2012_中原_合肥众安绿色港湾营销策略报_142p_原味西班牙小镇_销售推广方案
亚澜湾项目营销策划方案
深化解读篇
产品深度解读
一期规划解读 产品概念引入 产品经济测算 产品规划布局
项目营销思路
项目一期与整体的关系 项目一期定位 项目借鉴案例
一期别墅部分营销推广
现有产品调整建议 销售目标 营销总策略 价格策略 推广策略 销售计划
一期公寓部分的思考
密云公寓市场现状 公寓部分价格策略 公寓部分的销售方式
娱乐
居住
停车
会议
产品概念引入
新都市主义的表现形式二
◎功能完善，相对独立，依附性弱 ◎10分钟原则－即各种物业功能应有机组
合，步行十分钟可以到达（半径500米）， 无须借助交通工具 ◎居住类型具有多层次，而非单一档次
产品深度解读
产品概念引入
产品深度解读
新都市主义的表现形式三
◎吸引点与主题的创建与延续，塑造鲜明的新小镇形象 ◎以贴近自然的山水建筑文化为项目的发展主题
项目一期与整体的关系
项目营销思路
项目一期保有项目原有的市场形象
项目一期产品以高品质独栋产品为主，高端产品入市，吸引 了高端人群前来购买，受到媒体的追捧，确立的项目在市场上的 高端地位，树立了在客户心目中的高端形象。
项目一期与整体的关系
项目营销思路
一期产品提升了后期产品品质，并促进了后期的销售
一期产品为高品质独栋，后期产品除独栋外可能会有联排、 花园洋房，甚至是公寓，产品综合品质较一期相比略有下降，但 由于一起产品高端形象的树立，确保了项目整体的品质感，而一 期的顺利销售吸引了高端购房业主，并为后期产品积累了大量的 客户资源。处于金字塔顶层的客户会刺激金字塔中下层客户的购 买欲望，而后期多样化的产品又满足了不同客群的多样需求，一 期产品对后期产品销售起到了促进作用。
2019最新『精品』天启开启——合肥印象西湖营销提报方案体育
其中，住宅投资296.89亿元，占房地产投资的77.1%。 社会消费品零售总额：469亿元，同比增长22%
开启战略要点2
第二战略：其次求整合
61万方的体量带来的是一个划时代的建筑综合体，虽 然前期导入市场的是住宅，但是毫无疑问，我们依然 需要在前期整合项目整体启动市场，待实际成熟，再 分，重点启动住宅市场，以及后期的商业、写字楼等
先整体——再分开 项目前期启动必须以整体入市，市场关注度明显增大以 后，再针对每次推出的具体分层项目，再进行分层侧重
智力支撑：中国科 技大学、中科院合肥 分院、电子43所、安 徽大学等，产学研一 体化，集聚力增强。
发展态势：
现有由城市发展过程中自然形成、零散的小型临街底商，已远远无法满足日益增长的消费需 求，而未来随产业升级、城市化进程、人口导入等因素的推动，商业发展将呈现跨越式发展。 顺应此形势，3422商业发展规划出台，为区域商业的迅速发展提供了框架和方向。
阅读-总结
满怀豪情的宋都地产 如何决战合肥之颠
？？？
开启战略八问
战略设问一：RBD核心区域项目众多，即将入市的印象 西湖面临怎样的格局?
战略设问二：项目整体所面对的客群在哪里，前期推出 的住宅部分客群又在哪里?
战略设问三：项目整体的核心竞争力到底是什么？诉求 方向是什么？我们该如何定位我们的产品？
• 08年上半年，合肥共完成工业总产值９８４亿元、增加值２９８.８亿元 ，规 模以上工业增加值总量的位次由上年同期的第１７位前移至第１３位，一举 超过哈尔滨、太原、西安和昆明市
郑州海森陈伍园景湾整合营销推广方案
海森•陈伍园景湾整合营销推广方案第一部分：项目命题战略1、宏观市场环境受全球金融危机的影响，国际国内大的经济环境普遍不景气，全国楼市提前进入“寒冬”期。
郑州房地产市场持续低迷，人们持币观望氛围依然浓厚，市场心理预期进一步加重，09年楼市的抄底风潮愈演愈烈，市场情景越来越严峻。
面对逆市各开发商争相促销，目前不少楼盘由暗降转为大张旗鼓的降价，各种各样的优惠促销政策更是纷纷出炉，郑州楼盘大多采取了降价促销的方式，把首次置业、中小户型作为促销重点，以大幅度的降价，力求出货回笼资金，完成年底销售任务。
其中，银基王朝最高优惠15个点，富田·太阳城优惠22个点，曼哈顿广场总价优惠100万推出10套亲情房，每套优惠10万元，汉飞·金沙国际3980元/㎡起价，并且承诺保值，降价补差，利海·托斯卡纳3888元/㎡，主语城一期3660元/㎡,华泰国际城对外均价3800元/㎡，内部价格3000元/㎡……价格裸奔，花样百出。
2、产品诊断——海森·陈伍园景湾营销现状分析目前海森•陈伍园景湾需要的是迅速聚集大量来电、来访量。
但在市场大环境的压力下，目前郑州房地产市场趋势是：快出手，抢客户。
谁真正了解了目标客群的需求，能坚定刚性购房和投资者的信心，谁就能促动销量。
因此目前整形式来看，楼盘营销推广实际上是解决卖给谁、为什么会买的问题。
但海森·陈伍园景湾项目前期营销推广缺乏鲜明的核心形象体系，项目价值点诉求多而不精，散而不合，缺乏独一无二的鲜明形象包装，缺乏产品力的核心价值诉求，目标人群的整体形象包装缺失，市场整体印象没有产品力价值主链、缺失品牌丰富形象。
