世联西安莱安逸境_项目价值分析终稿

新西蓝二期 两居
城市话语权的富 贵阶层
游离客户
看好高新未来发 展的收益阶层
重点客创生造活户与的享知受富城阶市层
核心客迷核恋心户城阶市层生活的
重点向客往户高新生活的
新锐阶层
对稀缺景观资源的强烈 占有欲望、注重身份感 及标签感，对户型、园 林、物管均有要求
注重地段位置及精装修， 便于以后出租
注重户型上的南北通透 及小区规模、对园林及 配套有一定要求
➢交通：工程北邻南二环，西邻 唐延路，与内城车程距离在1520分钟，通过唐延路直达高新新 CBD区，交通便捷
➢配套：
➢购物：
➢苏宁电器、爱家超市、金鹰国 际、世纪金花、易初莲花
➢学校：
➢高新一中、吉的堡幼儿园、锦 园小学
➢医院：
➢军工医院、民航医院
本工程
高新核心区 高新区
唐延路
内城
内环 二环
三环
宗地条件
年龄：30-50岁家庭结构：3人 以上收入：年薪20万以上职业： 外地在西安的生意人、政府公 务员、 私企老板、能源行业来源：高 新、城西、城南、内城，部分 外地客户
绿地世纪城 两居
年龄：30-45岁 家庭结构：三口之家及三代人 家庭收入：年薪15万以上 职业：IT、电子、医药企业中 层，大学教授、科研所管理人 员、政府中层公务员 来源：高新、城西、内城
工程价值
唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西 高新的中心
唐延路上已经积聚了IT、电子、生物工程、 汽车等比较有规模、有实力的高新技术企业 和智力密集企业，并且已经得到长足开展；
唐延路处于高新区两期开发的中心地带， 所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有中 心的功能，是高新区的中心，同时也是西安 市中心的中心
唐延路的崛起有它的地缘优势、产业优势、 地区中心优势，前程和引导性的优势，特殊 功能的优势。由于它具备这几重因素，所以 唐延路就变成了一个注意力地区，注意力地 段，人们对此地的关注已今非昔比。
工程价值
工程区域价值：都市集成的黄金分割点
二环
本工程
区位四重价值体系：
第一重：西高新，未来西安城市价值鼎峰区
经济型三房 （80-100平
米）
舒适型三房 及以上
（120-平米 以上）
高新、城西、 金泰假日花城、 28-40岁，家庭人口3-5人，多为政府公务员、部分企业中层，高级白领，
内城
兰乔圣菲
家庭收入5000-7000元/月，处于换房阶段，但经济实力并不太强，
注重户型上的南北通透及小区 规模、对园林及配套有一定要 求
游离客户群
重点客户群 核心客户群
渴望城市生活的阶层 职业：广告、贸易、汽车制造等行业工作人员、自 由职业者、教师等 来源：高新、城西、内城，局部外地人 置业需求：零居、一居、两居
享受城市生活的阶层 职业：IT、电子、医药企业中层，大学教授、科研 所管理人员、政府中层公务员等 来源：高新、城西、内城、城南 置业需求：舒适型三居
地块形状 呈梯形， 两侧临主 干道，北 侧为规划 绿化带， 南侧临中 海华庭、 群贤庄工 程用地。
工程价值
未来，高新区定位为西北核心产业中心，经 济龙头的地位进一步强化
西安现在以及将来的定位是西部最兴旺 的产业加工区、高新技术区和智力密集区， 远景开展目标是成为世界级的科技产业基 地；
高新区开展起来以后，就表达了西安市 的这些功能，承担着新西安的中心功能；
西高新的房地产开展状况
2001年以前，主要集中在唐延路以东、太白南 路以西，单价普遍在3000元以下；
西安经济龙头的地位 将进一步强化。
已然成为城市高知阶层 2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，
的第一聚集地； 西高新城市经济中心的 地位已经确立，未来此 定位将会进一步深化。
单价突破3000元；
莱安·逸境工程价值分析
