珠海市恒大海泉湾置业有限公司、黄少珍房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

珠海市恒大海泉湾置业有限公司、黄少珍房屋买卖合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院
【审理法院】广东省珠海市中级人民法院
【审结日期】2021.07.06
【案件字号】(2021)粤04民终1293号
【审理程序】二审
【审理法官】李烈斌李灵王芳
【文书类型】判决书
【当事人】珠海市恒大海泉湾置业有限公司;黄少珍
【当事人】珠海市恒大海泉湾置业有限公司黄少珍
【当事人-个人】黄少珍
【当事人-公司】珠海市恒大海泉湾置业有限公司
【代理律师/律所】孙敏北京天驰君泰(珠海)律师事务所;卢培超北京天驰君泰(珠海)律师事务所;王小午广东正拓律师事务所
【代理律师/律所】孙敏北京天驰君泰(珠海)律师事务所卢培超北京天驰君泰(珠海)律师事务所王小午广东正拓律师事务所
【代理律师】孙敏卢培超王小午
【代理律所】北京天驰君泰(珠海)律师事务所广东正拓律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】珠海市恒大海泉湾置业有限公司
【被告】黄少珍
【本院观点】首先，虽恒大海泉湾公司2018年8月29日已通知收楼，但是根据合同约定，涉案房屋交付的条件为取得竣工验收备案和房屋测绘报告，而涉案房屋所在楼栋于2018年10月24日才取得测绘报告，因此涉案房屋于2018年8月30日尚不具备合同约定的交付条件。

涉案商品房买卖合同补充协议第五条的约定，设定了恒大海泉湾公司应承担逾期交房违约金的上限，在恒大海泉湾公司长期未按双方约定的交付条件履行交付义务的情形下减轻了恒大海泉湾公司自身的违约责任，排除了业主追究恒大海泉湾公司长时间违约责任的权利，不足以弥补黄少珍因此遭受的损失，也不足以督促恒大海泉湾公司履行相应的义务，难以保障黄少珍的合法权益，显失公平，一。

【权责关键词】无效显失公平追认撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定回避鉴定意见关联性合法性诉讼请求简易程序
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【更新时间】2021-11-29 01:16:51
珠海市恒大海泉湾置业有限公司、黄少珍房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤04民终1293号
当事人上诉人(一审被告)：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。

法定代表人：李泽雄，总经理。

委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰(珠海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢培超，北京天驰君泰(珠海)律师事务所律师。

被上诉人(一审原告)：黄少珍。

委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。

审理经过上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司(以下简称恒大海泉湾公司)因与被上诉人黄少珍房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初2302号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称恒大海泉湾公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄少珍的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由恒大海泉湾公司负担。

事实与理由：一、恒大海泉湾公司已经按照商品房买卖合同的约定向黄少珍依约交付了涉案房屋，不存在逾期交房，无需承担逾期交房违约金。

首先，一审法院依据的《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，并非恒大海泉湾公司作出，不能视为恒大海泉湾公司的承诺，且该意见中相关内容仅涉及四个业主，与黄少珍没有直接关联，其他业主包括黄少珍没有权利追认。

一审法院依据该意见认定房屋应重新交付并判令恒大海泉湾公司支付逾期交房违约金，对恒大海泉湾公司明显不公。

其次，根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》(以下简称合同)第十一条第一款约定：出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。

恒大海泉湾公司在2018年8月29日已通知黄少珍前往涉案小区办理房屋的验收交接手续，在黄少珍怠于接
收房屋的情况下，于2018年9月30日再次敦促黄少珍尽快办理收楼手续，但是黄少珍仍然未予理会，很显然，是黄少珍故意逾期收楼，并不是恒大海泉湾公司逾期交房。

再次，合同第十一条第三款第2点第5项约定：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。

买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。

根据上述约定，除非恒大海泉湾公司交付的房屋存在地基和主体结构的质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，否则，黄少珍无权以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。

如黄少珍认为恒大海泉湾公司交付的房屋存在上述质量问题，其应按合同的约定，取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见。

本案中，黄少珍并没有提供上述证据予以佐证，因此，根据合同约定，黄少珍不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。