因此，下阶段我们首要考虑的就是要迅速调整战略思路，重新梳理整合项目价值体系，汇聚提炼出适合项目营销战略节奏、独一无二的形象体系，在区域内各竞品做出反应之前以组合拳的形式攻击市场，截击目标客户人群，需求去化房源。
我是谁？我们必须认清自己（认识产品），也只有这样才能更好的赢占市场，主导市场。
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案2023-11-11CATALOGUE目录•项目背景与目标•目标客户分析•营销策略制定•营销活动策划与执行•营销预算与资源整合•开盘阶段效果评估与优化方案•下一步工作计划01项目背景与目标项目背景介绍世联地产在合肥市场有多年的开发经验，成功打造了多个知名楼盘。
绿色港湾项目是世联地产在合肥的又一力作，旨在为城市精英提供高品质的居住环境。
项目地处合肥市滨湖新区核心地段，交通便利，配套设施完善。
定位城市高品质住宅，面向城市精英和高端投资者。
特色绿色环保，智能化社区，优质教育资源，豪华会所。
项目定位与特色实现项目开盘阶段的高销售业绩，树立项目品牌形象。
吸引更多的目标客户关注和购买，促进项目销售。
通过营销策略和活动策划，提升项目的知名度和美誉度。
项目目标概述02目标客户分析世联合肥绿色港湾项目位于合肥市，因此，本地居民是主要的目标客户群体。
本地居民投资者首次购房者合肥市的投资者也是目标客户之一，他们可能会购买房产进行投资。
这部分客户通常对价格敏感，并寻找性价比较高的房源。
03目标客户群体定位0201大多数客户购买房产是为了满足居住需求，他们希望拥有舒适、安全的居住环境。
居住需求部分客户购买房产是为了投资，他们看重房产的升值潜力。
投资需求这部分客户通常需要贷款购房，他们希望获得较低的首付和还款压力。
首次购房需求目标客户需求分析世联合肥绿色港湾项目与其他竞争对手的产品存在差异，例如，我们的项目更加注重绿色环保和智能化。
竞品客户对比分析产品对比我们的价格相对于竞争对手来说较为合理，且我们提供多种优惠活动。
价格对比我们的品牌和服务质量相对较好，我们提供专业的售后服务和社区管理。
品牌和服务对比03营销策略制定低价开盘，优惠促销详细描述在项目开盘阶段，采取低价开盘策略，吸引客户关注和购买欲望。
同时，针对市场和客户需求，提供一定的优惠促销政策，如折扣、返现等方式，进一步吸引客户。
华润橡树湾整体销售说辞最终版
秦皇岛华润橡树湾销讲说辞一、迎宾阶段说辞先生/女士，您好！我叫XXX，很高兴能够成为您的置业顾问。
⏹您是第一次来我们项目吗？⏹之前有没有和我们的置业顾问联系过？（之后寒暄主要了解客户到访次数，前期接待置业顾问，认知渠道等）二、区域沙盘说辞➢秦皇岛市简介秦皇岛位于中国河北省东北部，是首批沿海开放城市之一。
因公元前215年中国的第一个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝尊号而得名的城市。
是中国著名的滨海旅游城市，也是2008年北京奥运会的协办城市。
秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西接唐山，近邻京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。
秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个市辖区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812平方公里，截止2010年底全市总人口已达到298万。
秦皇岛交通便捷，通讯发达。
秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和京沈高速公路、沿海高速公路、102、205国道贯穿全境。
从北京、沈阳到秦皇岛只需两个小时。
秦皇岛山海关机场目前已开通了至上海、广州、杭州、大连、黑河等国内数十条航线。
目前秦皇岛市以海港区为中心,多以老住宅小区为主,北部为老工业基地,不适合居住,东部为港口,以船厂和运输煤炭为主营,污染较严重，现在秦皇岛的发展方向是向西拓进,教育及政府机构均向西移，以西部开发区为主.小结：秦皇岛市的介绍主要是针对于外来移居及投资人群的重点介绍，秦皇岛作为沿海城市，且房价在全国沿海城市中最具成长性。
➢开发区简介秦皇岛开发区，是1984年经国务院批准设立的首批国家级经济技术开发区之一，是河北省唯一的一家国家级经济技术开发区.地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天津220公里，未来高铁通车后,一小时即可到达北京天津,秦皇岛在不久的将来即将成为京津的后花园,到那时,工作在北京,住在秦皇岛将成为追求生活品质的京津人士的首选。
合肥绿地·内森庄园营销案例
独栋:9栋（别墅）;双拼:18栋（别墅）;联体:55栋（联体别墅）;叠拼:1栋;联体:18 2011年7月均价：9000元/m 2 高层（天墅）：约20000元/m2 别墅（别墅）
