西安立文房地产开发有限公司三原分公司与朱斌商品房销售合同纠纷二审民事判决书

西安立文房地产开发有限公司三原分公司与朱斌商品房销售
合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院
【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院
【审结日期】2022.06.22
【案件字号】(2022)陕04民终820号
【审理程序】二审
【审理法官】韩瑶张军海陈美丽
【审理法官】韩瑶张军海陈美丽
【文书类型】判决书
【当事人】西安立文房地产开发有限公司三原分公司;朱斌
【当事人】西安立文房地产开发有限公司三原分公司朱斌
【当事人-个人】朱斌
【当事人-公司】西安立文房地产开发有限公司三原分公司
【代理律师/律所】王明辉陕西池阳律师事务所;井写陕西诺尔律师事务所
【代理律师/律所】王明辉陕西池阳律师事务所井写陕西诺尔律师事务所
【代理律师】王明辉井写
【代理律所】陕西池阳律师事务所陕西诺尔律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】西安立文房地产开发有限公司三原分公司
【被告】朱斌
【本院观点】本案二审的争议焦点为：1、上诉人通知被上诉人的收房时间应从何时计算；2、在计算逾期交房时间里面是否应该扣除因环保要求影响的天数。

【权责关键词】显失公平代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定新证据关联性质证诉讼请求书面审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明事实与一审一致，依法予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：1、上诉人通知被上诉人的收房时间应从何时计算；2、在计算逾期交房时间里面是否应该扣除因环保要求影响的天数。

关于焦点一，2020年8月20日涉案房屋并未通过验收，不符合法定房屋交付条件，故立文公司关于2020年8月20日收房的通知因房屋不符合法定交付条件而并未达成。

2020年10月28日三原县住建局出具涉案房屋的验收意见，立文公司上诉主张其取得验收报告后，以在房屋所在小区门口张贴公告、微信群通知的方式通知业主交付房屋。

购买房屋是每个家庭或个人的重大消费支出，开发商通知消费者收房的方式不应太过随意，应按照确保购房者能够确实收到相关通知。

即使立文公司确实在微信群发布通知，或在涉案小区大门口张贴业主收房的通知，但该通知方式并不符合《商品房买卖合同》约定的通知方式，且该种通知方式亦不能确保被上诉人一定能获得通知交房的内容，综合立文公司一、二审提交的证据，立文公司并未尽到通知业主收房的义务，一审法院依据朱斌实际收房时间计算违约金数额并无不当。

关于焦点二，立文公司上诉称因政府环保政策影响而停工的时间应当从逾期交房的时间中予以扣除。

近年来，随着空气质量的下降，秋冬季重污染天气频繁发生，空气质量治理成为环境质量改善的重点，政府及相关部门启动各项应急响应在秋冬季成为常态。

立文公司系房地产
开发企业，其对秋冬季的环保政策引起的部分或全部停工，应属其能够预见的影响因素，不属于不可抗力的范畴。

故立文公司的该项请求，本院不予支持。

综上所述，立文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人西安立文房地产开发有限公司三原分公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 22:40:06
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于三原县高渠发展服务中心河槽村三原县XX村XX房XX幢XX单元XX层XX号商品房，商品房总价款为297580元。

合同第八条约定出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房达到本合同附件3的标准的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不做累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行……”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量办证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人发出交付通知30日内，买受人仍未办理相关收房手续，则视为买受人无条件接受该房屋，并承担相关物业管理、日常维修养护费等相关费用。

费用从出卖人发出交付通知之日算起。

”合同附件三约定：“装修程度：毛坯；供电：市政供电、插卡电表；供水：水表安装到位；通讯：有线电视，电话线，宽带……”。

合同附件四约定：“……第五、通知与送达电话、短信、报纸、电视、邮件均有效……”。

合同签订后，原告以银行按揭方式交付了房款履行了自己的付款义务。

三原县建设局于2020年10月28日对本案争议房屋出具竣工验收意见。

庭审时，原告表示所安装的可视电子对讲门不能正常使用，供电、供水不到户。

被告表示安装的可视对讲门需待入住后进行调试，方某某正常使用。

又查，原告于2021年4月1日接收案涉房屋。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的“商品房买卖合同”系双方当事人的真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。

