以民法典为视角的商品房住宅小区停车位权属问题探析

理论探索
411
以民法典为视角的商品房住宅小区
停车位权属问题探析
杜欢
（建信信托有限责任公司，北京 100031）
摘要：本研究通过对《民法典》条文的解释分析，以及对相关案件的调研，深入探讨了商品房住宅小区停车位权属问题，认为车位权属涉及到了复杂的利益主体，目前民法典在法律层面不能形成有效的裁决，尚有一些法律上的理论分歧存在，需要在现行的民法典框架下，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，进一步界定司法裁判要旨和尺度，并加强行政部门对开发商等主体的审批和监管，尽量从提升供给、满足需求的角度，解决停车位总量问题，进而化解权属纠纷。

关键词：城市商品房小区；停车位；权属；民法典近年来，我国新型城镇化步伐不断加
快，人民生活水平也在不断攀升，表现在家
庭消费上，汽车消费和全社会家庭汽车保有
量都达到史无前例的规模。

与汽车消费增长
密切挂钩的是城市车位等基础设施建设，总体上看，各个城市的停车位建设都难以跟上
汽车保有量增长速度，在居民小区停车位上，还出现了与车位权属有关的新问题。

前不久
颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称
《民法典》）中，沿用了原《物权法》中74条
的规定，内容上还不够细化，缺少规范性的
法律措施。

而《民法典》的主要功能就是在
规范体系下定纷止争，妥善处理与平衡各种
社会利益关系和矛盾，确保社会大局和谐稳
定。

从这个角度看，以《民法典》为切入口，研究该法律对商品房小区停车位权属问题的
界定，具有重要的作用和意义。

一、商品房小区停车位权属存在的实践
分歧
关于商品房小区停车位权属问题的争议
纠纷，从本世纪初就已经出现，近年来呈现
上升趋势。

从现有裁判文书中可以发现，商
品房小区停车位分类不清晰，权属不明确，地下停车位纠纷问题发生较多，主要是开发
商不提供产权证明，车位交易过户缺少法律
保护。

主要的分歧表现为业主和开发商分别
持有不同看法：
业主往往认为，对于地下停车位，在购
房的时候，已经对建筑成本进行分摊，小区
内停车位理应由业主共同所有，开发商是不
能行使转让权的；对于人防车位，事关国防
安全，应当由国家所有，开发商无权转让。

开发商往往认为，对于地下停车位，没
有纳入业主公摊，是开发商自行投资建设的
设施，成本是由开发商自己支付的，所以应
当由开发商自身所有，开发商有权对此进行
转让、销售；对于人防车位，同样是由开发
商自行投资建设的，产权也应当有开发商所
有，可以进行交易和转让，在不转让的条件
下，可以向使用人收取费用。

二、处理商品房小区停车位权属问题的
现实法律困境
（一）立法对权属问题界定模糊
在城市治理当中，商品房小区停车位权
属问题在2007年开始有了规范的物权确认，即《物权法》中对其物权确认和转移制定了
相应的法律条款，“业主优先权、约定优先、明确规定占用小区公共道路停放车辆的车位由业主共有”，但是由于难以形成全社会的共识，法律实施起来难度较大。

在新颁布的《民法典》中，该项条文被原样采用。

最高法
于2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
之中，进一步明确了“业主共有”等问题的解释，但是没有形成制度上的根本创新，权属争议仍然存在。

现有各地关于小区停车位权属的法律法规，基本都明确了车位、车库等功能性区域，要优先服务于业主，但是否能够向除了业主以外的第三方出售存在明显的争议。

因为地方出台的法律法规缺乏效力，所以目前各地小区停车位权属界定与管理仍
然容易出现各类纠纷，需要立法上加以明确和规范。

（二）法律制度不健全、不完善加剧了权属之争从目前现状看，小区停车位权属涉及到各方利益难以协调和平衡，处理起来难度较大。

比如如何处理国家、开发商、业主三方的关系就存在疑点。

在停车位使用权上，提
出了开放性的要求；对权利行使的管理，物业公司是重要主体，需要介入上述三方之中。

而在业主主体中，又可以进一步细化为业主委员会、全体业主或者部分与单个业主等。

上述主体之间利益纷争比较复杂，现有法律制度不能有效兼顾和平衡，存在比较明显的民事争议。

三、停车位权属问题在《民法典》视角下的拓展城市小区停车位主要应发挥的还是住宅辅助设施功能，用以确保居民生活。

在《民法典》的制度框架下，“约定权属”的框架不能有效避免交易成本等容易导致市场失灵的因素，政府部门对此难以有效调节，这使得民法典框架针对停车位权属问题，出现了成本分摊、投资主体等中重要事实难以核查、难以确认的情况。

虽然行政制度不能使得权属之争有效解决，但仍能通过对监管细则的完善，进一步减少争议。

（一）完善建筑成本披露公示制度对小区内所有建筑设施清晰核算成本并加以公示，是界定权属、减少争议的第一项
工作。

从当前销售价格公示情况看，停车位价格的波动幅度较大，与真实建筑成本之间
的差异较多，特别是在与公摊面积等指标挂钩之后，停车位价格和建筑成本中有较多的水分。

为了获得更大的投资收益，开发商往往会售卖车位。

从监管角度看，要使得投资利益和车位功能之间时间平衡和对接，就需要对开发商重复销售车位等行为进行成本核算和有力监管，并按照相关的法律程序加以公示。

只有实行信息公开，才能让公众对车位权属以及价格等敏感问题形成共识和预期，减少争议的发生。

（二）适时采用确权登记的方式
对于不动产无权的设立以及变更问题，应当明确车位可交易条件下的确权制度，也就是根据小区内不同类型车位，进行细化的确权登记，让登记具有对抗效力，这样才能有效避免争议。

在设定确权登记制度时，建成小区中车位权属的遗留问题应当一并解决。

（三）加强车位权属以及衍生问题的行政指导
基于民法典的现行法律制度下，停车位权属问题没有很清晰的既定，实践中，建设工程规划许可证等相关项目附件仍然是重要的权属判定依据。

所以，对于小区停车位建设规划的审批，是从源头上解决权属问题的一个重要手段，规范的监管将有利于确保车位的供给，增肌小区内停车位数量，满足日益增长的业主停车需要。

也只有当供给增加，停车位自身产权收益也就会随之下滑，权属之争会迎刃而解。

对于车位权属登记涉及到多个行政监管部门，这些职能部门也应当加强与业主委员会或者物业公司的合作，支持小区业主等各方协同解决权属问题。

参考文献：
[1]郑鸽.论商品房小区停车位的权属[J].产业与科技论坛，2020（11）.
[2]聂云飞.住宅小区停车位法律问题探析[J].法制博览，2020（7）.
[3]赵舒婷.住宅小区地下停车位产权归属法律问题探究[J].法制与社会，2020（7）.
[4]黄永利.小区停车位权属法律问题研究[J].法制博览，2020（6）.
[5]谢帅.论我国住宅小区停车位的所有权归属[D].安徽大学硕士学位论文，2020.。