顷目简介：
绿地内森庄园，绿地内森庄园位于合肥政务文化区翡翠路不南二环路交界处，总建21万平方米，在占地14
万平方米顷目用地上，别墅区0.62低容积率，40%绿化率，私享百亩天鹅湖支系，周边高档楼盘云集，商 业、教育、市政、交通等配套均非常完善。 内森庄园倾尽绿地十数载豪宅修为，运用九大建筑科技，八大智能控制系统，以“城市中央•第一居所•传 世庄园”的姿态，最终礼成全球领先的高舒适度•低碳科技豪宅。
双拼、联排别墅推广 （2010.10.222010.12.3）
“天墅”别墅推广 （2010.10.142010.11.25）
“天墅”别墅加推 （2011年1月）
1、 2010年10月22日晚19 ：18分，绿地·内森庄园之夜 --徽商名流私人PARTY在绿 地·内森庄园销售中心丼行
1、绿地·内森庄园二期 【天墅】约220-300㎡ 高层，空中叠墅，即将 荣耀登场 2、2010年11月26日合 肥大剧院MBOX影院， 绿地·内森庄园产品解析 会，盛邀高端莅临
1、 2011年1月15日【 绿地内森庄园】客户答 谢盛典成功丼办。
活 劢
2、2010年12月3日绿地（ 芜湖）“一心一亿”慈善基 金大放在芜湖市丼行
2、2011.年1月30日， 安徽绿地】兔年新春联 欢会30日成功丼办。
05.24
独栋别墅第一次开盘
06.22
双拼、联排别墅开盘
07.29
“天墅”别墅开盘
1、10年5月24日联排别墅 开盘。一期推出20套三联排 别墅。
正商·蔚蓝港湾XXXX年3月份营销方案修改
正商·蔚蓝港湾XXXX年3月份营销方案修改正商·蔚蓝港湾项目2010年3月营销方案审批单项目名称正商·__蔚蓝港湾_________上月总结大定目标金额3500万实际大定金额27200164元超额或差距-780万签约目标金额3500万实际签约金额5318884元超额或差距-2968万回款目标金额2000万实际回款金额8882262元超额或差距-1112万营销费用预算 6.91万营销费用实际支出 5.5419万透支或盈余 1.3681万本月计划大定目标金额4000万签约目标金额4000万回款目标金额2000万本月费用预算（上月实际回款额*0.6%）=5.328万本月费用预算支出计划媒体类物料制作户外活动类日常办公类其它合计7.5 8.37 0.54 0.786 2.35 0.2 19.746恒辉案场正商销售对接财务中心营销中心营销总监副总裁总裁第 2 页共 29 页营销中心正商.蔚蓝港湾项目2010年3月营销执行方案第 3 页共 29 页营销中心目录（一）、上月营销费用支出明细（二）、剩余房源统计及本月主推房源统计（三）、2010年3月份销售目标（四）、3月份营销策略（五）、月度营销执行计划（六）、费用预算第 4 页共 29 页营销中心第 5 页 共 29 页 营销中心一、 上月营销费用支出明细（截止2月24日）注：上述费用单项，只列出两个单项作为示意，实际支出情况结合“费用类别”增、减费用单项，明细每项费用支出。
费用类别 单项 费用预算 实际支出 媒体类 短信 0.9万 0.15 万 物料类 单页、户型预算单2万元1.821万元 渠道类 派单 1.26万元1.3 万元活动类 活动物料 0.2万元户外 舞台背景 0.1万元 0.0209万元 日常办公类 水电 0.1万元 2.55万元房租 2.25万元 其他不可预见费0.1 合计6.91万元5.5419第 6 页 共 29 页 营销中心二、房源统计及本月主推房源已清盘A 座共104套；其中43平米26套 81平米26套余2套,1F76.56平米余13 套，其中12套保留余11套，其中 复式115.23平米5套余7套；其中5套复式115.91平米1F2套68.20平米余2套复式108.43平米已清盘已清盘已清盘余1套已清盘已清盘已清盘余1套样板房4F已清盘余2套；其中1套复式108.43平米2F1套99.04平米B 座共56套；其中43平米17套 81平米4套B 座A 座18#楼 余27套其中55、56平米 1套；余21套；其中55平米 1套；1、整体房源统计建筑形态楼栋总套数剩余房源情况已售房源情况多层剩余套数剩余面积实收均价实收金额已售套数已售面积已售均价已售总价1# 54 1 74.72 5760.81 430448 51 3773 5019 18935629 2# 54 54 4007 5109 20473520 3# 84 84 6279 5050 31708310 10# 42 2 216.86 4751.01 1030304 40 3874 5510 21346395 11# 96 24 982.5 5604.45 5506372 72 3631 5200 18884038 16# 36 6 647.98 4927.1 3192663 30 2097 5532 11599576 18# 96 35 1415.48 5868.76 8307109 61 3126 5220 16317307 6# 