上海凯跃明珠国际花园定位策划

凯跃明珠国际花园
一、立地条件分析24
二、项目好坏分析27
三、产品定位28
四、目标客户定位29
五、面积定位29
六、价钱定位30
一、立地条件分析
（一）项目概况
位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，双侧为中山西路，北面是曹杨路。

华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。

（二）项目技术经济指标
基地面积：11600平方米
容积率：
总建面积：88000平方米
（三）地块环境概述
在该地块的东、西和北三个方向上主若是本地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一样，因此景观不佳。

只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，因此该地块的南面景观相对较好。

（四）环境卫生、社会治安情形
一、环境卫生情形
据悉本地块本来是拆迁地，可不能给本地域遗留下什么污染问题。

但该地块的东西双侧别离是轻轨3号线和中山西路骨干道。

来往车辆较多，造成专门大的噪音和空气污染。

地块周围的社区居民多为本地的居民，其周围道路环境卫生一样。

二、社会治安状况
本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。

（五）地块周围的交通条件
一、环临的公共交通条件
本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的骨干道，公交线路较多，车流量很多，有87六、、224、143等多条公交线路。

（详见下表）
（资料来源：星观达阵研展部）
二、临近轻轨三号明珠线和延安高架
本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十
分便利，这也是本项目的最大优势。

3、交通条件综述
环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。

4、配套设施
●菜市场：本地块周围就有曹杨市场等综合菜市场
●商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物
十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。

●小学：有沙田小学等多所学校。

●中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重
点高中）。

●医院；普陀区医院、长风医院等。

●体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化
宫等，地块隔壁有一个中运桑拿健身中心。

●银行、邮局、酒店：本地块周围，工商银行、建设银行等近在飓尺，地
块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。

●其他：本项目地块周围有印钞大厦，还有振兴大药房，蛋糕店等种类繁
多的店铺，普陀区土地治理局也在隔壁。

配套设施综述：
本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各类的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都能够知足居民的需要。

但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高级次的购物中心，因此本项目的计划中，能够把一楼的裙楼的一部份做成大规模和高级次的购物中心，以知足一些高层次消费者的要求，提升周围商业气氛。

二、项目好坏分析
优势分析
●交通条件：本项目位于内环线的骨干道中山北路和轻轨3号线的中间，
中山西路有公交线十多条，轻轨3号线近在咫尺，计划中的地铁R3、M6号线也由东面通过。

综上所述，该项目的交通条件优势，将成为本项目的一个卖点。

●周围配套设施：中山西路项目所处地段，是普陀区大型的居住区，周围
的配套设施比较完善，银行、中小学等等，一应俱全。

如此不仅能够减少项目配套设施的建设投入，而且对以后的销售宣传将会起到专门大的增进作用。

●文化气氛；本项目南面是华东师范大学，距离本地块仅一站路，周围还
有华东政法大学、曹杨二中等多所院校。

因此，本地块所处地段文化气氛仍是比较浓厚，关于那些希望自己的小孩以后能够取得更好教育的家长来讲，无疑是一个良好的选择。

●项目地块东南朝向，采光面佳。

劣势分析
●占地面积：该地块呈长方形的状态，占地面积不大，无益于项目整体计
划，个案在环境和景观计划上的余地不大。

●自然景观：本地块以前是一片拆迁用地，周围也没有什么标志性的建筑，
因此形成不了什么自然景观。

唯有南面的华东师范大学集文化为一体的景点，给本地块添了一些亮点。

●环境卫生：本地块位于内环线的骨干道中山北路高架旁，毗邻轻轨3号
线，噪音和空气污染严峻，周围居民的环境卫生状况也较一样。

不适合定位成纯住宅。

●项目如定位成写字楼，在付款比例，贷款政策，还款利息支出等方面都
比住宅本钱高。

机遇分析
●从以上提到的本地块几大方面优势，专门是交通极为便利的优势，是本
区域一些楼盘无法比拟的。

●上海房地产市场整体走势和需求量也较好。

●目前内环线内楼盘供不该求，价钱与内环外的价差拉大。

●区域周围在售个案较少，只有新湖明珠城后期有住宅供给。

市场显现空
缺。

为项目公寓的定位提供了机遇和市场。

●办公房的需求旺盛且价钱高于住宅，是实现利润最大化的机遇。

●新近发布的《关于预售商品房转让问题的决定》，将写字楼、商场排除在
外，会进一步刺激写字楼销售。

要挟分析
●本项目写字楼面临周围的科创、同创和中关村科技大厦等以高品质写字
楼的要挟，
●项目周围将开发的西宫绿地商务城的建设将会对项目产生要挟，其规模
将达25万平米，其中有写字楼计划。

