COSUN青年社区(A地块)规划及建筑设计委托任务书

COSUN青年社区（A地块）规划及建筑设计
委托任务书
1项目概况
COSUN青年社区（A地块）位于西安高新技术产业开发区二期，总用地面积约为80810平方米, 总建筑面积约17万平方米。

地块四周分别是高新路、科技三路、高新二路、科技二路。

有地理位置优越、配套成熟、交通便利等许多有利条件，适合发展为吸引高质素人群的的居住区。

西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司计划将COSUN青年社区（A地块）发展成、中高价位的综合优质青年社区。

市场对象以高新区内及周边区域的年轻中高收入白领为主。

主要为三大族群的客户提供住宅：新婚族，准备结婚的情侣、新婚夫妇、年轻的父母；单身族，中高收入的年轻白领；SOHO族，少量在家工作的年轻人。

本项目将建成以14-15层高层为主的青年社区。

总体规划要求：规划具有弹性，为日后跟随市场变化而做出适当调整留有余地，建筑风格现代，组团分布自然合理，与园林化的环境紧密融合，具有足够的空间给年轻人活动，配备先进智能设施，实现物业管理现代化，整个小区必须是高质素、高标准的，体现“个性、互动、活力无限”的主题，具有创意与超前意识的青年社区。

2业主单位
西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司
业主授权之负责部门：企划部
部门负责人：张诚
地址：中国陕西省西安市高新技术产业开发区高新路高科大厦四楼
电话：
传真：
E-mail：
3设计单位要求及时间安排
3.1设计单位：具有法人资格的境内、境外设计院、设计公司、设计事务所等规划设
计单位。

应提供以下证件：
·营业执照副本；
·法人代码证书副本；
·法人代表授权委托书；
·法人代表人身份证复印件。

3.2日程安排（北京时间）
2002年月日上午：：；
2002年月日上午：：；
2002年月日上午：：。

3.3设计时间（日历天）
3.4提交设计方案截止日期
3.5方案评审日期
4规划设计依据
4.1COSUN青年社区（A地块）方案委托设计的有关文件。

4.2根据西安市高新区规划环保建设局批准的《建设用地规划许可证》及附件（用地
红线图、设计要点）。

4.3西安市城市规划条例（1998年3月12日）。

4.4西安市结合民用建筑修建防空地下室的规定（1997年9月2日）。

4.5国家有关的规划设计规范和规程。

5设计深度及设计成果的要求
5.1一般规定
5.1.1设计单位提交的成果必须符合COSUN青年社区（A地块）规划、设计委托文件的有关
规定。

5.1.2提交成果的深度必须符合中华人民共和国有关规划设计规范规定的深度。

5.1.3所有提交成果采用国际标准计量单位，长度单位：总平面图标注尺以米（m）为单位，
建筑设计标注尺寸以毫米（mm）；面积单位：均以平方米（m2）为单位。

标高以米（m）为单位。

5.1.4设计图纸和文本文件必须做到清晰、完整，准确。

5.2每个方案须提交的成果内容
5.2.1规划总平面图
规划总平面图内容包括COSUN青年社区（A地块）用地80810平方米范围内的各类建筑、道路、广场、绿地、水体等设施的总体布局和各类交通组织，以及与四周环境关系。

图纸要求：总平面图1:1000
总体立面图、总体剖面图，比例自定，图纸规格A0（841mm×1189mm）。

5.2.2用地分布图：图纸规格A0（841mm×1189mm）。

5.2.3道路系统规划图，图纸规格A0（841mm×1189mm）。

5.2.4绿地系统规划图，图纸规格A0（841mm×1189mm）。

5.2.5建筑方案设计图，包括各类住宅、幼儿园、会所、公建等单体建筑方案。

图纸要求：各单体建筑方案设计平面图、立面图、剖面图，图纸规格为A1（594mm×420mm），比例自定。

5.2.6提交上述各规划图和单体建筑正式方案设计图纸3套及缩印本16套，缩印本规格为A3
（297mm×420mm）。

5.2.7提供展示图一套，规格与5.2.1-5.2.4一致，图纸内容为建筑群体鸟瞰透视效果图1张，
有代表性典型建筑彩色透视效果图各1张，规划总平面图1张，其它为典型建筑及环境设计的主要平面图、立面图、剖面图、设计概念分析图等，内容自定。

