周磊与中山市尚建实业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

周磊与中山市尚建实业有限公司商品房预售合同纠纷一案民
事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2020.09.28
【案件字号】(2020)粤20民终5132号
【审理程序】二审
【审理法官】黄岳文马燕清吴合波
【审理法官】黄岳文马燕清吴合波
【文书类型】判决书
【当事人】周磊;中山市尚建实业有限公司
【当事人】周磊中山市尚建实业有限公司
【当事人-个人】周磊
【当事人-公司】中山市尚建实业有限公司
【代理律师/律所】萧欣恩广东卓正律师事务所;黄智雄广东卓正律师事务所
【代理律师/律所】萧欣恩广东卓正律师事务所黄智雄广东卓正律师事务所
【代理律师】萧欣恩黄智雄
【代理律所】广东卓正律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】周磊
【被告】中山市尚建实业有限公司
【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。

周磊主张的上述利息损失属于其已支付首期购房款的法定孳息，在涉案认购书系因尚建公司单方违约行为而解除后，尚建公司应向周磊支付该部分资金占用的利息。

【权责关键词】代理违约金不可抗力合同约定第三人证据不足诉讼请求查封
【指导案例标记】0
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【本院查明】一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。

一审判决认定周磊与尚建公司签订的《尚怡雅筑认购书》后，因尚建公司的违约行为导致双方未能签订《中山市商品房买卖合同》，尚建公司的行为构成根本违约，并据此判令解除双方签订的《尚怡雅筑认购书》、尚建公司向周磊返还双倍定金10万元和首期款289094元。

双方均未对此提出上诉，本院对此予以维持。

周磊上诉主张，尚建公司尚须向其支付占用其已支付的首期款289094元的利息损失。

本院认为，周磊主张的上述利息损失属于其已支付首期购房款的法定孳息，在涉案认购书系因尚建公司单方违约行为而解除后，尚建公司应向周磊支付该部分资金占用的利息。

周磊主张以首期款289094元为基数，从实际支付首期款之日即2018年3月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算尚建公司应支付的资金占用利息，并无不当，本院予以支持。

但因从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。

故本院将尚建公司在2019年8月20日之后应支付的违约金确定为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。

综上所述，上诉人周磊的上诉请求部分成
立，本院对成立部分应予支持。

一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致使实体处理不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：【裁判结果】一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3391号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3391号民事判决第三项为：被上诉人中山市尚建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人周磊返还购房款289094元并支付资金占用利息（利息以购房款289094元为基数，从2018年3月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回上诉人周磊的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7136元，保全费2465元，合计9601元（上诉人周磊已预交），由被上诉人中山市尚建实业有限公司负担；二审案件受理费618元（上诉人周磊已预交），由被上诉人中山市尚建实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 00:31:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：1.2018年1月14日，尚建公司（出售方）与周磊（认购方）签订了《尚怡雅筑认购书》，约定认购方向出售方认购的物业位于中山市火炬开发区环茂1路3号尚怡雅筑2幢802房，总房价款1128094元，认购方通过一次性付款方式支付定金及购房款：定金5万元于2018年1月14日或之前付清，289094元于签署本认购书之日起十个工作日内付清；房价余款789000元须于签署本认购书之日起十个工作日内办理银行贷款手续；认购方于2018年1月21日或之前，携带本认购书、已付清全部购房款之收据、身份证件等合法、齐全有效资料亲临尚怡雅筑销售中心与出售方签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件，递交合法、齐全有效的
资料及缴清相关费用，鉴于中山政府主管部门实行商品住宅购房合同网签的预约排队轮候政策，如该物业为商品住宅且在上述期限届满时由于该政策原因导致双方仍未能网签《中山市商品房买卖合同》的，则顺延双方网签《中山市商品房买卖合同》的时间，且认购方承诺仍按本认购书原约定的时间履行付款责任，并在出售方通知的期限内与出售方办妥网签《中山市商品房买卖合同》手续，若属认购方逾期办理造成不能网签合同或不能备案合同或不能按原按揭贷款条件办理按揭申请的全部责任及风险均由认购方自行承担；认购方按约定签订《中山市商品房买卖合同》并付清全部房价款及其他应付款项时，出售方承诺于2020年6月30日前将该物业交付认购方使用，因不可抗力原因影响交楼时间，出售方可相应顺延；认购方按约定付清全部房价款及其他应付款项时，出售方于该物业交付之日起720个工作日内递交有关文件为认购方办理房地产权属证书，如因不可抗力原因及其他非出售方原因导致办证延误的，出售方有权相应顺延办证期限。

