地产融资与模式教材(PPT 55页)

PMmT[(1Rm)Nmt Rm(1Rm)Nmt
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逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM)
◦ 即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式， 每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。
漂浮式抵押贷款(ballon mortgage)
垄断行业，制以企及业一是些住效房益公好积的金单缴位纳有的意“将主一力些
应税福利，军如”各，类即补便贴如、此津，贴在打一入些“大住型房国公有积企
住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵金 甚义” 至：账 还户 把， 住业 式作 房或 编为公事 制福积业内利金单员发当位工放作也缴并第采纳进二取公行份区积逃工别金税资政，。，策而有因：对些为对聘人每正用
记
办 理 房 屋 抵 押 登 记
按约还款
归还抵押房屋产权证
合
同
终
止
违约处置
拍卖抵押物清偿
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抵押贷款的方式和选择
◦ 抵押贷款的程序 ◦ 固定利率抵押贷款
分期偿还固定本金式抵押贷款 充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款 累进还款式抵押贷款
◦ 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM))
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本金等额还款月还款额计算
P

Pm N m
----每月偿还的本金额；

利It息额[P ；P m (t 1 ) ]R m
----第t月偿还的

----第t月本息偿还总额。
PtIPmIt
本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的 本金的月利息。
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本金等额还款利息与本 金关系图
Pm
利息
月还款额线
Nm
本金
时间
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等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM）
◦ 即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金 部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。
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等额本息还款计算
月还款额：
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◦ 房地产融资方式
房产融资与土地融资 直接融资与间接融资 权益性融资与债务性融资
融资者以出让一部分 利润为条件向出资者 融资的行为
房地产企业股票
按融资对象分
融资者以还本付息 为条件向出资者融 资的行为
权益性融资 债务性融资
房地产权益信托
房地产权益合资
商业信用
直接融资
◦ （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房月公缴积存数金额制员比度工普。不通缴员纳工公当积月金拿；到至手于的绝工大资部还分多私。
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债券 租赁
间接融资 信用贷款 抵押贷款
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资金盈余单位
直接信贷
资金短缺单位
政府部门
公司企业 购买房地产证券
金融企业 家庭个人
证券市场
海外投资
出售房地产证券
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成 （不动产、资产、劳力
消费增加 （住房等）
直接融资就是资金的 供求双方在房地产金 融过程中直接进行票 据和证券的买卖和货 币借贷。如图。
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资金盈余单位 出售房地产证券
房地产中介机构
出售房地产证券 资金短缺单位
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
购买房地产证券 存款
银行 保险 信托 投资公司 互助基金
购买房地产证券 政府部门
贷款
公司企业 金融企业
家庭个人
间接融资是指由资金供
应者将资金交给房地产 金融机构，而再由房地 产金融机构以一定的方
据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位 名称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从２００３年 ８月５日至１２月２５日，先后骗取住房公积金５６６７ 万元；从１９９９年９月８日至２００４年１月１５日， 李树彪用单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式， 挪用公款６７０５．５万元，用于自己进行营利性活动， 或者通过珠海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博； 在还有大量挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名 义在广州等地购买房产、车辆，价值３２４万余元。
资本形成（不动产、 资产、劳力）
式，将资金提供给房地
产开发经营企业，房地
消费增加（住房等）
产金融机构起着中介人
的作用。
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二、房地产金融市场
◦ 房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通 ◦ 房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种
金融契约，如股票、债券等有价证券。 ◦ 房地产金融市场的主体：
地产融资与模式
2013年1月
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的内涵
◦ 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通 和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动 的总称。
◦ 广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。 ◦ 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发
售房公司资质审定
抵 押 房 屋 实 物 认 定
产 权 证 书 的 验 证
所有权验证
房
产权证书 同实物的核验
所有权历史变化
屋 价
共有人、租赁人调查
值
其他产权调查
评
土地使用证、
估
规划许可证、
销售许可证
确 定 抵 押 价 值
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填
签
写
订
抵
抵
押
押
房
贷
屋
款
清
合
单
同
抵押物建设
房 屋
产
权
登
抵押物使用
发行债券 资金
贷款偿还 政府投资局 贷款
住房发展局
出 售
公积金（储蓄） 提取、用于养老
建 房
支付首期款
购房雇员 支付房价款=首期付款+贷款
冲减个人公积金储蓄 动用公积金分期偿还贷款
住 房 贷 款 银行住宅贷款
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我国的住房公积金制度 党政机关、事业单位及国有大中型企 一些发达地业区等、国效家益财好政的或电国力家、直通接信支、持煤始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一 段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。
ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间 调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。
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政府 银行与非银行金融机构 房地产开发经营企业 居民个人
◦ 房地产金融市场的划分
房地产抵押贷款市场 房地产有价证券市场 房地产保险市场 房地产信托投资市场
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三、利率及其分类
◦ 概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。 ◦ 基准利率与主导利率 ◦ 实际利率与名义利率 ◦ 固定利率与浮动利率 ◦ 市场利率、官定利率与公定利率 ◦ 一般利率与优惠利率 ◦ 年率、月率与日率 ◦ 长期利率与短期利率
行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按 揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步 分为房产金融和地产金融。 ◦ 房地产金融的特点 资金来源的短期性欲资金运用的长期性 资金来源的固定性和资金运用的特定性 房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响
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第二节 房地产资金的传统融资
一、住房储蓄体系
◦ 建房互助储蓄信贷社 ◦ 储蓄银行
二、房地产抵押贷款
◦ 概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭 证为抵押品作为担保而发放的贷款。
◦ 抵押贷款价格的确定 ◦ 房屋抵押贷款的运作过程
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抵押贷款的操作流程
◦ 即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方 式。
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三、住房公积金
是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮 助居民积累购买住房的资金。
制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的范围。
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新加坡公积金与住宅资金流动
雇主交纳 雇员交纳
中央公积金局
◦ 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一 次还贷额大大高于以前的历次还贷额。
反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, RAM)
◦ 按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期 交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。
双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage
Pm M P R T m ( 1 P R m ) R N m m 1 P R ( 1 m R ( 1 m )N R m m )N 1 m
式中：PTMm —每月等额偿还贷款本息额；

