房地产和房地产估价
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1.土地的特性 •
⑴土地的自然特性： ①承载力；
②肥力； ③位置的固定性； ④数量的固定性； ⑤耐久性； ⑥个别性。
⑵土地的人文特性：
•
①用途的多样性；
②经济地位的可变性；
③合并与分割的可能性。
2.房地产的特性：
•
①位置的固定性； ②长期使用性； ③大量投资性； ④异质性； ⑤易受政策影响性；⑥相互影响性； ⑦保值增值性； ⑧数量有限性； ⑨用途多样性； ⑩难以变现性。
2003年12月1日建设部制定了《城市 房屋拆迁估价指导意见》（建住房 [2003]234号）。
四、成立了房地产估价行业组织
•
1994年8月15日成立了“中国房地 产估价师学会”。（CIREA)
2004年7月12日更名为“中国房地 产估价师与房地产经纪人学会”。 (CIREAA)
•
•
五、设立了房地产估价的行政许可制度
3.对建筑物的认识(续)
⑹建筑装修。 • 内外装修的标准、用材、质量等。
⑺附属设备。 给排水;照明;卫生;通风;供暖;供气;空调
;电梯;消防;通讯;有线电视;其他。 ⑻建成年月、维修保养及完损程度情况。 ⑼产权状况。 ⑽ 其他。
(三)房地 建筑物与土地合为• 一体的情况。
下有土地，上有建筑物
三、房地产的特性
3.对建筑物的认识(续)
⑷用途。
•
①居住房地产； ②商业房地产；
③办公房地产; ④旅馆房地产;
⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产；
⑦工业和仓储房地产； ⑧农业房地产；
⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。
3.对建筑物的认识(续)
⑸建筑物结构。 • 依主要承重构件及主要材料不同可分为： ①钢结构； ②钢混结构； ③砖混结构; ④砖木结构; ⑤简易结构。
2.建筑物的种类--房屋和构筑物。 ⑴房屋：能够遮风避雨并供人居住、工作、
•
娱乐、生产等活动的空间场所。
房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、 梁和屋顶等构成。
⑵构筑物：除房屋以外、人们一般不直接在 内进行生产或生活的建筑物。
如水塔、烟囱、桥梁、道路等。
3.对建筑物的认识：
⑴坐落位置。
•
⑵面积大小。
⑶建筑层数与高度。 住宅:①1～3层----低层； ②4～6层----多层； ③7～9层----中高层； ③10层以上----高层； ④100米以上----超高层；
三者的结合体。
二、房地产的形态
(一)土地 1.土地的概念
•
一宗纯粹的土地
⑴对土地的各种定义
①田地、地面。
②地球上陆地的表层，包括水域在内。
③自然物、自然力或自然资源。
⑵房地产估价中的土地定义
•
土地是指地球陆
Байду номын сангаас
地
地表面及其上下一
球 表
定范围内的空间。 面
土地不是平面， 是立体的。
地上一定空间 地上一定空间
房地产和房地产估价
教材：柴强:《房地产估价》,首都经济 贸易大学出版• 社.2005年3月版。
主讲: 电话: 邮箱:
参考书目：
1.《房地产估价理论• 与方法》. 中国房地 产估价师与房地产经纪人学会编.中国 物价出版.2008年4月版。
2.《房地产评估》(期刊).中国房地产评估 委员会主办.
