价格鉴证案例分析-15_真题-无答案

价格鉴证案例分析-15
(总分180,考试时间90分钟)
一、
某价格鉴证机构受某法院的委托对××市××区××路××号地块进行价格鉴证，委托机关出具的委托书表明；该次鉴证的价格鉴证基准日为2010年5月4日，该地块于2000年5月4日由××股份有限公司从××市土地管理局(现名为××市房屋土地资源管理局)以出让方式取得。

该价格鉴证机构经过现场勘察和市场调查决定采用基准地价修正法和假设开发法对鉴证标的进行价格鉴证，其中采用基准地价修正法求得的土地价格总价为23767.42万元，采川假设开发法时选取鉴证标的周围的住宅小区凯旋花苑作为比较案例，求得的土地价格总价为31216.4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修正法。

求得的23767.42万元为鉴证标的在鉴证价格基准日的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。

一方案件当事人对鉴证结论存有异议，于是向复核裁定机构提出复核裁定。

请根据上述资料回答下列问题：
1. 基准地价修正法与市场法存在什么关系?采用市场法需要进行哪些方面的修正?
2. 已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%，则鉴证标的的使用年限修正系数K为多少?
3. 案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存在不妥之处?如果存在，应怎样改善?
4. 该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥之处?
5. 提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容?
二、
1. 鉴证月的、范围
××有限公司(以下简称“××公司”)系某股份有限公司的全资子公司，因经济纠纷，法院决定将××公司整体抵债，并委托某价格认证中心对其整体价值进行鉴证，价格鉴证范围为××公司的全部资产及相关负债的整体资产价值。

价格鉴证基准日为2001年6月30日。

××公司营业执照中规定的经营范围为：化肥，石油化工产品，机电、机械设备及备品、配件，建筑材料，房地产开发，技术工程咨淘服务，进出口贸易。

××公司执行一般纳税企业所得税政策。

(二)背景分析
经价格鉴证人员对企业历史数据的分析，××公司自2000年度开始步入稳定的生产状态，截至价格鉴证基准日2001年6月30日，××公司主要产品已相对成熟，生产能力充分实现，公司发展已走入正轨，通过对××公司的宏观环境、市场与经营优势及风险的分析，××公司自1996年投产以来，发展一直呈良好的态势。

(三)价值鉴证方法
鉴于××公司具有较强的持续经营能力，同时可以取得相对稳定的收入并获取一定的利润，因此应用收益法鉴证××公司整体资产价值。

企业整体收益现值计算公式为：
式中：P——企业整体资产价值
A——企业年净收益
r——折现率
n——收益年限
(四)价格鉴证过程
1．收益法中采用的假设
一般假设：假设××公司2001年6月30日以后仍持续经营；假设××公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；除非另有说明，假设××公司完全遵守所有有关的法律和法规；假设××公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

特殊假设：假设××公司的经营环境、行业性质、经营风险等方面保持稳定、正常地发展。

2．收益法主要因素的确定
在收益法下，将××公司的预期收益按照折现率折现为价格鉴证基准日的净现值。

为此，需要确定以下三个主要因素：(1)收益期(即预计净收益得以维持的期间)；(2)每年净收益；(3)合理的折现率。

(1)收益期。

由于没有发现××公司在可预见的未来终止经营的任何理由，在××公司整体资产的价格鉴证中应按无限年期进行测算。

(2)每年净收益。

鉴于××公司1999年以前处于试生产阶段，2000年进入稳定期的情况，基于谨慎原则决定以××公司2000年的收入、利润为基础对××公司未来收益进行预测，包括分别预测企业的各项收入与各项费用。

2001—2005年各年收益预测见下表，2006年以后各年收益稳定不变。

净利润=主营业务收入-主营业务成本-营业费用-主营业务税金及附加-财务费用-所得税(按所得利润总额的27%计算)万元年份2001年7～12月2002住2003年2004年2005拄2006年及以后符年
一、利润总额10415.14 10270.05 8096.10 10708.69 8815.60 8815.60
减：所得税2812.09 2772.91 2185.95 2891.35 2380.21 2380.21
二、净利润7603.05 7497.14 5910.15 7817.34 6435.39 6435.39
(3)合理的折现率
根据同行业上市公司2000年年报资料，经分析得到同行业2000年平均净资产收益率为9%。

