多层住宅底层破墙开店对街道可步行性的影响分析——以上海市锦西路为例

多层住宅底层破墙开店对街道可步行性的影响分析
——以上海市锦西路为例
曹根榕，王睿坤
摘要：随着市场经济和第三产业的发展，我们不难发现当前城市许多街道两侧存在许多破墙开店现象，这类沿街的小型店铺对城市的居民带来了方便，提高城市街道活力的同时，也对城市街道的可步行性带来一定的影响。

本文首先通过实地调研的方法归纳整理多层行列式住宅沿街破墙开店的类型，采用层次分析法以及模糊测度模型测度多层行列式住宅破墙开店对城市街道可步行性的影响，并选取上海市杨浦区锦西路三个不同步行路段进行可行性分析，探究破墙开店与否以及不同类型的破墙开店对于城市街道的可步行性带来的影响。

最终，通过分析得出破墙开店对城市街道的可步行性不仅能够带来正面的效应同时也能够带来负面效应，最后从商业业态、步行带、景观环境等角度出发提出提高破墙开店街道的可步行性策略。

关键词：破墙开店，多层住宅，可步行性，层次分析法，模糊测度模型
引言
不难发现伴随着城镇化与市场经济的快速发展，破墙开店的现象在城市中越来越常见。

这种类型商铺原有的使用功能是居住，通过将其沿城市街道一面的墙体打开使得屋内空间对外开放并作为商业使用。

有许多原因导致商家自主进行破墙开店。

首先，破墙开店能给该房屋所有者带来了价值增值。

房屋作为居住场所其创造的价值为零；而用作商铺，它能够创造一定量的价值。

通过这种由居住向商业的使用功能转换给房屋所有者带来了价值增值（曾东海2007，p129）。

因此，居民会自发的进行破墙开店。

其次，在一些老旧街区中，由于商业服务配套设施并不完善，因此人们通过破墙开店的形式提供一些商业设施来满足当地居民的使用要求。

此外，破墙开店有一定的社会原因，许多低层住户希望通过破墙开店为当地社区提供一定的交往空间，成为社区居民生活的场所。

不同形式的破墙开店具有不同的特点，对于城市、社区、街道、住户的影响也是不同的，既有一定积极因素也有消极的因素。

国内现在对于不同类型的破墙开店所带来的影响研究甚少，许多地方管理部门都禁止各种类型的破墙开店，对于已经破墙开店的建筑，实施强制性的补墙措施。

本文从街道的可步行性角度入手分析破墙开店所带来的影响，为管理和改造城市街道提供一定的依据，避免采取一刀切的控制措施，做到发挥拆墙开店带来的正面外部效应，同时减少其带来的负面外部效应。

1.多层行列式住宅破墙开店形式与特点
1.1 破住宅底层山墙开店
这种类型的破墙开店即多层行列式住宅底层住户将临街一面的山墙打开，将底层住在空间作为商用，从事经营活动。

由于行列式住宅底层山墙面短，一栋住宅建筑只能有一到两户居民破除底层山墙从事经营活动，因此破除山墙进行开店的店面规模并不大，而且这类破墙开店的街道商业规模小，所带来的人流量较少。

此外，前后两排住宅间距导致这种类型的破墙开店的店面与店面之间的间距较大，所形成的街道商业界面并不连续（图1）。

还有一些底层住户在破山墙开店的同时在住宅前后之间加建商铺，使住宅底层形成一条连续的商业带（图2）。

图1 破山墙开店形式图2 破山墙开店照片
图片来源：作者自绘图片来源：作者自摄
图3 破山墙开店同时底层加建形式图4 破山墙开店同时底层加建照片
图片来源：作者自绘图片来源：作者自摄
1.2破住宅底层纵墙开店
破住宅底层纵墙开店是通过住宅底层住户打开建筑纵墙，将住宅底层用作商铺使用而形成的（如图5、6）。

由于部分住宅区外部有围墙，伴随着破纵墙开店，一些居民同时打开或
者断开部分的居住区的围墙（如图7、8、9、10）。

破纵墙开店形成的商业界面一般较连续。

图5 破住宅纵墙开店形式图6 破住宅纵墙开店照片
图片来源：作者自绘图片来源：作者自摄
图7 破住宅纵墙同时打开围墙形式图8 破住宅纵墙同时打开围墙开店照片图片来源：作者自绘图片来源：作者自摄
图9 破住宅纵墙同时断开围墙开店形式图10 破住宅纵墙同时断开围墙开店照片图片来源：作者自绘图片来源：作者自摄
图11 破住宅纵墙与山墙开店形式图12 破住宅纵墙与山墙开店照片
图片来源：作者自绘图片来源：作者自摄
1.3破住宅底层山墙与纵墙开店
一般位于城市街道的交叉口处。

住宅底层商户通过打开建筑的山墙面与纵墙面，将底层居住功能转为商业功能。

2. 街道局部路段可步行性的模糊综合测度模型构建
从城市研究的角度来讲，可步行性的指城市建成空间的可步行的适宜程度或者指建成环境对步行的支持程度及步行者对环境中步行体验的评价。

