房地产估价理论与方法-第3章-房地产价格与价值

也可能未包含上述真正的房租构成因素 的费用，例如出租人与承租人约定维修费、
管理费、保险费等由承租人负担。
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抵押价值（掌握）
从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行 到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时 ，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得 的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ论上良好的：
评估价值 = 正常成交价格 = 市场价格
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三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价
值、现状价值和残余价值（掌握）
（一）市场价值
房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格： ①适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示 ②熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行情
果现状利用为最高最佳利 用，则现状价值等于市场 价值，在不是合法利用下
定时间的实际状 ，现状价值可能高于市场
况下的价值。
价值。
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残余价值
例如，某种针对特定品牌
进行了装饰装修的餐厅，
清算价值是指在
改品牌继续经营而出售时 ，会减少该餐厅的价值。
非继续使用条件 但在房屋征收的情况下，
由于房地产的流动性差，如 谨慎价值通常低于市场价 果交易时间较短，则其最可 值。例如，为了防范房地 能的价格较低，因此快速变 产信贷风险，要求评估的 现价值通常低于市场价值。 房地产抵押价值为谨慎价 值。
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现状价值
在合法利用下，现状价值
一般低于市场价值。但如
现状价值是指估 价对象在某一特
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2.决定房地产供给量的因素：
该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
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3.房地产的供给曲线
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三、房地产均衡价格 （熟悉）
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征收价值
也称为征收补偿价值，是为国家征 收房地产确定被征收房地产的补偿提供参 考依据而评估的被征收房地产的价值
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五、房地产所有权价格、土地使用权价格 和其他房地产权利价格（了解）
（一）房地产所有权价格 房地产所有权价格，是指房屋所有权价格
、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地 所有权价格。中国目前只有房屋所有权价格 ，没有土地所有权价格。
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一、房地产需求 （熟悉）
1.房地产需求的含义
2.决定房地产需求量的因素
房地产需求是指消费 该种房地产的价格水平；
者在某一特定的时间内， 消费者的收入水平； 在每一价格水平下，对某 种房地产所愿意并且能够 消费者的偏好；
购买的数量。
相关物品的价格水平；
消费者对未来的预期。
第一节
房地产价格的含义和形成条件
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一、房地产价格的含义（了解）
“现象”
价格是为获得一种 商品或服务
所必须付出的东西， 他通常用货币表示， 虽然不
一定要用货币形式来 偿付。
“本质”
价格是商品价值 的货币表现；价 值是凝结在商品
中的一般无差别 的人类劳动或抽 象的人类劳动
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法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优 先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包
人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法
定优先受偿款，但不包括强制执行费用。
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抵押价值
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设法定优先受偿的市场价值－法定优先受偿款
＝未设法定优先受偿的市场价值
二、房地产价格与一般物品的价格的不 同之处（熟悉）
不同之处
房地产价格
般物品的价格
区位
关系密切
关系不大
实质 价格
受交易者的个别 情况影响 价格形成时间
权益的价格 同时有买卖价格和租赁价 格 易受
较长
物品本身的价格 主要是买卖价格
不易受 较短
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第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格 四、房地产供求状况的分类
－拖欠建设工程款价－已抵押担保的债权额－其他优先受偿款
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抵押价值
其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押 价值可称为再次抵押价值，并有：
己抵押贷款余额再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿的市场价值－已抵押贷款余额/贷款成数
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保险价值与计税价值
保险价值
计税价值
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二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（ 掌握）
成交价格：简称成交价
，是指在成功的交易中 买方支付和卖方接受的 金额。
市场价格简称市价，指某种 房地产在市场上的一般、平 均水平价格，是该类房地产 大量成交价格的抽象结果( 如平均数、中位数或众数)。
理论价格：假设的“经济人” 的
。 ③谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；
④不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的； ⑤公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；
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（二）投资价值
1）投资价值 指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度来衡量的价 值。
2）市场价值 某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者 的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值 因投资者的不同而不同。
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（二）土地使用权价格
建设用地使用权(其中又分为出让土地使用权和 划拨土地使用权)
宅基地使用权 土地承包经营权 （三）其他房地产权利价格
泛指房地产所有权、土地使用权以外的各 种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权 价格、租赁权价格
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六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人 权益价值和承租人权益价值（掌握）
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3.房地产的需求曲线
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二、房地产供给（熟悉）
1.房地产供给的含义