3. 国家标准《房地产估价规范》.中国建 筑工业出版社.1999年版。
地心
⑵对土地的认识内容：
①坐落位置；
•
③形状；
②面积大小； ④四至；
⑤土地权利状况；
⑥利用现状；
⑦规划设计要求；
⑧生熟程度；
⑨地质、水文和气象条件； ⑩其他。
(二) 建筑物
1.建筑物的概念： •
建筑物是指由人工建造而成的，由 建筑材料、建筑构配件和设备等组成 的人工产品。
建筑物虽然必 须建在土地上， 但在观念上可 把它单独看待。
参考答案
•
从估价的角度，需要了解的情况有: 1.土地权属状况; 2.房屋产权状况; 3.该房地产是否符合规划要求; 4.土地使用基本状况; 5.建筑物基本状况。
第一章 房地产与房地产估价
•
第一节 从估价角度认识房地产
一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他
地上定着物。 房地产可视为实物、权益、区位
房地产估价最早• 应用于交易管理（ 申报价格征税），以后逐步拓展到土地 使用权出让、房地产转让、租赁、抵押 、保险、拆迁补偿、损害赔偿、纠纷调 处、司法鉴定和与企业经济活动有关的 房地产价格评估领域。
八、形成了比较完善的房地产估价理论和 • 方法体系
九、开展了内地房地产估价师与香港测量 师资格互认
二、房地产估价概念中的专业术语(续)
2.估价目的： • 3.估价原则： 4.估价程序： 5.估价方法： 6.影响房地产价格因素： 7.估价时点： ⅩⅩⅩⅩ年ⅩⅩ月ⅩⅩ日 8.客观合理价格的估计、推测或判断：
三、对房地产估价的理解 •
1.房地产估价是一门科学，也是 一门艺术。
2.房地产估价不是主观给定，是 对其客观价值的反映。
2004年8月20日进行了首批互认：
香港（77名）←→内地（111名）
•
谢谢
四、房地产的分类
1.按用途分：
•
①居住房地产； ②商业房地产；
③办公房地产; ④旅馆房地产;
⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产；
⑦工业和仓储房地产；⑧农业房地产；
⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。
2.按收益分： ①收益性房地产• ； ②非收益性房地产。
3.按开发程度分： 生地、熟地、毛地、在建工程、
期房、现房。
二、实行了“房地产估价师执业资格”全国 统一考试制度
•
1993年由人事部和建设部建立了房地产 估价师执业资格全国统一考试制度， 1993年和1994年认定了346名房地产估 价师，1995年举行了首次房地产估价师 执业资格全国统一考试。
三、制定了房地产估价标准和指导意见
•
1999年2月12日建设部会同原国家质 量技术监督局联合发布了《中华人民共 和国国家标准房地产估价规范》（ GB/T50291－1999）；
教学目的：
•
通过本课程的学习，要求了解房地产 价格形成的规律与机理，熟悉房地产估 价的原则与程序，初步掌握房地产估价 的主要方法，以扩大知识面、丰富视野 、发展兴趣爱好，使之成为专业课程的 有机补充。
思考
张某看中了位于城市边缘、紧靠一条新兴商 业街一处房地产。虽然• 是城市边缘，属于城 市四级地段，但该区域极具发展潜力。该房 地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平 方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺， 二、三楼用于居住。原业主开价为140万元 ，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进 行估价咨询。请从估价师角度，说明需要了 解该房地产的哪些情况?
四、房地产估价的必要性
•
1.理论上: ①市场的非完全性； ②价格的个别性； ③定价需要专业知识。
2.现实中：①管理的需要； ②交易的需要； ③各项经济活动的需要。
第三节 房地产估价在中国★
•
一、确立了房地产估价的法律地位
1995年1月1日施行的《中华人民共 和国城市房地产管理法》第33条规定： “国家实行房地产价格评估制度”；第 58条规定：“国家实行房地产价格评估 人员资格认证制度”。
