2001年济南房地产市场调研分析报告

2001年济南房地产市场调研分析报告
一、投资环境研究
1. 济南市总体社会经济情况
济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。

● 济南市经济逐年增长
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP 总值和人均GDP 总值逐年增长。

尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。

● 产业结构调整，第三产业比例逐步加大
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。

尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。

三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。

● 财政金融形势保持稳定
在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。

金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。

至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。

金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。

中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。

而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。

● 城市化进程步伐加快
按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。

在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。

济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。

济南近年人口变化情况
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
人民生活得到改善
在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。

全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。

2000年恩格尔系数为34.6 % 。

随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。

全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。

济南市近年城市居民生活水平指标
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
至2001年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。

其中5月当月实现零售额31.1亿元，增长12.7 % 。

个体私营商业继续快速发展，1-5月份个体私营经济实现社会消费品零售额62亿元，增长16.1 % ，增幅分别比国有和集体经济高出14.2个和12.8个百分点。

市场物价保持平稳，居民消费价格指数为100.1 % 。

综上所述，济南市总体经济情况呈现以下特点：
●济南市国民经济保持较快的增长，尤其是第三产业迅速发展。

●济南市产业结构趋向合理，逐步形成了“三二一”的产业结构格局。

●济南市财政金融形势保持稳定，金融机构各项存、贷款余额保持增加。

●城市化进程步伐加快为房地产业发展拓展了空间，也增加了对公用设施的需求。

●恩格尔系数逐年下降，人民生活水平不断提高，消费能力增强。

2. 基础设施
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
✧2000年，全市煤气、液化气供气量分别达到8091万立方米和4.1万吨，比上年分
别增长3 % 和8.7 % ,天然气用气人口21万人，供气总量1104万立方米；城市
气化率90.2 %。

✧2000年自来水供水量2.8 亿吨，日供水能力达到138吨。

城市排水设施，采用雨
污分流制，完善雨、污水排水管网，扩大集中污水处理能力，雨水收入雨水管道，
就近排入河道。

✧南市引黄供水工程已实现部分供水，兴济河污水处理厂等项目正按计划顺利进行。

✧2000年全市集中供热面积2089万平方米。

新建改建部分热电厂，如金鸡热源厂工
程。

预计2010年中心城区的供热面积5080万平方米，热化率50 %。

✧济南电网主要由黄台、石横两个电厂及500千伏济南变电站供电，覆盖面积8227
平方公里，综合供电能力120万千瓦。

✧轨道交通及高架旅游轻轨工程，济南市规划中的道路线网规模在93-108公里。

拟
定方案将千佛山、植物园、泉城广场、银座商城等连接起来，全长达到9.75公里。

预计2001年做好方案论证和项目立项的前期准备工作。

✧2000年，济南市公交汽车营运线路89 条，比上年净增25 条；营运线路总长度1979
公里，增加244 公里；新增营运车辆500部；年末拥有各种公交营运车辆1700辆，比上年增长16.7 % ；全年客运量4.6亿人次，增长15.0 % 。

出租车全面升级，档次提高，年末拥有各种类型出租汽车10700辆。

2001年计划新增公交车辆300辆，新辟调整线路5-10条。

✧蓝天工程的实施。

为全面加强城市管理，改善城市环境质量，在济南市大规模实施
了以"治山、治气、治水"为主要内容的蓝天工程，取得了明显成效。

一是治山。

完成大环境造林4.58万亩；市区植树70.1万株，新建绿地47.9万平方米，全市绿地广场达35处，总面积100多公顷。

二是治气。

淘汰燃煤锅炉264台，市区销售和使用的煤炭含硫量达标率为83.2%；取缔露天烧烤炉具9000余套，关停"三小"企业320多家；淘汰"面的"3000余辆，建设清洁燃料加气站8座，改装双燃料公交车辆10辆，工业烟尘和二氧化硫达到国家规定的排放标准，大气质量明显改善。

三是治水。

共完成1009米河道棚盖，269家废水工业污染源全部实现达标排放。

对工商河、护城河、全福河等河流进行了清淤，市区水体污染状况有了明显改善。

✧“一环九射”绿化美化工程是济南市第四期造绿工程的主要内容，也是改善济南市
大环境的一项跨世纪工程，主要包括市区二环沿线（一环）和九大出入口（九射）的综合整治与绿化美化，全长174公里。