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特 定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且
能够提供出售的数量。
潜在供给量 = 存量－灭失量－转换为其他种类房地产 量＋其他种类房地产转换为该种房地产量 ＋ 新竣工量
➢ 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
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七、历史成本、重置成本、可变现净值、现
值、公允价值和账面价值（熟悉）
1）历史成本
也称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付的现金或者 现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。
2）重置成本
是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。
➢ 完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设 用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的 价值。
➢ 无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下 的价值
➢ 出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的房地产 价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的 价值。
➢ 承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房 地产依法享有的权益的价值
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租赁价格（租金）
商品租金：
也称为全价租金，是指以房地产 价值为基础确定的租金，由折旧 费、维修费、管理费、投资利息 、房产税、保险费、地租和利润 八项因素构成。
成本租金：
指按照出租房屋的经营成本确 定的租金，由折旧费、维修费 、管理费、投资利息、房产税 五项因素构成。
准成本租金：
不同方法得出的评估价值：
在房地产市场存在泡沫的情况下：
如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，
则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一 定的泡沫。
当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价 值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明
房地产供不应求或者市场景气。
说明：①投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产 的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交 易能够实现的基本条件。
②就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房 地产的市场价值。
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快速变现价值与谨慎价值（掌握）
快速变现价值：
谨慎价值：
指不符合市场价值形成条件中 指在存在不确定性因素的 的“交易双方有较充裕的时间 情况下遵守谨慎原则评估 进行交易”下最可能的价格。 出的价值。
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四、房地产供求状况分类 （熟悉）
全国房地产总的供求状况 本地区房地产总的供求状况 全国同类房地产的供求状况 本地区房地产的供求状况
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第四节
房地产价格和价值的种类
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一、价值、使用价值和交换价值（熟悉 ）
使用价值：
是指物品能满足人 们某种需要的效用
行为和预期是理性的，或真实需求 与真实供给相等的条件下形成的价 格。——价值、内在价值、自然价
值、自然价格等。
评估价值 (appraisal value) 也称
为评估价格、估计价值，简称评估 值、评估价，是指房地产估价师通 过估价活动所得出的估价对象的价 值。
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理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要 价（供给价格）、买方出价（需求价格）和买卖双 方成交价。在一笔成功的交易中：
如：居住、经营的 场所
交换价值：
是指一种商品同另 一种商品相交换的量的 关系或比例，即交换价 值表现为一定数量的其 他商品。
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特别注意两者关系
房地产估价是评估房地产的交换价值。 但在房地产估价中首先应对房地产的质量
、功能、完损程度、产权等进行“ 鉴定”,
因为这些影响着房地产交换价值的大小。
买方最高价＞=买卖双方成交价＞=买房最低要价
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不同方法得出的评估价值：
一般而言： 收益法求得的价值倾向于最高买价， 成本法求得的价值倾向于最低卖价， 市场法求得的价值倾向于成交价格。 收益法求得的价值趋向于理论价格， 市场法求得的价值趋向于市场价格。
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是将房地产投保时，为确定 也称为课税价值，是为征
保险金额提供参考依据而评 估的价值。评估保险价值时 ，估价对象的范围应视所投 保的险种而定。
例如指建筑物的重建成本(
税的需要，由估价师评估的 作为计税依据的价值。具体 的计税价值如何，要视税收 政策而定。
或重置成本)和重建期间的经
济损失(如租金损失)。
二、房地产价格的形成条件（熟悉）
有用性 稀缺性
有效需求
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第二节 房地产价格与一般物品价格的异同
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一、房地产价格与一般物品价格的共同之 处（了解）
1.都是价格，是价值的货币表现 2.都有波动，受供求因素的影响 3.都是按质论价：优质高价，劣质低价
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⑧租赁费用，如租赁代理费；
费；
⑨租赁税费，如营业税、城市维 护建设税、教育费附加、租赁手
③维修费；
续费；
④管理费；
⑩利润。
⑤投资利息；
⑥保险费；
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估价时一定要分析租约﹗
也可能包含着上述房租构成因素之外的费
用，如家具设备使用费、物业服务费用、水费 、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视 费等；
下的价值。它一 虽然该餐厅也不会继续经
般低于市场价值 。
营下去，但要假设继续经 营来评估其市场价值，并 据此给予征收补偿。
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四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保 险价值、计税价值和征收价值（了解）
买卖价格：
也称为销售价格，是房地产权利 人采取买卖方式将其房地产转移 给他人，由房地产权利人(作为卖 方)收取或他人(作为买方)支付的 货币额、商品或其他有价物。
是指接近但还达不到成本租金水平 的租金。
福利租金：
是指象征性收取的很低水平的 租金。——经济租赁房的租金
市场租金
也称协议租金，是由市场 供求状况决定的租金
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真正的房租构成因素应当包括：
①地租 ；
⑦房地产税（房产税、城镇土地
使用税）；
②房屋折旧费，包括结构 、设备和装饰装修的折旧
3）可变现净值
是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完 工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
4）现值
是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。
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5）公允价值
前提①公平交易；②交易双方熟悉情况 ；③交易双方 均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿 进行资产交换的金额。