武汉楼市：这个片区5年后价值翻倍，普通人根本想象不到！

武汉楼市：这个片区5年后价值翻倍，普通人根本想象不到！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。

你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。

房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：您好！新人首问。

坐标武汉，首付60万（月供前期家里帮忙）。

2021年6月会计学硕士毕业，大概率在武汉工作，但工作区域未定。

考虑通货膨胀和房价上涨，想趁早上车。

自住为主（到达武汉三镇尽量方便些），兼具一定投资性（万一后期不再武汉工作，可以置换到其它城市，或者由于通勤时间太长，就把房子出租，自己再租房子住）。

问题1：推荐自住兼具投资性的区域或具体楼盘问题2：买新房，还是二手房（二手房交易程序和时间长) 问题3：是否尽量在今年下半年上车，哪怕后期看房买房和找工作抢时间。

问题4：买新房需要找中介吗？（中介说找他们有折扣）。

二手房有哪些砍价策略？问题5：2018年10月家人花9万茶水费，购买了蔡甸的金地中法千佰汇，关于茶水费，现在市场是个什么情况？回答：你好，感谢付费！武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

能找中介买的盘，都没有什么性价比，有性价比的盘开发商都不跟中
介合作分销。

说说几种常用的砍价策略：1.提前做功课。

细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。

佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。

通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。

如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。

但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。

“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。

如果您能便宜点就直接定了...”4.哭穷卖惨。

刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。

最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。

只要再降X万，这些钱你就拿去了。

现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战。

如果有时间和精力。

可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。

最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

花9万茶水买蔡甸？？太贵了！现在都没什么倒挂盘了，以下推荐的新盘，可以试试，没必要出茶水，可以找找代抢。

提问：新人首问，房姐，你好！咨询下投资问题，成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块，是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房，对比了下价格，同一地段老房是次新房单价的0.6左右，这种老房值得淘吗？新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买？青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗？非常感谢！回答：你好，成都过去5年次新房的涨幅也会比老房大一点，少数例外是一些热门的学区房。

步梯老房能不能买，关键看地段和价格的性价比。

老房存在的基础，缺一不可：1.上车需求的挤压2.大量无法转移的人口3.低总价，高得房率、得功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。

广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。

老房的价值，和上车需求紧密相连。

「买到」，也是需要付钱的商品。

老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收
割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。