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工程区位
高新区城市核心区域·周边居住气氛成熟
➢位置：位于高新区北端，开展 成熟区域内，该区域为高新最早 开场开展区域，为当前的高新核 心区，区域内成熟高档住宅和写 字楼林立，配套齐全
21.30%
400 300
14.15%
17.01% 14.64%
19.10%
270 208
200 104 121 161
100
25% 20% 15% 10% 5%
旺的区域；
0
0%
所在雁塔区拥有省以上
2001 2002 2003 2004 2005
2010
科研机构55家，各类 专业技术人才14万余 人，西高新分布了 1833家高新技术企业，
注重小区的规模、户型 的朝向、阳台及飘窗的 设计为必备要素
注重地段位置及城市生 活配套，对总价有一定 要求，户型上需要有阳 台、飘窗
工程客户
其他阶层客户
目标客户锁定
习惯城市生活的阶层 职业：IT、电子、医药企业白领、创意产业白领、 政府公务员等 来源：以工程周边高新、城西、内城为主 置业需求：两居、经济型三居
兰乔圣菲 三居
年龄：25-35岁家庭结构：夫妻 及三口之家家庭收入：年薪812万职业：IT、电子、医药企 业白领，教师、政府公务员 来源：高新、城西、内城
高新枫林华府 两居
年龄：25-35岁家庭结构：单身 或两人家庭收入：年薪5-7万 职业：广告、贸易、汽车制造 等行业工作人员、自由职业者、 教师来源：高新、城西、内城， 部分外地人
唐延路规划路面总宽185米，中间 115米绿化带将与已经成形的唐长安 城遗址公园相连，贯穿后该景观路全 长约5.5公里，将成为西北最大的城 市景观路；
高新区目前正在全面实施二次创业， 从建成的34平方公里向西、向南拓展， 唐延路就成为高新区二次创业开展的 关键和纽带。唐延路向南延伸线已正 式命名为唐延南路，也是高新区中央 商务区的主要南北轴。
综合技术经济指标 居住区用地 3.39万平米 住宅用地 2.45万平米
中小规模·高容积率·90/70限制
道路
公建用地
0.33
容积率
4.4
总建筑面积 商业面积
14.92万平 米
1.5万平米
中海华庭
住宅建筑面 12.83万平
积
米
群贤庄
绿地率
27%
用地性质 商住用地
工程属性：城市插建型工程
高新区城市核心区域·周边居住气氛成熟 中小规模·高容积率·90/70限制
自住型：注重总价控制、要求 户型方正、可以分割成一室一 厅 投资型：注重地段位置及精装 修，便于以后出租
一房（50-65 平米）
高新、城西、 内城
紫薇尚层、新 西兰一期公寓
25-35岁，单身熟男或刚结婚的年轻夫妇，在高新上班，家庭收入30005000元/月，需要自己的个性空间，部分拥有小资情调，首次置业为主
高新、城南、 城西、陕北
高新枫林华府、 绿地世纪城
30-45岁，企业中高层领导、医生、律师、私营业主，两次置业以上，家庭 收入10000元/月以上，多为改善居住环境，部分有多次置业经历，支付能 力强
注重户型南北通透、大的社区 及物管、园林景观及外立面， 注重身份感及标签感
工程定位
中小规模·高容积率·90/70限制
主要业主：西安本地私企老板、政府官 员家属、少量陕北人 二手房价格：6000-7000元/平米 社区特征：入住率很高，欧式建筑风格， 奥迪\宝马名车比比皆是 业主特征：客户换车频率比较高，很注 重品质、档次和阶层认同 工程定位：新贵豪宅
工程价值
唐延路：高新区二次创业开展的关键和纽带
唐延路北接科技路、南通绕城高速， 交通四通八达，地理位置得天独厚 ；
传统富 人区
高新开展 成熟区域
第二重：工程位于西高新成熟开展区域 第三重：工程周边区域为西高新传统富人区 第四重：唐延路，未来西高新核心商务走廊
唐延路
都市集成的黄金分割点
工程客户
高
掌控城市
投资城市
