资产评估精选教案

第一章总论
一、资产评估定义
（一）定义
基本要素：主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日（二）资产
定义（与会计中资产的区别）
特点：产权
资产分类：有形/无形
单项/整体
可确指/不可确指
按流动性
（三）价格与价值
二、价值类型
价值类型条件：评估的特定目的
被评估对象的功能、状态、评价是的市场条件
分类：1、按估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格
2、按评估假设：继续使用价值、公开市场价值、清算价格
3、按业务性质
4、按市场条件、使用状态、试用范围：市场价值（公允价值）、市场价值以外的价值
市场价值定义
市场价值以外的价值定义，如在用价值、投资价值、清算价值、残余价值等三、评估目的
（一）一般目的：资产公允价值
（二）特定目的
（三）作用
（四）价值基础条件
四、评估假设
（一）交易假设
（二）公开市场假设公开市场定义
（三）持续使用假设在用续用/专用续用/移地续用
（四）清算假设
五、评估原则
（一）工作原则：独立性、客观公正性、科学性
（二）经济技术原则：1、预期收益原则
2、供求原则
3、贡献原则——预期收益原则的具体应用
4、替代原则
5、评估时点原则
第二章资产评估的基本方法
第一节市场法
一、市场法的基本含义——最直接最有说服力的评估方法
1、定义
2、原则：替代原则
3、思路方法：比较类比
二、基本前提
1、活跃的公开市场
2、可比的资产及交易活动
可比性：（1）功能可比（2）市场条件（3）交易时间
三、基本程序
（一）选参照物：大于等于3个
（二）选比较因素：对价值影响大
（三）指标对比、量化差异
（四）在参照物价格基础上，调整对比差异指标
（五）综合分析确定评估结果
四、具体评估
（一）直接比较法：V1/A1=P2/A2——V1= P2*( A1/ A2)
要求：相同或基本相同
公式：评估价值=参照物成家价格*修正系数1*修正系数2*……修正系数n
应用：1、现行市价法：eg.上市股票、债券、汽车
2、市价折扣法：差别：销售条件、时限等
公式：评估价值=参照物成交价*（1-价格折扣率）
3、功能价值类比法——功能差异
（1）线性——生产能力比例法
公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）（2）指数——规模经济效益指数法
公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x
4、价格指数法——时间差异
公式：评估价值=参照物成交价*（1+价格变动指数）
评估价值=参照物成交价*价格指数
定基指数/环比指数
5、成新率价格调整法——新旧差异
公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率）
资产成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限）实际操作中常用的方法：
1、市场售价类比法
公式：评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*……*时间差异修正系数
2、价值比率法：V1/A1=P2/A2——V1=A1* (P2/ A2)
（1）成本市价法
公式：评估价值=评估对象现行合理成本*(参照物成交价格/参照物现行合理成本)
（2）市盈率倍数法——企业价值评估
公式：评估价值=被评估企业相同口径收益率*参照物（企业）市盈率
（二）间接比较法：以国家标准、行业标准或市场标准为基准打分；不要求参照物与评估对象一样或基本一样，局限较多。