36 2 153.12 6602.31 1010946 34 2849 5296 15090263 7# 36 13 1044.65 5959.2 6225279 23 1958 5393 10561227 8# 60 11 981.99 5512.69 5413404 49 3560 5320 18940878 17# 42 2 207.47 5623.28 1166661 40 3864 5705 22043908 小计636 96 5724.77 5639.21 32283185 538 39019 5277 205901052小高层5# 88 0 88 6044 4611 27869342 9# 88 1 94.9 4712.64 447230 87 5949 4514 26850972 12# 88 0 88 5898 4621 27253916 15# 88 0 88 6033 4754 28680214第 7 页共 29 页营销中心第 8页 共 29 页 营销中心19# 75 0 75 5219 4529 23639596 20# 88 0 88 7138 4602 32844969 21# 88 0 88 7131 4781 34095586 22#B 104 52 4380.01 4936.76 21623047 52 4316 4766 20568279 小计707 53 4474.91 4932 22070276 654 47727 4647 221802874 总计134314910199.685328.945435346111928674649314277039252、本月主推房源22#B 座剩余房源，多层剩余的现房 （1）主推房源一：22#剩余房源3月份，22#共104套房源，目前销售52套，基本上都是开盘销售，后期由于没有预售许可证，相关22#的推广工作停顿了下来，销售进度缓慢，目前22#已售房源基本是西北户、东北户和东南的低楼层房源，因为相对单价较低，对客户的吸引力较大，剩余的西南户，南1、南2等户型设计都很好，相对比而言客户对户型的抗性较小，接下来我们的的销售重点就是22#剩余房源。
世联合肥和昌都汇华郡营销策略报告
本报告是严格保密的。
14
报告思路
客户定位 属性定位 形象定位
基本面分析 目标下的问题 一期营销定位 营销策略分解
本报告是严格保密的。
本体分析
市场研判
客户分析
案例借鉴 展示策略 推广策略 活动策略 品质提升策略 推售策略
项目产品主要集中为80㎡的两房、87㎡、97㎡的三房（约占总户数的 83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适
本报告是严格保密的。
12
本体分析
全产国品现象
波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品， 80—90㎡为本案现金牛产品
市场 增长率
高
明星
波士顿矩阵 婴儿
。现金牛
高
瘦狗 相对市场份额
本项目80—90㎡产品，户型设计合 理，使用率高，部分87㎡产品可做三 房，市场接受度高。 目前北城市场公寓产品极少，基本为 市场空白，市场接受度还是个未知数， 本项目公寓产品还需后期进行销售引 导，接受市场检验。
瘦狗产品 无
本报告是严格保密的。
13
本体分析
全小国结现象
本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜
力较大，目前而言产品以及学区是本项目的核心优势
1、项目周边无景观资源，存在高压线走廊，区域内生活商业配套严重 匮乏。
2、项目周边交通通达性较好，合肥产证和45中学区将是项目两大卖点。
3、纯中式建筑风格，产品按70/90政策设计，主要以80-90平米户型两 房、三房为主，产品具备一定的竞争优势。
4
本体分析
项全目国规现划象
项目共规划有11栋小高层，14栋高层住宅，共计3213 户，纯中式建筑风格
合肥华润凯旋门营销策划报告
活动策划与执行方案
活动策划
根据项目特点和目标客户喜好，策划有趣、吸引人的活动，以增强客户参与感和归属感。
执行方案
制定具体的活动执行计划，明确人员分工、时间节点和预算等细节，以确保活动顺利进行并达到预期 效果。
04
预算与资源需求
营销预算分配
广告宣传费用：40% 电视广告：15%
网络广告：10%
营销预算分配
客户需求
主要包括高品质的住宅环境、完善的配套设施、优质的物业 服务以及良好的社区文化等。
产品定位与差异化
产品定位
以高端住宅为主，注重品质、设计、服务等各方面的综合体验。
差异化
与竞品相比，华润凯旋门在产品定位、设计理念、物业管理等方面都有所不同 ，强调独特的品牌形象和产品特色。
03
营销策略与方案
价格策略与优惠方案
2023年1月-2月，对合肥市场进行全面的调 研，包括竞争对手、客户需求、市场趋势 等。
2023年3月-4月，根据市场调研结果，制定 详细的营销策划方案，包括目标客户群体 、产品定位、价格策略、推广渠道等。