●公寓部份将面临高架和轻轨造成的庞大噪音和空气污染，这是本项目公
寓最大的要挟。

●项目在景观和配套上无法和新湖明珠城，中远两湾城，苏堤春晓名苑等
高级次楼盘竞争。

●加息政策的出台，对众多购房者的消费心理将会产生必然阻碍，估量部
份投资者将会担忧以后利率持续增加而进入观望期。

三、产品定位
从项目地块的性质来看，该地块可定位纯办公楼与商住型酒店式公寓相结合的开发模式。

●地块的立地条件决定了无法作纯住宅产品。

●写字楼的价钱高于住宅1,500～2,000元/平米。

●与其放大轻轨和高架的噪音等不利因素，不如最大化发挥轻轨和高架的
优势。

写字楼的交通优势将会是项目成功的最大因素。

依照SWOT理论分析和本地居民调访得悉，该项目适宜建造小户型房型，主力户型面积在60～90m2之间。

又因为考虑到该项目的噪音和空气污染严峻，建议不适合建造纯住宅。

因此：
咱们将会是中高级甲级写字楼和商住型酒店式公寓的混合体。

知足中小型公司的办公置业和投资用途。

四、目标客户定位
依照咱们对周围个案的市场调查发觉，多数写字楼的客户以投资客占多数，这也是上海楼市的特点。

个案客层表
因此项目的目标客户能够初步锁定为：
1.区域内中小型公司，效劳性企业：专门是咨询业是这种需求的一大主
力。

此类公司的启动资金较少，多为私营，而且所需办公面积较小，可
是此类企业数量大，是小户型可售写字楼主力客户群体。

2.私营中小企业、创业公司、SOHO一族、外地企业、机构驻沪办事
处等：它们的普遍特点为资金实力不雄厚，需求的办公面积较小。

他们
可能负担不起上海中央CBD昂贵的租金，偏向选择并非甲级写字楼集
中区域的边缘地段，但交通方便、价钱适中的写字楼，既知足了自用的
需要，同时也是一种投资。

3.投资者：因为小户型可售写字楼的总价一样不高，最低总价一样在6
0万元左右，而且能够以按揭贷款形式（10年5成）购买。

他们对写字楼和公寓的需求特点是：
一、追求高效率办公方式；
二、希望在写字楼的投资回报中取得收益；
3、常常会加班，希望24小时办公；
4、看重性价比，有效性；
五、希望上班离地铁，交通方便，节省交通费用；
六、常常通过网络办公，洽谈生意；
7、注重投资回报率；
八、希望住在离上班的地址不太远；
九、想实此刻内环线内投资置业的妄图；
五、面积定位
依照市调结果，写字楼主力面积可定在70～100平方。

公寓主力面积可定位在50～70平方。

利于操纵总价，符合项目面对中小型企业办公的定位，公寓的面积也紧抓市场的空缺点，便于客户投资，自用。

六、价钱定位
建议售价：
是符合市场行情和项目的自身条件，目前市场较能同意的价钱。

投资回报测算：
以项目主力面积70平方计算
总价：12000×70＝84万
首付款：84万×50％＝42万
贷款：84万×50％＝42万
十年月还款：42×＝4693元
租金换算：4695/70/30＝元/天/平米
客户只要租到元/天/平米，就能够够达到以租养房的目的。

而目前区域内写字楼的租金就已经达到元/天/平米。

一、方案评估32
二、产品建议34
三、配套建议36
四、物业治理效劳内容36
五、建材设施建议36
六、景观计划37
七、注意事项38
一、方案评估
有利面：
●原方案计划为47层超高层，可树立普陀区地标性建筑。

