2017东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价
更新报告
东明县国土资源局
二〇一七年十二月
目录
第一部分工作报告 (1)
第一节工作概况 (1)
第二节工作步骤 (2)
第三节工作结果 (5)
第四节取得的主要成果和经验体会 (8)
第二部分技术报告 ...................................................... - 11 -第一章概述............................................................................... - 13 -第一节自然与社会经济概况 .. (13)
第二节建制镇基准地价更新概述 (24)
第二章资料调查 ........................................................................ - 35 -第一节工作底图数据收集与整理 .. (35)
第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (37)
第三章土地定级 ........................................................................ - 42 -第一节土地定级的基本方法 .. (42)
第二节定级因素、因子体系的建立 (44)
第三节土地定级因素整理与分析量化 (48)
第四节土地级别划分 (68)
第四章基准地价更新 .................................................................. - 76 -第一节基准地价更新评估的主要步骤 .. (76)
第二节基准地价评估参数的确定 (76)
第三节样点地价的测算 (83)
第四节地价样点的检验与剔除 (90)
第五节基准地价的综合确定 (92)
第六节基准地价成果分析 (94)
第五章基准地价修正体系的建立 ..................................................- 100 -第六章更新成果及应用................................................................ - 115 -第一节更新成果. (115)
第二节成果特点与应用 (116)
第三部分附件 ·························································· - 121 -
第一部分工作报告
第一节工作概况
东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。

但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。

为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。

本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。

第二节工作步骤
结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；实施阶段；听证、验收、公布实施阶段。

一、准备阶段
（一）任务的提出和报批
根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。

（二）建立组织
为保证工作的顺利完成，县政府成立了东明县建制镇基准地价更新工作领导小组，总体上由基准地价更新工作领导小组统筹把握，负责具体实施工作。

具体技术工作委托菏泽市丰缘地产评估有限公司负责实施。

（三）做好宣传发动与技术培训
该项工作涉及面广、量大、技术性强，为确保此项工作的顺利完成，首先召开领导小组会议，对该项工作进行布置安排，并进行
了各种形式的广泛宣传，使该项工作深入人心，并取得各方的支持。

其次，举办培训班。

对技术人员进行统一培训，请专家授课，重点解决技术性难题，统一技术标准。

（四）制定工作时间进度表及各种调查表
为确保该工作的开展，制定了工作时间进度表。

从2017年3月1日至2017年4月15日为准备阶段；2017年4月16日至5月30日为外业调查阶段；2017年6月1日至9月30日为内业整理及成果资料形成阶段；2017年10月至12月为成果预审、听证及验收阶段。

按照规程要求，通过分析、筛选，我们制定了各种调查表格。

二、实施阶段
实施阶段是该项工作的关键阶段，分为外业调查、内业整理、成果资料形成三个步骤。

（一）资料收集和外业调查
我们主要采取了四种方法收集资料：一是召开东明县建制镇基准地价更新领导小组会议，将所需资料分解到各有关部门，由各有关部门按要求、及时提供资料；二是直接到有关单位上门收集资料；三是从县国土资源局的利用股、地籍股、市场管理所收集有关地价资料；四是由外业调查人员，分组包干实地调查样点地价资料。

采用重点调查与抽样调查方法，采取表格调查与走访调查相结合的方式，调查收集到的资料主要有各用途地价交易样点资料，土地定级数据资料表格及其他图件、规划资料和相关背景资料等，满足了开展工作需要。

（二）内业整理
对收集到的定级估价资料分析整理，建立建制镇土地定级因素指标体系，采用特尔斐法确定定级因素因子的权重，利用计算机系统分析、处理土地定级数据和调查样点地价数据，落实土地级别界线，确定商服、住宅、工业用地基准地价。

同时按照《山东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鲁国土资字[2017]273号）和《公共服务项目用地基准地价评估技术要求》，制定了公共管理与公共服务用地的基准地价。

为了便于利用基准地价成果，建立了宗地地价修正体系，编制了商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的宗地价格修正系数表和宗地地价指标说明表，形成了东明县建制镇土地定级、基准地价更新的初步成果。

（三）完善成果
初步成果形成后，广泛征询有关部门及各建制镇领导和专家意见，按照征询意见对初步成果进行合理修改完善。

三、预审、听证阶段
将修改完善后的成果上报菏泽市国土资源局进行预审，根据预审意见对成果进行修改。

修改完善后，按国土资源听证相关规定举行听证会，对成果进行听证，听取听证代表对更新成果的意见和建议，对照听证代表的意见对成果进行合理修改后，报请市国土资源局对成果进行验收。

