共用设备设施管理作业指导书

1.目的
通过对各系统设备设施的巡检、保养与检测，保证设备设施良好的运行状态，确保设施设备的运行。

2.适用范围
本规定适用于所属各项目对共用设备设施的管理。

3.职责
3.1工程技术部负责对各项目共用设备设施维护保养情况进行监督检查。

3.2 项目经理负责共用设备设施维保工作的监督和检查。

3.3 各项目工程部负责建立共用设备设施台帐，制定设备设施年度检修计划，对设备设施维保供方的服务品质进行监管及设备设施升级改造方案的制定。

3.4 项目工程部各专业主管负责设备设施维修保养工作的组织落实。

3.5 项目工程部各专业维修人员负责对设备设施进行日常巡查和保养工作。

4.方法与过程
4.1 这里所指的“设备”是指供配电系统、给排水系统、电梯、水暖系统、消防系统、安防系统、照明系统。

4.2 这里指的“设施”是指公共区域道路、娱乐设施、景观小品、房屋本体及其附属设施。

4.3 供配电系统
4.3.1 维修人员在对高压配电室和楼宇配电室内的设备进行巡视时，严格执行《变配电室管理规定》和《楼宇配电室维修保养作业指导书》的有关要求，做好设备巡查记录，以确保小区的正常供电。

4.3.2 当出现计划性停电或突发停电时，维修人员要严格执行《停电措施作业指导书》的有关要求，查明停电原因，做好解释工作，并在最短的时间内恢复小区供电，同时做好相关记录。

4.3.3 低压带电作业时需严格遵守维修电工安全操作规程。

4.4 水暖管网系统
4.4.1采暖、热水、自来水管网每年3至6月份进行维护保养，采暖系统在非供暖季要处于充水保养状态。

4.4.2 雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行维护保养，每日对污水泵进行巡视。

4.4.3 热交换器、变频泵组等设备每年7至9月份进行维护保养。

4.4.4 管网防腐涂层及支架检修应视情况而定，但至少每5年重新涂刷一次。

4.4.5 泵房内设备设施的日常维护由设备责任人负责并做好巡视记录。

4.4.6 市政供水/供热单位计划性停水/停热，设备责任人应提前2天填写《停水／热／气/电及试消防设施申请单》，并通知客户服务部，由客户服务部提前1天以书面的方式通知客户，并做好解释工作。

4.4.7 小区供暖锅炉在运行期间需严格执行操作规程，每日做好《热力站运行记录》。

每年停炉后，按照国家有关压力容器维护保养的规定进行检修，并通过技术监督局的安全检测。

4.5电梯设备
4.5.1电梯设备责任人需对供方的维修保养质量进行管控，并做好检查记录。

4.5.2 各项目电梯需定期年检，超过年检周期或年检不合格的电梯不得投入运行。

4.5.3每月末电梯维保方应提交下月电梯维保计划,由工程经理审核项目经理批准后方可实施。

每部电梯月保养2次,间隔时间不得超过15天。

4.5.4 各项目电梯设备责任人每天需对电梯进行一次巡视并做好记录。

4.5.5电梯月维保工作完成后,各项目电梯设备责任人需进行检查并记录在《电梯检查记录表》中，发现不符合要求的，及时通知电梯维保厂家进行整改。

4.6安防／消防/车场/照明系统
4.6.1消防设备的检查和维修严格执行GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》，建立健全的消防设备运行巡查记录。

4.6.2 工程维修人员在进行消防设备维修工作前需事先通知安全部门后再进行。

消防设备在完成检查维修后，将检修内容记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.6.3工程维修人员每日对中控室内的监控系统进行一次巡检，发现问题及时处理，并将巡检结果在《设备（设施）巡查记录》中予以记录。

4.6.4 工程部需每月对消防水池/水箱、稳压罐检查一次，保证消防用水的水压符合要求，并将检查结果记录在《设备（设施）巡查记录》中。

4.6.5工程部每年对泄放试验阀进行一次放水测试，每年11月做好消火栓和喷淋系统的防冻检查。

4.6.6消防系统阀门应编号，挂牌，保证阀门不被关闭，保证供水管路畅通。

室外阀门井中的控制阀，工程部维修人员应每季度检查保养一次，并将结果记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.6.7室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度检修一次，并将维修保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》上，要保持标识醒目易辨，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵活，消防栓、水泵接合器功能正常、接口完好、无渗漏。

4.6.8项目工程部负责对烟感、温感探头每半年进行一次清洁检查，每年对烟感、温感探头测试一次，测试数量不低于探头总数的5％,发现不正常应及时更换，核对报警功能及与地址码是否一致，并将维修保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》上。

每间隔3年由专业公司对探测器全部清洗一次。

4.6.9项目工程部负责对消防泵、喷淋泵每半年试运行一次，每月手动盘泵一次，保证手动、自动启动正常，运转灵活，并做好保养记录。

4.6.10项目工程部负责每月对消防喷淋预作用系统进行巡视检查，每年进行维护保养。

4.6.11 项目工程部负责对防火卷帘门每月进行一次巡视检查，每年进行两次维修保养工作，包括防火卷帘门现场手动运行测试、中控室联动测试和报警联动测试检查，保证防火门表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，并将维修保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.6.12送风机、送风口滤网、送风阀、排烟风机、排烟阀每半年由设备责任人清洁一次，每年在项目举行消防演习时由中控室远程启动风机空载运行3分钟，以确保消防通风系统的正常运转。

4.6.13 项目工程部负责对消火栓报警按钮每季应检查测试一次，测试数量不低于总数的5%，确保报警功能正常，并将维修保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.6.14 设备责任人每日对门禁、对讲系统巡视一次,及时排除设备故障，并做好《设备（设施）巡查记录》。

