国外物业管理模式

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17.3.2物业管理内容
物业公司通常须执行“业主委员会”的决定，但日 常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包 括物业主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、 车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、 代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括 与住房有关的各个方面。
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17.4.2物业管理内容
德国物业管理公司直接受雇于房东（业主），是业 主利益的维护者和代理人。德国物业管理公司不仅 要按条约规定负责业主房产的定期维护和外部粉刷、 住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还 要负责出面替业主履行德国相关房产法中所规定的 责任和义务。
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17.5美国的物业管理 17.5.1物业管理专业化
专业化管理是美国物业管理最显著的特点。社会化 分工十分明确，开发商开发楼盘后一般不管理自己 开发的物业，因为他们认为房产开发与管理不同， 前者是生产领域，后者是聘请的专业物业管理公司， 这样比自行管理费用更少。物业管理公司一般也只 负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专 业的服务公司承担。
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17.1.2物业管理法制化
新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。早在 1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”， 之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是 “土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定 的规章制度。物业管理部门也编写了《住户手册》、 《住户公约》、《防火须知》等规章。
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复习思考题
简述新加坡的物业管理。 简述英国的物业管理。 简述法国的物业管理。 简述德国的物业管理。 简述美国的物业管理。 简述日本的物业管理。 简述国外物业管理的特点。
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17.3法国的物业管理 17.3.1业主大会制度
法国业主大会制度比较健全，业主们通过业主大会 将物业管理权掌握在自己手中。法国大部分业主按 规定期限入住后，物业公司以召集人的身份向所有 业主发函，通知召开业主大会。由于业主大会关乎 自己的切身利益，住户们往往宁可错过“约会”， 也要亲往参加。
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17.2.2物业管理内容
英国的物业管理服务项目多，内容广泛。包括物业 建设前后、物业使用全过程的管理。除了传统意义 上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的 内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研 和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工 程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、 专门性社会保障服务等全方位服务。
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17.4.3物业管理收费
物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以 及房产规模等多种因素综合考虑。为保证管理任务 的顺利执行，物业公司一般都会与水暖电等专业维 修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不 论何时出现意外情况，都能及时找到维修人员。德 国人对楼道和小区内的卫生要求很高，物业管理公 司一般委托专业保洁公司负责清洁卫生。
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17.3.3物业管理收费
物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向 业主收一次物业费，年度内的头三个季度收该年度 预算的四分之一，最后一个季度则视全年物业支出 情况多退少补。在收费方面，物业公司收费的标准 只有一个：本年内干了多少活以及随之消耗的人工 费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业 预算里列出，并经业主大会批准。
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17.1.4物业管理合同
物业公司与管理委员会签订合同，合同一年一签。 物业经理对管理委员会负责，接受管理委员会的指 令。物业公司每年收取由业主分摊的管理费。
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17.2英国的物业管理 17.2.1物业管理模式
英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理 的模式。物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、 日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以 采取承包方式转给别的专业公司完成。物业管理公司 （机构）人员精干，效率高。英国的物业管理目前已 成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事 物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。物业 管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈 亏的经济实体。
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本章要点 国外物业管理起步早、发展到现在 已经比较成熟，有许多先进经验值 得学习和借鉴。本章介绍新加坡、 英国、法国、德国、美国、日本的 物业管理，以及国外物业管理的特 点。
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17.1新加坡的物业管理 17.1.1物业管理体制
新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。该局 是负责实施政府建屋计划和统筹管理的职能部 门，下设36个区办事处，每个区办事处一般管 理2至3个住宅小区。每个小区拥有4000～6000 个住户，区办事处管理住宅一般为10000～ 15000套（户）。住宅区内成立管理委员会， 由全体业主投票选出委员会成员。
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17.5.3物业管理人员职业化
美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行 了职业经理人制度。美国物业管理职业经理人有三 类：第一类是楼宇经理，他们负责楼宇日常的管理 工作；第二类是物业经理，其职责主要负责联系相 关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等；第三 类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市 场进行调研，确定管理物业的整合和取舍。
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17.6.3物业管理收费
日本的居民普遍接受花钱买服务的管理形式，居民 管理委员会负责了解业主的意见，监督和检查物业 管理公司的工作，同时制定专人管理账目。由于激 烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均 化，所以业主的费用标准相对明确，业主支付物业 管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是 违背社会道德规范和国家法律的。
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17.7国外物业管理的特点
17.7.1物业管理已成为大厦和小区管理的主要 模式 17.7.2业主自治作用较强 17.7.3物业管理企业的市场竞争意识强 17.7.4物业管理及收费标准由市场形成 17.7.5物业管理收费有保证 17.7.6物业管理的法律、法规比较健全 17.7.7政府在小区管理中发挥了重要作用
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17.2.3物业管理收费
物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机 构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的 数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标 准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、 服务费，甚至有政府补贴。
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17.2.4物业管理法规
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17.1.3物业管理服务
新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修 也十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。 政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、 屋顶及其他公共场所进行一次维修。所有住宅电梯 必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内 电梯维修工必须到场维修。国家建设发展局设有 “热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系， 为居民提供24小时服务。
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17.5.2物业管理服务周到
物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、 自负盈亏的经济实体。他们的主要特点就是以人为 本、服务周到，具体体现在以下几点： （1）服务体系严密。 （2）除日常管理工作之外，物业管理公司同时还在 努力为居民创造一种既舒适又有人情味的居住环境。 （3）管理资料齐备。 （4）为了使业主和租户放心，物业管理公司往往还 在物业保险上作较多投入。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了 自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关 注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房 地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开 发管理的法律、法规有5O多种。 英国还加强对物业管理的研究，成立了皇家物业管 理学会，会员遍布世界各地。
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17.4德国的管理模式 17.4.1物业管理体制
德国的房产物业管理主要是通过专门的物业管理公 司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管 理公司。物业公司每年组织一次所管辖的房产区的 业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一 年有关房产财务情况，并向业主们提交一份当年的 物业计划。物业公司的聘用期限为5年，如果再次 聘用需要再签合同。
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17.5.4物业管理收费
美国是一个典型的契约社会，物业管理自然也离不 开合同（契约）。美国各地物业管理合同对收费的 规定往往要受所在地区、环境、设施和管理方式等 的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的，但 各地物业管理收费在原则上都必须以物业管理公司 与业主之间达成的年度预算为基础，在年度预算的 基础上可以给物业管理公司一定的收费机动权。
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17.6.2物业管理人员
日本对从事物业管理的企业、人员有很高的要求， 并重视对从业人员的培训教育。物业管理企业需领 取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管 理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能 担任管理职务，不合格者不能从事物业管理工作。 并且接受物业管理协会的管理、指导和监督。
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17.6日本的物业管理 17.6.1物业管理模式
日本采取的是“地域中心”的管理模式，“地域” 相当于中国的“街道”一级行政区域。“地域中心” 隶属于区政府地域中心部，作为行政管理机构其职 责是地区事务管理和为本地居民服务。同时居民建 立了自己的管理组织—居民管理委员会，居民管理 委员会由业主自主组成，负责了解业主的意见，监 督和检查物业管理公司的工作，同时制定专人管理 账目。