形式与政策

房价过高的原因及对策分析
【摘要】房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。

本文针对我国目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。

【关键词】房价持续增长对策
一、引言
随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。

尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。

在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。

从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。

对于房价过高的分析，国内学者进行了多方面的探讨。

刘胜、刘旦（2007）从我国土地市场的垄断性分析，认为土地价格上涨的原因在于我国房地产市场中存在垄断因素；张继彤、蓝昊（2007）从供求角度，对我国房地产市场进行了实证分析，认为我国需求较大是房价上涨的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低这种需求，对抑制房价能起到一定的作用。

张清勇（2007）分析了地价与房价之间的关系，认为地价在房价中所占比例较高是影响房价的重要因素。

周晓东、文启湘（2007）对房价与企业数目以及空间移动成本的关系进行了分析，认为房价与前者呈负相关，与后者呈正相关。

另外，刘会洪和伍洁（2007）从制度角度考察了房地产市场，认为房地产市场中存在着高利润，而这与政府行为有密切的关系，政府应该完善房地产市场制度，加大房地产市场信息的公开化。

季雪（2010）分析了住房保障与供给不足的制度和政策原因，提出了一些看法。

但目前对于房价较高问题的分析，仍然主要集中在房价与地价的关系及房屋的供需问题上。

然而，我国房地产市场却存在着一定的垄断性，因此，除了供需问题的考虑，从制度及其他因素进行分析的学者也较多。

二、房价过高的主要原因
购房过热的原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。

随着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期，而我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产高度市场化，土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨，房价屡调屡涨的“中国房价必涨”的心理预期，导致投资投机需求不断膨胀。

1、保障性住房建设与供给严重不足
随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。

尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。

面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。

2、土地需求的不平衡性
首先是住房供给受土地供给的影响非常大，而土地资源是稀缺的，其供给往往不能随需求的增加而增加，短期内更是如此。

住房对土地的这种强烈依赖性，致使住房供给对价格上涨反应不够敏感，住房的供给弹性较小。

当住房市场需求增加时，如果厂商得不到土地，住
房供给也就不能增加，住房市场往往只能提高房价，而不是通过增加供给来实现供给和需求平衡。

其次是住房供给不仅需要土地，而且不同地段的土地存在着较大的差异性，由于土地不能移动，土地差异也就难以消除，结果就会出现这样一种情况，即使是一模一样的房型，如果建在不同地段上，住房产品也存在较大的差异性。

经济学理论告诉我们：产品的差异性越大，替代性就越小，市场竞争也就越弱。

正是由于住房的差异性非常明显，从而削弱了开发商之间由于替代性引起的竞争，开发商因此也具有了相当程度上的市场控制力，表现出他们具有较大的定价权。

住房产品差异形成的垄断，造成开发商具有较大的定价权，而且地段差异越大，住房产品差异也就越大，房价定得也就越高。

3、商品房供应量少
商品房供应量少的原因比较复杂。

从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。

加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。

4、住房供应体系未覆盖庞大的“夹心层”群体
针对城市的部分“夹心层”群体，管理层初步设计了政策性租赁房。

作为保障性住房的新品种，政策性租赁房备受社会关注。

按照政府主管部门的公开表述，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间。

其关键问题在于：第一，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的“夹心层”家庭。

政策性租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后的可支配收入。

如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多，政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。

当没有足够的房源来满足市场需求时，提高准入门槛不可避免。

第二，政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层。

5、城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加
在计划经济相当长的时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们住房欠账过多，房屋简陋品质差，加之风吹日晒年久失修，城市危房和棚户区越来越多。

随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应提上了议事日程，结果产生了大量的拆迁户，这些拆迁户的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。

我国目前经济结构处在由以农业为主转变为以工业为主的过程之中，在这个漫长的转变过程中，一方面城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断流向城市，另一方面农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村。

这两方面一推一拉的作用促使农村剩余劳动力源源不断地流向城市。

这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入所居住的城市之中。

为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买旧房都将对住房市场形成一个惊人的需求。

这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对未来房价造成的长期影响特别值得引起我们的关注。

总的来说，近几年房价持续上涨的原因很多，从供求两方面看，既有其住房产品本身特性的原因，也有我国目前特殊国情的原因，正确认识这些原因对我们全面看待目前房价涨升是否合理不无帮助。

然而无论房价涨升是否合理，有一点是重要的，那就是面对不断上升的房价，政府要做的工作不是直接去控制房价，而是应该采用经济、法律、行政的手段规范市场行为，维护市场秩序，特别是应该加强住房市场供给的竞争性，以减缓因需求增加引起的房价上升，这一点非常值得研究。

三、房价过高的危害
1、导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展
2、积聚了巨大的银行信贷风险
3、抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域
4、严重危及民生，并成为社会的不安定因素
5、加剧城市危机、环境污染与资源浪
四、抑制房价过高的建议
1、加快体制改革步伐，完善土地市场制度
2、控制住房的投资性需求和被动性需求，遏制投机性需求
3、大力发展多元化的房地产金融市场
4、国家利率政策的调整
5、加强职业道德建设，提高企业道德素质
五结论
房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。

然而，自我国实行改革开放政策以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。

房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。

为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。