每月对门禁、对讲系统维修保养一次，将结果记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.6.15 设备责任人每日对室外监控探头和红外周界系统巡视一次，做好《设备（设施）巡查记录》，每月保养一次，并将结果记录在《共用设备（设施）
维修保养记录》中。

4.6.16 设备责任人每日对车场系统巡查一次，并将巡查结果记录在《设备（设施）巡查记录》中，每月保养一次，并将结果记录在《共用设备（设施）维
修保养记录》中。

4.6.17 检查照明控制开关，定期摇测线路，巡视灯具、地角、灯罩等是否牢固，发现问题
及时处理。

4.6.18项目工程部负责每月对应急疏散照明设备进行维护保养，发现问题及时处理。

4.7 房屋本体维护
4.7.1 对于小区红线内房屋本体共用部分，在日常巡视中发现问题及时上报，确定解决方案并经项目经理批准组织实施。

4.7.2在保修期内的通知施工单位进行维修，超过保修期的由工程部经理安排维修或委托专业单位维修，并将维修保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.7.3 天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知维保单位处理，工程部负责跟踪处理结果；在保修期外的，工程部需联系专业公司查明原因后进行处理。

4.7.4 工程维修人员每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，发现问题及时维修并做好巡查记录。

4.7.5 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，每五年内修缮粉刷一次。

4.7.6各项目工程部应对装修方案进行审核并对装修过程进行管控，严禁业主对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占用，不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。

4.7.7房屋本体防雷系统应在每年4月中旬进行一次检查，确保接地牢固，并将维修保养情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

每年5月前由专业检测机构进行现场检测，并出具检测报告。

4.8 设施设备的维修保养
4.8.1《共用设备设施年度检修计划》由各项目于每年十二月十五日前上报工程技术部进行审核。

经审核后由公司主管高管批准执行。

各项目应按照《共用设备设施年度检修计划》开展维保工作，如因故需变更重要设备检修计划时，应提前一周通知工程技术部。

4.8.2《月度工作计划》由项目工程部经理于每月28日前经项目经理批准后组织实施，并将维保情况记录在《共用设备（设施）维修保养记录》中。

4.8.3 项目工程部经理应全面掌控维修保养工作，发现问题及时处理，并记录在《设备（设施）检查记录》中。

4.8.4 各项目工程部需建立《共用设备（设施）汇总表》及《维修工具汇总表》，指定专人负责设备设施技术资料及保养维修记录的整理归档。

4.8.5设备设施维保及检修等级分类：
4.8.
5.1 日检：属巡视检查。

设备责任人应对设备房及设备周围环境进行清洁，对设备进行外观检查。

按操作规程操作设备，定时巡视并记录各运行参数，确认设备运行状态是否有异常情况，并将巡查情况记录在《设备（设施）巡查记录表》或相应专项记录中。

4.8.
5.2 周(月)检：属预防性检查。

对设备进行检查清扫、擦洗、疏通、检查运动部件动转是否灵活及磨损情况；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常,对故障部位进行修理，预防事故的发生，保证设备正常运行。

4.8.
5.3 季（半年）检：属维护性小修。

对设备进行清扫、加油、调试，对设备主要零部件进行局部修复和更换，消除设备在使用中造成的局部故障。

4.8.
5.4 中修：对设备进行正常和定期的全面检修，更换少量零部件。

4.8.
5.5 大修：对设备进行定期的、包括更换主要部件的全面检修工程。

4.8.6对重要设备的易耗零部件，各项目在每月维修材料采购时，做好储备工作，以备设备突发事件的应急处理。

4.9 施工现场管理
4.9.1 项目工程部将工程内容和施工周期及时通知客户服务部，由客户服务部在小区内张贴通知。

4.9.2 项目工程部应在施工现场设置警示标识，监督施工单位做好防护措施。

4.9.3 项目工程部需安排人员对施工现场进行监督检查，施工人员需办理临时出入证。

施工时如使用电气焊时应到项目办理动火手续并做好安全防范措施后方可施工。

4.9.4 工程完毕后，项目工程部负责组织对工程进行验收工作，并填写《维修工程验收单》。

4.10 特种设备、安全装置和安全用具的检测
4.10.1 特种设备：包括电梯和锅炉。

4.10.2 安全装置：包括避雷装置，安全阀。

4.10.3 安全用具：高压绝缘手套、绝缘靴、高压绝缘拉杆、高压验电器。

4.10.4 特种设备、安全装置，安全用具应在规定期限内到质检部门进行检测。

项目工程部应保存好合格证及检测报告。

4.10.5 特种设备，安全阀如发生检定不合格要进行认真整改，在整改期间严
禁使用。

安全用具检测不合格的应予以报废不得使用。

4.11 设备设施的编号管理
4.11.1 各项目对所管辖的设备设施应统一编号管理，具体执行《工程设备（设施）编号规则》的要求。

5.记录表格
XXX-XX-01-F1 《月度工作计划》
XXX-XX-01-F2 《共用设备（设施）维修保养记录》
XXX-XX-01-F3 《停水／热／气／试消防设施申请单》
XXX-XX-01-F4 《维修工程验收单》
XXX-XX-01-F5 《设备（设施）检查记录》
XXX-XX-01-F6 《共用设施设备年度检修计划》
XXX-XX-01-F7 《设备抢修（大修）记录》
XXX-XX-01-F8 《维修工具领用表》
XXX-XX-01-F9 《共用设备（设施）汇总表》
XXX-XX-01-F10 《设备（设施）巡查记录》
XXX-XX-01-F11 《工程维修工具汇总表》。