第二章 建筑产品

一. 建筑产品的价格特点 1.分别计价 （1）建筑产品的多样性无法统一计价 （2）建筑产品不能以最终产品直接计 价，
而是多次分别计价。
2.定价在先
项目建议书 可行性研究
初步 设计
技术 设计
施工图 招
设计
标
合同 施工
竣工 验收
投资 估算
设计
修正 施工图
总概算 总概算 预算
合同 价
结算 价
竣工 决算
V
收 益 （
A） B
O
Te 使用期限(n)
建筑产品的年度收益
Vr
Te 0
Vt dt
Te 0
at2
b1 b2 t V c1 c2
dt
1 3
aTe 3
1 2
b1
b2 Te2
(V
c1
c2 )Te
如果建筑产品在经济寿命中各年度的收益
保持不变，即Vt=V时：
Vr
Te t 1
直接费
施工机械使用费
成本
措施费 规费
间接费
企业管理费
设Cd为直接费之和，C1为人工费，C2为机械 使用费，C3为一般材料费，C4为构配件费，则
4
Cd Ci C1 C2 C3 C4 i 1
设与Ci对应的单项间接费率为αi,与Cd对应的
间接费率为α,间接费之和为Cid，则：
4
i
i 1
Ci Cd
1.通用价格与自由价格一样，都是由供求双方直接
定价的。
（错 ）
2.建筑产品的浮动价格实质上仍是一种计划价格。
（对 ）
3.成本价格对生产者不利，对需求者有利。
（错 ）
4.理论价格是实际执行的价格。
（错 ）
5. 国家计划对建筑产品浮动价格起着决定性作用。
（对 ）
6.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ本价格不是数值上等于成本的价格。（ 对 ）
建筑产品和建筑工程项目的区别
二. 建筑产品的特征 1. 多样性 2. 固定性 3. 形体庞大 4. 价值巨大 5. 用途局限性 6. 社会性
三. 建筑产品的经济属性
1. 建筑产品的资本和资产功能
➢ 资本（Capital）: 能带来价值增值的价 值。
➢ 资产（Asset）: 企业用于从事生产经营 活动以为投资者带来未来经济利益的经 济资源。
Qi ti
i 1 n
Qi
i 1
n — 生产某种建筑产品的建筑企业有n个，
Qi — 各企业产量，ti — 单位产品消耗时间
（2）效用 U Qd
Qs
Qd — 需求量，Qs — 供给量
建筑产品的交换价值：Ve
tU
t
Qd Qs
当U=1时，交换价值等于其创造价值
当U>1时，交换价值大于其创造价值
当U<1时，交换价值小于其创造价值
G
N
1
N
G N
G G
3. 建筑投资与建筑资产的关系
投资表现的是一种流量，资本形成则是一 种存量；投资发生在前，是因；资本形成在 后，是果。
资本形成率
建筑投资额 建筑资产总额
资本形成率= 补偿投资率+扩大投资率
第二节 建筑产品的使用寿命
一. 建筑产品使用寿命的分类 建筑产品建成之后到报废或拆除之前，
2.随市场供求关系的变化而变化，灵敏反映市场 信息，在竞争中形成的价格是（ 自由 ）。
3.部门平均成本+按社会平均利润率计算的利润= （ 理论 ）。
4.成本加酬金的计价方式为（ 成本 ）。
5.由国家统一制定的价格是（ 计划 ）。
6.由建筑企业单方面对其生产的建筑产品确定的 价格为（通用 ）。
7.以国家规定的价格为中准价，允许在中准价上 下一定范围内浮动的价格是（ 浮动 ）。
7.在计划价格下，国家有权力任意规定某种商品的
价格。
（错 ）
三、建筑产品的价格构成 建筑产品的价格构成，指形成价格的
成本（生产成本和销售费用）、利润和税 金在价格中的组成情况。
1.建筑产品成本 建筑产品成本是建筑企业用于生产和销
售产品的各项费用总和。
1）按费用计入成本的方法划分
人工费
直接工程费 材料费
以统一规定或作出一定限制。
二. 建筑产品的技术寿命 1.影响建筑产品技术寿命的因素 （1）设计与施工质量 （2）材料的质量和性能 （3）使用的方式和程度 （4）使用的环境条件 （5）维修和保养
2.确定建筑产品技术寿命的方法 （1）技术试验测定法
通过对建筑产品的主体结构进行技 术试验，依据试验结果的数值和已有的 经验公式来推算被测建筑产品的剩余寿 命和技术寿命
2）按费用变化的特征划分