涉案房屋在恒大海泉湾公司第一次书面通知黄少珍办理交接手续之日，即2018年8月29日视为恒大海泉湾公司已经完成了交付义务。

而该交付时间没有超出合同约定的交付时间，因此，恒大海泉湾公司不存在逾期交付的情形，无需承担逾期交房的违约责任。

二、关于逾期交付违约金最高不超过房屋总价2%的约定，应认定为有效。

即使恒大海泉湾公司存在逾期交房的情形，根据合同第十二条及附件十一补充协议第五条的约定，恒大海泉湾公司逾期交房的，应按房屋总价的日万分之一的标准向黄少珍支付违约金，逾期超过180日后，黄少珍要求继续履行合同的，上述逾期交房的违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。

根据《商品房买卖合同》第2页的郑重提示及补充协议第一
段的注明、变更条款均以黑体加粗字予以明示以及协议最后一段均表示出卖人恒大海泉湾公司在签订合同及协议时，已向对方进行了特别解释说明，买受人也进一步确认后才签字，说明上述合同和补充协议是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。

最高人民法院的相关案例也持相同的观点，恒大海泉湾公司在一审时提交了最高人民法院(2013)民再申字第16号案例作为参考。

因此，即使恒大海泉湾公司存在逾期交房，逾期交房的违约金最高也不应超过房屋总价的2%。

二审被上诉人辩称黄少珍辩称，一、恒大海泉湾公司应向黄少珍提供由第三方专业验房机构验房后出具的案涉房屋检测鉴定合格报告/证书。

1.《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》第1条恒大方与业主方达成“恒大方9月4号完成每栋每套房的合格验收证明”、“所有费用由恒大海泉湾公司承担”的意见。

(2020)粤04民终1414号等同类系列案二审判决书认定该文件对双方具有约束力。

2.2018年9月8日恒大方与业主方的协调会上，恒大海泉湾公司代表杨昕当众明确承诺就防水、漏水、渗水的问题彻底解决了，给每栋每户出具第三方权威机构的检测报告后才交楼。

(1)(2020)粤04民终1414号等同类系列案中二审判决书认定：“XXX二审提交的2018年9月8日恒大公司代表杨昕与相关业主代表协商会议的视频显示，杨昕当场明确表示对房屋的渗漏问题进行整改后再由业主收楼，……参会业主表示同意。

该内容反映了双方就恒大公司将渗漏水问题整改后再收楼达成了一致。

恒大公司主张出席该会议的杨昕并非恒大公司的法定代表人，不能代表恒大公司作出意思表示，但恒大公司在二审中认可杨昕当天是来支援处理涉案小区的事宜，故可以认定杨昕所述代表恒大公司的意见。

”
(2)(2020)粤04民终1414号等同类系列案中二审判决书认为“但从ＸＸＸ提交的视频内容来看，双方仅同意委托有资质的机构进行检测，并没有就具体的检测机构、检测的具体内容达成一致”及本案一审认定“对检测机构、检测项目均无具体约定”是错误的。

根据2018年9月8日协调会谈判过程可见，恒大海泉湾海公司和业主就检测机构和检测的具体内容达成了一致。

约定检测机构是：“由恒大方找一家合格的第三方机构(权威机构)，将该机构的资质给业主代表看一下就可以了”。

约定检测的具体内容是：“看防水、漏水、渗水的问题是否彻底解决了”，即涉案房屋是否符合防水的建筑方面的相关规范，是否还漏水、渗水。

2019年9月16日一审庭审后，双方当事人在一审法院平沙法庭，共同打电话(免提)咨询了广东中星房屋安全鉴定有限公司的黄工(电话xxx××××，18ＸＸＸ839108，有具体手机号，为保护隐私未列出，业主方可提供)，该工程师明确答复防水、渗水、漏水可以检测。

3.《业主协调会会议纪要20180926》序号第15业主代表诉求“房屋合格证明问题”，恒大海泉湾公司答复“按9月8日业主协调会会议精神”，黄少珍认可该答复，这是对9月8日杨昕承诺的再一次进行确认。

一审法院认为 4.即使如一审法院认为双方“若干意见中关于‘合格验收证明’的约定不明，对检测机构、检测项目无具体约定”，也不能当作双方对检测问题没有约定过。

对约定不明影响履行的处理，也应按《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条的规定处理，即可按国家标准确定。

