河北省2016年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用方法模拟试题

河北省2016年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用
方法模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。

A：0．57
B：0．74
C：0．80
D：1．04
E：借款合同
2、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润
B：毛收入
C：价值
D：净收益
E：工业用地的监测点评估价格
3、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。

A：购买国债
B：为单位或个人提供担保
C：购买股票
D：发放商业性贷款
E：执行层的组织协调
4、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20％以下征收土地闲置费。

A：1
B：2
C：3
D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
6、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当
建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。

A：大于
B：大于或等于
C：小于
D：小于或等于
E：工业用地的监测点评估价格
7、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。

A．固定总价合同，采用按日计价的增价条款
B．固定总价合同，采用重大增价条款调整
C．固定总价合同，采用延期增价条款
D．成本加浮动酬金合同
8、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。

A．相等
B．不相等
C．可能会相等
D．不能确定
9、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。

A：整个市场>有效市场>潜在市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场
B：潜在市场>整个市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场
C：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>渗透市场>服务市场
D：整个市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场
E：借款合同
10、下列不符合工程建设定额特点的是__。

A．稳定性
B．系统性
C．统一性
D．权威性
11、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。

该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为__元/m2。

A．950
B．1000
C．1200
D．1250
12、城市分区规划由__审批。

A．市规划行政主管部门
B．市人民政府
C．市人大常委会
D．省人大常委会
13、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是。

(2007年房地产经纪人相关知识试题)
A：条形基础
B：独立基础
C：筏板基础
D：桩基础
E：执行层的组织协调
14、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。

A：30
B：60
C：90
D：120
E：执行层的组织协调
15、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
16、下列有关债券的表述中，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B．关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行
C．私募债券的最大特点是募集对象特定
D．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
17、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。

A．523.45
B．593.75
C．643.75
D．1000
18、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，错误的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
D：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理E：房地产估价机构必须加盖公章
19、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
20、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0
B．6.9
C．8.8
D．9.0
21、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
22、开发经营期的起点是假设的。

A：开工日期
B：取得估价对象的日期
C：取得待开发土地的日期
D：开始出售开发完成后的房地产的日期
E：工业用地的监测点评估价格
23、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
24、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。

A．882
B．1765
C．1667
D．1538
25、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。

A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是__。

A．股份的表现形式是股份证书
B．广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位
C．股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票
D．股票与股份是一种形式与内容的关系
2、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。

(2007年试题)
A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B：实际利率真实地反映了资金的时间价值
C：名义利率真实地反映了资金的时间价值
D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
3、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值
B．交换价值
C．理论价值
D．评估价值
4、城市规划的批后管理主要是。

A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证
C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作
E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作
5、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

(2007年试题)
A：价值相对指标
B：结构相对指标
C：强度相对指标
D：动态相对指标
E：时期相对指标
6、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．由引交估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
7、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。

A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重
C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均
D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标
8、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是。

A：出租率
B：贷款利率
C：基准收益率
D：资本金投入比例
E：借款合同
9、租售方案必须明确的问题包括。

A：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系
B：租售收入
C：在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量
D：租售价格
E：收款方式
10、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。

A．特定时段
B．任何一时段
C．特定时间
D．任意时间
11、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。

A．负债
B．收入
C．费用
D．资产
E．所有者权益
12、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
13、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
14、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：农用地
B：其他农用地
C：建设用地
D：商业用地
E：未利用地
15、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指__
A．将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围
B．将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围
C．将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围
D．将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围
16、产权不明确的房屋是指的房屋。

A：有权属证明
B：产权人下落不明
C：产权人出国留学
D：因产权关系正在诉讼
E：暂时无法确定产权的合法所有人
17、关于商业物业投资的说法，正确的有。

A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B：商业物业交易常在机构投资者之间进行
C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D：商业物业不适合长期投资
E：商业物业投资收益全部来自出租收益
18、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。

基准地价的内涵包括（）。

A．基准日期
B．土地开发程度
C．基准地价修正体系
D．土地用途
E．基准地价公布日期
19、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。

A．资质年检制度
B．资质审查制度
C．资质复查制度
D．资质审批制度
20、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。

A：征地管理费
B：耕地占用税
C：印花税
D：契税
E：新菜地开发建设基金
21、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的__登记申请予以核准登记。

A．初始
B．转移
C．变更
D．他项权利
E．注销
22、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。

A：未来净收益的大小
B：获得净收益的报酬率的大小
C：获得净收益期限的长短
D：市场年利率的大小
E：获得净收益的可靠性
23、商品房销售计价方式包括。

A：按均摊建筑面积计价
B：按套内使用面积计价
C：按建筑面积计价
D：按套(单元)计价
E：按套内建筑面积计价
24、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。

A：100％
B：200％
C：300％
D：400％
E：执行层的组织协调
25、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150。