专题2新基建对房地产行业的影响

新基建对房地产行业的影响
一、新基建内涵及其意义（一）新基建涵盖七大领域
“新基建”是指发力于科技端的基础设施建设，主要包括7大领域：5G 基建、特高压、城际高速铁路与轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网。

图1：新基建七大方向及关键产业链环节
资料来源：中国民生银行地产金融部根据公开资料整理。

2020年以来，为了对冲疫情带来的下行压力，中央明确定调“新基建”作为逆周期调节的方向。

表1：中央关于“新基建”表态
时间会议主要内容
2018.12.1
9
中央经济工作会
议
首次提出“新型基建”概念，重点配套新兴产业发展，包括5G 网络、数据中心、智能制造、工业互联网、物联
时间会议主要内容
网、无人配送、在线消费、医疗信息化等领域。

2019.3.3全国两会强化逆周期调节，除了传统基建外，以5G、人工智能和工业互联网、物联网为代表的新型基础设施建设将承担更为重要的角色。

2019.7.30中央政治局会议要稳定制造业投资，实施补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施的建设。

2020.1.3国务院常务会议大力发展先进制造业，出台信息网络等新型基础设施建设投资支持政策，推进智能、绿色创造。

2020.2.14中央全面深化改
革委员会会议
基础设施是经济社会发展的重要支撑，要以整体优化、
协同融合为导向，统筹存量和增量、传统和新型基础设
施发展，打造集约高效、经济适用、智能绿色、安全可
靠的现代化基础设施体系。

2020.2.21中共中央政治局
会议
加大试剂、药品、疫苗研发支持力度，推动生物医药、
医疗设备、5G网络、工业互联网等加快发展。

2020.2.23中央统筹推进新
冠肺炎防控和经
济社会发展工作
部署会议
用好中央预算内投资、专项债券资金和政策性金融，优
化投向结构。

一些传统行业受冲击较大，而智能制造、
无人配送、在线消费、医疗健康等新兴产业展现出强大
成长潜力。

要以此为契机，改造提升传统产业，培育壮
大新兴产业。

2020.3.4中央政治局常务
委员会会议
要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入，加快5G
网络、数据中心等新型基础设施建设进度。

2020.5.22全国两会今年拟安排地方政府专项债券3万亿元，比去年增加1万亿元，重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求，助力产业升级，加强新型城镇化建设。

2020.7.30中央政治局会议要加快新型基础设施建设，深入推进重大区域发展战略，加快国家重大战略项目实施步伐。

资料来源：中国民生银行地产金融部根据公开资料整理。

（二）新基建和传统基建的对比
传统基建侧重传统行业，“新基建”主要聚焦于城市未来发展方向，目前新基建投资在全社会投资中占比较小，但成长迅速，未来潜力不可忽视。

表2：新基建和传统基建对比
新基建传统基建
代表产业工业机器人及工控系统、半导体
设备、电池综合服务、特高压、
铁路交通设备、通信设备制造、
云基础设施服务、人工智能
基建建设、水泥、工程机械、
钢铁
行业景气周期科技周期向上，部分板块毛利率
回升
库存周期见底，固定资产周
转率保持高位
疫情影响线上业务受益，其他2B\2C业务
影响相对较小
延迟复工
未来发展空间较大，确定性较强空间和确定性较大，但在政府债务约束、经济弱复苏预期下，弱于新基建
资料来源：中国民生银行地产金融部根据公开资料整理。

（三）发展新基建的必要性
当前中国经济存在下行压力。

受到地方政府债务的约束，传统基建的增长空间有限。

发展“新基建”是对冲新冠疫情冲击和经济下行风险的有效办法。

同时，发展新基建有利于推动产业结构升级，为中国经济培育新动能。

（四）新基建的投资规模
目前直接投入“新基建”的政府资金占比不高，但提升迅速。

从地方政府专项债的资金用途来看，“园区建设”中的科技产业园和“轨道交通”属于“新基建”，2020年1-9月发债额分别为2910亿元和270亿元，所占比例为10.9%，相较去年同期2.0%提升8.9个百分点。