双方均应按约定履行相关义务。

本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。

合同第八条约定被告应在2018年12月31日前，将具备该商品房达到合同附件3的标准的条件的房屋交付，而合同附件三对供电、供水、通讯、外墙等装饰、设备标准等装饰设备进行了约定，被告认为2020年8月20日通知交房时房屋已经符合了附件三的约定条件。

依照国家和地方人民政府的有关规定，被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方某某交付使用”的规定，法定的交付条件为建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用。

而三原县建设局于2020年10月28日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2020年10月28日。

此时，案涉房屋方才具备法定及约定交房条件。

原、被告约定的交房时间为2018年12月31日前，现因案涉房屋至2020年10月28日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构
成违约，理应承担违约责任。

受新冠疫情影响，自2020年1月底始，陕西省全范围内停工停产，致使被告在一段时间内无法正常生产经营，故而取得《工程竣工验收备案表》的时间也受到一定程度上的影响，致使涉案房屋未能达到法定交房条件。

因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由被告承担显失公平，因此酌情确定核减4个月的违约金。

原告于2021年4月1日接收房屋，实际交房时间为2021年4月1日，其主张违约金计算至实际交房之日的请求不违反法律规定，应予支持，故被告应支付的违约金自2019年1月1日起计算至2021年4月1日(合计821天)，违约金为10430.18元[已付房款297580元×0.005%×(821天-疫情影响120天)]。

因原告已经接收房屋，故原告主张被告交房的请求与事实不相符，不予支持。

依据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告认可被告安装的可视电子对讲门，但其认为该设备不能正常使用，对于被告所提出的对讲门使用需待入住后进行调试的意见符合常理，应予支持；供电为市政供电、插卡电表；供水为水表安装到位，庭审时查明的插卡电表、水表已经安装到位，依据合同可见被告的房屋已经具备交房条件，依据合同可见被告的房屋已经具备合同约定的交付条件，故原告主张被告所交房屋不具备合同约定条件的意见，不能成立，本院不予支持。

被告提出应扣除行政部门审批时间的抗辩意见，无理无据，本院不予采信。

综上所述，原告请求被告支付违约金的请求成立，应予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国城市房产管理法》第二十七条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款之规定，经本院审委会讨论决定，判决：一、被告西安立文房地产开发有限公司三原分公司于本判决生效之日起十日内向原告朱斌支付逾期交房违约金10430.18元；二、驳回原告朱斌的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费50元，由被告西安立文房地产开发有限公司三原分公司负担。

【二审上诉人诉称】立文公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金7767元；2、上诉费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、原审法院认定
逾期交房违约金计算至2021年4月1日被上诉人实际接收房屋之日是错误的。

上诉人在原审时，向法院提交了交房通知书一份，证明2020年6月8日已经通知各业主2020年8月20日交房，并以微信、电话等形式通知各业主。

原审认定2020年8月20日上诉人尚未取得竣工验收，不符合法定交房条件，但上诉人于2020年10月28日已经取得验收报告，具备了法定的交付条件，并以张贴公告、微信群通知、业主微信通知、电话通知等多种方式通知业主交付房屋。