四、验收阶段
听证会阶段完成之后，市国土资源局专家验收组将对东明县建
制镇基准地价更新成果进行全面验收。

第三节工作结果
一、土地级别
表1 东明县各建制镇土地级别边界描述及面积统计表
单位：公顷
二、基准地价结果
本次更新基准地价内涵界定为：
（1）土地权利状况为完整的国有建设用地土地使用权。

（2）基准地价的评估基准日为2017年1月1日。

（3）土地开发程度：各类用途的土地开发程度，一级土地设定为“五通一平”（包括通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地内土地平整），二、三级土地设定为“三通一平”（包括通路、通电、通讯，场地内土地平整）。

（4）标准容积率：商服用地为1.2，住宅用地为1.2，工业用地为1.0，公共管理与公共服务用地1.2。

（5）土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，
住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

（6）土地还原利率为6%。

各建制镇基准地价更新结果如下表：
表2 东明县各建制镇基准地价结果
第四节取得的主要成果和经验体会
一、主要成果
（一）成果报告
1、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告
2、东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新技术报告
（二）成果图件
1、东明县各建制镇土地级别与基准地价图
（三）数据资料
1、东明县建制镇土地定级因素因子作用分值数据库
2、东明县建制镇土地定级单元总作用分值数据库
3、东明县各建制镇地价样点数据库
4、东明县各建制镇基准地价修正体系
二、经验体会
本次基准地价更新工作为今后加强土地资产管理和政府调控土地市场提供了科学依据。

同时也培养和锻炼了一批吃苦耐劳、刻苦钻研、扎实工作的技术队伍，为以后更好的开展国土资源新业务积累了经验，我们深深的体会到：
（一）领导重视是搞好工作的关键
建制镇土地级别与基准地价更新工作时间紧、任务重、涉及面广。

县政府对此项工作十分重视，专门成立了基准地价更新领导小组，分管县长挂帅指挥，做了大量协调工作。

国土资源局分管领导具体负责，确保了整
个工作的顺利进行。

（二）部门协调配合是顺利完成工作的基础
建制镇土地级别与基准地价更新工作是一项综合性较强的工作，从计划准备到完成成果，我们得到了政府各部门、县国土资源局各股室和各建制镇的大力支持配合，在资料收集上给予了大力帮助，为更新工作的顺利完成打下了坚实的基础。

（三）建立一支任劳任怨、工作扎实的技术队伍是完成工作的保证
建制镇土地级别与基准地价更新是一项技术性强且工作量繁杂的工作，我们的外业调查人员尽职尽责，提高了调查质量和工作进度；内业处理工作人员高度的敬业精神和科学认真的态度，使我们高质量完成这一任务的目标得到了实现，这是顺利完成此项工作的可靠保证。

（四）运用先进的设备和软件系统是顺利完成更新工作的有效途径
建制镇土地级别与基准地价更新工作内业处理由菏泽市丰缘地产评估有限公司负责，他们运用了Mapinfo、Arcgis、土地定级估价系统等软件进行本次工作，使完成的成果更具科学性、实用性和现势性，为我们以后做好其他业务工作提供了借鉴。

第二部分技术报告
第一章概述
第一节自然与社会经济概况
一、全县基本状况
（一）地理位置与行政区划
东明县位于黄淮平原，在山东省最西南部，处于新亚欧大陆桥产业带上，是黄河入鲁第一县也是山东省重要的石油化工基地，位于北纬34°58′～35°25′，东经114°48′～115°16′之间。

东接菏泽市牡丹区、东南与曹县为邻，南与河南省兰考县接壤，西和北隔黄河分别与河南省长垣县、濮阳市毗邻。

县境南北最长55公里，东西最宽35公里，总面积1369.8平方公里。

东明县城东北距济南市278公里，东距菏泽市30公里，西距河南省长垣县35公里，西南距河南省兰考县67.5公里，北距河南省濮阳市45公里。

图1-1 东明县区域位置分析图
东明县现辖城关街道、渔沃街道两个街道办事处，十个镇（武胜桥、陆圈、东明集、刘楼、大屯、马头、三春集、菜园集、沙窝、小井），两个乡（焦园、长兴集）和一个省级开发区，400个行政村，总面积1369.8平方公里，总人口约为81万人。

