英里全程营销纪录

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距离·超越
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17英里二期面临的是全新产品形 态,推广过程中,不可避免地要 遇到一些尴尬:经过一期,市场 上认知的万科17英里就是海边别 墅 ,二期小户型是否会影响到整 体形象定位?
经过多轮讨论分析得出:17英里 二期是对整个项目的丰富与提升, 它让更多人享受了稀缺的海资源, 客源的拓宽必然加强项目的辐射 力与品牌延伸力。二期要想取得 更大成功,就必然地不能停留在 一期的基础上,它需要全新视野, 需要超越。
不断的寻求对 自己的社会身 份属性或阶层 的维护和巩固
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奢侈已经不再是富翁们对环境的主要追求, 舒适、异国情调和远离尘世的感受更重要。
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买的欲望
通过对稀缺资源的绝对占有,来维护和巩固富 豪们的社会地位及身份!
是身份的新款外衣,是现实交际的灵丹妙药
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十七英里是什么?
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房地产信托基金
4、现场销售
预约看房 招标选房
解筹选房
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4.1房地产信托基金
万科与新华信托基金合作,首创华南地区的房地产信托产品,募集 的资金以贷款形式投入万科·17英里的项目建设,期限为两年,预期 年收益为4%,2004年5月,提前实现2个亿的销售额。
2004年1月12日,《南方周末》刊登了《黄金海岸被荡平—— “万科十七英里”地价疑云》象一块带刃的礁石砸进大鹏湾!
利大于弊,以静制动,借力发力
稀缺的海景资源带来的精神距离实现价值最大化,传播成本最低化
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3.2营销活动
3.2.1主题会议类 ——2004年4月23日《经济观察报》中国创新营销百人会首度亮相
----许李严建筑师有限公
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A户型:约280平米 B户型:约180-208平米 C户型:约221平
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双拼别墅,建筑面积约320平米
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D户型样板间室内设计师---张智强先生
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项目整体合作团队实力强劲, 为项目日后成功推广以及销售成绩打下了坚实的基础!
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围合式圈层营销的发现
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为什麽提出圈层营销概念
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客户导向。。。。。。买的欲望是什么
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中国富豪进化示意 黑色诱惑期 红色诱惑期
蓝色诱惑期
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黑色诱惑期 以财富确定身份
核心价值:权利欲, 财富占有欲
价值表现:摆阔攀比,名贵奢华享受。
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4.2 预约看房 现场开放,没有预约谢绝参观
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4.3 招标选房
在4套别墅中招标,有意向的投标人在底价上填写自己的标价, 现场开标,为项目的最终定价提供了市场化的参考
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4.4 解筹选房
台风后的第一个太阳日,60套海景TOWNHOUSE,成交47套
建筑设计师:严迅奇先生
近二十年来香港最成功的建筑师之一。他的设计风格 现代高雅、耐人寻味,在国际上多次获奖。
在香港,代表性的建筑作品有最著名的半岛酒店二期工程,香港新机 中环机场大厅,TITUS广场,Pollock Path山顶公寓,HANLEY VILLA公 PARKLANE购物中心,乐富购物中心,花旗银行大厦,香港大学研究 中心,中国北京南银大厦,希尔顿酒店和中国天津会展中心等。负责 体规划将参加威尼斯艺术双年展的 "建筑师走廊"项目。
这里有着令人屏息、难以置信的美景,鹅卵 石沙滩上风格各异的百万富翁豪宅,俯视着 绝美的海景。
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位置:深圳市龙岗区溪涌,盐坝高速溪涌出口,沿盐葵公路东行2000米
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现场实景
深圳最壮阔的海景
现场实景
深圳最珍贵的环境
深圳最稀缺的资源
现场实景
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万科·17英里二期是什么
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为什么是VISTA CLUB?
VISTA是一种起源于西班牙,流行于美国加利福尼亚上流社会的一 种休闲度假屋。 17英里作为南中国海滨的名流聚集地,其建筑本身的意义已远远超 出了“景观好的房子”这种肤浅认识。从根本上讲,17英里二期既 是家庭休闲度假的载体,同时更为商务接待创造了可能,因此 VISTA集合了度假和聚会的功能,属于财富名流的第四空间,具备 了CLUB的意义。而把这两个词合并成VISTA CLUB,不仅能够丰 富17英里二期的建筑特征,对生活形态描述也有极大帮助,由此17 英里二期产品推广找到了语境及话语体系。
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建筑设计核心理念:玻璃BOX
“ 如果在香港,为争取更多的海景单位,这样的项目将建成一列排屋,着重风 豪华别墅。相反,在这里,将会有简约的建筑风格。以组团形式排列的别墅群, 之间留着一些自然的山径,及公共的景观布置,设计上着重室内与室外的空间融 在那里生活的人,将会有一种独特的气质,无论他们喜欢大伙儿的聚会派对,又 一两个人的宁静空间,他们的共同点都是爱上这一种与大自然一起生活,一起呼 生活态度,忘掉都市的烦嚣生活,闲适而自在。”
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距离·圈层
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有中国特色的当代
贵族:精英化、贵族化心态,
特有的私生活领域行为规范, 稳健务实,积极进取 投资观
念较强名流聚集地
VISTA CLUB:稀缺、
奢侈 ,名流的集中地 ; 社会标签作用;投资上选
新奢华主义 RE-LUXE
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新奢华主义RE-LUXE的 意思是消费的升级,即 人们乐意买下对自己有 重要心理意义及情绪价 值的东西,不光注重产 品的使用功能,还可以 用来证明消费者的个人 情绪,比如自信、舒服、 自在、轻松、快乐、得 意等。
核心价值:身心解放,对天空与大海 的占有
价值表现:游艇、高尔夫及相关高尚活动, 高尚沙龙社交,稀缺资源的享有
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蓝色诱惑己脱离黑色诱惑、红 色诱惑种种垢病。
高尔夫、名车、名表、豪宅已 经是富豪阶层的日常消费品。 开始追求对稀缺品的绝对占有。
开始追求对稀缺品比如山川、 大海、甚至天空的绝对占有。
我能与这个世界保持的距离!