从远期看，新基建的政府资金及社会资金投资潜力较大。

根据有关机构的测算，2020年新基建规模将达到3.3万亿，同比增长26%，到2025年新基建规模保持年均复合增速15%，达到
6.25万亿元，成为经济发展新动能。

同时，新基建还将带动新经济实现高速发展，预计2020、2025年5G将分别拉动间接经济产出1.2万亿、6.3万亿。

2020、2025年人工智能分别带动相关产业规模1万亿、5万亿，复合增速38%。

表3：新基建规模及增速预测
数据来源：中国民生银行地产金融部整理。

二、新基建对房地产市场的影响
新基建将首先布局在科研基础良好、信息网络及新能源需求较强的重点城市群。

随着新基建铺开，重点城市群优势持续累积，这些区域房地产市场“强者愈强”。

（一）重点城市群的研发实力与新基建投资形成良性互动
5G基站等新基建的投资均需要较大的金额，这些投资只有落在人口密度和产业密度较高的城市群，才能获得合理的投资回报。

反过来，新基建的投资将进一步提升城市群的硬件和软件实力，推动这些区域在技术和人才方面形成壁垒优势，为城市的产业升级贡献力量。

1.从城市角度看，一线和重点二线城市研发实力较强
从研究与试验发展（R&D）经费看，超过200亿的城市共有18个,占全国经费的一半以上,成为全国重要的研发引擎。

其中，北京、上海和深圳三个一线城市研发投入排前三，分别为1580亿、1205亿、977亿,占全国总投入的21%,是我国创新发展的第一阵营；广州、苏州、天津、武汉研发经费超过400亿,是我国创新发展的第二阵营；杭州、重庆、西安、南京等城市研发投入均在百亿以上,是我国创新发展的第三阵营。

资料来源：Wind数据库，中国民生银行地产金融部。

2.从城市群角度看，长三角及粤港澳城市群创新显著
从城市群视角看,京津冀、长三角与粤港澳科技实力突出。

京津冀城市群研发投入强度为3.6%，位居全国首位，其中北京、天津实力突出,但周边城市发展断层,难以与其形成有效的互动。

长三角城市群形成了明显的创新投入产出梯队，以上海强大的科研实力为引领,江苏和浙江研发投入均在1000亿以上的省份紧随其后,城市群创新驱动后劲强。

粤港澳大湾区研发投入强度为3%，研发创新能力的协同性较强，其中深圳科创实力最强,广州次之,佛山、东莞紧随其后。

其余城市群则以中心城市为创新中心,单个城市创新驱动增强,但城市群整体创新能力偏弱。

表4：城市群研究与试验发展（R&D）经费
城市群
江苏2504 2.9%
浙江1445 2.8%
安徽649 2.4%
京津冀城市群北京1870
2861
6.7%
3.6%天津492 2.7%
河北499 1.5%
粤港澳
大湾区
广东27042704 3.0% 3.0%
长江中游城市群湖南658
1790
1.9%
2.0%湖北822 2.3%
江西310 1.5%
山东半岛
城市群
山东16431643 2.3% 2.3%
成渝城市
群重庆410
1147
2.1%
2.0%四川737 2.0%
关中城市
群陕西532
805
2.4%
1.8%山西176 1.1%
甘肃97 1.3%
中原城市
群
河南671671 1.5% 1.5%海峡西岸
城市群
福建642642 2.0% 2.0%滇中城市
群
云南187187 1.1% 1.1%
北部湾城市群广西144
171
0.8%
0.7%海南270.6%
黔中城市
群
贵州1211210.9%0.9%资料来源：Wind数据库，中国民生银行地产金融部。

注：（R&D）经费强度为（R&D）经费与GDP比值。

（二）重点城市群的轨道交通、城际高铁更加便利，促进人口和产业聚集
在城际高铁、轨道交通方面，根据2019年9月国务院《交通强国建设纲要》，2035年将基本形成“全国123出行交通圈”（都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖），将加速人口在重点城市群集聚。