P—贷款本金； R m —月利率；N m —贷款总月数
通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款
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一、房地产股票融资
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第三节 房地产资金的资本市场融资
一、房地产股票
◦ 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作 为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。
◦ 房地产股票的特点：
与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、流动性 股本总额大 房地产股票收益较高，升值较快 房地产股票资信较高，市场稳定
二是专用性。住房公积金报实》行）专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住
房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系
或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。
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全国住房公积金第一案
湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、 挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系 当地２０万城镇职工切身利益。
本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM)
◦ 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金 的实际余额和合同利率计算支付。
◦ 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平 不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困 难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收 入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务 的拓展。
本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：

MRm(1Rm)Nm
(1Rm)Nm 1
且有： PMmTMP
将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。
也可计算一年的还贷额抵押常数因子。
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支付t期后的贷款余额
Pt P(1Rm()1tR(1m)NRmm)1Nmt 1
◦ （4）住房公积金缴存的长有住期房性公。积住金房，公而积富人金缴制的度多一用经的建多立”，职工在职期间必须不间断
地按规定缴存，除职工离的退问休题或，发中国生青《年住报房社公会积调金查中管心理近条日例》规定的其他情形外，不得 中止和中断。体现了住房的公一积项金调的查显稳示定，性仅、２统８一.６性％、的规人认范为性和强制性。 ◦ （5）住房公积金是职工按按４工 ％规资 的定比 人存例 认储缴 为起存 “来公 收的积 入金 低专“ 的项公不用平会于”因住，公房７积消８金.费支出的个人住房储金，具 有两个特征：一是积累性买，得即起住房房，收公入积高金的虽不然用是公职积金工也工能资的组成部分，但不以现金形式 发放，并且必须存入住房买公”积。金（管见理１中１月心２在０受日委《托中银国行青年开设的专户内，实行专户管理。