5.2.8规划设计文本文件
包括规划设计立意与构思、主要技术经济指标、设计技术参数、结构和设备备要点、工程造价估算（按中国陕西造价标准估算）等方案设计相关的说明。

提供包含以上内容的文本文件16套，文本规格A3（297mm×420mm）。

5.2.9电脑文件
全部设计成果均应制作电子文件，规划设计方案文本采用Microsoft word 2000的doc格式文件；设计方案图形采用AutoCAD R14的dwg格式文件；如有包括电脑动画及电脑渲染图等图片的电脑文件，应考虑采用中国较为普及、通用的应用软件制作。

提交以上电子文件2套。

6设计成果的送达
设计单位必须于年月日前将方案阶段的设计成果送达业主授权负责部门。

电子文件应与设计成果文件同时送达。

设计深化和初步设计阶段的设计成果内容和送达时间按合同要求。

7费用支付
7.1
8版权问题
本次设计作品的署名权归设计单位所有，版权归业主所有，业主有权公开展示设计成果，并通过传播媒介、专业杂志、书刊或其他形式介绍、展示设计作品及评价设计作品。

9其他
10附件
附件1 COSUN青年社区（A地块）规划、设计要点
附件2 《建设用地规划许可证》及附件（用地红线图、设计要点）附件3 COSUN青年社区（A地块）地形图电子文件（CDROM）附件4 《西安市城市规划条例》
附件5 《西安市结合民用建筑修建防空地下室的规定》
附件6 地质勘察报告书
附件7 策划概要
附图1 西安市城区图
附图2 西安市总体规划图
附件1
COSUN青年社区（A地块）规划、设计要点
1项目概况及用地规模
1.1地理位置
COSUN青年社区（A地块）位于西安高新技术产业开发区二期，地块是由科技二路、科技三路、高新路和高新二路围合而成的长方形地块。

1.2用地规模
COSUN青年社区（A地块）的用地面积为80810平方米，详见用地线红图。

2规划设计原则
规划及建筑设计应符合中华人民共和国现行建筑设计规范和西安市规划管理有关规定。

规划方案及建筑方案涉及到公安消防、环保、园林绿化、卫生、人防、民航、防洪排涝、电力、交通、文物保护等问题，应符合各专项规划要求。

规划方案应高起点、高标准、高水平，体现创新和超前意识，把COSUN青年社区规划成独具特色，现代建筑与园林融为一体，具有青年人生活特征的青年社区。

规划方案应布局合理，功能分区明确，与周围环境相协调。

规划方案应符合西安城市总体规划、分区规划、控制性详细规划的要求。

规划方案应体现“个性、活力、互动”的设计主题，考虑建筑群体的空间布局及景观环境艺术设计。

建筑设计应体现城市规划与城市设计要求，并有自己独特的现代风格。

3总体规划要求
3.1在用地范围内全面综合布置建筑、道路、运动场地、绿地、水体、景点等设施。

要求各类建筑空间布局合理，功能分区明确，人流、车流顺畅，建筑造型、空间与环境和谐统一。

各功能分区应自成系统，相互之间既要相对独立，又要有方便的联系，适应现代化物业管理的需求。

3.2要求综合考虑防火、防震、防空、防洪和人员疏散等安全措施。

3.3交通组织要与周边主次干道的衔接，设计快捷、方便、安全的交通路线。

主入口
应设置在科技二路。

3.4需要考虑与周边建筑的相互影响。

3.5分期开发
分三期进行开发，开发次序由北向南，开发的过程中，每期要相对独立。

在规划设计过程中，要考虑能适应开发分期的需要。

4规划技术经济指标及要求
4.1建筑密度：＜20％
4.2容积率：2.2
4.3建设期限：3期
4.4总用地面积：80810平方米，住宅建筑面积：约17万平方米（每期开发量约为6
万平方米左右）
4.5绿化要求：绿地率＞40％
4.6建筑红线退让道路边线见用地红线图
4.7住宅设计要求：以14-15层的高层为主，局部辅以小高层。