综上所述，济南市基础设施建设呈现出以下几个特点：
●济南市社会事业项目建设得到加强，在供水、天然气、污水处理、道路及众多社
会事业项目方面的逐步改善和兴建，保障了居民的生活，提高了生活质量，为居民争取更好的生活居住环境打下了坚实的基础。

●作为城市化最明显的标志，公共交通的发展和延伸，是刺激房地产业富有成效的
因素之一。

而住房制度的改革，给房地产开发建设注入了新的活力。

在许多购房者看来，选购一套合适的房子，考虑的不单单局限于价格高低，便利的交通及相
关的配套设施，已经在人们购房需求中占的比重越来越大。

眼下许多人已意识到，随着城市不断发展、延伸、公共交通已不仅成为人们雏形的重要工具，还是保证其所在地价和房屋升值的可见因素。

蓝天工程和“一环九射”绿化美化工程的实施，是济南市政府大力改善城市环境的举措，使居民最大受益，生活环境有所提高。

同时，环境的更优化和道路绿化的跟上，使济南城市建设从中收益非潜。

不光是建设项目开工量有所增加，而且一些楼盘依据好的环境条件价格也有所提升。

3. 政府政策与措施
近几年济南市为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发展目标，政府采取了若干措施：
●加大旧城改造的力度，实行旧城改造和实物拆迁与货币拆迁相结合的政策。

济南市决定
利用三年时间进行全面的旧城改造。

改造范围包括一环路以内及沿线，即经十路以北、北园大街以南、历山路以西、纬十二路以东。

预计改造区片49片，总占地423万平方米。

●按照《济南市旧城区改造政策规定》，各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保
证开发商有利可图；开发建设单位投资“旧城区改造项目”可享受按开工前缴纳30％，预售前缴纳30％，竣工验收交付使用前缴纳40％分期缴纳土地出让金、城市建设基础设施配套费优惠，开工前一次缴齐的，可享受10％的优惠；开发建设单位投资“旧城区危陋房屋区片改造项目”，除享受“旧城区改造项目”的各项优惠政策外，可视情况免收或部分免收土地出让金和城市建设基础设施配套费。

开发建设单位投资“旧城区特殊改造项目”，享受“旧城区改造项目”和“旧城区危陋房屋区片改造项目”规定优惠政策后仍不能保本的，可通过奖励容积率等补偿办法，使其保本微利。

●大力发展住房金融，适应居民住房消费的需求，进一步提高金融对住房市场的支持力度。

●规范发展物业管理业。

进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，切实提高管理及服务质量，
改善居住环境。

同时要研究和争取出台职工工资中增加物业管理费支出的政策，提高物业管理费的支付能力。

●切实改进房地产行政管理工作。

落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导性意
见》，为购房人提供方便快捷的服务和产权保障。

济南市几次下文减化购房手续，银行贷款更加轻松方便，原来三个月的贷款手续，现在缩短为15个工作日以内。

●据悉，济南市从8月1日起，现有公有住房的租金将进行调整，适当调高，调整时间将
持续到2002年7月31日。

这次价格调整已经过价格决策听政会通过，并经省物价局批准。

同时，已按住房货币化分配办法领取住房补贴的职工，应在其租住的公有住房基准租金的基础上，每平方米使用面积还要加收费用，其中，双职工家庭增加8元，单职工家庭增加4元。

这一举措的实施将刺激济南市居民够房的消费增长，也是促进“切实启动个人住房消费”这一中心工作的进行。

综上所述，在国家宏观面上，由于住房实物分配的结束，以及住房分配货币化及住宅商品化的开始，创造了一个潜能极大的住宅市场。

而近一两年银行连续7次降息，国家对房地产市场税费政策一路下减，引起房价降低。

具体到济南市，随着旧城改造步伐的加快，实物拆迁与货币拆迁政策的同步实施，许多拆迁居民对住房有了更大的选择空间。

拆迁居民对安置的住房如有不满，可按政策规定获取一定数额的资金用于购买中意的商品房。

应该讲这不仅对于广大拆迁居民是件喜事，对于房产开发商来说无疑也是一次“商机”。

政府的行为直接影响和刺激了济南市房地产市场的供给与需求，进一步促进住房消费的增长。

二、 济南市房地产市场研究
1. 济南市房地产市场概况
1.1 济南市房地产市场总体状况
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
上图表明，济南市近年房地产投资和销售额逐年增加，个人购房面积相应增长。

