郴州市2014年房地产市场发展现状及其应对策略

郴州市2014年房地产市场发展现状及其应对策略
郴州市近几年房地产市场发展现状及其健康发展的建议
何亚娟
为准确、真实、客观研判郴州市房地产市场形势，近期，郴州市房地产经济协会、郴州市统计局组织调研组就郴州房地产市场的现状、存在的问题和发展对策进行了深入调查研究。

调查认为，全市房地产市场总体发展态势良好，但存在的问题不容忽视，各级政府及其行政行业管理部门、广大房地产企业必须审时度势，认清形势，正视问题，并采取有效措施，加以解决，以促进全市房地产业的持续健康发展。

一、全市房地产市场的现状
调查表明，在郴州开放崛起战略深入推进、“两城”建设成效明显、城市居民生活水平日益提高的背景下，全市房地产业得到了长足发展，房地产业作为国民经济的支柱产业，也为全市地方经济发展和人民居住条件改善做出了重大贡献。

（一）房地产业在全市社会经济发展中的地位日益重
要
——占GDP的比值上升。

近年来，全市房地产业快速发展，房地产业增加值从2009年的12.99亿元增长到2014年的61.08亿元，高于全市GDP值的年均增长率，房地产业增加值在全市GDP中的比值由2009年的3%上升到2014年的7.03%。

——在固定资产投资中比重加大。

2009-2014年，全市房地产开发投资年均增长33.6%，2014年达到116.5亿元，高于全市固定资产投资的增长速度，成为全市固定资产投资的重要增长点，房地产开发投资的增长对拉动相关产业和社会居民总体消费以及全市GDP的增长都起了重大作用。

——成为了财税收入增长的关键。

涉及房地产业的相关税收种类较多，包括房产税、交易契税、企业营业税、企业所得税、印花税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税等。

2014年全市房地产业提供地税9.39亿元，占地税收入18.31%（比2009年提高了8.08个百分点。

2014年上半年房地产业提供的地税占地税收入的比重进一步提高到了21.25%）；提供非税收入3亿元，占全市非税收入9.4%，全市纳税大户排行榜中房地产企业一枝独秀，地税50强房地产企业占12席。

2011-2014年，用于房地产开发的土地出让金分别为13.6亿元、16.6亿元、22.2亿元、27.9亿元。

（二）房地产业在实现“郴州梦”上发挥了重要作用
——促进了城市品质升级。

房地产业的发展对推动城市建设、改变城市面貌起着至关重要的作用，事实证明，没有房地产业的发展就没有城市品质的优
化与升级。

仅2009-2014年，全市就新建商品房1814.5万m2，新建保障性住房259.68万m2，极大地改变了城市面貌。

碧桂园·翡翠山、恒大华府、华宁春城、保利·苏仙林语等一大批风格独特、景观别致的大型住宅小区让人赏心悦目，提升了城市品位。

——改善了市民居住条件。

房地产业的快速发展使市民的居住条件发生了根本性的变化。

2014年全市城镇居民人均居住面积达到38.6m2，较2007年的29.9m2增加了5.7m2。

居住条件的改善对提高人民生活质量，促进“幸福郴州”建设发挥了积极的作用。

——拉动了总体消费增长，增加了就业机会。

统计表明，房地产业每增长100元的产值，可带动建筑、交通、能源、家居、家电等其它产业增加160-200元的产值。

2014年全市房地产业增加值61.08亿元，按拉动系数1.8计算，拉动其它产业增加产值109.94亿元，为社会增加就业机会54.92万人，解决大量人员的就业问题，为构建和谐郴州做出了积极贡献。

（三）房地产业当前发展态势总体良好
——投资增长仍然较快，总体形势较好。

今年1-9月全市房地产开发完成投资90.3亿元，同比增长31.5%，投资额仅次于长沙市和株洲市，占全市固定资产投资总额8.53%，没有出现投资下滑，以及因投资下滑而拖累整个房地产业乃至国民经济的状况。

同时，引进保利集团、友阿集团、步步高集团、大汉集团等全国知名房地产商相继进驻郴州，夯实了投资和发展后劲。

——供求结构基本平衡，市场供销两旺。

1-10月，市城区批准预售房屋面积213.02万m2，同比增长42.35%，其中批准住宅预售面积201.81万m2，同比增长43.23%；市城区网上签约销售商品房233.39万m2，同比增长17.44%，其中住宅网上签约销售面积220.29万m2，同比增长16.57%。

表明视为房地产市场晴雨表的供给和需求两项指标还处在良性状态之中。

——开发结构不断优化，改善性需求主导市场。

随着以恒大、碧桂园、保利为代表的外来品牌开发商增多，全市房地产开发进入了人居品质时代，推动了众多50-100万m2开发板块快速形成，王仙岭板块、爱莲湖板块、武广新区板块已经成形，市民购房也不仅仅考虑楼盘的地段、价格，而更注重楼盘的品质和居住的舒适度。

据统计，今年1-10月市城区销售的商品房中，面积90 m2以下、90-120 m2、120 m2以上所占的比例分别为19.66%、30.39%、49.95%；销售价格3000元/ m2以下、3000-4500元/ m2、4500元/ m2以上的所占比例分别为26.93%、48.49%、24.56%。