第二节收益法
一、收益法基本含义
1、定义：未来预期收益现值 P=∑Ri/(1+r)i
2、思路
二、基本前提
（1）预期收益可预测并可用货币衡量
（2）风险能够预测并能用货币衡量：行业风险/地区风险/企业风险
（3）获利年限可预测
三、基本程序和参数
（1）预期收益：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等
收益是未来预期的，非历史或现实收益
受益是客观收益，非实际收益
四、主要技术方法
收益：等额/非等额
年限：无限/有限
例2-10，2-11
第三节成本法
一、成本法基本含义
1、定义
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2、基本思路：重建或重置被评估资产
二、成本法基本前提
1、资产继续使用或假定继续使用
2、资产预期收益能够支持其重置及其投入价值
三、基本要素
（一）重置成本
1、定义：现行再取得成本
价格范畴，合理必要费用+现金成本+利润
2、分类：复原重置成本/ 更新重置成本
（二）实体性贬值：使用或自然力作用，物理损耗
实体性贬值率
（三）功能性贬值：技术进步导致功能落后
构建成本超支额/ 运营成本超支额
（四）经济性贬值：外部条件导致资产闲置，收益下降
四、参数评估方法
（一）重置成本计算
1、重置核算法——细节分析法、核算法
费用逐项累计相加
购买：购置费+运费+安装费+其他 eg2-12
自建：成本+合理收益
2、价格指数法
重置成本=资产历史成本*（1+价格变动指数）
定基指数/环比指数 eg 2-13
价格指数法与重置和算法的区别：
（1）价格指数法计算的是复原重置成本，偏高
重置核算法既可计算复原重置成本，也可计算更新重置成本
（2）价格指数法要根据一种或某类或全部资产物价水平计算
重置核算法用现行价格水平构建成本费用
3、功能价值勒比法
（1）生产能力比例法
重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）
（2）规模经济效益指数法
重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）x
X介于0.4——1.2
4、统计分析法：整体资产，相同类别
K=R’/R 重置成本=∑某类资产账面历史成本*K
例2-15
（二）实体性贬值计算
1、观察法：实体性贬值率=1-实体性成新率
2、使用年限法
实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
贬值额=（重置成本-预计残值）*实体性贬值率
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产法定利用时间
资产利用率>1 <1 =1
例2-16
还可以使用总工作量、已完成工作量、设计行驶里程、已行驶里程等多项指标
3、修复费用法:以修复资产功能所支付的费用金额来直接估算资产实体性贬值
（三）功能性贬值计算
1、超额运营成本计算：功能性贬值额=∑（被评估资产年景超额运营成本*折现系数）
例2-17
2、超额投资成本的估算
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
（四）资产经济性贬值的估算
1、间接计算法
经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x]*100%
注意重置成本计算采用功能价值类比法
2、直接计算法
经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）
注意功能性贬值额计算中资产年收益损失额的扣除
例2-1
第四节评估方法的选择
注意事项
第四章机器设备评估
第一节机器设备评估概念
一、机器设备定义
自然属性
资产属性
二、机器设备的分类
按机器设备的组合形式分类：单台机器设备/机器设备组合
第二节成本法在机器设备评估中的应用
一、重置成本的计算
包含内容：
直接成本：本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其它合理成本
间接费用：管理费、设计费、工程监理费、保险费——按比例摊入
资金成本
合理利润
相关税费
（一）设备本体重置成本
通用设备：现行市场销售价格或其他方法
自制设备：当前价格水平下料(原材料、动力燃料)、工、费、期间费、利润、税金、设计费1、直接法：市场交易数据
关键：获得市场价格资料
（1）市场询价：通用：最低售价
专用：厂家询价，报价与成交价差异
（2）使用价格资料：产品目录、价目表——时效性、可靠性
2、物价指数法——适用于难获市场价格的机器设备
重置成本=历史成本*价格指数
二手设备的历史成本为最初使用者的账面价值
注意：（1）某一类产品分类物价指数，非综合物价指数
（2）历史成本可靠性
（3）运杂费、安装费、基础费等分别计算
（4）复原重置成本
（5）价格变动与分类物价指数差异
（6）进口设备适用出口国分类物价指数
3、重置核算法——非标准、自制设备
生产成本+销售费用+利润+税金
4、综合估价法
RC=(Mrm/Km+Mpm)*(1+Kp)*(1+Kd/n)
5、重量估价法
6、类比估价法—规模经济效益指数法
（二）运杂费
1、国产设备运杂费=国产设备原价*国产设备运杂费
2、进口设备国内运杂费=CIF*进口设备国内运杂费率
（三）安装费
1、国产设备安装费=设备原价*设备安装费率
2、进口设备安装费=相似国产设备原价*国产设备安装费率
或进口设备安装费= CIF*进口设备安装费率
（四）基础费
设备的基础是指为安装设备而建造的特殊构筑物
建造设备基础所发生的料+工+机械+全部取费
1、国产设备基础费=设备原价*设备基础费率
2、进口设备基础费=相似国产设备原价*国产设备基础费率
或进口设备基础费= CIF*进口设备基础费率
（五）进口设备从属费用
1、国外运费=FOB*海运费率
2、国外运输保险费=（FOB+国外运费）*保险费率
3、关税=CIF*关税税率
4、消费税=（关税完税价+关税）*消费税税率/（1-消费税税率）
5、增值税=（关税完税价+关税+消费税）*增值税税率
6、银行财务费=FOB*费率
7、外贸手续费=CIF*外贸手续费
8、车辆购置附加费=（CIF+关税+消费税）*费率
例4-6
二、实体性贬值
第I种有形贬值
第Ⅱ种有形贬值
（一）观察法
德尔菲法
模糊综合判断法
（二）使用年限法
复杂设备的各组成部件的使用寿命不同，每个零部件可以独立更换
贬值率=∑KiApi
（三）修复费用法
可修复性损耗：修复费用法
不可修复性损耗：使用年限法
例4-8
三、功能性贬值
（一）第I种功能性贬值：超额投资成本引起的功能性贬值
例4-9
（二）第Ⅱ种功能性贬值：超额运营成本引起的功能性贬值
四、经济性贬值
外部因素：
市场竞争加剧，产品需求减少，导致设备开工能力不足，生产能力相对过剩：例4-13 原材料、能源等提价，造成生产成本提高，而生产的产品售价没有相应提高：例4-12 国家有关能源环境保护等法律、法规使产品生产成本提高或使设备强制报废，缩短正常使用寿命。