同日，周磊向尚建公司支付了定金5万元。

2018年3月4日，周磊向尚建公司支付了首期款（不含定金）289094元。

2.尚建公司名下的位于中山市火炬开发区某某某的土地于2018年7月10日被一审法院作出的（2018）粤2071民初13007号民事裁定查封（附记：不包括该土地已办理商品房销售合同登记备案的商品房分摊占用范围内的土地使用权），截至2020年5月11日，该土地还有14宗轮候查封。

3.周磊与尚建公司至今未签订《中山市商品房买卖合同》。

【一审法院认为】一审法院认为，周磊与尚建公司签订的《尚怡雅筑认购书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

周磊已经支付了定金5万元和首期款289094元，则尚建公司有义务按合同约定于2018年1月21日前与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，并将前述合同及相关文件交政府房地产管理部门进行登记备案。

尚建公司因与他人的纠纷涉案土地被多次轮候查封，导致尚建公司的前述合同备案登记义务存在事实上的履行障碍，迄今逾期长达两年多未能与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，致使周磊面临已支付首期款却无法取得房屋所有权的巨大风险。

一审法院认为，尚建公司的行为已经危及了作为合同基础的信赖关系，构
成根本违约，周磊据此主张解除合同，要求尚建公司返还双倍定金10万元和首期款289094元，理据正当充分，应予支持。

尚建公司抗辩合同约定因政策原因导致未能网签《中山市商品房买卖合同》的，则顺延双方签订《中山市商品房买卖合同》的时间，但未提供证据证明双方未能网签属于政策原因影响，一审法院不予采信。

尚建公司抗辩涉案房屋因第三人查封导致双方未能办理网签，该事由不可归责于双方，不适用定金罚则。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。

当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决"之规定，即便是因为第三人原因导致尚建公司违约，尚建公司也应向周磊承担违约责任。

周磊主张购房首期款的利息损失但未提供证据证明定金不足以弥补其损失一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除周磊与尚建公司于2018年1月14日签订的《尚怡雅筑认购书》；二、尚建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向周磊双倍返还定金10万元；三、尚建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向周磊返还购房款289094元。

如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7136元，保全费2465元，合计9601元，由尚建公司负担（该款周磊已预交，尚建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付周磊）。

二审期间，双方均未向本院提交新的证据。

【二审上诉人诉称】周磊上诉请求：改判一审判决第三项为尚建公司向周磊返还购房款（不含定金）289094元及赔偿占用期间的利息损失（以289094元为基数，从2018年3月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），暂计至2020年7月21日，利息为32730.98元。

事实和理由：一、一审法院已查明，周磊于2018年1月14日向尚建公司支付了定金5万元。

2018年3月4日，周磊向尚建公司支付了首期款289094元。

根据认
购书的约定，尚建公司应与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，但迄今已两年，尚建公司仍未与周磊签署合同。

现涉案土地已被查封，截止至2020年5月11日，涉案土地上还有14宗轮候查封，致使周磊面临已支付首期款却无法取得房屋所有权的巨大风险，尚建公司的行为已危及了作为合同基础的信赖关系，构成根本违约。

周磊根据《合同法》第九十四条、九十七条的规定，可解除合同并要求赔偿损失。

周磊主张尚建公司支付占用首期款的利息，属于损失的范畴，并无不当。

一审法院以周磊提供的证据不足以弥补其损失为由，不支持周磊主张的利息损失不当。

二、一审法院就涉案楼盘其他案件作出的判决均支持业主双倍返还定金、返还首期款及占用首期款的利息，本案却不支持周磊关于利息的诉求，同案不同判。

综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致使实体处理不当，请求二审法院予以纠正。

综上所述，上诉人周磊的上诉请求部分成立，本院对成立部分应予支持。

一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致使实体处理不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
周磊与中山市尚建实业有限公司商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省中山市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤20民终5132号当事人上诉人（原审原告）：周磊。

