物业小区人员配备方案

服务等级
一级服务服务工种人数配置参考标准备注
客服人
员
保洁人
员
秩序维
护
人员
1 人／400 户~500 户(低
于
500 户的不得少于 2 人)
1 人／0.8 万m ~1 万m(建
造
面积)
1 人／0.6 万m ~0。

8 万m(
建
筑面积)
1 人／ 1 万m ~1.5 万m(绿化
绿化人员
面积)
1 人／
2 万m ~2.5 万m (建
维修人员
总建造面积超过 50 万m
以上的住宅小区各岗位
人员配置可乘以 0。

9 系
筑面积)
数。

1 人／500 户~600 户(低于
客服人员
600 户的不得少于 2 人)
二级
服务
保洁人员
秩序维护
人员1 人／ 1 万m ~ 1。

2 万m(建
筑面积)
1 人／ 0。

8 万m ~1 万m(建
筑面积)
绿化人员 1 人／ 1.5 万m~2 万m(绿化
面积)
三级服务维修人员
客服人员
保洁人员
秩序维护
人员
绿化人员
维修人员
客服人员
1 人／2.5 万m ~3 万m (建
筑面积)
1 人／600 户~700 户(低于
600 户的不得少于 1 人)
1 人／ 1.
2 万m ~1。

4 万m(建
筑面积)
1 人／ 1 万m~1.
2 万m(建造
面积)
1 人／
2 万m ~2.5 万m (绿
化面积)
1 人／3 万m ~3.5 万m (建
筑面积)
1 人／700 户~800 户(低于
700 户的不得少于 1 人)
四级
服务
保洁人员
秩序维护
人员1 人／ 1。

4 万m~1。

6 万m
(建造面积)
1 人／ 1。

2 万m ~1.5 万m(建
筑面积)
绿化人员 1 人／ 2。

5 万m ~3 万m(绿
维修人员
化面积)
1 人／ 3。

5 万㎡~4 万㎡(建
筑面积)
物业小区人员配备方案
A、管理服务人员
(1)管理服务主管人员无论面积多少，均应设项目经理1 人。

10 万~ 30 万平方米,可设副经理1 人，服务中心主管1 人，保安主管、工程主管、环境主管各1 人。

对超大型社区，则可以分设管理服务中心,人员配备遵循上述标准.
(2)楼宇巡查人员10 万平方米以下不设楼宇巡查员；15 万平方米设1 人；20 万平方米设2 人;30 万平方米以上设3 人。

(3)服务中心人员5 万平方米以下设管理员1 人；5~10 万平方米设2人;10~15 万平方米设3 人；以后每增加10 万平方米，增设1 人。

如达到30 万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30 万平方米以下情况类推。

B、安全护卫人员
(1)安全护卫主管人员30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3~4 人。

(2)保安员
1)全封闭小区(人车分流)每一个出入口至少设置 6 人(三班倒)。

2)巡逻保安员每3 人一组可监护面积5 万平方米摆布(三班倒) .
3)封闭停车场出入口处应设置3 人(三班倒)。

4)智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每一个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3 人(三班倒)。

5)安全人员综合劳动定额:每4000~6000 平方米配置3 人(三班倒)。

C、工程维修人员
(1)工程维修主管人员
1) 10 万平方米以下配置主管1 人，不设班长.
2) 10 ~30 万平方米，配置主管1 人,设施设备运行班长1 人,维修班长1 人。

3) 30 万平方米以上可配置主管1 人，运行班长1 人，机电维修班长1 人,综合维修班长1 人.
(2)维修工
1)每一个高压配电房值班电工3 人。

2)每10 万平方米配置水工1 人。

3)中央空调系统每10 万平方米配置1 人。

4)每10 部电梯配专职电梯工1 人。

5)每10 万平方米配置维修电工3 人.
6)每10 万平方米配置综合维修工2 人。

7)机电维修人员综合劳动定额：每10 万平方米配置10~12 人。

D、清洁卫生人员
(1)保洁人员综合劳动定额4000~6000 平方米配置1 人。

(2)清洁主管人员10 万平方米以下，配置主管1 人，班长1 人；10 万~20 万平方米,配置主管1 人，班长2 人；20 万平方米以上，每增加5 万平方米增设班长1 人.
(3)保洁员
1)楼梯清洁：14 层/h＊人( 1 梯4 户)。

2)擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8 层/h＊人( 1 梯4 户)。

3)地面清扫：500 平方米/h*人。

4)洗地毯：100 平方米/h* (2~3)人。

5)刮玻璃:15 平方米/h＊人。

6)清洁电梯轿厢(抹钢油)： 1 个/10min.
7) 清洁8 层以下楼房(无电梯):5 单元/d*人；9 层以上楼房(带电梯) :10 层/d*人。

E、园林绿化人员
(1)园林绿化人员综合劳动定额
1)室外绿地管理：每6000 平方米绿地面积需绿化工1 人.
2)室内绿化管理：每2 万平方米建造用地(或者200 户业主以内)配1 名
绿
化工，每10 万平方米配2~3 人。

(2)园林绿化主管人员30 万平方米以下，设主管 1 人，园艺师 2 人，不设班长；30 万平方米以上，设主管1 人,班长2 人，每增加10 万平方米配置园艺师1 人。

(3)绿化工人
1)绿篱及灌木修剪
a、墙状绿篱：人工20m/h;机剪50m/h。

b、丛生或者块状绿篱:人工25 平方米/h；机剪50 平方米/h。

c、球状绿篱：直径1m 球形,4 棵/h。

2)大树修剪
a、冠径15m 以上，需3 人配合，1 棵/8h*3 人。

b、冠径10~15m，需3 人配合,3 棵/8h*3 人。

c、冠径5~10m, 需2 人配合，12 棵/8h*2 人。

d、冠径5m 以下，高3m 以下，单人操作，平均2~5 棵/h＊人。

3)剪草
a、特级、一级草坪：机剪360 平方米/h＊人.
b、二级草坪：机剪280 平方米/h*人。

c、三级草坪：用气垫机剪180 平方米/h;割灌机剪60 平方米/h.
d、四级草坪：割灌机剪40 平方米/h。

4)淋水：人工喷淋平均500 平方米/h*人。

5)杂草清理:人工除杂草平均20~50 平方米/h*人不等。

6)机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

F、物业管理人员综合劳动定额
(1)多层住宅：5 万平方米以下，每人监护面积2500~3000 平方米；5 万~10 万平方米,每人监护面积3000~3500 平方米；10 万~30 万平方米，每人监护面积3000~4000 平方米。

(2)高层住宅、写字楼： 5 万平方米以下,每人监护面积2000~2500 平方米；5 万~10 万平方米,每人监护面积2500~3000 平方米；10 万~30 万平方米，每人监护面积2500~3500 平方米。