例4-11
第五章房地产评估
第一节房地产评估概述
一、土地的特性
土地的自然供给
土地的经济供给：开发利用而形成，集约率
不动产
土地的自然特性
土地的经济特性
二、土地使用权
城市土地所有权——国家所有
农村、城市郊区土地——农民所有
国有土地有偿使用原则，国有土地所有权与使用权相分离
地价：国有土地使用权价格，最高年限由国务院确定
国有土地使用权出让：协议、招标、拍卖、挂牌等方式
最高年限：居住类70年，工业50年，教、科、文、卫、体50年，商、旅、娱乐40年，其他50年
出让与转让
土地使用权转让时，地上建筑物，其他附着物所有权随之转让，办理过户手续。

三、房地产特性
（一）位置固定性
（二）供求区域性
（三）使用长期性
（四）投资大量性
（五）保值与增值性
（六）投资风险性
（七）难以变现性
（八）政策限制性
四、评估原则
（一）最有效使用原则
（二）合法原则
第二节房地产价格及其影响因素
一、房地产价格种类
（一）土地价格：基准地价：分别，平均价格
标定地价：具体
建筑物价格
房地产价格
（二）总价格、单位价格、楼面地价
单位价格：土地单价、建筑物单价、房地产单价
楼面地价=土地总价格/建筑物总面积=土地单价/容积率
二、房地产价格特征
权益价格/与用途有关/个别性/可比性
三、房地产价格的影响因素
（一）一般因素
1、经济因素
（1）经济发展因素：国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等。