考虑到××公司的发展过程中可能要面临着许多风险，如市场不很稳定、市场竞争较为激烈等，综合考虑××公司的行业风险、经营风险以及财务风险，并综合××公司自身的资产规模、原材料采购模式、生产经营情况等其他个体风险因素，确定行业风险报酬率3%，企业财务风险报酬率0.5%，企业经营风险报酬率1.5%，则：
折现率=平均净资产收益率+行业风险报酬率+企业风险报酬率
=9%+3%+0.5%+1.5%=14%
3．收益折现值的计算过程
基于折现的目的，假定每年的净收益均产生在当年年底。

未来收益按照不同的时间段分为以下三个阶段：
(1)2001年7～12月的净利润；
(2)2002年至2005年各年的净利润；
(3)2006年及以后各年的净利润。

计算时，首先将上述阶段(1)的净利润根据七述收益法公式折为2001年6月30日的净现值；其次将阶段(2)的净利润以同样方法折为2001年末的净现值；最后将上述阶段(3)的净利润以同样的方法折为2005年末的净现值，然后再折为2001年末的净现值。

具体计算过程如下：
P=6669.34+20210.86+24527.02=51407.22(万元)
(五)价格鉴证结果
依据前述的重大假设，经过上述收益法的工作过程，××公司含全部负债的整体资产于价格鉴证基准日2001年6月30日的价格为51407.22万元。

三、
1. 案例提示：
某房地产开发商于2008年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2009年1月1日至2078年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。

经调查，价格鉴证人员获得了与本次估价相关的价格鉴证基准日时的资料与参数(见下表)，并拟以成本法评估项目竣工日(2011年12月31日)该房地产的市场价值。

资料与参数表名称参数值名称参数值
契税税率4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格1600元/m2
营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格1000元/m2
专业费用率建筑物建造成本的6% 土地报酬率5%
一年期贷款年利率6% 管理费用30元/m2
直接成本利润率20% 销售费用率 2.5%
价格鉴证过程如下(节选)：
1．土地年期修正系数K：
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946
2．土地取得成本：
10000×1600×0.9946=15913600(元)
3．开发成本：
(1)12000×1000=12000000(元)
(2)12000000×6%=720000(元)
(3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=2520000(元)
(4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元)
4．管理费用：
12000×30=360000(元)
5．投资利息：
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[(1+6%)0.5-1]=1415999(元)
6．开发利润：
(15913600+15240000)×20%=6230720(元)
7．销售税费：
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=3132826(元)
8．评估价值：
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=43984871(元)
单位价值=43984871÷1200023665(元/m2)
四、
1. 有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用，房地产权证记载建筑面积为500平方米。

该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。

市场调查情况如下表：上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中，优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。

请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31目的总价格(要求先填写比准价格计算表)。

2. 某价格鉴证中心接受委托对某建筑物进行价格鉴证，该建筑物是建设局2006年4月1日以出让方式获得土地使用权(使用权年限为40年)，并自筹资金开始建设的，于2008年4月全部竣工并交付使用。

价格鉴证日为2010年4月11日。

建筑物的概况如下：1．总建筑面秋为6611m2，土地面积为1502m2，现以对外出租为经营方式；
2．1～2层建筑面积为2000m2，月租金为每1m2使用面积80元，建筑面积与使用面积之比为1:0.80；
3．3～4层建筑面积2000m2，月租金为每1m2建筑面积60元；
4．5～6层建筑面积2000m2，月租金为每1m2建筑面积40元；
5．7层建筑面秘410m2，月租金为每1m2建筑面积20元；
6．8层建筑面积201m2，月租金为每1m2建筑面积10元；
7．1—6层、7～8层空置及租金损失分别是10%和20%。

土地使用费为500元/m2，管理费、维修费、广告宣传费、保险费、税费、水电费分别按照年收益的6%、5%、3%、7%、12%、15%计算，资本化率为7%，各租金收入和费用是客观而正常的。

要求：采用收益法估算该建筑物的鉴证价值。