外观立面气派，
漂亮。

又有长城的层叠的感觉。

●裙房的设计分隔合理，方便利用。

●裙房挑高设计，气派非凡。

●大面积广场，设计合理，形成项目主楼广场面的景观。

不利面：
●计划难于通过，阻碍中山北路以北的采光面。

●主楼的电梯占面积太大，降低裙房的商业有效性。

●总投资达亿元，开发商资金压力大。

●投资期需2－3年以上，资金回收期拉长，无益于转动开发。

●投资风险大，2年后的市场风险难于预测，尤其是目前政策不明确的时
期。

●周边办公客户多数为中小型公司，缺乏大型办公的市场和客户，无法支
撑项目顶级写字楼的定位。

●47层的办公楼体量太大，难于在短时间内去化掉，一旦写字楼市场波动，
必将阻碍项目投资利润。

二、产品建议
一、建议项目由单栋47层改成一栋30层高的塔楼，另一栋利用地块的东南朝
向优势，建成16层或18层的板式公寓。

降低高度能够减小对周边物业的阻碍，同时，减少桩基深度和建造本钱。

利于减轻开发商资金投入压力。

二、两栋塔楼下的裙房相连，成为一体，可作大型商业中心用，又可单独处置。

裙房面积在20000平米左右。

3、主楼入口大堂可采纳，人行扶梯直接连接3楼，在3楼在布置电梯往上。

如此减少了裙房一、二楼的电梯厅面积，增加了主楼裙房的商业利用价值，同时造成项目独特的配套卖点。

4、写字楼和公寓之间用天桥相连，方便写字楼和公寓客户相互进出，各出口
用门禁系统治理进出人员。

五、写字楼布置在靠曹杨路和中山北路，作为项目主推产品。

公寓放在项目西
北角上。

造成双星辉映的成效，又互不阻碍。

六、曹杨路与中山北路为3000平方的广场，作为项目的公共配套。

7、地下三层停车场，由于写字楼的停车超级重要，有必要在地下车库设计机
械式停车库，目前项目旁的绿洲广场中已有这种车库配套。

八、地下室联通，并与地铁出口连接，成为并世无双的地铁上盖物业。

在大楼
入口处进行门禁治理。

三、配套建议
1、中央空调
●建议项目写字楼和公寓都配套中央空调，共用一套操纵系统，多台主机。

关于一样甲级写字楼来讲，中央空调的营运本钱昂贵难以经受和实现的，通过写字楼和公寓共享一套系统，能够解决那个问题。

因为，写字楼是白天利用率高，晚上利用率低，而公寓却正好相反。

如此通过设备系总共享，即便写字楼晚上只有一家公司加班也不用独自支付全数费用，而是合理的和公寓住户一起分担费用。

实现24小时办公的理想。

●建议采纳自动可变风量的中央空调及新风系统，对写字楼单位实行分户
独立计算。

●如公寓不设计中央空调，那么改成每户独立小型中央空调，每户赠送。

2、大堂
●建议写字楼大堂挑高9米设计，表现楼盘气派。

●大堂提供商务中心和接待效劳，邮政快递效劳等；
●24小时便利店；银行等金融设施
3、智能化配套
●综合布线系统：提供办公自动化（O A S）和信息自动化（C A S）。