第二节 •
房地产估价的 概念及其必要性
一、房地产估价的概念
房地产估价是以• 房地产为对象，由 专业估价人员，根据估价目的，遵循 估价原则，按照估价程序，运用估价 方法，并在综合分析影响房地产价格 因素的基础上，对估价对象房地产客 观合理价格的估计、推测或判断。
二、房地产估价概念中的专业术语
1.专业估价人员及其基本要求： • (1)专业估价人员： ①注册执业房地产估价师； ②估价员。 (2)合格估价人员的基本要求： ①扎实的专业理论； ②丰富的实务经验； ③高尚的职业道德。
•
设立了“房地产估价师执业资格注 册”、“房地产估价师执业资格审批”和“ 房地产估价机构资质核准”等行政许可 制度。
六、建立了统一开放的房地产估价市场
•
2000年6月以后，房地产估价机构推行 脱钩改制，组建有房地产估价师个人出 资设立的有限责任公司或合伙企业，打 破行业垄断和地域市场分割的局面。
七、拓宽了房地产估价服务的领域
⑴土地的自然特性： ①承载力；
②肥力； ③位置的固定性； ④数量的固定性； ⑤耐久性； ⑥个别性。
⑵土地的人文特性：
•
①用途的多样性；
②经济地位的可变性；
③合并与分割的可能性。
2.房地产的特性：
•
①位置的固定性； ②长期使用性； ③大量投资性； ④异质性； ⑤易受政策影响性；⑥相互影响性； ⑦保值增值性； ⑧数量有限性； ⑨用途多样性； ⑩难以变现性。
2003年12月1日建设部制定了《城市 房屋拆迁估价指导意见》（建住房 [2003]234号）。
四、成立了房地产估价行业组织
•
1994年8月15日成立了“中国房地 产估价师学会”。（CIREA)
2004年7月12日更名为“中国房地 产估价师与房地产经纪人学会”。 (CIREAA)
•
•
五、设立了房地产估价的行政许可制度
3.对建筑物的认识(续)
⑹建筑装修。 • 内外装修的标准、用材、质量等。
⑺附属设备。 给排水;照明;卫生;通风;供暖;供气;空调
;电梯;消防;通讯;有线电视;其他。 ⑻建成年月、维修保养及完损程度情况。 ⑼产权状况。 ⑽ 其他。
(三)房地 建筑物与土地合为• 一体的情况。
下有土地，上有建筑物
三、房地产的特性
3.对建筑物的认识(续)
⑷用途。
•
①居住房地产； ②商业房地产；
③办公房地产; ④旅馆房地产;
⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产；
⑦工业和仓储房地产； ⑧农业房地产；
⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。
3.对建筑物的认识(续)
⑸建筑物结构。 • 依主要承重构件及主要材料不同可分为： ①钢结构； ②钢混结构； ③砖混结构; ④砖木结构; ⑤简易结构。
2.建筑物的种类--房屋和构筑物。 ⑴房屋：能够遮风避雨并供人居住、工作、
•
娱乐、生产等活动的空间场所。
房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、 梁和屋顶等构成。
⑵构筑物：除房屋以外、人们一般不直接在 内进行生产或生活的建筑物。
如水塔、烟囱、桥梁、道路等。
3.对建筑物的认识：
⑴坐落位置。
•
⑵面积大小。
⑶建筑层数与高度。 住宅:①1～3层----低层； ②4～6层----多层； ③7～9层----中高层； ③10层以上----高层； ④100米以上----超高层；
三者的结合体。
二、房地产的形态
(一)土地 1.土地的概念
•
一宗纯粹的土地
⑴对土地的各种定义
①田地、地面。
②地球上陆地的表层，包括水域在内。
③自然物、自然力或自然资源。
⑵房地产估价中的土地定义
•
土地是指地球陆
Байду номын сангаас
地
地表面及其上下一
球 表
定范围内的空间。 面
土地不是平面， 是立体的。
地上一定空间 地上一定空间
房地产和房地产估价
教材：柴强:《房地产估价》,首都经济 贸易大学出版• 社.2005年3月版。
主讲: 电话: 邮箱:
参考书目：
1.《房地产估价理论• 与方法》. 中国房地 产估价师与房地产经纪人学会编.中国 物价出版.2008年4月版。
2.《房地产评估》(期刊).中国房地产评估 委员会主办.