资源整合
执行与调整
2023年5月-6月，整合内外部资源，包括人 力资源、物资资源、财务资源等，确保营 销活动的顺利进行。
报纸广告：5%
活动策划费用：20%
户外广告：10%
营销预算分配楼盘开幕活动：10% 特来自促销活动：5% 客户答谢活动：5%
营销预算分配
01
公关费用：15%
02
媒体关系：10%
政府关系：5%
03
营销预算分配
销售促进费用：20%
1
折扣优惠：10%
2
礼品赠送：5%
3
营销预算分配
合肥高端别墅营销推广方案
合肥高端别墅营销推广方案清晨的阳光透过窗帘，洒在合肥这座繁华都市的每一个角落，而我，正坐在办公桌前，构思着一份关于合肥高端别墅营销推广的方案。
思绪如泉涌，让我一气呵成这篇方案。
一、市场分析合肥，这座具有深厚文化底蕴的城市，近年来房地产市场发展迅速，高端别墅市场也逐渐崭露头角。
然而，在竞争激烈的市场环境下，如何让合肥高端别墅脱颖而出，成为购房者心中的首选，是我们面临的首要问题。
二、目标客户1.高收入人群：企业高管、企业家、医生、律师等。
2.外籍人士：在合肥工作的外籍人士，对高端住宅有较高的需求。
3.改善型购房者：有一定经济实力，追求生活品质的人群。
三、产品定位1.高端、奢华：在别墅设计、装修、园林景观等方面，追求极致品质。
2.独特性：强调别墅的个性化，满足不同客户的审美需求。
3.生态、宜居：注重环保，打造绿色、舒适的居住环境。
四、营销策略1.线上推广（1）利用社交媒体平台，如、微博、抖音等，发布别墅项目动态、活动信息，吸引潜在客户关注。
（2）与知名房地产网站、论坛合作，发布项目信息，提高曝光率。
（3）制作精美的VR全景，让客户在线即可体验别墅的内外环境。
2.线下推广（1）举办别墅开放日活动，邀请潜在客户参观、体验。
（2）与高端会所、酒店合作，开展联合推广活动。
（3）在重点区域设立展示中心，展示别墅实物，提高客户认知。
3.公关活动（1）邀请媒体、业内人士参观项目，进行专题报道。
（2）举办高端论坛、讲座等活动，提升项目知名度。
（3）与政府、企业、协会等合作，开展公益活动，树立品牌形象。
五、优惠政策1.购房优惠：提供一定程度的购房折扣，吸引客户购房。
2.贷款政策：与银行合作，为购房者提供优惠的贷款政策。
3.物业服务：提供高品质的物业服务，让客户享受到尊贵的居住体验。
六、销售团队建设1.培训：对销售人员进行专业培训，提高销售能力。
2.激励：设立销售奖金制度，激发销售团队积极性。
3.考核：定期对销售团队进行考核，确保销售目标的达成。
营销策划案例分析
营销策划案例分析专业:姓名:学号:时间:年月日目录第1篇黄山香烟的营销策划案例分析 (3)1.1、案例回放： (3)1.2、案例分析： (4)第2篇房地产营销策划方案 (6)2.1、青年家园地产概况 (6)2.2、青年家园面临问题 (6)2.3、青年家园项目13-14层主题定位 (6)2.4、项目的主题阐释 (7)2.5、广告策划 (7)第3篇工商管理101班CI策划 (9)3.1、CI简介 (9)3.2、理念识别（MI）策划 (9)3.3、视觉识别（VI）策划 (10)3.4、行为识别（BI）策划 (11)3.5、在班级管理中导入CI应注意的问题 (13)第4篇关于古井贡酒的营销诊断............................... 错误！未定义书签。
4.1、古井贡酒简介及市场分析 (15)4.2、古井贡酒的营销现状及战略分析 (17)4.3、古井贡酒的营销改进措施 (18)4.4、结束语 (19)第1篇黄山香烟的营销策划案例分析1.1、案例回放：黄山卷烟创牌于1958年，是安徽中烟工业公司蚌埠卷烟厂的代表品牌，1993年推出特制黄山获得巨大成功后迅速发展，现拥有黄山万象、黄山中国风、黄山新视界、黄山新概念、黄山50、黄山1993、黄山硬以及黄山皖烟系列和黄山迎客松系列等等多个品种和系列，“一品黄山，天高云淡”、“中国香，中国味”等广告语响遍大江南北，成为中国烟草品牌一道亮丽的风景线。
然而，在二十世纪九十年代，云系烟在中国市场上是如日中天，红塔集团的红塔山、阿诗玛等品牌香烟在内地市场更是作为高端烟草代表受到消费者广泛追捧。
面对这样一个几乎绝对垄断烟草品牌，当时的安徽蚌埠卷烟厂可谓高不可攀。
1993年6月，安徽蚌埠卷烟厂研发了一个无论是口感还是包装都可以与红塔山相媲美的新产品——黄山烟，如何打破红塔山在当时安徽市场上高端产品封锁成为企业考虑的关键。
当时蚌埠卷烟厂无论是行业知名度还是传播资源，跟亚洲最大的烟草企业——红塔集团都不是一个重量级别的，在激烈的竞争中突围需要的是善于借力借势，当时，蚌埠卷烟厂在安徽省会城市合肥搞了一个全国性不记名卷烟品牌品吸活动，将新品黄山、红塔山、阿诗玛、中华等全国性著名品牌放在一起进行品吸。
合肥印象西湖蓝郡宋都项目市场定位营销策略提报
针对不同客户群体，制定差异化 的营销方案，提高项目的综合竞 争力。
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市场趋势
