物业服务纠纷问答

物业服务纠纷问答
房地产的快速发展，带动着物业⾏业的兴起，现在⼩区中的物业服务已是常态，但伴随着也有物业与⼩区业主的纠纷，那么，关于物业服务纠纷你知道多少呢？⼩⾯就由店铺⼩编对物业服务纠纷进⾏问答，希望对你有所帮助。

物业服务纠纷问答
1、物业服务企业收取的物业费有⼏种定价形式?物业服务收费包括哪些?
物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅⼩区物业管理区域内房屋及配套的共⽤部位、共⽤设施设备和相关场地进⾏维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫⽣和秩序，向业主或者物业使⽤⼈收取的费⽤。

根据《合肥市住宅⼩区物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实⾏政府指导价和市场调节价。

住宅⼩区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实⾏政府指导价。

⾮住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实⾏酬⾦制的住宅⼩区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实⾏市场调节价。

物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成⼀般包括以下部分：
(⼀)服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(⼆)物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤;
(三)物业管理区域清洁卫⽣、绿化养护、秩序维护费⽤;
(四)物业服务企业办公费⽤;
(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;
(六)物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤;
(七)经业主或业主委员会同意的其他费⽤。

物业共⽤部位、共⽤设施设备的⼤修、中修和更新、改造费⽤，符合专项维修资⾦使⽤规定的，应当通过专项维修资⾦予以列⽀，不得计⼊物业服务成本。

2、⼩区内楼房下⾯的架空层属于谁所有?物业公司是否有权出租、使⽤?
楼房下⾯的架空层与整栋楼房属于不可分割的整体，架空层由梁柱构成，负责承载整栋⼤楼的作⽤，属于建筑物的承重结构。

业主购买了楼内的单元房，与之不可分的架空层属于全体业主所有，物业公司⽆权处置。

3、⼩区内的地下车库是否属于物业的共⽤部位?
关于这个问题，有以下三种情况：
A.地下车库已有开发商办理了产权证，产权就是属于开发商所有。

开发商有权⾃由处分。

B.如果没有办理产权证，就看地下车库有没有被计算⼊公摊的建筑⾯积。

如果被计算进去了，应归全体业主共有;如果没有，应归开发商所有。

C.如果地下车库属于⼈防⼯程，则产权属于国家，但收益遵循“谁投资，谁受益”的原则。

4、⼩区内的健⾝器材致⼈损害，物业公司应承担什么样的赔偿责任?
⼩区内的健⾝器材属于共⽤设施，物业公司对此负有维修养护的责任。

若健⾝器材本⾝已损坏，物业公司没有及时维修，则物业公司应承担相应的法律责任。

如果是使⽤者⾃⼰使⽤不当或第三⼈有过错，则使⽤者或第三⼈应承担部分法律责任。

受害⼈可以选择追究物业公司的违约责任也可以选择追究第三⼈的侵权责任，若物业公司尽到了维修养护职责，则不承担赔偿责任。

5、业主停放在车位的车辆被盗、被划，物业公司要赔偿吗?
发⽣这种情况，关键要看双⽅是否形成了对车辆的保管合同关系。

如果业主与物业公司签订了保管合同，物业公司收取了车辆保管费，物业公司应依据合同约定或法律规定承担法律责任。

如果业主仅是缴纳车辆停车费，且物业公司尽到了安保职责，没有故意或重⼤过失，则不承担赔偿责任。

停车费是物业公司为业主提供车位⽽收取的管理费或
使⽤费，法律是允许物业公司收取停车费的。

《合肥市住宅⼩区物业服务收费管理办法》第⼆⼗三条规定：住宅⼩区内符合规划配置要求的共⽤车位、车库(含地下、地⾯)、地⾯停车场由物业服务企业⼈员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另⾏签订保管合同。

6、业主家的玻璃或其他物件坠落，砸伤他⼈，物业公司要承担责任吗?
《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发⽣倒塌、脱落、坠落造成他⼈损害的，它的所有⼈或者管理⼈应当承担民事责任，但能够证明⾃⼰没有过错的除外。

”如果坠落物件是某业主家的，该业主属于所有⼈和管理⼈，应由业主承担赔偿责任。

如果物件属于共⽤部位上的附属设施，物业公司作为物业的管理者和维护者，有责任发⽣并消除这种隐患，进⾏维修或更换，应由物业公司承担赔偿责任。

7、业主房屋被盗，受到财产损害或在屋内受到⼈⾝损害，物业公司是否应承担赔偿责任?
关键要看物业公司是否尽到了物业服务合同中的安保义务。

如果没有尽到，则应承担相应的法律责任，但是赔偿责任范围并不是业主的全部损失，因为犯罪分⼦是直接加害⼈，主要损失由犯罪分⼦承担。

物业公司在其能够防⽌或制⽌损害的范围内承担补充赔偿责任。

8、业主在窗台、阳台外搭建防盗窗或其他架台，相邻业主感到不安全，物业公司没有执法权不能强拆，该如何⾏使管理职责?
《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使⽤等⽅⾯法律、法规规定的⾏为，物业服务企业应当制⽌，并及时向有关⾏政管理部门报告。

有关⾏政管理部门(可以是居委会、街道、派出所等)在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法⾏为予以制⽌或者依法处理。

9、物业公司提供的服务达不到合同要求，业主或业委会如何维权?
如果⼤多数业主对物业公司的服务不满意，业委会有三种⽅式保护全体业主的合法权益，第⼀、及时与物业公司沟通，以便物业公司发现不⾜，进⽽提⾼服务质量;第⼆、业委会召集业主⼤会，通过业主⼤会决定是否解除物业服务合同;如果物业公司提供的服务侵害了业主的合法权益造成损失，业委会或业主可以起诉物业公司要求赔偿。

10、房屋质量令业主不满意，诸如地⾯、墙⾯有裂纹，楼顶或卫⽣间渗⽔等，⽽开发商⼜怠于履⾏维修义务，业主以拒交物业费的⽅式维权，有没有法律依据?
开发商和物业公司属于不同的企业法⼈，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，不能混为⼀谈。

业主按照物业服务合同约定按时交纳物业费⽤不能因为应由开发商承担的责任⽽拒绝交纳，房屋质量问题业主可以采⽤法律途径解决。

11、物业服务合同是业委会和物业公司签订，业主能否以⾃⼰并未在合同上签字为由拒交物业费?
《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主⼤会或者业主委员会的决定，对业主具有约束⼒。

”因此，只要业主⼤会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束⼒。

业主⼤会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求⼈民法院予以撤销。

所以，业主以此拒交物业费⽆法律依据，物业公司可以起诉。

12、部分业主以物业服务不达标，存在瑕疵⽽拒交物业费，合法吗?
不合法。

业主与物业公司之间是⼀种物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履⾏，业主可以依法追究违约责任，要求继续履⾏、赔偿损失等。

物业公司服务质量不达标通常属于⼀般违约，⽽⾮完全不履⾏，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的⾏使抗辩权。

同时，物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，个别业主不缴纳物业费也是对⼤多数业主利益的侵害。

物业公司的服务质量不能由个别业主评判，因为对这种服务的感知带有⼀定的个⼈主观因素。

以上就是店铺⼩编为你带来的相关总结，相信你对此已有基本的认识，希望你在此基础上做出理智的决定，如果你的情况⽐较复杂，或者还有其他疑问，想要了解其他相关知识，欢迎到店铺找律师咨询，或者在店铺在线咨询。

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《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。

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