2000年，个人购房面积达到了创记录的95.9万平米。

一方面是由于济南市房改和旧城改造的推进，加大了个人购买面积；另一方面也表明了在人民生活不断提高的前提下，改善居住条件、追求更好的生活空间的消费需求日益强烈。

注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
由上述两图，可以看出房地产投资随GDP的不断增长而呈现出加速增长的态势。

关于房地产销售，可以看出与恩格尔系数之间的负相关的关系。

它表明在居民生活由温饱型向小康型转变的过程中，个人住房开支也呈现出一种加速上升的势头。

按照济南市“十五”经济社会发展的总任务的要求，GDP年均增长要达到11%。

在此基础之上，人均住房使用面积比2000增加3.5平方米，达到20平方米。

因此，未来几年内，居民对环境优美、配套完善、交通方便、设计合理、设备先进的住宅项目需求量大，济南市的房地产市场还将会有一个较大的增长。

同时，市场竞争也会越来越激烈。

竞争的焦点不仅仅是价格、户型的因素，更多得体现在对人的体贴、对客户更高需求的满足能力上。

●2000年，济南市房地产开发投资增势迅猛。

✧房地产投资完成50.5 亿元，比上年增长43.0 % ，其中商品房投资42.2 亿元，
增长86.1 %。

✧房屋施工面积559.6万平方米，其中住宅施工面积457.3万平方米，分别增长35.1 %
和51.8 %。

✧房屋竣工面积235.9万平方米，其中住宅竣工面积211.2万平方米，分别增长62.7 %
和66.4 %。

✧商品住宅实际销售面积119.3万平方米，增长46.5 % ，其中个人购买95.9万平
方米，增长2.9倍，个人购买比例已达80.4 % ，比上年提高50.6个百分点。

●2001年1－5月份，济南市房地产开发
✧累计完成投资18.1亿元，较去年同期增长48.4 % ，占整个城镇集体及以上单位
投资的38.4 % 。

✧商品房建设完成投资 17.9亿元，同比增长 88.4 % 。

其中住宅投资14.7亿元，
增长44.1 % 。

✧商品房销售建筑面积为21.2万平方米，其中住宅17.3万平方米；同比分别增长
44.2 % 和27.2 % 。

✧商品房屋销售额4.8亿元，其中住宅3.8亿元，同比分别增长6O % 和 40.7 % 。

✧商品房空置面积为 22.9万平方米，同比增长101 % 。

其中住宅为17.4万平方米，
同比增长 2.2倍。

●经济适用房的发展受阻碍：济南市对经济适用房的建设用地实行行政划拨，免收土地出
让金，市政配套设施费减半的优惠政策。

但造成经济适用房不经济的原因很多。

其一，政府对经济适用房建设的扶持优惠政策难以落到实处。

其二，按照国家的规定，开发商只能获得不高于 3 % 的开发利润。

对此规定，很多开发商难以接受，如此微薄的利润很难使项目正常运转下去。

加之政府职能部门对经济适用房建设成本、售价监督乏力，制约不强，导致经济适用房价格和商品房相差无几。

其三，配套设施建设费用过高，加大了经济适用房建设成本。

经济适用房在户型布局和设计上，还存在很多不如人意的地方。

省政府印发了《山东省城市经济适用住房建设管理办法》，规定大城市房价一般控制在1200元/平方米，中等城市控制在1000元/平方米左右，小城市控制在800元/平方米左右。