随着城市发展和人口增长 ，市场需求仍将持续旺盛 。
竞品楼盘分析
楼盘A
该楼盘位于市中心，交通便利 ，配套设施完善，价格较高，
适合高端客户群体。
楼盘B
该楼盘位于城市郊区，环境优美， 价格适中，适合中端客户群体。
楼盘C
该楼盘位于新开发区，价格较低， 配套设施尚不完善，适合低端客户 群体。
03
项目定位
投入产出比分析
根据投入产出比的大小，判断项目的投资价值和经济可行性。
07
风险评估与应对措施
市场风险及应对措施
市场竞争激烈
本项目位于合肥市，该地区的房地产市场竞争较为激烈， 需要充分了解竞争对手的策略和产品特点，制定有针对性 的营销策略。
市场需求变化
随着消费者需求的变化，可能会出现市场对本项目产品需 求下降的情况，需要密切关注市场动态，及时调整产品设 计和营销策略。
合肥印象西湖蓝郡宋都项目 市场定位营销策略提报
2023-11-09
目录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 项目定位 • 营销策略 • 销售计划与执行方案 • 预算与费用分析 • 风险评估与应对措施 • 结论与建议
01
项目背景介绍
项目概述
项目名称：合肥印象西湖蓝郡宋都
01
02
项目地点：安徽省合肥市蜀山区
蓝郡宋都项目在合肥市具有较高的知 名度和品牌影响力。
目标客群主要为改善型购房者和投资 客，具有较高的购买力和需求。
建议与展望
根据目标客群需求，优化产品设 计，提升产品品质。
积极关注政策调控和市场变化， 及时调整营销策略和推广手段。
2012蔚蓝商务港整合推广策略案 共105页
外围环境
总结
自身产品
成就项目
高档次
成就项目
高格调
政中心，中央商务圈
定位
目标客户群定位 // 项目定位 //二期命名//广告语
目标客户群推导
从目前市场上在售项目的客户群来看，一般而言：
大中型私营企业主、个体工商户、党政机关干部、企业中高层管理人员 。大 型国有企业等都是合肥市的写字楼购房活跃群体。 在写字楼中，购买者绝大部分为私营企业主及个体工商户。 因政务区配套及交通比较完善，合肥高端客户选择政务区置业的趋势加大。
政务区发展需要一张名片 ——蔚蓝商务港
竞争形式
新城国际//新地中心//港汇广场//新华国际
项目：新城国际
推广语：会造“氧”的写字楼
产品：在售C座写字楼，面积为100平米、145平米和 300平米。 卖点：建筑内部布置绿化 均价：12000元/㎡
项目：新地中心
推广语：安徽之门 世界名企封面
产品：137——1300㎡ 卖点：彩釉玻璃，VRV中央空调，9.6米柱跨，7部电梯， 地理位置。 价格：9000——11000元/㎡
蔚蓝商务港
整合推广策略案
天泽顾问
二0一二年三月
在天鹅湖畔潜山路这条充满商机的鎏金之地上 在政务中心最繁荣的商务中心轴上
蔚蓝商务港
在芯之心 天鹅湖畔奢贵中央商务圈
商图霸天下
我们认为 本项目是。。。。
合肥的曼哈顿
合肥的六本目
合肥的国贸
天鹅湖畔 因为有了蔚蓝商务港
从此企业足以 冲刺世界
区域解析
推广原则
原则二：点面结合、重点突破
全城瞩目的效应有助于影响客群的决策。所以在大众推广的铺垫下， 进行活动式精准传播，整体塑造提升项目巅峰形象。
2007年合肥绿色港湾别墅项目一期价格策略报告
报告思路
定 价背景
客户分析
报
推售策略
告
市场比准均价的确定
思
路
价格策略及价格表结构生成
价格表验证
对外价格表生成
项目概况 市场现状
实收价格表确定
市场大势1——别 墅市场板块格局
合肥别墅市场正处于传统城市别墅板块退出市 场，东南近郊别墅、度假型别墅板块尚未成型 的市场空白期
VIP认筹客户价格承受能 力
40
35
30
25
20
15
10
5
5
0 150万以下
双拼客户总价承受区间 38
18
170~190万
190~210万
1 210万以上
35
30
25
20
15
10
5
4
0 120万以下
联排客户总价承受区间 31
6
120~130万
140~150万
3 150万以上
系列1
案场统计结论： 双拼客户总价承受区间170~190万； 联排客户总价承受区间120~130万；
中心岛 游泳池
景观水系 花径景观道
入口景观广场
3000平米众客会会所
一期房源盘点 叠加组团 联排组团
双拼组团
双拼明星产品市场稀缺，联排产品担负现 金流贡献，叠加产品市场潜力有待培养
产品
户 型 面积区间 套 数 套数比 产品地位
双拼楼王 六室三厅四卫 363
豪华双拼 别墅
六室三厅四卫
306
双拼别墅 四室三厅四卫 251-280
大溪地
维也纳森林花园 大蜀山传别墅区
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某广告公司程总：绿色港湾我当然知道，合肥很早的一个纯别墅项目，
08年时候我还与他们公司领导有过接触。那个项目什么都好就是交通不怎么好，现在 应该都是现房销售了。这个楼盘已经很长时间没有动态了，项目也没怎么做过推广，应 该是滞销了吧!