为什么是市中心？因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。

不要买远郊和城乡结合部的老破小，脱离了人口稳定密集的地区，老房的价值迅速打折。

一线城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老房相对会更加保值一些。

成都这类二线城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。

再加上成都的开发是完全抛弃老城，东西南北不断拓展新区摊大饼，所以龙泉和书房的老房买入价值不太大，因为次新现在已经很便宜了。

成都投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

能买限购区就别买青白江，青白江规划全靠吹。

提问：新人提问。

亲爱的房间，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。

因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。

惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。

房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。

惠州的房子太多太多，严重供大于求。

惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。

入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

东莞多淘淘小户型吧。

提问：房姐，感谢解答之前的问题。

赵巷金地佘山平层370平1500W 别墅400多1300w平和徐径的仁恒西郊180平1000W。

建议怎么选？家里2个小孩，改善需求，本人生活品质要求较高。

赵巷
和徐径都有优质民办回答：你好，感谢付费！其实你这个预算要买号好一点的别墅产品，的确应该在赵巷和佘山这一带选。

可能要稍微精挑细选一下，因为确实楼盘蛮多的，不仔细辨识可能会错误估计性价比。

别墅主要看户型和花园。

另外，徐泾将来妥妥可以做第一居所，赵巷勉强也可以，佘山别墅区那些就很难做第一居所。

这个因素蛮关键的，需要格外注意。

目前还不太建议购买佘山别墅，另外一个板块可以考虑。

仁恒西郊品质是不错的，应该是徐盈路一带品质最好的楼盘之一了。

仁恒西郊对口的公立学校是徐泾小学，比较一般。

最近的民办是青浦世外，还有就是校址在赵巷的协和双语青浦校区了。

综合考虑比较推荐仁恒西郊。

提问：房姐你好，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。

两个单价和拆迁速度相当。

想预期5年左右收房卖出或再抵押。

你评估哪个升值潜力大些。

若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。

再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。

最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。

感谢房姐。

回答：你好，回迁房的问题我们以前在星球内分析过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。

一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。

这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：新人首问，美丽的房姐您好，坐标连云港，想充分用手上的子弹约90万投资，是这样打算的，目前在本市开发区融盛状元府已经交2套房的定房号认筹金各20万定房号，一套38平5楼70年住宅小户型，此栋楼是有小户型唯一一栋，3梯8户，两边是90平户型，中间6户是小户型，全部南向，要全款买价格约26万，一套118东
户，另外交的第三套90多平，认筹金3万抵4万待开盘摇号选房，小区即将开盘，都是26层，此小区有排层屋和高层，高层价格在6000-7000之间，排屋12000，所以放弃买排屋。

方案一：如果入手三套，必须还手头上25万的房贷，然后把其中两套贷款，这样手头就剩于子弹15；方案二：如果入手2套，一套全款，一套贷款，这样手头剩余子弹40。

方案三，还清剩余的贷款再贷款买两套，舍弃全款小户型，剩余子弹40，我也很认同意房姐的看法，已办jlh准备在重庆选筹，现在看，海语江山和丰业御景铭洲，按照方案一，剩余的子弹15万可以入手风景丰御景铭洲一套两室83平106，此小区评估价高可以贷款高100，用老公的房票，首房首贷购买，还是用方案二剩余的子弹，买海语江山三室96平125，可贷款96万，需36万首付。

还是用第三套方案，剩余的子弹在重庆选筹。

另外，海语江山产证上08年的，丰业御景铭州也是08年的。

请见识多广的房姐，给指点一下。

回答：你好，不知道你们在连云港现在有没有自住房，如果有的话，融盛状元府建议一套都别买。

连云港从江苏最有发展前途的港口，堕落为被贫困包围的“花瓶”城市，未来发展并不看好。

当然，如果你们是考虑自住，可以入手一套高层大户型自住。

剩余子弹入手能级更高的二线城市投资。

重庆丰业御景铭洲是2008年的电梯小区，小区不大，中规中矩，房屋品质和物业上没有特别突出的地方，也没有明显的劣势。

板块上属于龙头寺和五里店版块交界处，到地铁口属于步行可达的范围。

综合来看是个真内环+近地铁+中年次新的小区，常容易淘到性价比笋盘。

海语江山还不错。

如果房票充足，建议买2套重庆。

提问：房姐：您好！现在手上子弹190，名下自住一套洋房，全家都是武汉户口，最近看了三环边上的兰亭大境与白沙洲的世茂云锦.魅海园，都是精装均价都在15500左右，那个区域的楼盘更具投资的价值？想投资三环内性价比高点的楼盘，请您指导一下！回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。

四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。

四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。

白沙洲的起步比
四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。

白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。

从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。

所以这2个区位对比，考虑未来升值潜力，更倾向入手白沙洲。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，关注您的知乎和知识星球一周时间，学完星球精华贴，深感相见恨晚！本人坐标昆明，之前购房目的基本是基于自用+保值增值，现在想要优化一下，以期更好的投资回报，特向您求助：1、今年5月底在滇池南湾未来城购入观滇叠墅精装113平（赠露台+花园约140平），缴纳了第一笔认购金40万，后面可以分期付款或者商业贷款。