（二）自然条件
1、气候
东明县属于温带大陆性季风气候。

年平均气温13.6℃，最热月平均气温26.9℃（七月），最冷月平均气温-1.5℃（一月），无霜期为222天，历年平均降水量为624.1毫米，最多降水量一般出现在8月份为165.9毫米，最少降水量一般出现在10月份为4.6毫米。

全年降水集中在夏季占58.1%，其次为秋季占22.4%，春季占16.5%，冬季仅占3%。

降水不均的特点，易导致春旱秋涝，但雨热同季的气候，有利于农作物的生长。

年日照时数为2440小时，年平均日照率为55%。

2、地形地貌
东明县地形自西南向东北微倾，全县地势平坦，地表无明显起伏。

西、北两面临黄河，由于黄河漫滩决口、泥沙沉淀等原因。

黄河滩区高于非滩区，微地貌较为复杂，海拔最高点在焦园乡的南王庄村，高程67.5米，最低点在武胜桥镇霍占村，高程54米。

微地貌可分为六大类型：河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、黄河滩涂。

3、土壤
东明县土壤类型依气候，地形地貌和水文地质条件的差异，形成了较为多样的土壤类型，由西南向东北依次分布着潮土、盐土、风沙土三个土类，其中潮土多为壤质，是我县主要农业土壤。

4、水文
东明县水利资源丰富，地表水以黄河水为主，流经长度66公里，十三条人工河道分属洙赵新河和东鱼河两大水系，均向东注入南四湖。

（三）自然资源状况
石油天然气资源。

中原油田的马厂、桥口、徐集三个矿区在我县境内，已探明原油储量21.6 亿吨，天然气储量600亿立方米。

农副产品资源。

东明县是全国商品粮基地县，国务院命名的“西瓜之乡”和全国平原绿化先进县，农副产品种类齐全，量大质优。

水、电、地热资源。

境内黄河河道长67公里，年均可引用黄河水3 亿多立方米，地下水储量3 亿多立方米，加上年降水4.6亿立方米，河水和地下水资源年均利用总量10 亿立方米以上。

（四）城市交通
东明县交通发达，城市规划区内有106国道、东丰、东兰三条公路贯通，新兖石铁路横贯城区南部，西连京广线，东接京九线，东兰公路通连鲁豫，日东高速成为贯通东西的大动脉。

城市建成区内路网四通八达，主次干道相连，配套设施齐全。

（五）历史沿革
东明古城魏国户牖邑，在今兰考县境内。

东明县建置于西汉建
元元年（前140年），史称东昏，公元9年改为东明，沿用至今。

民国初期东明县属直隶省大名府。

1938年10月，东明、曹县、考城三县结合部建立考城抗日民主政府，1939年3月撤消。

中华人民共和国建立后，1949年10月，东明县属平原省菏泽专区。

1952年11月30日，撤消平原省，东明县归属河南省郑州专区。

1955年10月，东明县改属开封专区。

1963年4月，东明县改属山东省菏泽专区（后更名为菏泽市）。

1949年全县划分10个区，195个行政区，833个自然村；1955年9月合并为5个区，同年12月将5个区划为13个乡，1个镇，38个一般乡；1985年全县设置3个镇，110个乡，辖586个行政村，917个自然村。

2004年全县设置7个镇，6个乡，辖395个行政村。

目前，发展为两个街道办事处，10个镇，两个乡和一个省级开发区，400个行政村。

（六）社会经济
东明县把推动发展作为第一要务，凝心聚力稳增长，经济综合实力持续增强。

2016年地区生产总值达到280亿元，年均增长13%；公共财政预算收入16.47亿元，年均增长9%；进出口总额140亿元，年均增长16.8%；社会消费品零售总额121亿元，年均增长14%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达到21353元、10680元；金融机构存、贷款余额分别达到240亿元和194亿元；固定资产投资达到153亿元。

二、各建制镇基本情况
（一）东明集镇
东明集镇位于东明县中部，镇政府驻地距县城16公里，北依城关街道办事处，东靠陆圈镇、大屯镇，南邻小井镇，西接刘楼镇、沙窝镇，总面积108平方公里，全镇辖41个行政村，56个自然村，1.3万户，5.6万人。