15亱
8个
2009年，3期更是实现 月
24亱销售额*
第一 第事 第三 第四 第亏
价值癿挖掘和重组 形象癿转发和升华
加强项目癿通达性引导
多渠道开拓客源 狼性团队癿打造
完美翻盘
Part2
凤乀浴火
—核心价值体系重建
项目核心价值体系
实力上市房企，长三角领先地产商 道路交通的规划利好，片区未来价值将曾爆发式增长 3000亩超级大盘疆域 原味西班牙异域风情小镇 200亩湿地公园、10万方内湖、精装庭院，醇熟实景呈 现 高端社区配套 五大主题公园、异域风情商业街、星级度假酒店等，私 享专属领地
第亏
狼性团队癿打造，解决了团队戓斗力问题
【“降龙十八掌”洗脑式培讪】
洗脑式培讪，打造狼性团 队
“降龙十八掌”第一式：匙域价值乀城市CLD价值 “降龙十八掌”第事式：别墅豪宅癿价值体系链条
“降龙十八掌”第三式：高端商务礼仦培讪
“降龙十八掌”第四式：房地产宍观调控癿深入分枂 “降龙十八掌”第亏式：奢侈品牌癿历叱不现状赏枂
T
hinking
思路
1 2
凤之涅槃 探索项目核心问题解决之路
凤之浴火
核心价值体系重建
3
凤之重生
绿色港湾营销激活
Part1
凤乀涅槃
—探索项目核心问题解决乀路
>>参耂案例
深圳·圣莫丽斯
案例借鉴：深圳·圣莫丽 斯
[圣莫丽斯不绿色渣渦相似， 是同样拥有美丽癿景观资源癿 欧式风情别墅匙]
建筑面积33万平斱米，拥15000亩
2渠道不足难以支撑客户量的需求
>缺乏有效的客户渠道和资源平台的支撑。 >项目外围引导系统的不足，客户到达率低，最终导致客户积累速度难以满足销售目标的 实现
3
销售力不足
>销售团队缺乏豪宅项目销售的经验，缺乏与高端客户平等对话的自信； >缺乏对项目的核心优势引导和劣势问题的规避能力，且由于销售时间过长已出现疲倦的工 作精神面貌； >销售团队缺乏狼性最终导致对有限的客户资源无法形成高效逼定
>项目规划占地3021亩（相当于 280个足球场大小），其中1800 亩是主题公园用地，1200亩为 住宅用地。 >项目分6期开发，开发总建面 约80万方。以高档低密度住宅 为主，目前已开发到三期 。
>一期2006年动工并2009年3月
交付使用。 >目前在售2期3套剩余房源与3 期联排、叠加产品。
难点事：长丽癿沉默，难免给市场带来滞销癿负面印象
何人都可以取而代之
待兔；
项目面临癿核心问题提出：
1 市场形象匮乏
>对外推广、面市时间长，市场老盘印象严重，周边环境、交通路网较差降低了客户对于 项目的市场认知； >在推广过程中，项目的价值传播未能与目标客户形成有效的心理对位，只是在利用传统 的诉求方式传播物业价值，未能与同类高端物业形成有效区隔，未能凸显项目的差异化优 势。
价格信息
6800元/㎡ 6000元/㎡
令亰意外癿是绿色渣渦叠加均价6250元/㎡，联排均价8800元/ ㎡
值得反思癿是：产品震撼位置幵丌偏癿绿色渣渦不合 肥同类高端别墅相比性价比是最高癿，部分产品甚至 不片匙内普通住宅价格相相差无几。
然耄销售
却缓慢！
初步判断——
绿色渣渦现阶段面临以下难点：
难点一：整体营销节奏周期过长导致项目癿市场印象平淡模糊
圣莫丽斯翻盘乀术
第一 第事 第三 第四 第亏
价值癿挖掘和重组 形象癿转发和升华 加强项目癿通达性引导 多渠道开拓客源 狼性团队癿打造
第一
价值癿挖掘和重组，解决了项目卖点问题
层面 匙域 形象 产品
原诉求 香蜜渥上渤 天赋 美宅
新诉求 中央别墅区 天地湖山 叠墅,在别墅之上
卖 点 量 化 梳 理
> > > > > >
价格信息
4万元/㎡ 9000-12000元/㎡ 16000元/㎡ 总价400-700万不等 16000元/㎡ 800-2000万每栋 640—1000多万元不等 20000元/㎡ 14000元/㎡
项目周边普通住宅价格概况
项目名称
九珑湾 水立坊自在城
户型区间
125平米、110平米 55-120平米户型
品牌实力 区域升值 规模规划 异域风情 醇熟至美
核心价值点深庙解枂···
价值点1:
品牌实力
浙江省第事家在香渣主板上市癿房產企業 中國長三角地區具領先地位癿房地產發展商 入圍"2012中國房地產上市公司百強"
价值点2:
匙域升值
十一亏觃划収展癿核心匙域 未来巢渥路癿开通10分钟即可通达市匙 南淝河路癿改造，将为绿色渣渦带来丌可限量癿城市资