采纳五
类线布线，达到真正高速上网。

●消防平安系统，火灾自动报警系统、消防联动操纵系统、消防直通对讲
系统、电梯监视操纵系统、应急照明系统，对各类险情提供及时到位的处置方案。

●安保自动化系统：闭路监视系统、门禁系统（采纳一卡通系统）、防盗报
警系统、及保安巡逻系统、车库治理系统，保障客户的人身、财产平安。

●楼宇自控系统：监控大楼内部设备运行，进行自动节能操纵。

●室内电话信号覆盖系统、火灾报警及消防联动操纵系统。

●背景音乐及消防紧急广播系统
●电视信息传播系统：在一楼电梯厅和会所等处设置，提供时事新闻和大
楼公共信息。

●供电系统、中央空调系统。

4、会所效劳配套建议
会所建议设在裙房五楼，并利用五楼屋顶的空中平台，设计空中网球场，羽毛球场等活动空间的。

●公共会议室；
●无线上网功能；
●美容、美发中心；
●应急小诊所；
●电脑等办公设施维修效劳；
●、复印、打印等商务效劳；
●票务效劳；
●健身中心；
●咖啡商务厅；
●多功能厅；
●茶吧；
●员工餐厅、中高级餐厅；
四、物业治理效劳内容
一、商务效劳
●接待效劳
●问讯效劳
●票务效劳
●叫车、洗车效劳
●洗衣效劳
●收费、缴费效劳
●信息效劳
●代订报刊杂志效劳
●商务中心效劳
●中介效劳
●24小时送餐效劳
●工商，税务记录咨询效劳
二、安保效劳
●大厅站岗效劳
●巡逻岗效劳
●监控效劳
●车管效劳
3、清洁绿化效劳
●清洁效劳
●绿化效劳
4、维修效劳
●设备运行
●维修保养
建议物业治理公司
第一太平戴维斯
上海陆家嘴
狮城•怡安
五、建材设施建议
建议项目采纳新型建材，提高大楼节能，环保性能。

外观
外观立面采纳双层中空幕墙玻璃，隔音，防晒。

电梯
（1）写字楼部份采纳五部OTIS奢华高速电梯，其中两部为参观电梯，由采光和外部景观可看。

公寓采纳三部电梯。

电梯设计在项目北面，以
避免浪费朝向好的面积。

（2）电梯厢内精心设计，奢华气派并附隐藏式摄影机监视系统，由治理中心监视，以保护住户及乘客平安。

通信设备
（1）各户皆设插座出线口。

（2）预留光纤接入口。

用五类线布线，达到带宽100兆标准。

给电设备
（1）保证双回路供电，避免大楼停电，给造成用户损失。

（2）每户均统一外设独立电表
（3）每户均配置配电箱。

给水设备
（1）各户独立分表给水。

（2）水表统一外设，方便抄表，易于治理。

消防设备
（1）整幢大楼均依据消防法令设置火灾自动报警系统、自动喷淋系统
和配置灭火设备。

治理中心设火灾受信总机，随时监视各楼层有否火灾
状况。

（2）紧急广播系统：设广播主机和喇叭以供紧急广播利用。

（3）灭火器：于停车场，各层梯间设置灭火器。

（4）标示设备：各层梯间设有平安门和紧急照明灯（可供停电照明）。

地下室停车场设避难方向指示灯，以供火灾逃生利用。

公共平安监控设备
于写字楼和公寓大堂入口，电梯厅内，楼层过道中，地下车库设置监控系统。

停车场设备
（1）地下室停车场车道出入口，专职人员统一治理。

（2）地下室地坪整体粉光加划车位线及编号。

六、景观计划
一、曹杨路广场布置喷泉水景，提供公共休息景观。

二、在写字楼广场一侧设计大型电视墙，表现项目现代化商业和办公的形象，
并可作为大楼和公司形象宣传的平台。

（计划许诺）
3、建议项目每三层设计一个高规格商务吧，提供三层的员工一起休息，娱乐。

在紧张的办公之余能够有一个放松的地址，可适当配置绿化景观。

商务吧能够设计设计成外带阳台的，能够走出室外，感受外面的空间。

4、在裙房五楼屋顶计划室外活动室，增加绿化修饰，做成空中花园，增加项
目景观面，使商务景观化。

五、在项目东南边，沿白兰路设计围墙和绿化带，与老旧建筑隔开，以避免
阻碍项目的整体形象。

一、写字楼贷款和商铺贷款只能贷五成十年，贷款的门坎慢慢提高。

二、银行升息致使投资写字楼利息本钱增加。

每万元月还款额由元升至元。

3、写字楼契税为3％，高于住宅的标准。

4、商品房预售工程进度标准要求达到：七层以下（含七层）的商品房项目，
应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。

五、自2005年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在完工并取得
房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移记录；在取得房地产权证前，房地产记录机构不予办理预售商品住房转让的预报记录。

商品住房外的其他商品房在未完工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，能够按规定办理预售商品房转让的预报记录。