在交付过程中，因部分业主因逾期交付违约金纠纷引起上访，多次调解无果，引起诉讼。

被上诉人对2020年10月28日验收通过具备交付条件，上诉人又一次通知交房是明知的，并且，双方补充合同约定，电话、短信、报纸、电视、邮件通知均为有效。

被上诉人实际上是在接到收房通知后于2021年4月1日收房。

上诉人发出交付房屋通知的时间应为2020年10月29日，依据合同约定被上诉人应当在接到通知后一个月之内即11月29日之前收房，应以此计算逾期时间。

原审法院多计算逾期交房时间120天。

二、原审法院对上诉人提出的因政府环保政策影响而停工的因素没有计算，损害上诉人权益。

在上诉人建设期间，政府部门多次发出重污染天气预警的应急响应，要求施工单位停工，据上诉人统计，总计59天。

在紧急响应期间，上诉人只能停工等待响应解除，因此而导致的逾期交付时间应予以扣除。

综上，原审法院多计算逾期交房时间179天，多计算逾期交房违约金2663元。

因此，提出以上上诉请求，请予以支持。

本院二审期间，立文公司围绕上诉请求向法庭提交如下证据：关于焦点二，立文公司上诉称因政府环保政策影响而停工的时间应当从逾期交房的时间中予以扣除。

近年来，随着空气质量的下降，秋冬季重污染天气频繁发生，空气质量治理成为环境质量改善的重点，政府及相关部门启动各项应急响应在秋冬季成为常态。

立文公司系房地产开发企业，其对秋冬季的环保政策引起的部分或全部停工，应属其能够预见的影响因素，不属于不可抗力的范畴。

故立文公司的该项请求，本院不予支持。

综上所述，立文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
西安立文房地产开发有限公司三原分公司与朱斌商品房销售合同纠纷二审民事判决书
陕西省咸阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)陕04民终820号当事人上诉人(原审被告)：西安立文房地产开发有限公司三原分公司，住所地陕西省咸阳市三原县，统一社会信用代码9161042205479853XE。

负责人：谭雪林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王水利，该公司员工。

委托诉讼代理人：王明辉，陕西池阳律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：朱斌。

委托诉讼代理人：井写，陕西诺尔律师事务所律师。

审理经过上诉人西安立文房地产开发有限公司三原分公司(下简称：立文公司)因与被上诉人朱斌商品房销售合同纠纷一案，不服三原县人民法院(2021)陕0422民初815号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理，上诉人立文公司的委托诉讼代理人王水利、王明辉，被上诉人朱斌的委托诉讼代理人井写到庭参加谈话。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称立文公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金7767元；2、上诉费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、原审法院认定逾期交房违约金计算至2021年4月1日被上诉人实际接收房屋之日是错误的。

上诉人在原审时，向法院提交了交房通知书一份，证明2020年6月8日已经通知各业主2020年8月20日交房，并以微信、电话等形式通知各业主。

原审认定2020年8月
20日上诉人尚未取得竣工验收，不符合法定交房条件，但上诉人于2020年10月28日已经取得验收报告，具备了法定的交付条件，并以张贴公告、微信群通知、业主微信通知、电话通知等多种方式通知业主交付房屋。

在交付过程中，因部分业主因逾期交付违约金纠纷引起上访，多次调解无果，引起诉讼。

被上诉人对2020年10月28日验收通过具备交付条件，上诉人又一次通知交房是明知的，并且，双方补充合同约定，电话、短信、报纸、电视、邮件通知均为有效。

被上诉人实际上是在接到收房通知后于2021年4月1日收房。

上诉人发出交付房屋通知的时间应为2020年10月29日，依据合同约定被上诉人应当在接到通知后一个月之内即11月29日之前收房，应以此计算逾期时间。

原审法院多计算逾期交房时间120天。

二、原审法院对上诉人提出的因政府环保政策影响而停工的因素没有计算，损害上诉人权益。

在上诉人建设期间，政府部门多次发出重污染天气预警的应急响应，要求施工单位停工，据上诉人统计，总计59天。

在紧急响应期间，上诉人只能停工等待响应解除，因此而导致的逾期交付时间应予以扣除。

综上，原审法院多计算逾期交房时间179天，多计算逾期交房违约金2663元。

因此，提出以上上诉请求，请予以支持。

二审被上诉人辩称朱斌辩称，1、原审认定因受到新冠疫情影响致使上诉人停工停产的时间已经给予了上诉人最大的宽限。

2、环保政策和上诉人停不停产没有任何关系，对于环保这块，这个不是客观条件，核心本身是上诉人已经没有按照合同约定的时间交房，是其主观过错，不应予以扣减该部分时间，且被上诉人没有见到因为环保受到影响的相关文件；3、上诉人从未向被上诉人通知收房，且上诉人本身也不具备交付条件。

