香城国际广告策略提报1

第二极：新兴城市版块
物业形态以多层、小高层、高层为主。目前开放区域主要为五星大道中段、北段沿线，供应、需
要均相对旺盛，是整个大足目前的市场热点。而从整体来看，区域配套目前相对滞后，但未来整 体规划较好，部分市政配套将向该区域进行倾斜。
第三极：待开发区
目前区域尚未开放，区域缺少物业供应，地块大多处于平地或拆迁阶段。对于大足主力购房人群
项目调研 SWOT
老城核心，繁花似锦，民心所向
项目位于大足老城核心区域，配套成熟，人气较旺，大足居民接受程度相对较高。
项目调研 SWOT
本案
双城交汇，享两城配套，左右逢源。
项目紧临北环大道，交通便捷，向西400M左右，即为老城宏声广场；向东600M左右即为五星大道 新城核心区域。
项目调研 SWOT
竞争市场部分
主力供应项目业态
区域
新区
新区
楼盘名称
五星华府
时代豪庭
主力户型
90㎡两室 110㎡三室 82㎡两室 143 ㎡三室 80㎡两室 115㎡三室 70㎡两室 90 ㎡小三室 110 ㎡三室 70㎡两室跃层
业态
花园洋房、 景观高层纯住宅小区 电梯房
新区
龙腾御锦
花园洋房 花园洋房、 高层住宅
高层住宅
业态
花园洋房、别墅、少量高层 花园洋房 花园洋房、少量高层、别墅 高层住宅 花园洋房、高层住宅
50 ㎡ 、80 ㎡ 、90 ㎡ 、 102 ㎡ 、125㎡
50㎡一房、80 ㎡两房、120 ㎡三房
竞争市场部分
小结
1：目前大足主要开发区域为东区（新城区），西区（老城区）供 应相对较少，核心区域更是稀缺物业。 2：西区（老城区）洋房供应相对较大，东区（新城区）高层供 应相对较大。
大足公路局 大足旅游商会 本案 大足交通委员会 龙港税务所 国土房管局、招商局 公安局 东关长途车站 五星级酒店（建）
广场酒店
永辉（建） 新世纪 麦德隆 宋城（建） 五星级酒店（筹） 长途车站 插旗山公园 南山石刻公园
大足商务中心（建） 大足体育馆（建）
中观部分
小结
1：大足分为东西两大城区，西区（老城区）配套相对完善，人 气鼎盛；东区（新城区）起步较晚，但未来规划较好，目前人气 较差，配套较少。 2：西区（老城区）市场接受度相对较高，东区（新城区）接受 度相对较低。
3.5万方极奢商业配套，打造24365都市生活配套
项目规划3.5万方商业配套，为项目业主提供365天、24小时专属商业配套。
项目调研 SWOT
产品优势（待定）
挑高跃层、大面积院馆、270度飘窗、空井运用、大露台、阳台等产品差异化亮点。 小区游泳池、篮球场、羽毛球场、24小时健身会所等小区配套设施。 ……
推广策略 推广进程图
外卖场开放
售房部及意 境区开放
样板间 开放
一期开盘
3月
4月
5月
6月
7月
形象建立期
价值升华期
开盘强销期
在理清了项目的传播体系中最核心的要素之后， 我们为本案规划了一套极具创意的推广表现方案。
备注：从项目形象入市到首批产品开盘。
推广策略 形象建立期
初步建立一个市场从未见过的、具有“两种生活”的城市中央经营生活特 区形象，引发全城关注！吊起全城胃口！推广策略 价值升华期3+3 双份的无限精彩
推广策略
强势促销期
在市场对项目价值产生认同的基础上，对储备客群营造强烈的供应稀 缺感，插肩而过的危机感。
推广策略 开盘强销期
300：1 只能祝你好运了！
300分之一的机会， 我真的不敢保证你一定能势在必得 所以，只能祝你好运了。
推广策略 开盘强销期
对不起，请再等五天！
项目调研 SWOT
开发商首次入驻地产项目，品牌相对较弱。
项目调研 SWOT
项目物业形态主要为高层，相对单一，对整体项目品质支撑较弱。
项目调研 SWOT
大足老城处于改造期，未来拆迁体量相对较大。
项目调研 SWOT
核心区域供应体量相对较小，同属性、同区域竞争相对较少。
项目调研 SWOT
新城区大量供应项目入市，对项目客户群分流严重。
新区
蓝湖丽都
新区
蓝湖星空
新区
香山印象
70㎡两室 94㎡两室 119㎡三室
花园洋房、 中式建筑
竞争市场部分
主力供应项目业态
区域
老区 老区 老区 老区 老区
楼盘名称