财 富 享受城市 水 平 习惯城市
渴望城市
低
从消费者购置动机对高新区域客户进展分类
城市话语权的富贵阶层： 对城市稀缺资源具有很强的占有欲；或将购置稀缺物业作为一种资产处置的方 式 看好高新未来开展的收益阶层： 敏锐的判断高新未来升值价值，愿意为精品买单，支付能力强
老城区 高新区
工程价值
西高新领跑西安经济开展，是城市知富中产阶 层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能
800
GDP（亿元）
700
占西安%
35% 832
30%
1991年3月经国务院首 批批准的国家级高新区， 2006年综合指标位于 全国53个高新区前5位， 是西安当前经济最为兴
老城区 西高新
600
500
注重地段位置及城市生活配套， 对总价有一定要求，户型上需 要有阳台、飘窗
两房（68-80 平米）
高新、城西、 城南、外地
黄金嘉园，昆 明花园
25-35岁，多为三口之家，工作在高新的白领或政府公务员，家庭收入 4000-6000元/月，首付能力相对较差。首次置业为主，以前多为公司或单 位宿舍居住
注重户型的实用性、对总价及 赠送面积比较敏感，有一定的 朝向要求
工程客户
高新区域五类客户梳理
高
财 富 水 平
低
客户分类 掌控城市 投资城市 享受城市 习惯城市 渴望城市-50岁家庭结构：3-5 人收入：年薪40万以上职业： 私企老板、政府高级官员、外 企高层、国企高层来源：高新 为主，其他区域均有，少量外 地客户
公园首府、三居室
2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发 商大举进入，西高新出现价量齐升的局面， 2005年销量翻番，2006年增长60%以上， 2007年均价拉高至5000元/㎡以上。
片区格局已然圈定， 高人口密度、高容积 率、中上价位成为了 主题词。
工程价值
西高新开展成熟区，传统豪宅区域
本工程
内环
②③ ① 高新核心区 二环
创造与享受城市生活的知富阶层：
无论走到哪里，城市总是自己的家，凭借自身的能力享受城市优越的生活，支付能力强
迷恋城市生活的核心阶层：
对高新价值极度认可，工作、生活圈就在高新范围内，不想离开这个区域，支付能力强
向往高新生活的新锐阶层：
支付能力相对较弱，但绝对认可高新城市居住价值，渴望与人分享，支付能力一般
西安领先精品设计公寓
THE END
THANKS FOR YOUR TIME
唐延路
新CBD区
三环
中海华庭 群贤庄 锦都花园
主要业主：西安本地私企老板、高新、 城西局部国企管理人员、政府官员、陕北 投资客 租金水平：40元/月/平米左右 工程定位：西安高品质城市豪宅
主要业主：国外华侨、台湾人、西安本 地私企老板、政府官员家属、少量陕北人、 文化名人 主要租客：外企的高层管理者〔外国人〕 二手房价格：8000元/平米 业主特征：内敛，有文化 工程定位：西安最早的高品质、高配置 豪宅
“十一五〞期间高新区全力打造三个中 心：中国科技创新中心、西部现代制造业 中心、西部商务金融中心； 重点开展六大 产业：重点开展电子信息产业、生物医药 产业、装备制造产业、汽车制造产业、现 代效劳产业和新兴产业； 建立六个功能园 区：扩大完善创业研发园、国际软件园、 电子工业园、新型工业园、加快建立出口 加工区、中央商务区；
工程客户
工程客户群体的特征描述
分类
来源
代表项目
客户特征
置业关注点
零居 （45平 米以下）
高新核心区、 城西、城南、 内城、外地
城市皇冠、 Class公馆
自主型：20-30岁，单身或要结婚的年轻夫妇，多为在西安工作的外地人， 家庭收入在2000-4000元/月，首付能力差，之前多为租房，几乎都是首次 置业过渡型 居住。少量为子女买房。 投资型：25-40岁，高新的高级白领，部分小企业主及来自陕北的资源型客 户，多为一次性付款