高品质住宅的发展方向——“三恒科技住宅”的技术构成与市场发展

High-end Interview
高品质住宅的发展方向
—— “三恒科技住宅”的技术构成与市场发展
近来“三恒系统”、“恒温恒湿恒氧”等词汇越来越多的出现在媒体及开发商的宣传文件中，消费者也开始更多的关注这类住宅产品，开发企业竞相采用“三恒系统”。

众多的房地产企业在如今这样一个敏感的市场时点上不约而同的采用如此相同的动作，其背后是否有其深层次的原因，是否预示着“三恒科技住宅”将成为未来高品质住宅发展方向。

我们有机会采访到洲联集团董事副总经理卢求先生，请他来介绍这种现象产生的背景，分析其中的原因，厘清
“三恒科技住宅”的内涵、成本及项
目特点，尽可能将“三恒科技住宅”
的全貌客观公允的展现给读者。

《中国住宅设施》：首先，请
您介绍一下什么是“三恒科技住宅”，
它的出现有什么必然性吗？
卢求：所谓“三恒科技住宅”是
指建筑采用高效外维护结构、辐射式
采暖供冷、置换式新风等技术系统，
使住宅一年四季无论室外严寒酷暑、
刮风下雨的情况下，室内温度、湿度、
空气清新度、含氧量都保持在人体最
舒适的范围内。

“锋尚国际公寓”是我国最早
采用此系统的住宅项目，后来陆续有
“当代MOMA”、“南京朗诗”、“杭
州武林府”、“淄博水岸新城”等项
目也陆续采用此系统。

这类项目特点
是产品定位普遍高端，售价明显高于
同区域内的常规产品，且租金回报及
二手房价均领先常规住宅，成为同一
地段中最具增值潜力的物业产品。

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|南京锋尚国际公寓
杭州武林府酒店式公寓
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近几年，“三恒住宅”在全国各地明显增多，这种情况的出现主要有以下几个原因：
首先，是人们对舒适健康的关注。

我国城镇化的高速发展使居民的居住条件有了巨大的提升，人们对住宅产品的要求也在不断提高，除了实现遮掩、避寒暑的基本功能，消费者越来越关注其长期居住的室内环境的健康与舒适性。

消费者关注的室内指标从原来简单的室内温度，如今已经细化到了室内的温湿度、新风量、室内光环境、声环境、室内污染物浓度等多个综合指标。

常规的建筑围护结构体系及机电系统越来越无法满足现今消费者对室内环境舒适健康方面的高要求。

其次，我国城市空气污染情况的日趋恶化也从一个侧面促使人们选择“三恒住宅”产品。

受工业化、汽车、燃煤等因素影响，我国主要的大中城市的空气污染指数持续处在一个较高的水平上，尽管国家正在采取措施大力治理，但短期内（十年甚至几十年）很难见到成效。

但人们的健康是等不了这么多年的，特别是老人和孩子，所以人们想办法净化室内的空气，在北京甚至有业主在别墅中放置八九
台空气净化器的极端情况，效果如何
有待商榷，但这体现了业主对健康的
珍视和对室内空气质量的忧虑。

“三
恒科技住宅”无需用户开窗，新风系
统可以过滤室外空气中的污染物甚至
PM2.5这一点满足了这部分用户的需
求，触碰到了市场的痛点。

《中国住宅设施》：原来“三恒
住宅”进入市场已有十多个年头了，
那么目前看来它的技术已经达到什
么样的层面了呢？
卢求：可以说目前技术渐趋成
熟了。

这套系统的应用初期因为系统
形式比较新，设备供应商较少，施工
手段不完善，物业运营管理不到位确
实也暴露出了一些问题，例如房间温
度未达到设计值、末端形式单一、施
工成品保护等问题，但随着时间的推
移，这套系统的设计模式也渐趋成熟
与灵活，保温、遮阳、管材与设备的
品质也在大幅提升，“三恒系统”的
施工工艺也逐渐被施工单位所掌握，
越来越多的项目投入建设直到后期
投入使用，原来系统上的一些缺点或
者问题已经被逐一克服。