被上诉人（原审被告）：中山市尚建实业有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区某某某某某某某卡商铺，统一社会信用代码914某某某某某某某某某某某某625。

法定代表人：潘建波,该公司总经理。

委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄智雄，广东卓正律师事务所律师。

审理经过上诉人周磊因与被上诉人中山市尚建实业有限公司（以下简称尚建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3391号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称周磊上诉请求：改判一审判决第三项为尚建公司向周磊返还购房款（不含定金）289094元及赔偿占用期间的利息损失（以289094元为基数，从2018年3月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），暂计至2020年7月21日，利息为32730.98元。

事实和理由：一、一审法院已查明，周磊于2018年1月14日向尚建公司支付了定金5万元。

2018年3月4日，周磊向尚建公司支付了首期款289094元。

根据认购书的约定，尚建公司应与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，但迄今已两年，尚建公司仍未与周磊签署合同。

现涉案土地已被查封，截止至2020年5月11日，涉案土地上还有14宗轮候查封，致使周磊面临已支付首期款却无法取得房屋所有权的巨大风险，尚建公司的行为已危及了作为合同基础的信赖关系，构成根本违约。

周磊根据《合同法》第九十四条、九十七条的规定，可解除合同并要求赔偿损失。

周磊主张尚建公司支付占用首期款的利息，属于损失的范畴，并无不当。

一审法院以周磊提供的证据不足以弥补其损失为由，不支持周磊主张的利息损失不当。

二、一审法院就涉案楼盘其他案件作出的判决均支持业主双倍返还定金、返还首期款及占用首期款的利息，本案却不支持周磊关于利息的诉求，同案不同判。

综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致使实体处理不当，请求二审法院予以纠正。

二审被上诉人辩称尚建公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿的定金
不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求超过定金部分的损失，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额之和不应高于因违约造成的损失。

本案中，周磊并无任何证据证明双倍定金不足以弥补其损失，其上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。

原告诉称周磊向一审法院提出诉讼请求：1.解除周磊与尚建公司于2018年1月14日签订的《尚怡雅筑认购书》；2.尚建公司向周磊双倍返还定金10万元；3.尚建公司向周磊退还购房款（不含定金）289094元及利息（以289094元为基数，从2018年1月14日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

一审法院查明一审法院认定事实：1.2018年1月14日，尚建公司（出售方）与周磊（认购方）签订了《尚怡雅筑认购书》，约定认购方向出售方认购的物业位于中山市火炬开发区环茂1路3号尚怡雅筑2幢802房，总房价款1128094元，认购方通过一次性付款方式支付定金及购房款：定金5万元于2018年1月14日或之前付清，289094元于签署本认购书之日起十个工作日内付清；房价余款789000元须于签署本认购书之日起十个工作日内办理银行贷款手续；认购方于2018年1月21日或之前，携带本认购书、已付清全部购房款之收据、身份证件等合法、齐全有效资料亲临尚怡雅筑销售中心与出售方签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件，递交合法、齐全有效的资料及缴清相关费用，鉴于中山政府主管部门实行商品住宅购房合同网签的预约排队轮候政策，如该物业为商品住宅且在上述期限届满时由于该政策原因导致双方仍未能网签《中山市商品房买卖合同》的，则顺延双方网签《中山市商品房买卖合同》的时间，且认购方承诺仍按本认购书原约定的时间履行付款责任，并在出售方通知的期限内与出售方办妥网签《中山市商品房买卖合同》手续，若属认购方逾期办理造成不能网签合同或不能备案合同或不能按原按揭贷款条件办理按揭申请的全部责任及风险均由认购方自行承担；认购方按约定签订《中山市商品房买卖合同》并付清全部房价款及其他应付款项时，出售方承诺于2020年6月30日前将该物业
交付认购方使用，因不可抗力原因影响交楼时间，出售方可相应顺延；认购方按约定付清全部房价款及其他应付款项时，出售方于该物业交付之日起720个工作日内递交有关文件为认购方办理房地产权属证书，如因不可抗力原因及其他非出售方原因导致办证延误的，出售方有权相应顺延办证期限。