如防水是否符合标准和渗漏水是否维修好是有国家标准和省级标准可依的。

国家标准有《住宅室内装饰装修管理办法》、《GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范》，广东省标准为《建筑防水工程技术规程》(DBJ15-19-97，广东省建设委员会1997年9月23日发布)。

二、恒大海泉湾公司应重发收楼通知，逾期交房时间应算至恒大海泉湾公司重发收楼通知，黄少珍验房认可收楼时。

1.依据双方买卖合同约定，逾期交房时间应算至恒大海泉湾公司在涉案房屋符合交楼条件后向黄少珍发收楼通知，黄少珍验房认可收楼时。

2.依据双方协调会达成的一致意见，逾期交房时间也应算至恒大海泉湾公司在涉案房屋整改完毕，向黄少珍出具第三方权威机构证明涉案房屋防水符合规范，检测时不渗不漏的检测报告，向黄少珍发出收楼通知，黄少珍验房后认可收楼时。

(1)《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》第1条恒大方与业主方达成“恒大方9月4号完成每栋每套房的合格验收证明”，“收楼流程为恒大方通知业主，业主确保质量通过验收，对房屋满意后再收楼”。

(2)如前所述，2018年9月8日协调会恒大海泉湾公司代表杨昕承诺先检测，取得防水符合规范、不渗不漏的检测报告后再通知业主收楼。

三、发收楼通知的主体、收楼通知的内容和收楼通知发送方式，应按合同第十一条和第二十五条的约定。

1.在合同约定的交楼时间即2018年8月30日，房屋尚不符合合同约定的交楼条件，恒大海泉湾公司就应在房屋符合交房条件后按合同第十一条和第二十五条的约定向黄少珍发送收楼通知。

2.协调会并没有就变更发收楼通知的主体、收楼通知的内容和收楼通知发送方式达成合意，因此还是应按合同第十一条和第二十五条的约定由恒大海泉湾公司向黄少珍发送收楼通知。

2018年9月8日协调会，就发收楼通知主体的问题，杨昕说由物业公司发出，但业主们不同意，因此仍应由恒大海泉湾公司发出。

四、《维修完成通知书》不是收楼通知，一审法院按黄少珍收到维修完成通知书加上十天作为交房时间错误。

1.2018年8月30日，涉案房屋不符合交楼条件，维修完成通知书称房屋已满足合同约定的交付条件不属实。

2.业主方从未同意由物业发收楼通知，维修完成通知书称恒大海泉湾公司于2018年8月30日已向黄少珍发出《收楼通知
书》不属实。

3.根据房屋买卖合同的约定和两次协调会的约定，2018年8月30日都不符合交楼条件，应重发收楼通知收楼，维修完成通知书称恒大海泉湾公司已完成相应的义务不属实。

4.维修完成通知书称涉案房屋已维修完毕没有任何依据。

2019年6月20日物业中心发出的公告称外墙预计整改时间为2019年7月1日至10月31日。

珠海市建设局复函证明2019年年底外墙渗漏才基本维修完毕。

5.维修完成通知书内容没包括合同第十一条约定的收楼通知应包含的内容，没有查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料，法院将此视为收楼通知错误。

原告诉称黄少珍向一审法院起诉请求：1.恒大海泉湾公司向黄少珍提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书；2.恒大海泉湾公司向黄少珍支付逾期交房违约金(以购房款736335元为基数，自2018年8月31日起，按照每日万分之三计算至恒大海泉湾公司合法合约交付房屋之日止，暂计算至2018年12月31日为27392元)；3.恒大海泉湾公司承担涉案房屋检测的鉴定费；4.确认涉案房屋渗漏水质保期自恒大海泉湾公司提供检测鉴定合格报告/证书后交房之日起算首保5年，首保期内出现渗漏水问题的由恒大海泉湾公司整改，自整改好之日起再续保5年，在房屋有效期内以此类推，整改费用由恒大海泉湾公司负担，如首保期届满后才产生渗漏水问题，经鉴定是由房屋质量问题引起的，可由恒大海泉湾公司免费整改一次，自整改好后再续保5年；5.恒大海泉湾公司承担本案诉讼费。

诉讼过程中，黄少珍变更第二项诉讼请求为：判令恒大海泉湾公司向黄少珍支付逾期交房违约金(以购房款736335元为基数，自2018年8月31日起，按照每日万分之一计算至恒大海泉湾公司合法合约交付房屋之日止，暂计算至2020年7月12日为50292元)。