本文针对于多层行列式住宅破墙开店对于街道可步行性的影响分析，研究的主要领域为街道局部路段的可步行性，即破墙开店路段的可步行性变化分析。

通过采用定量与定性相结合的方法，基于模糊综合测度模型对街道局部路段进行可步行性的测度（董世永2015，
p106）。

2.1建立街道局部路段可步行性测度指标体系
通过采用文献综述以及问卷的方法确定影响街道局部路段的可步行性的各项物质因素。

本文采用层级式可步行性测度指标体系，确定影响街道局部路段的可步行性测度一级指标包括：街道两侧土地利用开发、步行环境品质、街道设施3大类。

其次，在一级测度指标中筛选出7个二级测度指标，分别为开发强度、土地利用多样性、舒适性、安全性、美观性等。

最后，在二级测度指标中筛选出17个三级测度指标，分别为容积率、建筑密度、土地混合度、沿街商业利率、整洁程度等（如表1所示）。

将测度街道局部路段可步行性的评语分为5各等级：很好、好、一般、较差、差；对应的评分登记为10、8、6、4、2分。

表1 街道局部路段步行性测度指标体系
测度指标评判标准得分
一级指标二级指标三级指标路段A 路段B 路段C
街道两侧土地开发利用开发强度容积率2~2.5 6 6 6 建筑密度30%~35% 6 6 6 土地利用
多样性
土地混合度设施种类齐全数量众多 4 8 8
沿街商业比率沿街商业比率高 4 8 6
商业使用强度商业使用率较高 2 8 4
步行空间舒适性整洁程度90%道路干净整洁8 8 4 绿化配置绿化配置率高种类丰富8 8 4
道路阻隔无道路阻隔8 8 4 安全性交通事故率＜1月/次8 8 8
品质 监视 几乎所有地方能被监视
4 8 6 夜里照明设施
照明条件良好 6 8 6 美观性
自然环境 自然景观数量多质量高 8 6 4 人工环境
空间场所、街道界面美观
6 8 2 街道 设施 建设
步行道 建设 步行道宽度 步行道宽度＞6m 6 8 2 步行道完整程度 街道90%以上有步行道 6 8 4 步行设施
街道家具数量种类 数量多，种类丰富 4 8 4 标识数量与种类
数量多，种类丰富
6
6
6
2.2确定指标体系各要素权重
本文借助Yaahp 软件，采用层次分析法确定可步行性指标体系各类要素的权重。

首先将可步行性测度体系内的各级各类因子输入Yaahp （如图9）。

其次通过邀请相关领域的专家，对指标体系中单一准准则下同层次各类指标的相对重要程度进行打分，例如对土地利用多样性层级中各类因子的重要性评判（图10）。

最终将数据输入Yaahp 分析软件中进行计算，确定各类因子的权重值 （图11）。

图13 Yaahp 层次分析法
图片来源：作者自绘
图14 Yaahp 矩阵填写 图片来源：作者自绘
图15 可步行性各类因子权重值计算结果
图片来源：作者自绘
根据软件分析结果可得出，沿街商业比率、交通事故率、街道家具数量与种类以及照明设施等度街道的可步行性影响程度最大。

文章接下来运用得出的各类因子权重值，对本文选取的几条街道局部路段的可步行性的进行分析。

3. 对三条街道局部路段的可步行性分析
3.1所选街道局部路段的特征分析
为了保证可步行性的分析中不受其他因素的影响，本文从同一条街道中选取三条典型街道局部路段进行可行性分析。

笔者从上海市杨浦区锦西路道路中选取三条不同路段，路段两侧均为行列式多层住宅，其中一条路段两侧为街道破墙开店，另外三条路段两侧为不同类型街道破墙开店。

通过分析这三条路段的可步行性一方面可以得出行列式拆墙开店与否对城市街道可步行性带来的影响；另一方面可以得出不同类型的破墙开店对城市街道可步行性带来的影响。

图16 锦西路调研步行路段
图片来源：作者自绘
选取的路段A无破墙开店，街道一侧为多层行列式住区，多层行列式住区由围墙包围，道路两侧步行带宽度适中，绿化种植，步行道路具有良好的舒适性
图17 路段A照片图18 路段B照片
图片来源：作者自摄图片来源：作者自摄选取的路段B有破墙开店，街道一侧为多层行列式住区，破墙开店的同时将住区外的围墙打开，使得原先属于居住区边缘的绿地改造成为街道步行带，因此步行带较宽，街道上设置有街道家具供人们休息，步行道路面整洁干净。

街道两侧的商店为超市、药店、水果店等使用频率较高的店铺
图17 路段B照片图18 路段B照片
图片来源：作者自摄图片来源：作者自摄选取的路段C有破墙开店，街道一侧为多层行列式住宅，步行带较窄。