实际上，在济南、青岛目前的经济适用房的价格1800元/平方米左右，且面积偏大、户型单一、位置较偏，与广大中低收入者的支付能力相距甚远。

●二级市场开放活跃了房市：自1999年公房允许上市交易后，二级市场的交易日渐升温。

不但有利于盘活资产，而且可以带动一级市场的交易，消化空置商品房，对于整个房地产市场的发展有着不可估量的作用。

1.2 济南市房地产市场热点区域
经我队对济南市房地产市场的调查，热点区域如下：
●东部地区是济南传统的科技文化区。

这里有完善的基础设施，优越的人文环境，众多的
大专院校和高质量的中小学。

特别是济南以发挥东部科技优势为目标的开发区设立以后，东部区域人气上升，房地产市场进一步活跃。

其中以山大路沿线、花园路沿线、解放路沿线和济南科技市场周边开发项目最为密集。

另外，高新产业开发区也是区域热点之一。

●南部区域有着优越的自然环境，便捷的交通条件，是济南市房地产开发的新领域。

从舜
华园、泉景四季花园到玉函南区、玉函东区、各种不同档次的楼盘能够满足不同层次购房者的需求。

特别是舜湖社区的出现，将对济南房地产市场的格局产生重大的影响。

南部还是济南别墅开发较早和较成功的地区，金宫山庄和加州花园都是济南较有影响的别墅项目。

●西部区域是传统上的工业区。

近两年房地产开发规模不断扩大，交通条件、绿化环境以
及配套基础设施的改善，本区域出现了不少价格适中、环境优美、配套完善的小区，如汇统花园、怡心苑、槐苑花园等。

改变了西部地区在人们心中的形象。

●北部地区是济南房地产价格最低的区域，以往的项目都以低价来抢占市场，如金牛小区、
太平洋花园等。

济南实力较强的将军集团最近也投资在北部投资开发房地产项目，相信其带动下，北部房地产市场会出现一个全新的景象。

●泉城广场是济南知名的大型广场。

广场不仅是市民聚会的场所，更带来了浓郁的商业气
氛。

广场四周遍布大型中高档商场、4、5星级酒店、文娱设施等，交通发达，通向城市各处。

1.4 济南房地产发展趋势预测
●据城市调研队调研，随着旧城改造力度的加大，住宅的城郊化趋势明显。

如西苑、友谊
苑、天福苑等小区2001年上半年竣工50万平方米。

同时在南苑、九曲、后龙、药山、
腊山、桃园、十里河、马五寨、八里桥、匡山北区和历下工业园预计2001年年底前竣工100万平方米，在八里洼、东方红水泥厂原址、北园八村居2001年要开工建设超过百万平方米的居住区，争取2002年交付使用。

仅以上几项在2002年之前就将有250万平方米左右的住宅进入市场，如此规模较大的市场潜在供应量势必会对济南市房地产市场产生冲击，从而影响住房消费的导向。

●济南市房地产将大量吸引外埠资金和外埠机构入场：济南的房地产市场表现的一直相对
十分稳定和封闭，而在这样相对封闭、市场化程度不高的的市场环境中，外地资金和机构将会进入本地市场，市场竞争程度趋于激烈。

目前，从我队掌握的信息来看，绿景嘉园请来上海的公司进行全案策划和销售，水泥厂项目的开发商曾在北京成功进行了阳光100的开发。

●新经济对房地产业的影响：“新经济”正逐步成为新世纪人类社会和经济发展的一个重
要特征，它是以数码知识，网络技术为基础，以创新为核心，由新科技所驱动的可持续发展的经济。