（1）固定成本：不随产量和时间变化而 变化的成本。
成 本
单 位 成
本
固定成本
o
产量 o
产量
固定成本及相应的单位成本
（2）变动成本：随产量或时间变化而变化
的成本。可分为线性变动成本和非线性变
动成本。
成 本
单 位 线性 成 变动成本 本
不变
o
o
产量或时间
产量或时间
线性变动成本及相应的单位成本
Vt＝－at2 －(b1＋b2) t ＋ (V－c1－c2)
Te (b1 b2 )
b1 b2 2 4a(V c1 c2 )
2a
收 益 （ A）
B
V
O 建筑产品的年度收益
Te 使用期限(n)
[例2-2]某建筑产品的年度收入为1万元，每 年运营费用O ＝500＋100t，年度维修费 用M ＝50t ＋5t2，求其经济寿命。
a.木结构建筑物 b.钢筋混凝土结构建筑物
（2）统计调查法 通过调查已拆除建筑产品的实际技
术寿命或现有建筑产品的建成年龄，求 出其分布规律，来推算建筑产品的平均 技术寿命或平均剩余寿命。
a.数学期望法 b.平均值法 c.拐点法 d.假定分布函数法
三. 建筑产品的经济寿命 1.影响建筑产品经济寿命的因素 （1）需求变化 （2）建筑环境变化 （3）技术进步 （4）地价（地租）上涨 （5）使用费用增加
2.确定建筑产品经济寿命的方法 （1）年度综和费用法
资金恢复费用
年度综合费用C
年度运行费用O
年度使用费用Q
C P Q P OM
n
n
年度维修费用M
Q
费 用 （ ）
o
Te 建筑产品的年度综合费用
年度综合费用 年度使用费用 资金恢复费用
使用期限(n)
假定第1年使用费用为Q，设每年使用费用 增加额为q，则第n年使用费用为：
当U=0时，其使用价值为零
3. 收益价值：指建筑产品通过一系列价 值转换过程所得到的收益的价值。
新建建筑产品的收益价值：
Vr
Te t 1
Vt (1 i)t
Vr
Te 0
Vt 1 i
t dt
Vt — 建筑产品的第t年度的收益， i — 利率，Te — 建筑产品的经济寿命
当建筑产品的年度收益如 图所示时，若不考虑资金 的时间价值，则
评价建筑产品价值的影响因素
价值形态
使用价值
交换价值 收益价值 影响因素 使用功能 形象功能
主观因素 ——
√
√
√
社会因素 ——
√
√
√
地区因素 ——
——
√
√
环境因素 √
——
√
√
市场因素 ——
——
√
√
科技因素 √
——
——
√
三. 建筑产品价值形态之间的关系
1.三种价值形态既相互区别又相互联系。 2.使用价值是交换价值和收益价值的物质承担者。 3.交换价值在三种价值形态中处于一种核心地位。 4.正是由于建筑产品具有收益价值，才会产生对
Vt (1 i)t
1 i Te 1 i 1 i Te V
对于已使用若干年的建筑产品，若以Ts表 示建筑产品的剩余寿命，n表示取得建筑产品 时它已经使用过的年数，则
Vr
Ts
Vt
t1 (1 i)t
Te
t n1
Vt 1 i
tn
二. 评价建筑产品价值的影响因素 1.主观因素 2.社会因素 3.地区因素 4.环境因素 5.市场因素 6.科技因素
这一段时间称为建筑产品的使用寿命。 建筑产品的使用寿命按照建筑产品报
废、拆除、更新等发生的原因，可分为： ➢ 技术寿命 ➢ 经济寿命 ➢ 法定使用寿命
1.技术寿命 指建筑产品由于技术方面的原因而报
废时的使用寿命。
2.经济寿命 指建筑产品由于经济方面原因而报废
时的使用寿命。
3. 法定使用寿命 政府通过法律的形式对折旧年限加
Qn=Q+(n-1) q n年内使用费用的平均值为：
Q n1q 2
年度综合费用的计算公式：C
P n
Q
n1q 2
dC
令 dn 0 ， 则经济寿命 Te
2P q
[例2-1]某建筑产品建造价格为90万元，每年 运营费用为5000元，从第二年起，维修 费用每年增加2000元，求其经济寿命。
（2）年度收益法
第三节 建筑产品的价值
建筑产品的价值，主要要取决于对该 产品的需求、该物品所具有的效用及其相 对稀缺性。 一. 建筑产品的价值形态 1.使用价值：是指建筑产品直接用于满足某 种需求所表现出来的价值。是通过其所具 备的功能体现出来的。
临时军营、施工暂时用房 车间、仓库