同日，周磊向尚建公司支付了定金5万元。

2018年3月4日，周磊向尚建公司支付了首期款（不含定金）289094元。

2.尚建公司名下的位于中山市火炬开发区某某某的土地于2018年7月10日被一审法院作出的（2018）粤2071民初13007号民事裁定查封（附记：不包括该土地已办理商品房销售合同登记备案的商品房分摊占用范围内的土地使用权），截至2020年5月11日，该土地还有14宗轮候查封。

3.周磊与尚建公司至今未签订《中山市商品房买卖合同》。

一审法院认为一审法院认为，周磊与尚建公司签订的《尚怡雅筑认购书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。

周磊已经支付了定金5万元和首期款289094元，则尚建公司有义务按合同约定于2018年1月21日前与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，并将前述合同及相关文件交政府房地产管理部门进行登记备案。

尚建公司因与他人的纠纷涉案土地被多次轮候查封，导致尚建公司的前述合同备案登记义务存在事实上的履行障碍，迄今逾期长达两年多未能与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，致使周磊面临已支付首期款却无法取得房屋所有权的巨大风险。

一审法院认为，尚建公司的行为已经危及了作为合同基础的信赖关系，构成根本违约，周磊据此主张解除合同，要求尚建公司返还双倍定金10万元和首期款289094元，理据正当充分，应予支持。

尚建公司抗辩合同约定因政策原因导致未能网签《中山市商品房买卖合同》的，则顺延双方签订《中山市商品房买卖合同》的时间，但未提供证据证明双方未能网签属于政策原因影响，一
审法院不予采信。

尚建公司抗辩涉案房屋因第三人查封导致双方未能办理网签，该事由不可归责于双方，不适用定金罚则。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。

当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决"之规定，即便是因为第三人原因导致尚建公司违约，尚建公司也应向周磊承担违约责任。

周磊主张购房首期款的利息损失,但未提供证据证明定金不足以弥补其损失,一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除周磊与尚建公司于2018年1月14日签订的《尚怡雅筑认购书》；二、尚建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向周磊双倍返还定金10万元；三、尚建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向周磊返还购房款289094元。

如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7136元，保全费2465元，合计9601元，由尚建公司负担（该款周磊已预交，尚建公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付周磊）。

二审期间，双方均未向本院提交新的证据。

本院查明一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。

一审判决认定周磊与尚建公司签订的《尚怡雅筑认购书》后，因尚建公司的违约行为导致双方未能签订《中山市商品房买卖合同》，尚建公司的行为构成根本违约，并据此判令解除双方签订的《尚怡雅筑认购书》、尚建公司向周磊返还双倍定金10万元和首期款289094元。

双方均未对此提
出上诉，本院对此予以维持。

周磊上诉主张，尚建公司尚须向其支付占用其已支付的首期款289094元的利息损失。

本院认为，周磊主张的上述利息损失属于其已支付首期购房款的法定孳息，在涉案认购书系因尚建公司单方违约行为而解除后，尚建公司应向周磊支付该部分资金占用的利息。

周磊主张以首期款289094元为基数，从实际支付首期款之日即2018年3月4日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算尚建公司应支付的资金占用利息，并无不当，本院予以支持。

但因从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。

故本院将尚建公司在2019年8月20日之后应支付的违约金确定为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。

综上所述，上诉人周磊的上诉请求部分成立，本院对成立部分应予支持。

一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致使实体处理不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
裁判结果一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3391号民事判决第一项、第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3391号民事判决第三项为：被上诉人中山市尚建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人周磊返还购房款289094元并支付资金占用利息（利息以购房款289094元为基数，从2018年3月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；
三、驳回上诉人周磊的其他诉讼请求。