原告诉称朱斌向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同，立即向原告交付三原县高渠发展服务中心河槽村三原县河槽村农民普通商住房第14幢3单元2层202室房产；2、被告承担自2019年1月1日起至实际交付之日止按日向原告支付全部房
价款297580元的万分之0.5的违约金(暂算至2021年1月5日违约金为：10936.06元)；3、诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于三原县高渠发展服务中心河槽村三原县XX村XX房XX幢XX单元XX层XX号商品房，商品房总价款为297580元。

合同第八条约定出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房达到本合同附件3的标准的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不做累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行……”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量办证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人发出交付通知30日内，买受人仍未办理相关收房手续，则视为买受人无条件接受该房屋，并承担相关物业管理、日常维修养护费等相关费用。

费用从出卖人发出交付通知之日算起。

”合同附件三约定：“装修程度：毛坯；供电：市政供电、插卡电表；供水：水表安装到位；通讯：有线电视，电话线，宽带……”。

合同附件四约定：“……第五、通知与送达电话、短信、报纸、电视、邮件均有效……”。

合同签订后，原告以银行按揭方式交付了房款,履行了自己的付款义务。

三原县建设局于2020年10月28日对本案争议房屋出具竣工验收意见。

庭审时，原告表示所安
装的可视电子对讲门不能正常使用，供电、供水不到户。

被告表示安装的可视对讲门需待入住后进行调试，方某某正常使用。

又查，原告于2021年4月1日接收案涉房屋。

一审法院认为一审法院认为，原、被告签订的“商品房买卖合同”系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。

双方均应按约定履行相关义务。

本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。

合同第八条约定被告应在2018年12月31日前，将具备该商品房达到合同附件3的标准的条件的房屋交付，而合同附件三对供电、供水、通讯、外墙等装饰、设备标准等装饰设备进行了约定，被告认为2020年8月20日通知交房时房屋已经符合了附件三的约定条件。

依照国家和地方人民政府的有关规定，被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务。

《
中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方某某交付使用”的规定，法定的交付条件为建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用。

而三原县建设局于2020年10月28日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2020年10月28日。

此时，案涉房屋方才具备法定及约定交房条件。

原、被告约定的交房时间为2018年12月31日前，现因案涉房屋至2020年10月28日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。

受新冠疫情影响，自2020年1月底始，陕西省全范围内停工停产，致使被告在一段时间内无法正常生产经营，故而取得《工程竣工验收备案表》的时间也受到一定程度上的影响，致使涉案房屋未能达到法定交房条件。

因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由被告承担显失公平，因此酌情确定核减4个月的违约金。

原告于2021年4月1日接收房屋，实际交房时间为2021年4月1日，其主张违约金计算至实际交房之日的请求不违反法律规定，应予支持，故被告应支付的违约金自2019年1月1日起计算至2021年4月1日(合计821天)，违约金为10430.18元[已付房款297580元×0.005%×(821天-疫情影响120天)]。

因原告已经接收房屋，故原告主张被告交房的请求与事实不相符，不予支持。

依据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告认可被告安装的可视电子对讲门，但其认为该设备不能正常使用，对于被告所提出的对讲门使用需待入住后进行调试的意见符合常理，应予支持；供电为市政供电、插卡电表；供水为水表安装到位，庭审时查明的插卡电表、水表已经安装到位，依据合同可见被告的房屋已经具备交房条件，依据合同可见被告的房屋已经具备合同约定的交付条件，故原告主张被告所交房屋不具备合同约定条件的意见，不能成立，本院不予支持。

被告提出应扣除行政部门审批时间的抗辩意见，无理无据，本院不予采信。

综上所述，原告请求被告支付违约金的请求成立，应予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款，《
中华人民共和国城市房产管理法》第二十七条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款之规定，经本院审委会讨论决定，判决：一、被告西安立文房地产开发有限公司三原分公司于本判决生效之日起十日内向原告朱斌支付逾期交房违约金10430.18元；二、驳回原告朱斌的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义。