充分说明，改善性需求消费者成为全市房地产市场的主导力量，与之相匹配的户型适宜、房价合理的商品房受到了广大消费者的欢迎。

同时，房产作为家庭重要的固定资产，市民对其价值的稳定性也比较看重，购置房产保值增值的意愿表现得比较强烈，对房地产未来预期较乐观。

二、郴州市房地产市场存在的主要问题
房地产关系到人民群众千家万户的切身利益，在充分看到全市房地产业发展成绩的同时，必须清醒认识全市房地产市场暴露出的一些问题，如不认真分析，及时解决，势必会影响全市房地产业的健康发展。

（一）新城区配套设施建设滞后。

按楼盘分布情况，市城区房地产可分为旧城区、下湄桥片区、骆仙片区、武广片区、五岭片区、梨树山片区、爱莲湖片区和城东片区8大片区。

近年来，跟随城市扩容提质的步伐，房地产开发加快向旧城区外的新区发展，新城区配套设施建设滞后的问题也逐步凸显。

据调查，近几年旧城区新增学校14所、医院4家、公园5个，而7个新片区新增开发项目75个，学校、医院、大型超市（市场）、公园只增加了13所、1家、6个、14个，尤其是梨树山片区、爱莲湖片区未增加一所（家）学校、医院、大型超市（市场）。

配套设施建设的滞后，给已入住业主的生活造成了诸多不便，也延缓了改善型业主的入住步伐，致使房屋销售后空闲率较高。

同时，也降低了为子女教育投资的城区外来群体的购房意愿（据统计，市城区购房人群主要是城区常住人口、县（市）人群和非郴籍人群，2014年市城区销售商品房17678套，三大群体分别购置11073套、4847套、1757套，占销售房屋的62.6%、27.4%、10%）。

（二）非市场运作成分较高。

一是以“团购”方式购房比例较大。

在销售的新建商品住宅中，行政事业单位为满足干部职工改善住房需求，组织以“团购”方式购买的商品房呈逐年上升趋势，2011-2014年，市城区团购房分别占房屋销售量的11.7%、14.7%、16.5%、18.7%。

“团购房”由于提前收取购房款，价格低于市场价1000元/ m2以上，形成了不公平的市场竞争环境，既挫伤了开发商的投资积极性，又在一定程度上影响了房地产税收。

二是房屋征收补偿市场化程度不高。

城区旧城和城中村改造涉及的房屋征收仍以返迁安置或异地安置为主，货币化补偿比例不高，由房屋征收产生的住房刚性需求未能真正由商品房市场来满足，“拆一还一”甚至“拆一还多”的征拆补偿方式也既影响了项目建设进度，又造成了房地产税收流失。

（三）金融服务有待进一步规范。

房地产业是资金密集型行业，金融支持对房地产的发展影响较大。

在国家加强宏观调控的大背景下，银行大幅减少甚至停止借贷房地产开发所需的资金，截止9月底今年全市房地产开发贷款余额20.61亿元，比去年同期减少7.34亿元。

现实要求房地产企业自有资金比例不断增加，使得项目前期资金紧张；而按揭贷款额度受限、资金到位滞后造成房地产企业资金回笼慢，现金流量紧张，不少房地产企业被迫另寻出路，依靠民间借贷的方式筹集资金，借款利息往往是同期银行利率的数倍，融资成本陡然升高，个别企业甚至靠借“高利贷”度日，导致房地产项目风险增大，签约后涨价、“烂尾”的几率大增，2013年风尚国际、金桂苑、芙景佳园、隆华花期（三、四期）等项目因资金困难纷纷面临烂尾风险，群访事件频繁。

（四）开发多元化有待进一步突破。

受益于市委市政府的一系列优惠措施，2009年以来全市房地产开发“量”、“质”大幅提高，但产业类型的单一性矛盾也初现端倪，房地产市场主体在满足市民居住需求的同时，忽略了房地产开发的多元化功能和房地产投资的多样性需求。

商业地产、旅游地产、养老地产，以至工业地产的发展相对住宅地产落后较大。

目前市城区商业地产所占比例仅
为4.1%、旅游地产、养老地产尚处起步阶段，非政府投资工业地产项目仅2个，既不利于充分房地产开发在城镇化中的积极作用，也不利于满足房地产消费投资多样选择性，造成商品住宅容易价格上涨过快。

（五）改善型住房消费有待进一步释放。

目前城区市民“以小换大，以次换优”和周边县市居民“进城置业”两方面的改善型住房消费，已达到市城区商品住房消费的50%以上。

但受限于“二套房”房贷政策和城际公交、教育、医疗、商业等影响，致使入住率不高。

以青年大道—爱莲湖—白水片区为例，新建商品住宅项目15个约1.33万户，已达到入住条件约1万余户，实际入住0.7万户，入住率约53%。

改善型住房消费群体由于首付比例高，装修资金紧张，短期内难以入住；“进城置业”居民除“大十字”城镇居民外，难以当日往返，不得不暂时闲置，实际情况的尴尬给改善型住房消费的后劲提出新的考验。