（2）财政金融因素
（3）产业结构因素
2、社会因素
3、行政因素
（1）土地使用制度与住房制度，土地政策
（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略
（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策
4、心理因素
（二）区域因素
（三）个别因素：容积率因素
第三节收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路
房地产价值=净收益/资本化率
二、适用范围
由收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等
不是用政府机关、学校、公园、公益性房地产价值的评估
三、净收益
（一）净收益含义
实际净收益与客观净收益
如：法律行政等赋予特权或限制/非最佳利用状态/处于待开发状态，净收益为0或负值
净收益=总收益-总费用
（二）客观总收益
一年，修正：以类似房地产收益做比较，对市场趋势作预测，考虑收益的风险性和可实现性（三）客观总费用
剔除不正常的交易支出
房地产客观总费用包括管理费，维修费，保险金，税金等，不包括折旧费
四、资本化率
风险越大，投资收益率越高
（一）求取方法
1、净收益与售价比率法：参照物净收益/价格，平均化
基础：房地产商品的替代性
要求：房地产市场比较充分，交易案例较多
例5.1
2、安全利率加风险调整法：对市场要求不高，但较主观
3、各种投资收益率排序插入法
（二）资本化率的种类
1、综合资本化率——房地合一
2、建筑物资本化率——净收益为建筑物净收益
3、土地资本化率——净收益为土地净收益
r=(r1*L+r2*B)/(L+B)
五、计算公式
（一）房地合一：房地产价值=房地产净收益/综合资本化率
净收益=总收益-总费用
总费用=管理费+维修费+保险费+税金
（二）单评土地
1、直接法：土地价值=土地净收益/土地资本化率
土地总费用=管理费+维护费+税金
2、间接法：用房地产收益评土地价值，土地价值=房地产价值-建筑物价值
先评建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额*已使用年数
年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限
土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值*建筑物资本化率
（二）单评建筑物
建筑物价值=房地产价值-土地价值
建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率
例5-4
第四节市场法在房地产评估中的应用
一、基本思路
V2=P1*(A1/A2)*(B1/B2)*(C1/C2)*……
二、适用范围
有适合的类似房地产交易案例
不适用：1、无房地产成交或成交很少的地区
2、很少见类型的房地产
3、难成为交易对象
4、风景名胜
5、图书馆、体育场、学校等
三、计算公式
修正因素：交易情况修正
交易日起修正
房地产状况因素：区位状况、权益状况（容积率和土地使用年限）、实际状况P=P’*A*B*C
=P’*100/() *()/100 *100/()
四、操作步骤
（二）确定可比交易案例：3年以内，特殊2年以内
（三）因素修正
1、交易情况修正：特例（1）（2）（3）（4）（5）
2、交易日期修正
3、房地产情况修正
4、容积率修正：容积率系数修正表
5、土地使用年限修正
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
五、例题
第五节成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路
成本与价格之间有密切的联系
二、适用范围
既无收益有无交易情况的，如政府办公楼，学校，医院，图书馆，新开发地等特殊房地产
三、土地评估的成本法操作步骤
土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益
（一）计算待开发土地取得费用
为取得土地而向原土地使用者支付的费用
1、国家征收集体土地而支付给集体所有者的费用
包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费
2、为取得城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用
（二）计算土地开发费用
1、基础设施配套费：三平一通、七平一通
2、公共事业建设配套费，如邮电，图书馆，学校，公园，绿化
3、小区开发配套费
（三）计算投资利息——资金的时间成本
土地取得费，计息期为整个开发期和销售期
土地开发费，计息期为开发期的一半
（四）计算投资利润和税费
利息基础：土地取得费+土地开发费
开发后土地的地价
税费：土地取得、开发过程支付的
（五）土地增值收益
农地转为建设用地——政府规划允许改变用途
土地性能，提高了经济价值——发展权，土地增值收益在土地所有者，土地投资者和土地使用者三者之间分配
四、新建房地产成本法——不考虑折旧
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利息
（一）土地取得费用
征收、拆迁改造、购买，包括手续费和税金
（二）开发成本
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费
3、房屋建筑安装工程费——支付给建筑商的全部费用
4、公共配套设施建设费——非经营性用房
5、开发过程的税费或其他间接费用
（三）开发利润——平均利润率
（四）管理费用，开办费和开发过程中管理人员工资
（五）投资利息
计息基础：土地取得费用+开发成本
（六）销售税费
1、销售费用
2、销售税金及附加
3、其他销售税费
五、旧建筑物评估
建筑物价值=重置成本-年贬值额*已使用年限
贬值：物化因素/社会经济因素——无形贬值
1、直线折旧法：D=(C-S)/N
2、 成新折扣法：建筑物价值=重置成本*成新率
六、应用举例
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用
一、基本思路
定义：将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估房地产价值的方法
二、适用范围
1、待开发土地
2、将生地开发成熟地的土地
3、待拆迁改造的再开发地产
三、计算公式
P=A-(B+C+D+E)
土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
四、操作步骤
1、估算开发建筑成本费用
2、估算专业费用：建筑设计费、工程概预算费用
3、估算余幅资本利西
4、估算税金
5、估算开发完成后的房地产销售费用
6、开发商合理利润
五、应用举例
旧有房地产的贬值购建价
建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝-+
二、适用范围及注意事项
该方法主要适用于：待开发、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改造的再开发地产。

第八节 路线价法在房地产评估中的应用
一、含义和理论依据
（一）含义：价值——距街道距离增大而递减
在特定街道上设置单价，配合深度百分率表及其他修正表，计算统一街道宗地地价，适用于大量土地的评估。

路线价——设定标准宽度，求该深度若干宗地的平均单价
（二）理论依据——替代理论
二、计算公式
宗地总价=路线价*累计深度百分率*临街宽度（*其他条件修正率/+-其他因素修正额）
三、适用范围
大量土地的评估
四、程序
（一）路线价区段划分
（二）标准宗地的确定
美国/日本
（三）路线价的评估
（四）深度百分率表的制作
（五）宗地价值计算
五、深度百分比
A=(a1+a2+a3+……+an)/n
土地单位面积价格等于各地块单位面积价格的面积加权平均值
平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地深度
六、四三二一法则
第六章资源资产评估
第一节资源性资产概述
一、自然资源及其分类
指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活的物质要素。