是经山东省政府首批命名的中心乡镇，是“中国西瓜之乡”，富硒西瓜主产区。

东明集镇农业基础突出，尤其是西瓜种植历史悠久，民营经济发展迅速，基本设施明显改善，新农村建设功效显著。

农业结构不断优化，畜牧业和二、三产业蓬勃发展，社会治安状况良好。

东明集镇交通便利，东北分别临靠京九铁路，新石铁路和日东高速公路，西、南相连106国道和220国道，东兰公路和长金公路呈十字交叉纵横全境，镇境内已基本实现村村通公路，交通四通八达。

（二）刘楼镇
刘楼镇地处东明县中西部，镇政府驻地刘楼村位于县城西南方二十公里处，是经省政府命名的中心镇。

该镇东与东明集镇毗邻，东南与小井镇搭界,南与三春集镇相连，西靠黄河大堤，与长兴集乡为邻，北与沙窝镇接壤，辖区面积84.9平方公里，下辖30个行政村，75个自然村，1.15万户，总人口4.6万人，耕地面积7.9万亩。

刘楼镇属黄河冲积平原，地貌受黄河淤泥的影响，属扇形决堤口。

地形由西南向东北缓缓倾斜，地势平坦，土质以粘质灌淤潮土
为主，少量为沙质潮土、壤质潮土。

刘楼镇经济结构以农业为主，种植农作物以小麦、玉米、大豆、棉花、西瓜为主。

刘楼镇交通便利，106国道从境内南北贯通，与县道长金路在镇区交汇，王（店）小（井）公路和四柳树至马场公路分别从镇南部和东部经过，全镇已基本实现村村通公路，公路长度达到150多公里，交通条件极为优越。

（三）马头镇
马头镇位于东明县的最南端，地处两省（山东、河南）、三县（东明县、曹县、兰考县）交界处，面积92.4平方公里，耕地9.2万亩，人口3.7万人，辖18个行政村，39个自然村。

马头镇属黄河冲积平原，土质优良，地势平坦，经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等，是东明县重要的粮、棉、油主产区和省级优质小麦繁育基地，盛产的优质西瓜远销全国各地。

主要畜产品主要有鲁西黄牛、青山羊、小尾寒羊、杂交波尔山羊等。

工副业项目有板材加工、农副产品加工、工艺品加工、建筑、运输等，是东明县板材生产加工基地。

马头镇交通便利，道路四通八达，东兰公路纵贯南北，三庄公路横穿东西，220国道、106国道在镇南交汇，菏关高速在境内设有出入道口，北距新石铁路30公里，东距京九铁路50公里。

（四）三春集镇
三春集镇位于河南、山东两省交界处，南与河南兰考县固阳镇搭界，西临黄河，北接刘楼镇，东与马头镇、小井镇毗邻，素有“山
东西南门户”之称。

现辖22个行政村，64个自然村，总面积71平方公里，耕地面积8.5万亩，总人口3.8万人。

是山东省“明星乡镇”、“新型乡镇”。

辖区内有黄河故道、黄河森林公园、韩庙等文化古迹和名胜景点。

三春集镇属黄河冲积平原，土质优良，地势平坦，经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等。

三春集镇交通非常便利，220国道横穿东西，106国道经镇政府驻地纵贯南北，村村通上了柏油路，县乡公路四通八达。

北依新石铁路、日东高速公路、南靠陇海铁路和日南高速公路，东眺京九铁路。

（五）陆圈镇
陆圈镇位于东明县的东北部、与菏泽市牡丹区交界处，距东明县城15公里。

全镇辖39个行政村，88个自然村，1.5万户，总人口7.53万人，总面积130平方公里，耕地面积11.8万亩。

陆圈镇经济结构以农业为主，主要农作物有小麦、玉米、花生、棉花等。

陆圈镇交通便利，346省道横穿东西，村村基本通了柏油路，县乡公路四通八达。

东依京九铁路，南临新石铁路，北靠日东高速公路。

（六）大屯镇
大屯镇地处鲁豫两省、东明县、菏泽市牡丹区、曹县、兰考四县区交界处，距东明县城25公里，是我县东南的主要门户，现辖25个行政村，41个自然村，面积76平方公里，耕地8.8万亩，南北长16公里，东西最窄处不足4公里，总人口4.4万人。

该镇区位优越，境内交通二纵四横，交通十分便利。

该镇气候温和，资源丰富，主要盛产小麦、棉花、玉米、大豆、花生、西瓜等农产品，是“中国西瓜之乡”主产区之一，建立了独有的商标基地和产销网络，“大屯西瓜”品牌独树一帜。