御墅林枫 御都绿洲 香榭雅筑 翰墨山水 香山御景
主力户型
110-130㎡三房 130-160㎡跃层 106、120、125㎡三室 110-130㎡三房
项目商业体量比重相对较大，有一定市场风险。
项目调研 卖点回顾
1：稀缺的地段价值 2：丰富的外部生活配套价值 3：完善的内部商业配套价值 4：其他产品价值…… 5：其他配套价值……
策略部分 项目定位 产品建议 推广计划 VI
推广原则：
谁真正读懂了大足购房者的需求， 谁才能做出具有沟通力和贩卖力的广告！
推广策略 价值升华期
向左走？向右走？
出门向左，夜晚的步行街霓虹璀璨灯火辉煌。 出门向右，清晨的北山云雾缭绕宁静祥和。 城市中央之上拥南揽北，奢享生活中的双份精彩。
推广策略 价值升华期
大足唯一的城市中央私家公园
若不是行人，我以为身处纽约中央公园之中 若不是乡音，我以为身处鸟鸣花香的南国园林 若不是置身其中，真的很难想象闹市之中竟有这片宁静祥和的净土
总之：他们会关注房子的品质、配套、物管等物理层面上的东西，
但也非常关注房子是否能给自己带来精神上的庇佑和足够的面子。
显然，目前大足大多数的高层楼盘推广没有把准 他们的命脉——一味停留在园林、配套、户型、资源等表面 诉求上，所以效果较差！
推广出现空白，空白产生机会
属于高层的机会
推广策略 USP贩卖口号
对不起，对不起。 实在是很抱歉，真的不能现在就收下您的选房订金， 虽然您也是VIP 请再等最后五天！
推广策略 开盘强销期
对不起，请再等两天！
实在是很抱歉，万分抱歉！ 真的不能现在就收下您的选房订金， 虽然您是X局长夫人 请再等最后两天！
而言，缺乏足够吸引力，区域配套极度滞后。
中观部分
大足主城交通现状
北二环 步行街 南环 南环二路 五星大道
本案
北环
双塔路
四横三纵打通大足任督二脉。 项目紧邻北环路，并因此与新老两城紧密相连，扼守两城交通门户位置。
龙中路
中观部分
大足主城主要配套
党校、检察院
老区生活配套齐全，新区未来规划看好。
县委、县政府
区间
75-120㎡ 70-130㎡ 116㎡ 150-187
预推套数
70 172 48 12
价格
4200 4200 4150-4600 5500-5600
香榭雅筑
时代豪庭 香山御景
高层
高层 高层
A、B号楼（部分）
5号楼 3号楼 2、3、4、5、10号 楼 1、2#小高层
60-120㎡
77-142㎡ 80-120㎡
项目调研 项目概述
经济技术指标
占地面积 约100亩
建筑面积
容积率 绿地率 建筑密度 建筑风格
23.3万方 ≤3.5 ≥25% ≤40%
徽派（中式）建筑
项目调研 项目概述（地块）
项目位于北环路中间段，是连接新旧两城的要塞之地； 周边以普通多层住宅为主，物业相对陈旧，但入住率、人气相对较高； 项目地块平坦，工程施工难度不大； 项目地块面临大体量拆迁。
竞争市场部分
春节前及时推盘情况
楼盘名称
蓝湖丽都
龙腾御景 御林枫墅
物业类别
多层 多层 多层 叠拼
楼栋号
6号楼 3、5、8、14号楼 4号楼 20号楼
户型
两室/三室 两室/三室/四 室 三居室 四居室 一室/两室/三 室/四室 两居室、三 居室、四居 室 两居室、三 居室 两居室、三 居室、四居 室 两居室、三 居室
170
104 224
4000以上
未定 3700
华地印象
翰墨山水 小计
小高层、高层
高层
108-228㎡
100-125㎡
未定
88 888
未定
4000以上
竞争市场部分
小结
1：临近春节，为抢占返乡市场，各开发商集体放量，市场供应呈
现井喷状态。 2：大足市场建面均价已基本突破4000元/平方米大关。
项目调研 项目概述 SWOT 卖点回顾
大足香城国际中心项目广告策略提报
千年棠城，物华天宝。香城国际，独领风骚！
调研部分 宏观部分 微观市场部分 项目部分 项目概述 SWOT 卖点回顾
策略部分
项目定位 推广策略
VI
其他建议
市场调研 中观部分 微观市场部分
中观部分
大足主城地理现状
大足主城地势平坦，北侧受大足著 名北山公园（在当地人心目中，该
推广策略 客户群定位
项目客群构成