新经济时期的技术标志将大大影响每个人的生活方式，旧有的住宅布局受到了挑战，需要建立一种全新的居住模式。

而网络信息时代的到来引发人们居住模式的改变，信息产业会进入每一个家庭，并将对人们的生活、工作模式产生巨大的影响。

我国正拟启动汽车消费，汽车进入千家万户之后，对住宅的设计、小区的规划，乃至城市规划都提出了新的课题。

●未来住房需求的持续增长：有关资料表明：人均住房面积达到30-35平方米之前，会保
持旺盛的住房需求。

而济南2000年的人均住房使用面积为16.5平方米，按照济南市“十五”经济社会发展的总任务的要求，GDP年均增长要达到11%。

在此基础之上，人均住房使用面积比2000增加3.5平方米，达到20平方米。

另一方面，住房消费的货币化进程发展和房地产市场交易中，个人买卖、租赁住房的税费将进一步降低。

综合以上因素，济南市未来住宅建设将持续保持强劲增长。

2. 济南市中高档住宅市场分析
城市调研队调查表明，至2001年上半年止，济南市总体住宅市场比较活跃。

其中，中高档住宅项目市场总存量约为489万平方米，市场总供应量约为177万平方米。

济南市中高档住宅项目均价平均值在3392元/平米左右。

注：资料来源城市调研队调研
由上图可以看出，市中、历城和历下区的中高档住宅项目的市场供应量较多。

其中以市中区和历下区的中高档住宅项目均价平均值较高，为3649元/平米和3610元/平米，其他区域均价平均值在3180-3280元/平米之间，略低于本市中高档住宅项目均价平均值。

而历城区的中高档住宅项目市场供应量比较多，项目均价平均值在3186元/平米左右。

由下图可以看出，在济南市中高档住宅项目大多以板楼的建筑形式的项目最为多见，大约占到市场供应的78 % ，主要为塔楼形式的项目约占11 % ，其他混合形式的项目约占 11 %。

这说明板楼建筑形式还是目前济南居民的主流建筑形式。

注：资料来源城市调研队调研
我队对济南市中高档住宅项目作详细的分析：其中，中高档住宅项目的只分析板楼和高层建筑形式，板楼包括板式小高层和多层。

济南市板楼与纯高层中高档住宅总存量与总供应量
注：资料来源城市调研队调研
至2001年上半年止，济南市中高档住宅项目板楼的总存量约157万平方米，总供应量约39.76万平方米。

纯高层的总存量约17.08万平方米，总供应量约5.2万平方米。

济南市目前住宅无论是从总存量还是总供应量以板楼为主要建筑形式的住宅项目占有市场很大份额。

注：资料来源城市调研队调研
板楼项目中天桥区、历下区和历城区的总存量最多，分别约为51、49和42万平方米。

而济南市板楼中高档住宅项目市场总供应量约为40万平方米，其中天桥区、历下区和历城区的总供应量最多，分别约为14、10和13万平方米。

济南市板楼与纯高层中高档住宅均价与销售率
注：资料来源城市调研队调研
至2001年，济南市中高档板楼住宅项目均价平均值约为3207元/平米，平均销售率为75.6 % 。

纯高层住宅项目均价平均值约为4132.5元/平米，平均销售率为75 % 。

纯高层项目均价比板楼均价高约1000元/平米，一方面有建安造价的因素，另一方面是由于纯高层
项目多是新近的开发楼盘，其配套设施、整体设计与包装比一些相对较早开发的板楼住宅，更具有市场竞争力。

这点也可从两种建筑形式的住宅项目销售率上得以印证。

同时，也表明济南市居民的住宅消费观念发生了转变。

注：资料来源城市调研队调研
济南市中高档板楼住宅项目中，槐荫区和历下区的项目均价平均值较高，超过3500元/平米。

而在销售成绩方面，市中区和历下区则保持着平均销售率在80 % 以上的好成绩。

另
外，历城区中高档板楼住宅项目均价平均值约为3010元/平米，平均销售率在72 % 左右。

济南市板楼与纯高层中高档住宅均价与容积率、绿化率的关系
注：资料来源城市调研队调研
济南市中高档板楼住宅项目容积率平均值为1.52，绿化率平均值为36.35 % 。

纯高层 住宅项目容积率平均值为2.83，绿化率平均值为35.25 %。

注：资料来源城市调研队调研
注：资料来源城市调研队调研
在板楼项目中，槐荫区、天桥区和历下区的项目容积率比较低，约为1.25、1.49和1.49。

绿化率以槐荫区最高，达到40 % ，其他地区绿化率一般在34 % 至38 % 之间。

注：资料来源城市调研队调研 注：资料来源城市调研队调研
板楼项目中绿化率与其均价的关系是正相关，而容积率与均价的关系成负相关。

济南市中高档住宅装修形式与均价的关系
注：资料来源城市调研队调研
目前济南市中高档纯板楼住宅项目多以毛坯房为主，大约占到市场总量的 50 % ，其次是厨卫精装，约占37 % ，第三是精装修，约占 13 % 。