3. 国家标准《房地产估价规范》.中国建 筑工业出版社.1999年版。
地心
⑵对土地的认识内容：
①坐落位置；
•
③形状；
②面积大小； ④四至；
⑤土地权利状况；
⑥利用现状；
⑦规划设计要求；
⑧生熟程度；
⑨地质、水文和气象条件； ⑩其他。
(二) 建筑物
1.建筑物的概念： •
建筑物是指由人工建造而成的，由 建筑材料、建筑构配件和设备等组成 的人工产品。
建筑物虽然必 须建在土地上， 但在观念上可 把它单独看待。
参考答案
•
从估价的角度，需要了解的情况有: 1.土地权属状况; 2.房屋产权状况; 3.该房地产是否符合规划要求; 4.土地使用基本状况; 5.建筑物基本状况。
第一章 房地产与房地产估价
•
第一节 从估价角度认识房地产
一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他
地上定着物。 房地产可视为实物、权益、区位
房地产估价最早• 应用于交易管理（ 申报价格征税），以后逐步拓展到土地 使用权出让、房地产转让、租赁、抵押 、保险、拆迁补偿、损害赔偿、纠纷调 处、司法鉴定和与企业经济活动有关的 房地产价格评估领域。
八、形成了比较完善的房地产估价理论和 • 方法体系
九、开展了内地房地产估价师与香港测量 师资格互认
二、房地产估价概念中的专业术语(续)
2.估价目的： • 3.估价原则： 4.估价程序： 5.估价方法： 6.影响房地产价格因素： 7.估价时点： ⅩⅩⅩⅩ年ⅩⅩ月ⅩⅩ日 8.客观合理价格的估计、推测或判断：
三、对房地产估价的理解 •
1.房地产估价是一门科学，也是 一门艺术。
2.房地产估价不是主观给定，是 对其客观价值的反映。
2004年8月20日进行了首批互认：
香港（77名）←→内地（111名）
•
谢谢
四、房地产的分类
1.按用途分：
•
①居住房地产； ②商业房地产；
③办公房地产; ④旅馆房地产;
⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产；
⑦工业和仓储房地产；⑧农业房地产；
⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。
2.按收益分： ①收益性房地产• ； ②非收益性房地产。
3.按开发程度分： 生地、熟地、毛地、在建工程、
期房、现房。
二、实行了“房地产估价师执业资格”全国 统一考试制度
•
1993年由人事部和建设部建立了房地产 估价师执业资格全国统一考试制度， 1993年和1994年认定了346名房地产估 价师，1995年举行了首次房地产估价师 执业资格全国统一考试。
三、制定了房地产估价标准和指导意见
•
1999年2月12日建设部会同原国家质 量技术监督局联合发布了《中华人民共 和国国家标准房地产估价规范》（ GB/T50291－1999）；
教学目的：
•
通过本课程的学习，要求了解房地产 价格形成的规律与机理，熟悉房地产估 价的原则与程序，初步掌握房地产估价 的主要方法，以扩大知识面、丰富视野 、发展兴趣爱好，使之成为专业课程的 有机补充。
思考
张某看中了位于城市边缘、紧靠一条新兴商 业街一处房地产。虽然• 是城市边缘，属于城 市四级地段，但该区域极具发展潜力。该房 地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平 方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺， 二、三楼用于居住。原业主开价为140万元 ，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进 行估价咨询。请从估价师角度，说明需要了 解该房地产的哪些情况?
四、房地产估价的必要性
•
1.理论上: ①市场的非完全性； ②价格的个别性； ③定价需要专业知识。
2.现实中：①管理的需要； ②交易的需要； ③各项经济活动的需要。
第三节 房地产估价在中国★
•
一、确立了房地产估价的法律地位
1995年1月1日施行的《中华人民共 和国城市房地产管理法》第33条规定： “国家实行房地产价格评估制度”；第 58条规定：“国家实行房地产价格评估 人员资格认证制度”。
第二节 •
房地产估价的 概念及其必要性
一、房地产估价的概念
房地产估价是以• 房地产为对象，由 专业估价人员，根据估价目的，遵循 估价原则，按照估价程序，运用估价 方法，并在综合分析影响房地产价格 因素的基础上，对估价对象房地产客 观合理价格的估计、推测或判断。
二、房地产估价概念中的专业术语
1.专业估价人员及其基本要求： • (1)专业估价人员： ①注册执业房地产估价师； ②估价员。 (2)合格估价人员的基本要求： ①扎实的专业理论； ②丰富的实务经验； ③高尚的职业道德。
•
设立了“房地产估价师执业资格注 册”、“房地产估价师执业资格审批”和“ 房地产估价机构资质核准”等行政许可 制度。
六、建立了统一开放的房地产估价市场
•
2000年6月以后，房地产估价机构推行 脱钩改制，组建有房地产估价师个人出 资设立的有限责任公司或合伙企业，打 破行业垄断和地域市场分割的局面。
七、拓宽了房地产估价服务的领域