（六）开发规模和品质有待进一步提升。

虽然在恒大、碧桂园、保利等大型房地产企业的带动下，全市房地产项目品位有了很大程度的提升，但企业实力不强、项目规模不大、楼盘品质不高仍是当前房地产开发的主要问题之一，大多数本地中小房地产企业在管理理念、诚信经营方面较为落后。

项目公司充斥市场，抵抗风险能力较低，违法违规行为时有发生，不仅影响了房地产业的可持续发展，也扰乱了正常的房地产市场秩序。

目前全市361家房地产开发企业，二级资质仅6家，四级及暂定资质181家。

在房地产项目方面，市城区在建占地面积200亩以上或建筑面积30万m2以上的大型商品住宅项目仅15个，占所有房地产开发项目的10%。

部分楼盘规模小，缺乏创新意识，盲目跟风，户型单调，配套功能不完善，无法满足多层次、多年龄段的住房消费需求，进而造成了房屋滞销率和空置率的提高，房地产开发的集约化、规模化效益无法得到体现。

三、促进全市房地产市场健康发展的建议
小康不小康，关键看住房。

住房问题事关“中国梦”的实现。

同时，区域经济发展中，房地产市场的兴旺与否对区域经济的发展有着举足轻重的作用。

随着社会经济的发展，郴州正从一个小型欠发达城市向一个“双百万”的中型城市转变。

在这个过程中房地产发展必然是城市建设与发展的主力军，全市房地产市场潜力巨大，前景广阔。

全们必须克服当前困难，抓住机遇，规范市场，加快发展，推进房地产业持续健康发展。

（一）构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

立足实现房地产市场满足多阶层需求“齐步走”的供应体系，一方面从土地供应、规划调整入手，增加旅游、休闲、工业厂房等专业性房地产供地，转变房地产增长方式和发展路径。

进行结构性调整，拓展旅游地产、休闲地产、养老地产、工业地产等领域，推进房地产多元化发展，实现产品发展产业化、机构专业化、开发精品化。

另一方面试行公共租赁房与廉租住房“并轨运行”，以“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，逐步减少直至取消经济适用房，实现以政府为主提供低收入人群基本住房保障。

（二）发挥房地产业在新型城镇化中的重要作用。

紧紧围绕“两城”建设奋斗目标，牢牢把握推进新型城镇化的机遇，发挥房地产的主力军作用，不断引进国内知名度高、有实力的大型房地产企业集团，引导本地房地产企业向重点城镇延伸。

加快“全域郴州”规划理念的实施，重点加快以城东新区、湘南风情园、梨树山、福城新区为主的新建城区内教育、医疗、商业、公交等配套设施，特别是学校的建设，形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共服务体系和制度体系。

加快全市承接产业转移的步伐，加大各行业的用工需求，加强高新人才的吸引力，在大力推动产业融合中，发挥房地产业的主力军作用。

（三）进一步规范支持房地产金融服务。

作为资金密集型产业，目前大部分房企，尤其是中小企业，信贷仍然是其主要融资来源。

要引导金融机构主动与房地产企业对接，加大对房地产的金融支持，进一步提高房地产业放贷规模，支持房地产贷款融资，拓展房地产信托、委托贷款、资产债券等业务，提高企业拿地积极性。

同时金融证券管理部门要规范民间投资、借贷、典当等行业的经营行为，搭建平台，引导其与房地产业强强合作，联手共赢。

（四）继续稳定房地产投资。

把握承接产业转移的机遇，加大房地产招商引资力度，尤其是引进在商业、旅游、养老等方面具有成功经验和相当实力的大型房地产企业来郴投资。

积极探索工业房产市场化、住宅房产产业化的可行性发展方式。

进一步开放房地产市场，推进房地产项目审批制度改革，优化投资环境。

鼓励房地产企业做大做强，引导中小企业兼并重组，增强实力。

创新开发理念，推进房地产开发产业化、规模化、精品化，实现集约效益。

（五）有效促进商品房消费。

规范商品房市场行为，严厉打击非法集资，逐步推进房屋征收货币化补偿工作，杜绝行政企事业单位违规“团购”商品住房。

完善城际公交，扩大市城区房地产市场辐射力，吸引周边县域乃至长株潭、珠三角区域居民来郴购房置业。

对出售自住“房改房”购买新建商品房自住的，试行“首套房”政策，从而稳定商品住房改善型需求，增加满足型刚性需求，维持市场房屋稳定放量。

（六）加大房地产市场监管力度。

房地产行业涉及范围广，管理部门多，直接影响到人民生活质量、幸福指数和社会和谐稳定，要进一步强化房地产市场监控能力，完善房地产行业信用制度，出台《郴州市房地产市场监管暂行办法》，建立统一协调的市场监管制度。

加强房地产数据统计、形势分析和市场预测，积极稳妥地处理房地产历史遗留问题，查处房地产市场违法违规行为，建立房地产诚信管理机制，强化房地产财税征管，形成政府统筹、部门联动的良好管理体系，促进房地产市场持续健康稳定发展。