现在采用这
套系统的开发企业所面临的技术系
统风险要比最初涉及此领域的几家
开发商小得多。

《中国住宅设施》：从市场角
度来看，您认为“三恒住宅”这种产
品将有什么样的优势和发展空间？
卢求：从市场角度来看，目前的
普遍共识是房地产市场已经进入下
半场，虽然行业整体还有很大的发展
空间，但已经不是像前些年那样只要
房子盖起来就不愁卖的情况了。

如今
的市场已经出现了较明显的分化，客
户的需求越发多样化、专业化，以满
足基本居住需求的经济适用类常规
住宅产品将逐渐呈现过剩的态势；而
对于追求高品质的客户群体，仅仅是
面积大已经不能满足他们的要求了，
“三恒空调系统”、“绿色建筑认证”、
“精细化设计与装修”等更多附加价
值丰富并拓宽了高品质住宅的内涵，
而且从目前市场情况来看这类产品
将长时间维持供不应求的情况。

面对现在这种低端过剩、高端
不足的市场格局，向高端市场拓展对
开发商来说无疑是一个必要的选择。

因为“三恒系统”的辐射式空调没有
吹风感与噪声的影响，所以它更能满
足高端客户舒适、健康的需求，也适
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合老人、孩子，如果将这些优势与“养老地产”、“医疗地产”等概念相结合，开发企业可以从不同角度、针对不同细分受众，打造出自己有差异化的竞争优势的产品。

《中国住宅设施》：“三恒系统”确实具有很多的优势，不少开发商关心的问题是做这样的产品对成本来说会有怎样的影响，您能介绍一下吗？
卢求：房价高启，对成本增量的敏感度下降。

十年前阻碍开发商采用“三恒系统”的最大问题就是增量成本，往往占房价的10％~20％。

现在的房价与那时相比已经翻三四倍以上，而“三恒系统”的成本增量几乎没有什么上涨，所以这套系统增量成本在房价中的占比已经下降到2％
~6％。

因此开发企业考虑上这套系统的时候，成本因素对决策的影响在逐步的弱化。

房价是支撑项目是否做成“三恒科技住宅”的最主要的力量。

这套系统在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安等这些一、二线城市中的增长速度最为迅猛，济南、淄博、宜宾、济宁、苏州、无锡等城市也有开发。

我们做了相关研究发现房价在7000元/m 2
以上的城市都有开发“三恒科技住宅”的潜力。

从目前投入使用的项目来看，无论是锋尚社区还是当代MOMA 社区、朗诗系列，选择这类住宅产品的客户，基本都是在本地区内有一定社会地位、素质较高客户，并不是说他们
多么有经济实力，而是说对生活品质比较注重。

这样的社区容易形成一种高尚的社区文化，这种文化又会吸引更多的客户，带来较好的项目口碑。

随着消费者对居住品质的需求不断提高，对住宅功能的需求走向分化，未来的住宅产品种类势必将更加丰富，更加多元。

如果以汽车产品来类比的话，那么我们的住宅产品中既要有像高尔夫、宝来这样的经济适用型产品，也要能为消费者提供宝马、奔驰这类的豪华量产的高品质产品。

因此，无论是从产品的功能效果、节能特性、还是从其系统成熟度、造价成本来说，“三恒科技住宅”都代表着未来高品质住宅的一个主要的发展
方向。

罗氏制药总部基地
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|延伸阅读：
什么是真正的“三恒科技住宅” ？
三恒的起源与定义，“三恒系统”在机电专业领域中叫做“温湿度独立控制加置换式新风空调系统”。

这套系统最早是在欧洲开始应用，尤其在德国应用较为广泛，它首先是在高端写字楼这种对舒适度要求较高的建筑中采用，因为使用效果好，所以一些别墅、住宅项目也开始逐步采用。

这套系统的在国内高端的办公建筑也有应用，例如北京西门子总部大楼、以及由洲联集团设计的瑞士罗氏制药上海总部就采用了这套系统。

由于大量中国城市住宅密度高，环境不理想（噪声、空气污染，冬季寒冷、夏季炎热…），
“三恒科技住宅”在中国有很大发展空间。

本文中所指的“三恒科技住宅”的最大特点是高舒适度与节能特性，因此这个系统必须满足以下几个方面的要求：首先住宅建筑需要采用高性能的围护结构体系，包括保温与遮阳系统等，建筑冬季的面积热指标要控制在10w/m 2以下；机电系统方面，空调应采用温湿度独立控制系统，且末端为辐射式空调形式，新风采用为直流式置换新风系统，不能有回风，且新风机组具备净化处理室外空气中PM2.5的能力。