两侧破墙开店的商铺经常将摊位摆放在街道上，导致步行带中受到阻隔，路面不整洁。

步行带缺少绿化景观，街道界面较为破旧。

破墙开店的商铺一般为理发店、五金店、足浴店等非经常使用的商铺。

图19 路段C照片图20 路段C照片
图片来源：作者自摄图片来源：作者自摄
3.2对所选三条街道局部路段进行可步行性分析
首先根据街道局部路段可步行性测度体系中各因子的评判标准制邀请10位规划专业人员对三条街道局部路段进行分进行打分（表1）。

其次根据前文中所得到各因子的权重与评判的分相乘。

最终得出锦西路三条局部路段的可步行性的大小。

根据计算得出路段A的可步行性指数为5.8044；路段B的可步行性指数为7.7344；路段C的可步行性指数为5.1983。

通过对三条步行路段的可行性指数对比可以得出：破墙开店不一定能够提升街道的可步行性。

路段A两侧虽然未破墙开店，但是步行带宽度适中，道路路面整洁，两侧有较好绿化景观，因此路段B的可步行性尚可。

路段B破墙开店的同时打开了居住区外部的围墙导致了步行带的宽度增大，步行带的路面干净整洁，不存在商铺占道的情况，因此步行行走舒适度最高。

破墙开店的商铺均为经常使用的商业，对行人的吸引力较大。

街道上设置有一些商家提供的休闲休憩设施，为行人驻足交往提供空间场所。

因此路段A的可步行性最高。

虽然路段C由于破墙开店，沿街的商业比率较高，但是大都为非经常使用的店铺，对行人的吸引力不足。

在路段C破墙开店的店铺前区造成了步行带宽度的减少，商户将商品摆放在店前阻隔行人道。

由于管理和维护不善，步行带的路面整洁度较低。

因此路段C的可步行性最低。

4. 从街道可步行性角度提出多层行列式住宅破墙开店的策略
根据前文可步行性测度模型的建立，对同一街区三条步行路段进行可步行性测度，得出三者的可步行性指数。

通过对比破墙开店与两条非破墙开店步行路段的可步行性指数，可以得出破墙开店对步行道路的可步行性具有积极作用或消极作用；根据以上结论以及借鉴国内外有关提升可步行性建设的相关经验，本文将以下几个方面作为提高多层行列式住宅破墙开店的街道可步行性策略。

4.1破墙开店的业态选择
在破墙开店的业态选择方面应从当地社区角度出发，选择社区附近缺乏的以及使用频率较高的小型商业，如超市、菜市场、药店等，这类店铺需求量较大，对当地居民具有较强的吸引力，能够给街道带来活力的同时提高街道可步行性。

此外鼓励破墙开店提供丰富多样的沿街商业设施，形成商业种类多样街道，诱发居民进行步行活动。

4.2保证步行带宽度
在破墙开店的同时，应该保证步行带的宽度。

由于破墙开店后，店铺前区会占用一定的
步行空间，因此在步行带较窄的路段应尽量避免破墙开店。

在有围墙的多层行列式居住小区边缘住宅，若要采取破墙开店，可以通过打开围墙，将围墙内的空间作为步行带，这样步行带宽度将大大提高，同时还能够为人们提供停驻或交往的空间场所，在一定程度上能提高道路的可步行性。

此外，应严格管理破墙开店的商家，禁止商家将商品摆放在步行道，造成步行带受到阻隔，行人步行舒适性下降。

4.3保证良好的街道空间与景观环境
破墙开店的店铺应形成良好的街道景观，鼓励店铺具有统一的广告色彩与形式，保证街道的人工景观界面的美观性。

在破墙开店的同时鼓励提供适量的休闲设施，如座椅，增加街道空间的吸引（祁爱玲1998，p33）。

破墙开店的商家不得对步行街道的环境造成污染，保证步行带的干净与整洁，提高行人步行的舒适性。

破墙开店的同时保证街道两侧的绿化景观不受到影响，鼓励在商铺前种植一定的绿化植物形成良好的街道自然景观。

5. 结语
本文分析了多层行列式住宅破墙开店的现象对城市街道的可步行性的影响。

首先分析了破墙开店的现象以及多层行列式住宅破墙开店的几种类型。

其次根据层次分析法建立可步行性测度体系并确定该体系中各因子的权重值。

接下来用可步行性测度体系对上海市杨浦区典型街道的三条不同步行路段进行可步行性分析，得出三者的可步行性指数，并得出破墙开店对街道可步行性带来的积极作用及消极作用。

最后根据以上分析以及得出的结论，从街道可步行性角度出发，提出多层行列式住宅破墙开店的应对策略。

参考文献
[1] 曾东海. 对“破墙开店“社会现象的经济分析[J]. 现代经济:现代物业下半月. 2007 (7):129-131.
[2] 董世永. 基于模糊综合评价的住区可步行性测度方法及发展策略研究—以重庆典型住区为例[J]. 西
部人居环境学刊. 2015(1):106-112.
[3] 祁爱玲, 赵会才. 走出城镇街道建设的误区—对“破墙开店”现象的思考[J]. 村镇建设. 1998(7):33.
作者简介
曹根榕，硕士研究生，同济大学；
王睿坤，硕士研究生，西安建筑科技大学。