2022年底交房，目的是投资+自娱，但由于是40年产权的商业性质，看了房姐的星球分享，担心房价上涨有限以及日后不好转手卖出，正在犹豫是否需要退掉？请问房姐对这个盘怎么看？2、在盛高大城2期有板式186平2梯2户大平层1套，贷款已还清，目前估价320万以上，房龄8年，装修自住4年，带书林一小公立学位，学校属于公立排名前十，但我们希望给孩子（大宝1岁9个月，计划明年怀2宝）读更好的学校，加上房龄渐长，有点担心超过10年后续增值无力跑不赢大盘，正在考虑是否卖出置换？以及哪个时间点卖出更好？盛高大城如卖出，优先考虑置换更优质学校的学区房。

鉴于目前教育资源五华区整体更强，曾考虑卖出后，全款购入。

但由于入学政策变化较多，犹豫观望中，另看了您对学区房的解读，也比较担心日后政策变化房产缩水，难以转手。

3、去年在融创文旅城购入211平观滇大平层，贷款170万，今年底交房，计划公婆居住。

近期利好是配套的华东师范附小+附中转为公立学校，教学品质更有保障，也可作为孩子入学备选。

从保值增值角度看是否合理？以上，考虑的点比较多，想来想去比较迷茫，现有房产该如何优化？如果滇池南湾未来城退掉，可腾出子弹140万+，目前流水可再承担9000左右月供。

但退掉后买哪里，也请房姐给予建议。

不剩感激～～～回答：1.观滇叠墅是一定要退掉的，商业别墅是最坑的产品了没有之一没有涨幅，没有流动性，真正的不动产。

除非到了颐养天年的年纪，作为终极置业可
以买，未来考虑升值潜力建议回避。

2.关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。

这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。

孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些的房子。

不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。

这种就更不建议了。

武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。

这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米400多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。

这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。

不瞒大家说，现在老小区的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。

所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。

这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。

很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。

所以根据自己的需求，该买的就买。

学区房属于消费品，丰俭由人，孩子才不到2岁，现在考虑学区还太早。

如果到了快要上学的年纪，能淘到笋盘，也可以考虑入手。

不建议把这么多资产房在昆明，建议多分散一些去能级更高的一二线城市，比如广州杭州武汉成都重庆都是比昆明更好的选择。

提问：新人首问。

房姐您好，坐标武汉，名下两套房，一套藏龙岛120平楼梯房婚前购买，一套马房山16年塔楼房113平，贷款已
还清。

感觉钱存银行贬值，所以有两个想法。

一是及时为享受买单，买个别墅，但现金子弹有限，只有40，只能在不限购区域买，目前比较心宜的是葛店的花样年香门第和梧桐湖的合景梧桐四季。

另一个想法是自住投资兼顾，抵押一套房，再用老人票接力贷买一套改善居所，考虑到离上班近一点，倾向于雅居乐花园复式和金融街金悦府。

请问房姐，1.您更推荐哪一种方案？2.花样年香门第和合景梧桐四季所在区域哪个发展会更快更好一些？3.雅居乐和金融街金悦府哪个好一些？4.如果抵押一套房，您认为我抵押哪一套比较好，藏龙岛还是马房山？回答：你好，现在的房产，一套藏龙岛，这是涨幅很落后的板块。

武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。

金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。

因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。

这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

马房山地段还行，未来大概率跟涨。

可以继续持有。

从资产配置的角度看，建议出手藏龙岛，裂变2套低价潜力盘。

马房山做抵押融资，用老人票继续加仓。

雅居乐花园复式和金融街金悦府这2个盘回报率也很一般。

葛店从来都是自住和投资都要回避的区域。

手里没有6套房别谈享受，我知道欲望太多不好，可是身在这样一个勤劳的国度，做一条混吃等死的咸鱼会更痛苦。

提问：新人首问，本人现在太原有一套房子，在北城恒大名都，现在房子在租，月租金2000，季度付。

原本计划年初卖掉，去重庆计划拿出100万，购置一套作为投资，但是太原现在房价下跌厉害，100平米预计115万，年底太原2号线要开通，不知现在卖掉，还是等等地铁开通价格合适再卖掉，但又考虑等到了年底去其他地方投资买房，价格也都涨起来了纠结。