使 住宅、学校
形
用
象
功 办公楼、医院
2. 评价建筑产品资产功能的指标
净原比A N
G
有形固定资
产
总
额
净
原比A
N G
资产原
值
构
成
比B
G
G
N为资产净值， G为资产原值
N为有形固定
资产净值总额，
G 为有形固定
资产原值总额
资
产净值构成比C
N
N
N
N
资 产 构 成 净 原 比D
C B
N
G
G
N
G G
N
G
N
净 原 比 相 关 系 数E
D A
建筑产品的投资行为。
5.建筑产品的三种价值形态往往表现出一致性， 但也可能出现不一致的情况。
第四节 建筑产品的价格
建筑产品的价格，包括生产价格和流 通价格。生产价格，指新建建筑产品的价 格。流通价格，指建成后乃至使用过的建 筑产品在流通时所表现出来的价格。
这里所研究的建筑产品价格都是指生 产价格。
建筑经济学
第二章 建筑产品
第一节 建筑产品概述
一. 建筑产品的概念
建筑产品，是指建筑业向社会提供的具有一定功 能、可供人类使用的最终产品，是经过勘察设计、建 筑施工和设备安装等一系列劳动而最终形成的。 建筑产品可分为： ➢ 房屋建筑 ➢ 构筑物 ➢ 线路、管道和设备的安装工程
按施工完成程度，建筑产品可分为： ➢竣工工程 ➢已完工程 ➢未完工程
T
T
式中， γ和 T应满足以下条件：
T
当
T T
1 时，
γ≥1且
TT≤1；
当
T T
1时，
γ≤
1且
≥TT1；
[例2-4]某建设项目合理工期为180天，合理工期 的间接费率为α。
（1）若计划工期为150天，修正系数为1.1，求 间接费率。
（2）若计划工期为200天，修正系数为0.95，求 间接费率。
非线性变动成本可分为累进递增成本 和累进递减成本。
累进递增成本 成 本
累进递减成本
o
产量
非线性变动成本
固定成本+变动成本=总成本 （以线性变动成本为主）
成 本
总成本
单 位
成
本
递减
固定成本
变动成本
递减
o
年度收益指在建筑产品使用过程中每年 所能得到的收入与维持建筑产品正常使用所 必需的支出之间的差值。
Vt — 建筑产品第t年度的收益， V — 年度收入，O — 年度运营费用， M — 年度维修费用， 则建筑产品的年度收益可表示为：
Vt＝V(t) －O(t) －M(t)
为便于分析，做如下假定：
V ＝常数（扣除地租或土地使用费） O ＝c1＋b1t M ＝c2 ＋b2t ＋at2 则有： Vt＝V－(c1＋b1t) － (c2 ＋b2t ＋at2) 整理后得
（2）建筑产品价差的主要形式有地区差价、 质量差价和工期差价。
二. 建筑产品的价格形式 价格形式，是指由于制定价格的方
式不同而形成的不同价格类型。 1.理论价格 2.计划价格 3.浮动价格 4.自由价格 5.通用价格 6.成本价格
1.以建筑安装工程概算或预算定额为基础指定的 建筑产品价格是（ 计划 ）。
建筑产品价格的形成过程
3.供求双方直接定价
（1）建筑产品的价格是由供需双方共同决定 的，需求方在某种程度上对确定建筑产品 的价格起着主导作用。
（2）建筑产品供求双方通常在产品生产之前 按总价或单价来确定价格。当不能预先确 定建筑产品的单价时，可由供求双方先确 定计价方法。
4.差价形式不同
（1）一般商品的价差包括购销差价、批零差 价、地区差价、季节差价和质量差价。
Cid
Cd
Cd
4 i 1
i
Ci Cd
4
iCi
i 1
[例2-3]某项目人工费为600万元，对应的间接费率 为0.3，机械使用费为400万元，间接费率为0.2， 一般材料费为800万元，间接费率为0.2，构配件 费为200万元，间接费率为0.1，求直接费之和， 总的间接费率和间接费之和。
若工期变化幅度较大，设T为合理工期，T为 计划工期，γ为修正系数，α’为考虑工期变化因 素调整的间接费率，则
功
能
能
比 银行、旅馆
比
例
例
增 大
体育馆、影剧院
增 大
高级宾馆、豪华别墅
纪念性建筑 使用价值之和
不同类型建筑产品的使用功能和形象功能
2. 交换价值：指建筑产品用于交换其他 产品所表现出来的价值。
影响因素：
（1）社会必要劳动时间
n
t
Q1t1 Q1
Q2t2 Q2
Q3t3 Qntn Q3 Qn