单身公寓可沿街布置、
二室单位更多考虑景观和安静的需要。

4.8建筑间距
按西安市规划国土局及国家规划设计规范要求确定
4.9公建配套要求
·停车位：车位按1000个考虑，第一、二期考虑地上停车约300个，其余车位考虑在三期用地中预留以多层集中停车库形式设置。

·幼儿园：1所，8班/所，用地面积2400m2
·其它服务设施：包含医疗、家政、棋牌室、小超市等，集中布置在地块东北角。

·物业管理办公用房：m2，可置于其他建筑物内。

·供水加压站：占地面积m2
·电信机房：个，建筑面积m2/个
·煤气瓶组间：个，用地面积m2/个
·110KV开关站：个，用地面积m2/个
·消防及智能控制中心：个，建筑面积m2/个
·垃圾房：个，建筑面积m2/个，结合物业管理需要，可集中布置。

·生活配置设施：分期设置满足日常生活所必备的居住生活类公建的设置（如便利店、物业管理等）。

·居委会：1个/1,000-1,500户，或每个组团一个，建筑面积80-100m2/个，可设在住宅内·在小区入口处考虑公交与小区交通衔接的问题。

5道路规划要求
5.1道路规划应充分体现快捷、方便、安全的宗旨。

5.2考虑区内道路与周边干道的连接。

5.3尽量做到人车分流，将车辆对住户和安全及环境的影响减至最少。

5.4考虑各区对外交通的巴士站以及区内的交通运输。

5.5应有充足数量的、方便的停车场、停车库。

5.6根据区外交通组织及消防等要求，确定合理的出入口位置和数量。

6绿化规划要求
6.1引入立体绿化设计概念，全方位、多层次进行绿化设计，创造一个环境幽雅、空
气质素高的居住区。

6.2充分考虑住宅和公建的景观，力求使每一住户都有良好的景观和视野。

6.3利用绿化减少交通干道、区内道路对居住环境的影响，降低噪音，减少粉尘，营
造良好的林荫效果。

6.4绿化设计应体现园林特色，丰富、活力、互动。

6.5住宅首层可以局部架空，作绿化空间、活动场所或停车场使用，也可以设置大的
绿化平台。

屋面、技术架空层均应考虑绿化设计。

6.6结合平面布局，建筑风格，考虑适当的标志性建筑小品和雕塑。

7管线规划要求
7.1管线设计应体现直接、有序、方便、经济的宗旨，满足分期开发的要求，满足维
修、检测的要求。

所有管线力求短捷，少转弯，少交叉，尽量和道路平行或垂直敷设。

7.2区内布置的管线主要有：供水、排雨、排污、供电、通讯、燃气、有线电视、保
安系统、宽带网等。

7.3供水水源主要来自高新路现有供水干管，雨水由市政道路或小区道路雨水管渠收
集后，集中排入高新路干道污水干管。

雨污采用分流制。

7.4供电：设个KV的开关站，高层建筑按组群及用电负荷考虑变配电站。

消防
用电负荷宜按区域设置柴油机发电站。

所有强电、弱电管线均采用电缆沟敷设或穿管直埋。

7.5燃气：该区使用管道煤气。

8竖向设计要求
8.1满足各项用地的使用要求。

8.2根据现状，做好基地排水。

8.3充分利用地形，减少土方工程量。

8.4充分利用基地现状，根据地形，创造出错落有致的体型和空间组合，体现经济、
实用、美观的宗旨。

8.5便利施工，符合工程技术要求。

8.6该地段无航空限高。

9单体建筑设计要求
9.1单体建筑设计应体现新颖、美观、实用、经济及适度超前的宗旨。

