为他无法按照合同约定提供没有产权纠纷的房屋。

对于小李来说，他有权要求老张双倍返还定金，也就是40万，以弥补自己可能遭受的损失。

3. 解决办法。

老张和他弟弟赶紧去协商解决产权纠纷的问题。

他们找了家族里的长辈来调解，最后达成了一致，老张补偿弟弟一笔钱，弟弟放弃对房子的权益。

这样，房屋的产权问题算是解决了，老张松了一口气，小李也觉得事情又有了转机。

三、合同履行中的第二个波折贷款审批不通过。

1. 问题出现。

小李是打算贷款80万来支付房款的，他按照银行的要求提交了各种材料。

可是，银行审核后认为小李的收入不太稳定，担心他以后还款有风险，就拒绝了他的贷款申请。

小李这下又慌了神，他对老张说：“哥，我这贷款下不来，可咋办呢？”老张也很无奈，他还指望着这笔钱去换个小房子养老呢。

2. 法律规定和分析。

在存量房屋买卖合同中，如果因为买方的原因导致无法按照约定支付房款，这也可能构成违约。

一般的合同中会有关于这种情况的补充条款。

如果没有特别约定，按照公平原则，小李需要尽快想办法筹集资金来支付房款，或者和老张协商重新约定付款方式。

从银行贷款的角度看，银行有自己的风险评估体系，他们有权根据申请人的实际情况决定是否放贷。

小李不能强制银行给他贷款。

3. 解决办法。

小李和老张商量后，小李决定找亲戚朋友借一部分钱，然后把自己的一辆车也卖了，凑齐了80万房款。

虽然过程很艰难，但总算是能够继续履行合同了。

四、最后的过户手续和交房问题。

1. 顺利进行。

小李凑齐房款后，和老张一起去办理了房屋过户手续。

这个过程还算顺利，按照相关部门的要求提交了各种证件和材料，缴纳了税费等。

过户完成后，就到了交房的时候。

2. 交房时的小插曲。

老张在交房的时候，想把客厅里的一个大吊灯拆走，他觉得这个吊灯是他当初花了不少钱买的，而且合同里也没明确说这个吊灯得留下来。

小李就不乐意了，他说：“张哥，你这都要把房子卖了，还拆这个灯，不合适吧。

”
3. 分析和解决。

从法律和惯例上来说，如果合同没有明确约定，对于房屋内固定装修和附属设施的归属容易产生争议。

一般情况下，如果某个设施是与房屋整体不可分割的，或者拆除会对房屋造成损害的，应该视为房屋的一部分，随同房屋一起交付。

这个吊灯虽然是老张花钱买的，但是它已经安装在客厅，成为了房屋装饰的一部分。

经过中介的调解，老张同意把吊灯留下来，小李也额外给了老张1000元作为补偿，双方皆大欢喜。

这个案例告诉我们，在存量房屋买卖合同的签订和履行过程中，会遇到各种各样的问题。

无论是房屋产权、付款方式还是最后的交房细节，都需要买卖双方在合同中尽可能详细地约定，以避免不必要的纠纷。

同时，在遇到问题时，双方应该积极协商解决，遵循法律规定和公平原则。