1.城市内部：轨道交通
国家对城市轨道交通建设做了相关规定，只有财政收入在300亿以上、GDP在3000亿以上、常住人口在300万以上等城市才可以申报项目。

不符合条件的城市将无缘轨道交通建设,这导致产业和人口进一步向优质城市集中，城市之间的分化将加大。

资料来源：中国民生银行地产金融部根据公开资料整理。

2.城市群：城际高铁
高铁网络能够支撑城市群的中心城市能级提升,同时中心城市对周边城市将产生辐射带动作用,包括住房需求的外溢。

从高铁密度看，京津冀、长三角、粤港澳有着较高的密度，与经济活力和人口体量体现正相关；中原、长江中游城市群处在交通枢纽的位置，具有良好的发展基础；成渝、关中平原高铁建设缺口巨大，在城市群快速发展的背景下，未来该区域高铁投资将会爆发式增长。

表5：主要城市群GDP、人口与高铁密度
资料来源：Wind 数据库，中国民生银行地产金融部。

（三）重点城市群的新能源车及充电桩需求增长较快根据公安部数据，截至2019年底，全国新能源汽车保有量达381万辆，与2018年底相比，增加120万辆，增长46.1%。

新能源汽车增量连续两年超过100万辆，呈快速增长趋势。

同时，全国充电桩保有量为47.8万个，车桩比为7.9:1，这个比例不能满足存量新能源汽车的充电需求。

从特斯拉充电桩布局图可以看出，充电桩主要布局在重点城市群。

长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳大湾区的充电桩数量在全国占比达2/3。

然而，这些地区车桩比仍较高，充电桩需求缺口较大。

图4：特斯拉全国充电桩布局图
滇中城市群113317% 1.3%22800.3% 1.6%17.7北部湾城市群
19443
--
2.3%
4177
--
3%
61.5
资料来源：中国民生银行地产金融部根据公开资料整理。

表6：主要城市群充电桩保有量
长江中游城市群湖南9993
32099
7.5
7.1湖北15783 5.9
江西63239.5
山东半岛
城市群
山东3064330643 6.1 6.1
成渝城市
群重庆10961
23131
6.9
5.4四川12170 4.1
关中城市
群陕西14097
28440
6.7
7.0山西11129 6.8
甘肃32149.3
中原城市
群
河南139********.07.0海峡西岸
城市群
福建1557015570 6.4 6.4滇中城市
群
云南288028809.19.1
北部湾城市群广西3008
5820
21.0
16.0海南281210.7
黔中城市
群
贵州27362736 5.5 5.5资料来源：Wind数据库，中国民生银行地产金融部。

注：车桩比为新能源汽车保有量与充电桩保有量的比值。

工信部《新能源汽车产业发展规划（2021-2035年）》指出，到2025年，新能源汽车销量占当年汽车总销量的20％，而目前仅为4.7%。

未来十五年新能源汽车可能较快增长，如果要满足存量和增量新能源车的充电需求，充电桩建设数量需要加快。

综合以上分析，新基建将更多布局于研发实力较强、交通便利、信息网络和新能源需求较强的重点城市群，反过来新基建投
资也将加快推动这些区域的经济发展、产业升级和人口集聚。

三、房地产业的应对
新基建为房地产市场提供了更多的方向和机会，主要表现在：
（一）项目布局应关注重点城市群及区域中心城市
新基建将加速人口、资源、产业向重点城市群及区域中心城市聚集。

长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀等重点城市群已初具雏形,房地产市场发展成熟；中原、长江中游、成渝等潜力城市群正在由区域中心城市逐步向城市群形态演变,市场潜力较大；其他城市群仍处在区域中心城市发挥引领作用的阶段,随着城际高铁铺开,城市群机能逐步完善。