其他 龙水 30% 大足县城 40% 春节返乡客 20% 10%
推广策略 客户群定位
龙水区域置业人群特征
以龙水商业经营户、厂主为主，企业模式通常为家族企业。 置业人群普通文化程度低，年纪多为30至50岁，目前有年轻化
的倾向，多为一次性付款,极易冲动购买。
偏好大户型产品，对所谓的景观、绿化、养生不敏感，对尊崇 感、配套较为敏感，极易受周边人群影响，有一定的攀比心理。
推广策略 客户群定位
大足县及周边其他区县人群特征
以政府官员、企业单位、经营业户为主。 文化程度较高，收入稳定，年龄多为30-50岁，贷款比例相对较 高。 偏好中、大户型，对项目尊崇感、小区配套等较为关注。
推广策略 客户群定位
春节返乡置业人群特征 以朝天门、主城农贸市场等经营户为主。
文化程度较低，年龄多为为35至45岁，一次性付款比例较大，
推广策略 形象建立期
香城国际 城中央的精英生活特区
城市中央之上的双重精彩 予生活一份精彩，超越平凡的奢享。 予城市一份精彩，超越以往的平凡。
推广策略 形象建立期
双城记 超越平凡的奢享
我许了有一个愿望，如果一定要告诉你我许的什么。 好吧，就是我还想要一个愿望。
奢享精英般的生活，它只是一种生活的态度。 而我，可以同时拥有两种。
看房周期较短。 其购房时间主要集中与春节前后的返乡高峰期，其购房目的多 为父母、子女，购房倾向极易受到周边人群影响。
光有以上基本特征显然不具备足够的说服力，必需 了解他们的心理需求，才能投其所好，彻底征服他们。
我们不妨再来窥探一下主力购房群的精神层面
他们，希望自己的房子，能成为对身边朋友炫耀的资本； 他们，追求三代同堂或三口之家的大户人家生活； 他们，希望拥有让别人羡慕的配套； 他们，很向往主城名盘的档次感，比如龙湖、金科，哪怕只是一 个物管贴牌的虚名；
本案
区域风水极佳，目前来看，拥有不 可替代的景观优势）环抱，南侧有
濑溪河
未来即将开放的南山公园（在当地 人心目中，该区域位置相对较偏， 发展滞后）遥相呼应，腹地受濑溪 河贯穿主城区。
北山公园
南山公园
中观部分
大足城市发展动向
大足老城市版块目前开发体量相对较少， 城市开放重心以逐步向新城市版块（以
老城市版块
3：项目所在区域位于西区（老城区）核心区边缘，紧邻北环路，
是连接两大城区的主要交通干道。
大足项目市场简报
中观部分 竞争市场部分
竞争市场部分
香榭雅筑
御墅林枫 香山御景 御都绿洲 富士达名都 本案
主力供应项目分布
翰墨山水
五星华府 棠城丽都 香山印象 蓝湖丽都
蓝湖星空
凤凰城 蓝山一号 目前大足房地产开发主要集中与五星大道两侧，除北环二路东线少量房地产项目开发外，其他区域供应量相 对稀缺。
超越平凡的双城奢享
推广策略 项目定位
城中央，24万方精英生活特区
传递项目差异化地段 价值，与无与伦比的 精神气质。 阐明项目所代表的城市 精英生活全程，赋予项 目置业者精神标签。
推广策略
VI表现
LOGO诠释： 生活向上，精神向上。 以棠城海棠花的形态，结合中国元素中的“祥云”“紫气”的元素组合构成，与香城国际一刚一柔的 结合。客观的传递出内敛且觉有张力的项目精神诉求。 同时，LOGO节节高升的艺术形态一方面表现出项目“高层”的特质；一方面寓意香城国际的销售节节 高升步步高！
本案
新兴 城市 版块 待开发区
多层、小高层、高层为主）倾斜.
而目前开放重点主要为新城市版块A区 北部（五星大道沿线），未来将由新城
待开发区
市版块A区北部逐步向西、向南发展。
大足城市三级分区
第一极：老城市版块
物业形态以多层产品为主。除北二环沿线部分物业与步行街部分物业（大足商贸中心）外，区域缺 乏其他物业供应。而从版块整体来看，区域人气旺盛，二手房交易频繁，但物业相对陈旧、老化。
推广策略 形象建立期
双城记 予生活双份的精彩
Exspersoo请来两杯，除了我还有我的爱人。 沙茶牛排请来两客，除了我还有我的KUBI。 周末，一定要休息两天， 一天给家人 一天给自己 多一份精彩，对一度热爱
推广策略
价值升华期
通过项目主要魅力点的生动展开，深度建立项目的独特形象，使市场充 分了解并强烈认同项目的非凡价值。