分类：
（一）根据开发过程中能否再生：耗竭性资源和非耗竭性资源
（二）按照资源的性质及与人类的经济关系：环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等
二、资源性资产的特性
（一）自然属性:
（二）经济属性
1、自然资源具有使用价值
2、能够以货币计量；
3、获益性
（三）法律属性
三、资源性资产评估及其特点
（一）使用权价格；
（二）受资源的区位影响较大；
（三）遵循自然资源形成和变化的客观规律。

第二节森林资源资产评估
一、森林资源资产概述
森林资源是一种可以再生的自然资源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。

（一）林木资产
林木资产是指林地内所有的林木。

（二）林地资产
林地资产是森林生长的承载体，
（三）森林景观资产
森林景观资产，包括风景林、部分名胜古迹和纪念林等。

二、森林资源资产价格的主要构成要素
（一）营林生产成本——能够提供商品材的劣等宜林地的营林生产成本作为依据
（二）资金的时间价值
（三）利润
（四）税金
（五）林木生产中的损失
（六）地租：绝对地租和级差地租
（七）地区差价和树种差价
三、森林资源资产评估主要方法
（一）市场法
P=K*Kb*G*Q
（二）剩余法（成熟林）
S F C W P +--=
（三）收益法（有经常性收益的）
∑=+-=N t t t t r C A P 1)1()(
（四）成本法（幼龄林）
∑=-+⨯⋅=n t t
n t r C K P 1)1(
第三节 矿产资源资产评估
一、矿产资源资产评估概述
我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。

二、影响矿产资源资产价值的因素
（一） 资源本身的稀缺程度和可替代程度
（二） 矿产品的供求状况；
（三） 矿床自然丰度和地理位置；
（四） 科技进步；
（五） 资本化率和社会平均利润率；
三、矿产资源资产主要评估方法
（一）贴现现金流量法
（二）可比销售法
（三）约当投资——贴现现金流量法
（四）重置成本法
（五）勘查成本效用法
（六）地质要素评序法
（七）粗估法
第七章 无形资产评估
第一节 无形资产概述
一、无形资及其分类
（一）无形资产的定义：无形资产是批特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

（二）无形资产的功能特性：附着性、共益性、积累性、替代性。

（三）无形资产的分类
1．按企业取得无形资产的方式，可分为企业自创的无形资产和外购的无形资产。

2．按有无专门法律保护分类，可分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产。

3．按能否独存在，可分为可确指无形资产和不可确指无形资产。

二、影响无形资产评估价值的因素
（一）无形资产的取得成本
（二）机会成本
（三）效益因素：获利能力越强，评估价值越高
（四）使用期限：法律保护期限/实际超额收益期限
（五）技术成熟程度
（六）转让内容因素：完全产权转让/部分产权转让
（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代性况和速度（八）市场供需状况
第二节收益法在无形资产评估中的应用
一、应用形式：直接预测/间接预测
二、各项参数指标的确定
（一）无形资产收益额的确定
无形资产收益额是由无形资产带来的超额收益。

1、直接估算法
Q
P
P
R⋅
-
=)
(
1
2
P
Q
Q
R⋅
-
=)
(
1
2
Q
C
C
R⋅
-
=)
(
2
1
2、差额法
超额收益=净利润-净资产总额*行业平均净利润率
3、分成率法：收益额=销售收入(利润)×销售收入(利润)分成率×（1-所得税税率）分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。

4、要素贡献法
（二）无形资产评估中折现率的确定
折现率的内涵是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
（三）无形资产收益期限的确定
规定有效期和受益期的，按孰短原则确定；
只规定受益期的，按受益期确定；
均未规定有效期和受益期的，按预计受益期确定
第三节成本法和市场法在无形资产评估中的应用
一、成本法
（一）无形资产成本特性
1、不完整性
2、弱对应--成本随机，偶然性
3、虚拟性—成本仅有象征意义
（二）成本法的应用
无形资产评估值=无形资产重置成本*（1-贬值率）
重置成本的估算
1、自创：核算法
重置成本=成本+期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）+合理利润
2、外购
重置成本=买价+购置费用
（1）市价类比法—买价，购置费用采用现行标准或按实际情况确定
（2）物价指数法。