1 “三恒科技住宅”在舒适度控制方面有革命性的突破
在建筑的暖通空调系统方面，对
于北方地区的居民来说，由传统的烧炉子、烧炕取暖到搬进楼房以后采用暖气取暖是一次革命性升级，由冬季靠暖气、夏季靠电扇到家家安装分体式空调又是一次进步，酒店与高端住宅采用中央空调系统又是一次升级，而由常规空调系统向“三恒系统”的升级将是未来住宅舒适度控制领域的又一次革命。

对于南方长江中下游地区的居民来说，住宅在冬季本来就没有设置采暖系统，每年都须忍受二～三个月寒冷潮湿的冬季。

所以对于这部分消费者来说“三恒科技住宅”给他们带来的舒适度方面的提升感将更加强烈。

传统空调通过空气对流控制室内温度，吹风感会令人明显不适，夏
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|季冷气直吹更对健康不利。

辐射换热形式就完全规避了这些问题，由于人体自身的特点，空气温度同样在26℃时，辐射换热系统人体感觉更舒适。

2 真假“三恒系统“辨析
因为看到了“三恒系统”的商机，近来有不少设备厂家或房地产企业推出一些“准三恒系统”甚至“伪三恒系统”，借此希望快速的占领市场，但这类系统与真正的“三恒科技住宅”相比要么是只实现了部分功能，要么是采用了偷换概念的手法来迷惑消费者。

举例来说，有的空调生产厂家仅在风机盘管的侧面加装了一个湿膜加湿器，就宣称采用此产品的系统就是“三恒系统”，实际上它只能实现冬季加湿，在夏季根本无法实现独立除湿，和常规空调基本没有区别。

再比如有的开发商出于成本与施工难度的考虑采用干风盘替代了辐射末端，然后也宣称自己是“三恒系统”，但噪
声与吹风感、甚至凝水也无法避免，舒适度就会大打折扣。

3 “三恒科技住宅”的节能特性
“三恒科技住宅”提供了前所未
有的舒适度。

当然其能耗水平高于没有采用空调系统的住宅，就像汽车与自行车相比总是耗能的，但汽车的舒适度和价值是不言而喻的。

如果不计算新风系统的能耗仅就建筑能耗而言，“三恒科技住宅”的单位面积能耗可以做到6~10w/m 2，是远低于常规住宅建筑的。

“三恒科技住宅”的综合能耗在30~40 w/m 2之间，这个能耗水平与常规设置中央空调的住宅系统60~80 w/m 2的能耗数据相比，节能近40~50％，是常规空调系统完全无法企及的。

4 “三恒系统”的成本增量成本与收益
谈到“三恒科技住宅”的成本增量同样会涉及到比较基准的问题，如果和常规毛坯交房的住宅产品相比，因为基数低增量成本固然会比较高，
但按照三恒系统可实现的功能来说他应该和设置了空调系统的精装住宅产品来比较得出的结论才是公允的。

“三恒科技住宅”的增量成本构成主要有保温、外窗及遮阳、冷热源及空调末端等几个部分，其中保温方面由于现行地方节能标准要求已经比较严格，所以这部分增量成本占比非常少，冷热源方面如果不采用地源热泵系统的话增量成本也很微小，外窗部分如果采用三玻双中空Low-e 外窗会产生小幅成本上升；增量成本占比最大的主要有两个方面，一是外遮阳实施，二是辐射空调的末端系统，所以与带空调系统精装住宅相比，“三恒科技住宅”的总增量成本应该维持在450~700元/m 2这个范围内。

而采用这套系统的楼盘与没采用该系统的楼盘相比每平米售价通常高出2000~3000元以上。

考虑到该系统对住宅产品质量的提升和给开发企业带来的收益，这部分增量造价是非常
值得的。

上地MOMA 项目三恒科技住宅原理图。