2016年实现地区生产总值22.2亿元；完成工商税收3735.5万元；完成地方财政收入2047万元；固定资产投资完成6.7亿元；农民人均纯收入达11985元；规模以上企业达到26家；新增村级电商服务店16个，中小企业电商交易额度达2.4亿元。

（七）武胜桥镇
武胜桥镇地处黄河中下游平原，山东西南部，位于黄河入鲁第一县，东明县城东北7千米处。

东临菏泽市，南倚兰考，西望长垣，北顾濮阳，兼冀、鲁、豫三省通衢之便，辖区耕地面积7万亩，总人口4.2万人。

2010年12月，撤销武胜桥乡，以其原行政区域设立武胜桥镇，镇政府驻原武胜桥乡政府驻地。

本镇地处中原油田腹地，境内石油、天然气贮量丰富、品质好，已建成105口天然气井，日供气量50万立方米。

农、副产品种类齐全、品质优良，本镇及周边地区棉花、小麦、水稻、玉米、大豆、花生种植面积大、产量高、品质好，是全国有名的粮、棉、油生产基地。

镇内有桑园面积1万多亩，年可生产蚕茧160万公斤，是菏泽市重点蚕茧基地。

武胜桥镇境内兖石铁路，日东高速公路，沿黄公路横穿东西，106国道纵贯南北。

（八）菜园集镇
菜园集镇地处鲁、豫两省结合部、东明县城北10公里，是著名思想家庄周的故里、山东省“文明村镇”。

素有东明“北大门”之称，“黄河岸边一颗明珠”之美誉。

菜园集镇具有悠久的历史和深厚的文化底蕴，物华天宝，人杰地灵。

这里有南华山遗址。

旅游开发潜力巨大。

境内有著名的庄子主题文化纪念园，南华庄子观重建落成，庄子墓、南华山遗址虽历经千年风雨沧桑，当年的风韵仍然依稀可辨。

沿黄河大堤占地4000亩的旅游休闲区已申报国家湿地公园旅游项目，庄周文化广场、庄周书画院、庄周水上公园、东明黄河公路大桥、黄河高村抢险纪念碑、高村黄河险工段、李屯文化生态旅游新村等旅游景点成为庄子文化和黄河文化旅游的一大亮点。

交通条件便利。

境内106国道贯穿南北，直达北京，南接日东高速公路和新石铁路。

横贯东西的沿黄公路经镇驻地直达济南，以及高海公路、高兰公路等国道、省道、县镇级道路纵横交织，形成了新型现代化的交通网络，使菜园集镇成为鲁、豫两省重要的交通枢纽。

土特产品种多样。

西瓜以其“个大、瓤甜、味美”而誉满中华大地；以盛产鲁西黄牛、青山羊而著称；黄河鲤鱼、花鲢、白鲢等名优特水产品久负盛名；滩区丰产林成为黄河岸边一道靓丽的风景线。

（九）沙窝镇
沙窝镇位于山东省东明县鲁、豫两省交汇处，是重要的商品集散地。

沙窝镇紧邻东明县城渔沃街道办事处，镇政府驻地位于东明县城西南5公里处。

全乡辖区面积149.5平方公里，29个行政村，102个自然村，人口6.7万人，耕地11.7万亩。

沙窝镇东临京九铁路，西考靠河，距菏泽海关35公里，距日东高速公路7公里，距郑州机场、济南机场230公里，距青岛港600公里，距日照港300公里；新菏高速公路大桥、亚州最长的新亚欧铁路大桥均在沙窝镇境内；新石铁路、日新高速公路横穿东西，106国道、黄河大堤公路纵贯南北。

全镇村村通柏油路率达到100%，基本形成了“四纵七横”的网络交通格局，交通条件极为便利。

沙窝镇地处中原油田腹地，矿产资源丰富，石油、天然气储量大，开发前景广阔。

沙窝镇是全国优质商品粮基地，农副产品极为丰富，盛产小麦、水稻、玉米、花生、大豆、棉花、西瓜等，素有“东明西瓜之乡”之称。

尤以林木、畜牧为特色产业，是鲁西黄牛、青山羊、小尾寒羊的主产地。

（十）小井镇
小井镇位于山东省菏泽市东明县南部。

辖22个行政村。

乡政府驻小井村，距县城20千米。

S262公路穿境而过，面积102.8平方千米，人口4.2万人。

小井镇劳动力资源丰富，每年外出务工人员达万人。

由于采。