销售人员不同能力情况下效果对比
1
2
> 销售人员是售货员的水 平，没有办法主动拓展 客户，也没有能力减少 客户流失率，只是守株
3 销售人员是真正的推销家， >
> 销售人员无足轻重，任
能够无中生有地创造客户， 能够化腐朽为神奇地大幅度 提高销售业绩，能够成为客 户亲密无间、可以信赖的朋 友，这是销售人员的最高境 界
社区内实景较为震撼，与高端别墅形 象相匹配
高端产品 形象VS恶 劣外界环 境
外界环境总体较差，交通通达性一 般，客户心理距离比实际距离远
难点四：客户量丌足，难以满足项目销售目标癿实现
2012年6月1日-6月7日绿色港湾项目周
报
来电4组（网络1组、朋友介绍2组、户外广告1组） 来访11组（市区银泰中心3组，现场8组：网络2组、业主
第四
多渠道开拓客源，解决客户上门量
>中原迚场前：渠道为王 在正式代理圣莫丽斯前， 中原无法参不策划工作， 只能接待中原同亊转亵来 癿客户，尽管这样亶然以
39：17癿成绩击贤原代理
公司，获得独家代理权， 才得以通过策划对圣莫丽 斯迚行改迚。 >中原迚场后：迚一步丰富 客户挖掘渠道 一斱面针对匘配项目癿目 标高端客户定向渠道深入 挖掘；另一斱面中原其他 豪宅项目客户资源迚行于 劢，启劢转亵
“降龙十八掌”第六式：私家内渥乀二顶级豪宅癿价值
“降龙十八掌”第七式：别墅豪宅对二塔尖亰群癿价值点 “降龙十八掌”第八式：如何丌卑丌亢提供不塔尖亰群匘配癿接待朋务及心理単弈
>2006年4月7日中原正式迚驻 >泛城前8个月销售亳30余套，中原入场后不泛城同场PK >1个月时间中原39套VS泛城17套，一丼击贤泛城叏得项目 *2006年4月—2007年1月 完成销售额 独家代理权 >2006年9月皇家台地别墅隆重推出 >2006年11月一期TH100%销售 >2006年11月11日事期产品収布会 >2006年12月9日事期开放样板房及展示匙 >2007年1月14日事期北匙开售，当日100%销售 >2007年1月21日事期南匙开售，当日实现80%销售。 >2007年5月21日事期压轴滨水台地单位开售，实现100%销 售。 >2007年6月，一事期实现100%销售。
项目初步感叐：
第1次项目体验：同亊都说位置有点偏，行秳中我 仧甚至迷路，但大家都很惊喜，因为产品做癿真 癿很有震撼力！
第1次不开収商领导谈话深触感叐：领导说位置 幵丌偏，你仧走错了路所以感觉有点偏,以后巢
渥路开通驾车通往市匙只要10分钟!
兰键词：
产品震撼，位置幵丌偏！
相兰亰士深庙访问：
新地中心来访客户曹先生：绿色港湾合肥很老的一个楼盘，
符号统一化
第事
形象癿转发和升华，解决了客户癿调性问题
注入纯正血统：瑞士圣莫丽斯全球唯一授权
为了提升项目市场影响力， 圣莫丽斯不授权斱癿立体 于劢强化纯正血统
问题
第三
加强项目癿通达性引导，解决了客户到达现场癿感知
看楼通道
>包装癿顶级化：重新包装看楼通道和园枃植被，采 用大量癿珍贵植物树种（迚口罗汉松、日本黑松 ）
秲缺塘朌山原生山地癿珍藏，最枀 致癿自然风景
[中原迚场前圣莫丽斯所面临癿问题] >原代理公司8个月亳销售30余套，中原半路接手迚场时面临 状况：
>形象系统紊乱，定位丌清晰，无明确标签（原定位：香蜜渥上渤天赋美宅；出街
癿VI体系丌统一）
>市场认知秳庙枀低（离市中心只有15分钟车秳，但客户普遍以为是兰外癿郊匙盘） >推售无策略，无节奏（造成房多，客户少癿局面） >陌生匙域，鲜为亰知，客户渠道少，上门量低（造成售楼部亰气量严重丌足） >销售力薄弱，缺乏豪宅销售经验，对项目信心丌足（造成大量目标客户流夭）
源
价值点3:
觃模觃划
3000亩卙地，在合肥市场上绛对属二超级大盘 只有大觃模才可大手笔擎划大疆域
价值点4:
异域风情
原味西班牙风情建筑，明亮耄欢快，统一又和谐 展现枀致癿具有浓邅西班牙情调癿别墅生活氛围
价值点5:
醇熟至美
10万㎡私家内渥绛对私享，绛无亳有 200亩渧地公园谱写真善美生活艺术 醇熟实景现已呈现开放
介绍2组、朋友介绍3组、合作单位1组）
2012年6月8日-6月15日绿色港湾项目周 报
来电11组（网络1组、朋友介绍3组、报纸1组、问路1组、老业
主2组、问退房摇号事项3组）