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围合式圈层营销的实现
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项目的调性控制与把握
圈层 营销
媒体的选择与控制 活动组织
现场销售的把控
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1、项目的调性控制与把握
低调营销,氛围营销
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低调,是为了保持市场神秘感,预留空间有利调整,持续保 持项目的新鲜感。吻合高端客户消费态和信息接受渠道特征。 同时受近期财富榜和海外媒介渲染,一些财富人士一时还不 想太张扬。 氛围,是最终打动客户的价值体,要通过现场展示,活动组 织来刺激消费欲望。吻合低成本,一对一营销管道的特征。
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3.2.2现场活动类 ——2004年8月28日,项目解筹当天的海岸PARTY
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3.2.2现场活动类 ——2004年9月16日,现场再次掀起全球脑库论坛风暴
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销售物料
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折页
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楼书
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邀请函
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礼品笔记本
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围合式圈层营销的成功
英里还创下万科物业单位总价最高纪录,利润
最高纪录
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第二部分
17英里二期营销推广记录
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万科叛逆之花二度绽放
万科·17英里一期围合式圈层营销, 在特定的圈子里取得了巨大的影 响力;对于17英里二期,万科和 尚美佳有着相同的意见,即在延 续一期圈层营销的基础上,适当 增加公关活动,增强项目的辐射 力,在推广节奏上,几个推广阶 段并没有明显的时间段区分。而 在媒体策略上,以专业刊物和特 色杂志为主,并配合楼书以客户 通讯进行渗透式传播,降低大众 媒体投放,最终达到了销售和品 牌知名度双赢的结果。
他们往往身穿上万元的西装(袖子上还留着商标),脚 穿运动鞋,系着 “一拉得”红领带。“对于穿衣、礼节, 没有多少人特别讲究。
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红色诱惑期 以名誉确定身份
核心价值:名利场,名誉,身份地位
价值表现:人大代表、政协委员、 EMBA、名誉博士、协会会长,
峰会论坛上亮相发言。
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蓝色诱惑期 以品位确定身份
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万科17英里
建筑语言 BOX
景观语言
功能语言
生活语言
SEAHOUSE CLUBHOUSE PARTYLIFE
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首先 十七英里是稀缺资源里的社交世外桃源
然后 十七英里不是房子,是氛围
最后 十七英里是身份,是先进的财智生活观
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视觉Party——》瘾居——》Hi- House——》占据太 平洋的一角——》水立方——》蓝色几何——》 袭·大自在——》蓝血贵族——》感官自治——》
? 蓝血统——》 主题概念寻找
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距离
距离是一个中性词,又是一个非常现代又新鲜的 词汇、一个极易引起共鸣的词汇。距离于生活处 处存在,距离既有物理属性,又属于精神范畴。 距离,在万科17英里不是时间或空间意义上的距 离,它区别了这里的业主身份、格调品位上与常 人不同的距离。
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打破5项万科纪录
日 2004年8月28日,万科·17英里解筹当天成交2.3亿,创下万科迄今
成交金额最高纪录;8月28日当天未推出单位提价5个点,第
天再次提价5个点,此后又三次大幅提价,从入市的19000元/平米至
提价速度最快 的29000元/平米,创下万科物业
纪录;目前
29000元/平米单价已创万科物业单价最高纪录;万科
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2020/12/17
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房地产项目之间的距离 越来越依赖于发展商企业品牌之间的距离。
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第一部分
17英里一期营销推广记录
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围合式圈层营销的基础
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17英里 取自美 国加州 蒙特里 半岛著 名的 17miles Drive
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3.2.2现场活动类 ——2004年2月起,万科现有物业中进行巡展,前期积累大量客户资
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3.2.2现场活动类 ——2004年5月,深圳春交会首次面向市场展示,先登记后参观
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3.2.2现场活动类 ——2004年7月17日,项目现场首度对外开放,市场哗然
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3.2.1主题会议类 ——2004年5月30日借万科当选“中国最受尊敬企业20强” 东风
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3.2.1主题会议类 ——2004年7月31日《福布斯》2004共同基金论坛
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3.2.1主题会议类 ——2004年8月6日两度联手福田民营企业家协会
开启新奢华主义RE-LU
一种全新的,属于极少数人的生活
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自创媒体—客户通讯,DM
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危机公关(南方周末)
3、活动组织
营销活动
主题会议类 现场活动类
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3.1 危机公关(南方周末)
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2、媒体的选择与控制
以专业刊物和兴趣性刊物为主,降低大众媒体的投放 区域媒体与全国性媒体相结合,实现销售和式
媒体选择方向
媒体选择
路牌类: 经济类:
休闲类: 业界类: 时政类: 文本类: 交通类: 网络类:
机场、罗湖口岸、华强北、罗芳立交、项目现场 21世纪经济报道、财富(亚洲版)、商业周刊(中文版)、经济 观察报 高尔夫、高尔夫周刊、时尚、君子 新地产、中国建设报、中国房地产报 凤凰周刊、新闻周刊、三联生活周刊 纯视觉VISION楼书、户型手册 今日航空、深圳航空、汽车杂志、交通台 、、
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