一审法院查明一审法院认定事实：黄少珍与恒大海泉湾公司于2017年6月7日签订《商品房买卖合同(预售)》及其附件，约定：黄少珍购买由恒大海泉湾公司开发的位于平沙镇海逸巷156号12栋503房,建筑面积90.53平方米，房屋总价736335元。

合
同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证
明文件。

第十一条约定：(一)恒大海泉湾公司应当在2018年8月30日前向黄少珍交付
该商品房；(二)商品房达到交付条件后，恒大海泉湾公司应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达黄少珍。

黄少珍未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日
为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

……(三)1.办理交
付手续前，黄少珍有权对该商品房进行查验，恒大海泉湾公司不得以缴纳相关税费或者
签署物业管理文件作为黄少珍查验和办理交付手续的前提条件；2.黄少珍查验的该商品
房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大海泉湾公司按照有关工
程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；(3)门窗翘裂、五金件损坏；
(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用；(5)黄少珍在接收房屋时，除房屋地基基础和
主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其
他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大海泉湾公司书面通知的黄少珍办理房屋交接手续之日起，视为恒大海
泉湾公司已经交付房屋。

但黄少珍接收房屋的，不视为恒大海泉湾公司所应当承担的保
修义务予以免除，恒大海泉湾公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该
房屋的质量问题进行整改和保修。

……(6)黄少珍因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大海泉湾公司已经
按期交付房屋。

第十二条约定：除不可抗力外，恒大海泉湾公司未按照第十一条约定的
时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大海泉湾公司按日向黄少珍支付全部购房款万分之一的违约金。

(2)逾期超过
180日后，黄少珍有权解除合同。

……黄少珍要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大海泉湾公司按日计算向黄少珍支付全部购房款万分之一的违约金。

第十七条约定：保修责任。

(一)商品房实行保修制度。

该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

(二)下列情形，恒大海泉湾公司不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因黄少珍不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。

(三)在保修期内，黄少珍要求维修的书面通知送达恒大海泉湾公司，恒大海泉湾公司既不履行保修义务也不提出书面异议的，黄少珍可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由恒大海泉湾公司承担。

第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。

补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大海泉湾公司承担的责任，或不合理的加重黄少珍责任、排除黄少珍主要权利内容的，仍以本合同为准。

合同还约定了其他条款，其中黄少珍在合同中留了通讯地址和联系电话。

《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》开头部分约定：出卖人提请买受人在签署合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释。

第三条约定：双方同意本合同第九条变更如下：(一)恒大海泉湾公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付黄少珍使用；(二)该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。

第五条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，黄少珍要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。

第十三条其他约定的第6款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。

买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。

第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。

补充协议还约定了其他内容。

《补充协议》每个条款的内容都是用同样的字体、字号打印，仅有每条的大标题、部分小标题等加黑加粗。

合同签订后，黄少珍向恒大海泉湾公司支付购房款共计736335元。

2018年7月12日，珠海市质量技术监督局作出《特种设备使用登记证》，予以珠海市高栏港经济区平沙镇海泉湾二期项目工地34栋的两个曳引式客梯使用登记。

恒大海泉湾公司提交涉案房屋的《广东省商品住宅质量保证书》，内附商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限等，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期均为5年，保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部分保修期自项目竣工验收合格之日起计算，保修委托单位为金碧物业有限公司珠海分公司。

恒大海泉湾公司提交的《单位(子单位)工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告(首页)显示，涉案住宅楼栋(规划许可：68某住宅)于2018年8月29日取得竣工验收备案表，于2018年10月24日取得测绘报告。

2018年8月29日，珠海市公安消防局作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示恒大海泉湾公司于2018年8月29日经网上备案受理系统进行了珠海恒大海泉湾花园(152-157、113-118、67-69、垃圾房公厕、变配电房)工程竣工验收消防备案，备案号：440000ＷＹＳ180023643。

根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。

2018年9月25日，珠海市公安消防局作出《建设工程消防验收意见书》，内容为：珠海市恒大海泉湾置业有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位报送的珠海市恒大海泉湾置业有限公司恒大海泉湾花园(珠公消验凭字［2018］第0793号)新建工程进行了竣工消防验。