房地产企业的成本管理制度

随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。

在开辟建设的整个过程中(立项、规划设计、建设、结算、销售)每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，特别是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。

(一)立项环节的成本控制
1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开辟节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容(《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》)：
1.成本费用估算和控制目标及措施；
2.投资及效益测算、利润体现安排；
3.税务环境及其影响；
4.资金计划；
5. 《竞投方案》 (仅限招标、拍卖项目)；
6.投资风险评估及相应的对策；
7.项目综合评价意见；
(二)规划设计环节的成本控制
1 、规划设计单位的选择应遵循以下原则：
1)能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；
2)需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2 、总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核)，应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。

每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预) 算》，并在与上一阶段的概 (预) 算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概(预) 算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4 、设计、工程、预算人员应会同监理人员、
5、同等条件下，应尽量选择企业类别或者工程类别高而取费较低的单位。

6、凡一次采购量高于人民币三万元(含三万元)的材料设备、工程造价高于十万元(含十万元)的工程施工必须采用招投标方式。

7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技
术力量、报价等进行选择。

8、垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应竭力进行公关协调，最大程度降低造价。

9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达(按投标程序处理)。

11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。

12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

13、对投标人的设备报价不能指定惟一品牌，只能约定为“某某品牌或者同等品牌”。

也不能指定设备配件或者元件，也只能约定为“某某品牌或者同等品牌”。

14 、出包工程应严禁擅自转包。

(四)施工过程的成本控制
现场签证(洽商及设计变更)
1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。

现场签证要反复对照合同
及有关文件规定谨慎处理。

2.现场签证审批权限
普通签证 2 万元以下(含 2 万元)项目公司工程部、预算
部2—5 万元(含 5 万元)除以上人员签字外，报项目经理或者主管
副总批准重大签证5—20 万元 (含20 万元) 公司分管副总审批20
万元以上公司总经理审批
2.1 上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分
笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。

2.2 同一单体建造物每一个专业现场签证次数超过10 次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。

2.3 为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据
项目具体情况进行授权。

3.现场签证办理
3.1 对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事
发原因、签证理由及合同依据。

在所需签证工程内容发生前五天内(特
殊情况可在事先征得项目经理允许且在所需签证工程内容发生后的
当天)一式五份(加盖单位印章)及时上报。

3.2 对涉及隐蔽工程或者其它事后无法再现的签证，提案人
应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到
现场勘查、核定。

3.3 对重大的签证，要求提案人应于施工前7 天上报，项目
部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。

3.4 每月10 日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。

4.现场签证的审批
4.1 项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后，普通工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部。