9.2住宅设计应实用、合理、满足居住功能的需求，造型新颖，各具特色。

9.2.1总体住宅建筑类型
以14-15层高层住宅为主。

·户型比例：单身公寓：30m2／户，35%
一房一厅一卫：50m2／户，12%；
二房一厅一卫：60m2／户，13%；
二房二厅二卫：80m2／户，40%；
9.3公共建筑：应与居住区整体风格一致，体现现代、个性、活力。

10智能化设计要求
智能化设计应符合技术先进、经济合理的原则。

区内信息网络（电话、电视、电脑）、保安、消防、物业管理要求按智能化系统设计。

其中包括以下各系统：
·综合布线系统。

·建筑安全系统（防灾、防火、防盗系统）。

·环境能源管理系统（包括电力照明、输送系统等）。

·物业管理系统（计量、维护保养、数据系统）。

附件7
策划概要
一、目标客户
高新区内及周边区域的年轻中高收入的白领，包含三个族群：
1、新婚族（本项目最主要客户），主要指：准备结婚的情侣、新婚夫妇、年
轻的父母；
2、单身族（本项目次主要客户），主要指：中高收入的单身白领；
3、SOHO族（满足少量需求），主要指：在家工作的自由职业者。

二、目标客户需求
共同的需求：希望独立、自由，要求有自己的空间；
受收入限制，但后续支付能力较强；
工作紧张，对就近居住需求强烈。

个性的需求：新婚族，考虑幼儿的需要，所以会选择二室为主；
单身族，个性空间、私隐、便利，所以会选择单身公寓为主；
SOHO族，希望居家与工作结合。

三、发展定位
COSUN青年社区
——拥有自己的生活
四、产品体系
（见附图）下为简要说明
1、青年俱乐部（运动类）
传统运动场地结合社区园林，分散分布在社区内部，包括：室内乒乓球，二个户外网球、一个户外篮球、三个以上户外羽毛球、户外健身器材；
极限运动场地结合社区中心会所，集中布置在地块东北角，包括：单车技巧运动和滑板运动（共约200平方米）、攀岩运动（三到五条人工攀岩道）。

2、青年俱乐部（梦工场——社区中心会所）
以电影场景为主题，创造一种戏剧化的场景。

将艺术中心、酒吧、咖啡馆、电影流行品专卖店、健身美体、艺术摄影融为一体。

结合极限运动场，集中布置在地块的东北角。

3、青年旅馆
弹性设计——客房与单身公寓户型相同；建议为40个客房，20个双人间，20个4人间，带独立卫生间。

共享服务——社区中心会所与旅馆共享设施与服务；阅览室、网吧、自助洗衣房、干洗店、钟点工服务、送餐服务、订票服务、24小时银行、24小时便利店、冲印店、药店等。

相对独立——选择相对独立的位置，独立的出入口。

4、住宅
建筑类型：为了让出更大的绿地与空间给年轻人活动，采用低密度、高容积率的设计，建筑类型以14-15层的高层建筑为主，设计重要考虑空间的变化，要有高低错落。

户型配比：单身公寓：30m2／户，35%；
一房一厅一卫：50m2／户，12%；
二房一厅一卫：60m2／户，13%；
二房二厅二卫：80m2／户，40%。

五、营销概念主题：
“个性、互动、活力无限”
个性——主要体现在业主的生活、建筑风格、室内空间等。

互动——主要体现在环境园林、智能化网络、物业管理服务等。

活力——主要体现在运动空间。

在建筑规划设计过程中，三者充分融合，体现营销概念的主题。