_我国的房地产税收制度

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的 价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不 等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一 方缴纳契税。
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4.减免税 （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受 土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施 的，免征契税。 （2）2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该 住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购 买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯 一住房的，契税税率暂统一下调到1%。 （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减 免。
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（三）固定资产投资方向调节税 自2000年1月1日起新发生的投资额，暂 停征收固定资产投资方向调节税。
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（四）印花税
1. 以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许 可证照等应税凭证文件为对象所征的税。书立、领受应税凭证的 单位和个人，具体有：立合同人、立据人，立账薄人，领收人和 使用人 2.印花税 税目与税率：13个税目，比例税率和定额税率 3.减免税 房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据， 免纳印花税。 2008年11月1日，个人销售或购买住房暂免征收印花税。 4.纳税地点、期限和缴纳方法 印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转 移数据在立据时税赋。
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税收制度及构成要素：
(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规 定的直接负有纳税义务的单位和个人。 (2)课税对象(课税客体) 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国 家对什么事物征税。
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税收制度及构成要素：
(3)计税依据 即课税的具体对象，有实物量和价值量两类 计税依据有以土地面积、房地产价值、房地产收益为计税依据。 (4)税率 税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比 例，体现征税的深度。 按税率和税基的关系划分，税率主要有 比例税率、累进税率和定额税率三类。
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3.使用权出售、房屋买卖，以成交价 格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价 格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利 益。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、 房屋买卖的市场价格核定。
税率规定如下： 1．人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每 平方米为10～50元； 2．人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元； 3．人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元； 4．人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。
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(二)房地产开发成本(适用新建房转让) 包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。 (三)房地产开发费用(适用新建房转让) 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金 融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息 +[(一)+(二)]×5%以内 上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。
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3.计税依据 纳税人所在地为市区的，税率为7%； 纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不属于市区、县城或镇的，税率 为1%。
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4.税额计算 应纳税额=（增值税、消费税、营业税）×适用 税率
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（七）土地增值税 对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的增值 量征收的税种。
(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让) 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘 以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确 认。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
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例题： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为 10000 万元．开发写字楼有关支出为：支付地价款及 各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务 费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊 并提供金融机构证明 ) ，但其中有 50 万元属加罚的利 息；转让环节缴纳的有关税费共计为 555 万元；该单 位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比 例为 5 ％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值 税．
税额计算 应纳税额=实际占用耕地面积（平方米） ×适用定额税率
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免征耕地占用税 1．军事设施占用耕地。 2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 减征耕地占用税 1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港 口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕 地占用税。 2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额 减半征收耕地占用税。
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二、房地产税收的种类
房地产投资环节的课税
房地产 税收
耕地占用税 印花税、契税 固定资产投资方向调节税 房地产产业营业税 城市维护建设税 房地产交易环节的课税 土地增值税 教育费附加 契税、印花税 房地产占用环节的课税 房产税 城镇土地使用税 房地产收益的课税 所得税
房地产交易环节的收费：交易手续费、房产登记费、房地产 评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等
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应用示例： 2010年5月某人出售住房，合同转让价格150 万，面积为145.13平方米，为非普通住房，其 获取房产的时间为2009年9月，未满2年。 营业税＝150×5％＝7. 5万元


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应用示例： 2010年5月某人出售住房，合同转让价格90 万,面积为85平方米,为普通住房，其获取房产 的时间为2009年3月，未满2年，房产原值为 72万元。 营业税＝（90-72）×5％＝0.9万元
第八章 我国的房地产税收制度
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一、房地产税收概述 税收是国家凭借政治权利，运用法律手段， 按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特 定分配关系。
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税收的特征 ：
(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性 征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。 (2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还， 也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索 取。 (3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先 规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政 收入形式的重要特征

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营改增 2011年，开始试点。10个省份，没有山东 （1）税率：17%、13%、11%、6% （2）计税方式：销售不动产、转让无形资产， 一般计税方式 （3）计税依据：应税全部收入

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（二）耕地占用税 是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人， 依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。由 当地税务机关按照规定税额一次性征收
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财 法字[1995]第006号）第九条规定：“开发间接费用，是 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、 周转房摊销等。” 因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大 计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土 地增值税前扣除金额，降低土增税税负。
(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让) 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
五)财政部规定的其他扣除项目(适用房地产开发企业的新建房转 让) 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支 付的金额+房地产开发成本)×20% 【提示】 1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企 业不享受此项政策; 2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
房产登记费、利用房地产档案费属于政府规费 其他属于经营性收费
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（一）营业税 1.营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动 产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

2.税率 建筑业税率为3%；销售不动产为5%。 3.减免税 个人将购买不足2年的非普通住房对外销售，全额征收； 个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按其销售收入 减去购买房屋价款后的差额征收； 个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售，免征。
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（六）城市维护建设税 城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加 强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的 来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
1.纳税人：缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不包 括外商投资企业、外国企业和进口货物者）和个人为 城市维护建设税的纳税。 2.计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业 税税额。
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（五）契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对 象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包 括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋 赠与，房屋交换等。
1.契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受 的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行 政管辖范围内。 2.契税实行3% ～5%的幅度税率。
1.纳税人 ：转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和 其他随着物产权，并取得收入的单位和个人。 2.征税范围：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物所取得的土地增值额。 3.税率：四级超率累进税率表
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四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率(％) 速算扣除系数(%) 1 2 3 4 不超过50％的部分 超过50~100％的部分 超过100％~200%部分 超过200％的部分 30 40 50 60 0 5 15 35
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4.纳税环节和纳税期限 转让合同签订后7日内办理 在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，无 法准确核算成本的，可以预征，全部竣工后结 算，多退少补。

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5.计算

(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量 房地产转让) 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视 同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地 使用权所支付的金额”中扣除。


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应用示例： 2010年5月某人出售住房，合同转让价格300 万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取 房产的时间为2008年3月，已满2年，房产原 值为220万元。 营业税＝（300－220）×5％＝4万元


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应用示例： 2010年5月某人出售住房，合同转让价格100 万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房 产的时间为2004年2月，已满2年。按规定减 免营业税。
《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》从2013年4月1 日起施行 全省将分两批对契税适用税率进行调整，2013年6月1日起， 济南、青岛、泰安、临沂、滨州等5市的国有土地使用权 出让契税使用税率由3%调整为4%，土地使用权转让及房 屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税 适用税率仍执行3%。今年7月1日起第二批调整了12个市 的契税适用税率
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情 况) ： 允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内 3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其 房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述 两种办法。 4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应 调整至财务费用中计算扣除