因此，建议聚焦重点城市群，关注潜力城市群，把握其他城市群的中心城市机会。

（二）新基建为科技绿色地产提供了技术基础
随着居民生活水平的提高，将更重视住宅产品的健康度和舒适度，科技绿色地产行业的需求更加强烈。

新冠肺炎疫情让绿色、健康、生态、科技等要素越来越成为购房的主要诉求，新基建的相关元素可被广泛运用到房地产建筑。

按照《2019中国绿色地产指数TOP30》，中国金茂、万科集团、中海地产、碧桂园、中国恒大、首开地产、葛洲坝地产、当代置业、绿城中国、龙湖集团、朗诗绿色集团、宝龙地产、招商蛇口等企业成为2019中国
绿色地产指数TOP30的前十名。

图5：2019中国绿色地产指数TOP30
资料来源：标准排名，中国民生银行地产金融部。

注：企业标注黄色☆，表示该企业拥有获得绿色建筑三星级运行标识项目；企业标注绿色☆★，表示该企业拥有获得绿色建筑三星级设计标识项目。

（三）新基建可为房地产终端用户提供增值服务（机器人、人工智能、充电桩）
提升终端用户服务将与物业销售板块形成良好的互动。

房企结合自身物业进行新基建相关投资，不仅风险可控，也能提升销售物业价值。

从房企现状来看，碧桂园已在机器人领域有所布局，此外，恒大、保利、绿地、华润、世茂、金茂、阳光城等房企在新科技方面有所涉猎。

新冠肺炎疫情发生后，居民普遍提升了对物业管理的需求，智能社区管理也将成为新基建的应用范围。

机器人、人工智能与充电桩等领域可为终端用户提供增值服务，也将是房企参与新基建领域的选择。

在现场售楼处关闭的情况下，VR看房、VR装修软件系统也迎来了新的机会。

（四）在部分新基建领域中，房地产业可以为大数据中心、科技园区提供地产空间
大数据中心等新基建的发展需要空间载体，且要求恒温恒湿，目前阿里巴巴、苹果、腾讯等公司均把大数据中心放在贵州贵阳。

房企可结合自身地产开发业务，为大数据中心提供更多空间载体。

除此以外，国家将在新基建发展引进社会资本开展PPP 合作。

房企可发挥自身优势，在为人工智能、工业互联网作基础的产业园项目中，通过代建模式，共同参与到项目的管理、运营中去。

在这方面，如中南建设已参与PPP项目20个，投资额达282.8亿元。

（五）在新基建领域开辟跨界的新业务板块
新基建的投资为多元布局带来一定的机遇。

部分房企已经开
辟跨界的科技业务板块。

此模式的利弊见仁见智。

新基建投资的时间跨度较长，投资见效较慢，需要在资金、技术方面有优势的房企来进行。

其一，新基建领域是技术密集型，其研发周期较长，准入门槛相对较高。

其二，新基建领域规模效益递增。

在产业初期，由于接入设备偏少、网络管理以及信息传递仍需优化，新基建的优势可能难以直观体现，对上下游盘活力度可能也并不高。

其三，充电桩的推出并不一定能立刻带动新能源汽车的繁荣。

从目前看，新能源汽车的占比仍然较低。

研发周期、规模效应以及需求黏性等因素都可能导致新基建见效较慢。

在当前环境下，房地产企业应积极但更应审慎介入新基建的延伸领域。

四、结论
当前发展“新基建”是对冲新冠疫情冲击和经济下行风险的有效办法。

同时，发展新基建有利于推动产业结构升级，为中国经济培育新动能。

新基建对房地产市场的影响路径是：随着新基建铺开，重点城市群优势持续累积，这些区域房地产市场“强者愈强”。

对于房企来说，一是新基建推动重点城市群及区域中心城市加快发展，项目布局应关注重点城市群及都市圈；二是新基建的科技元素可以运用到地产开发建设中，带动绿色科技地产的发展；三是新基建的科技元素可以运用到房地产终端用户的服务中（机器人、人工智能、充电桩）；四是新基建部分领域存在合作
开发的可能，房企可为大数据中心、科技产业园区提供空间载体；五是具备资金、人才和技术优势的房企可开辟跨界的新业务板块。

新基建为房企多元布局带来一定的机遇。