另外拿100万全款买房哪里合适些，请房姐指导下，感谢回答：你好，太原的优点是省会缺点是实力不行，政策太折腾。

也是少数几个没有被请喝茶的城市，最贵的地方也很便宜。

整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。

不是强二线城市，房价随着大势涨。

不建议把太多仓位放在太原，天花板太低。

不建议全款买房，100万重庆能买到的盘要么小，要么偏。

今年比较推荐买武汉，有ZF坐庄抬价，限购也很好破，长远看武汉是略好于成都和重庆的。

武汉和重庆投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

一个重庆选筹的小技巧：看楼盘底商的银行营业网点的数量。

非商业区的房子，一般会在把握上面几个指标的前提下，重点看一看楼盘底商的银行营业点数量，凡是有三家或三家以上银行网点的，都认为是很好的楼盘。

银行营业点扎堆开的位置一般来讲交通都比较方便，楼盘小区具有一定的规模，人流量得以保证。

这种楼盘的底商往往空置率低，各类生活配套餐饮服务都在底商里有，生意红火，生活便利。

小区的人气直接关系到房子的流通性和租售比，也可以侧面降低风险性。

提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。

凡事告诉你这房子投资自住兼顾，大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。

但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。

自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。

自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。

投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。

所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

您好：本人34，老公35，有一个8岁小孩，均为深户，老公家在罗湖草铺新村社区有一个老破84平，2房改小三房，家里2兄弟，哥哥目前在住，我们在罗湖水库租房3500. 目前草铺新村和金稻田村计划拆迁，已经全民通过了，走下一步流程了。

目前本人家庭申请了安居房几年了，排名3万+ 。

老公收入8K/月，我的收入不稳定，个体户小生意，年收入30-50子弹，存款110子弹。

我是等拆迁补差价换大房，还是尽快入手一套小房呢，感觉最近房价涨到厉害，好担忧，我
怕现在买了个小房，如果拆迁了再换大房，就是二套首付，怕手里子弹不够，家里无任何支援。

如果要先买房，不等安居和拆迁了，那么我能考虑哪些地方的房子呢，最好离罗湖近的我不想太远了，最近一手花样天下怎么样感觉最便宜了，但是大棚也好远，但是个人还是挺喜欢海边的，也会经常去玩。

还是期望住罗湖多一些。

上班比较方便。

龙岗不想考虑感觉好遥远。

本人目前只需要自住，但也需要考虑保值出手，万一后期置换大房也方便。

第一次提问，麻烦多多指点，谢谢了。

回答：你好，你站在河边，投一块小石子入水，水波一圈圈外溢。

第一圈力度最强，第二圈次之，第三圈再次，到最后一圈，力量已极其微弱。

大鹏就是水波外溢的最后一轮。

罗湖整体跑输大势，仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，涨幅在30％左右，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。

这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。

考虑自住和未来升值潜力，预算内关注星球内推荐的楼盘。

考虑到拆迁问题，可先离婚，用其中一人的sfsd买。

三阳路五福路的5楼二手房值得投资吗，有长江主轴的概念，1百多万全款买2室或3室房，还是要2个1室的房，比较好回答：你好，感谢付费！长江主轴这个概念已经没人提了，其实没有什么实质性进展，不过三阳路还是有环线价值的。

武汉这类二线城市一般是不建议持有老破小老破中和老破大的。

二线新房多，市区老破小面临的是郊区新房而不是次新房的竞争，品质差距更大；且二线市区并没有那么完美的配套，和郊区的内在价值差异没一线那么大。

所以二线的市区老破小相对更不受待见一些。

未来也属于跟涨型产品，除非你能淘到8折笋，有确定收益，凤变冰卖出，否则不建议买入。

当然如果有学区加持，又需要重新估值。

提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。

但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以。