实体企业拿地自建园区十大问题梳理

实体企业拿地自建园区十大问题梳理
一、重点城市拿地难，一般企业政府不予单独供地
目前国内多数重点城市，对于30亩以下实体企业投资建设项目基本不予立项，且该趋势有逐渐下沉态势，同时政府鼓励企业入区入园发展。

以郑州航空港区为例，自2018年6月至2022年2月共挂牌成交工业用地50宗，小于30亩工业用地仅8宗，且成交时间均在2019年9月之前；2019年9月之后至2022年3月共挂牌成交工业用地30宗，平均成交面积达231亩，不考虑比亚迪项目的情况下，平均成交面积也达109亩。

郑州市除航空港区外，自2021年9月至2022年2月共成交工业用地56宗，地块主要集中于巩义市、登封市、中牟县，平均成交面积约41亩。

2021年郑州市政府印发《关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》也提出对于用地规模小于10亩的企业，要引导其入园发展。

鉴于此问题，企业可考虑与园区开发企业直接合作，利用园区开发企业集聚的一批企业资源，定制开发自身需求的厂房物业，实现自身发展目的。

二、土地价款需一次性缴纳，占用企业大量流动资金
以企业在郑州航空港区拿地为例，如果能够获得50亩工业用地的供应，按港区近三年工业用地挂牌平均成交价27.68万元/亩计算，在土地出让协议签订后需一次性缴纳土地出让金1384万元，连同交
易税费（契税、耕地占用税、印花税）约1555万元。

非专业开发企业，从拿地至开发竣工验收具备使用条件预计需两年时间，按年化利率8%计算，则相应产生约249万元财务成本，同时两年需缴纳土地使用税约27万元，共计额外支出276万元，分摊至每月为11.5万元。

占用企业流动资金，在不具备使用条件，无相应产出的情况下，还需支付额外成本。

通过定制专业园区开发商产品，能够极大提升交付进度，减少企业额外支出。

三、缺少专业开发报建团队，拉长建设周期，增加资金成本
开发报建及工程验收备案工作直接关系到项目的建设交付进程，而整个开发过程涉及百余项审批事项的办理，一个审批的延误就可能造成整体工作的延误。

如前举例，50亩地项目每延误一月，企业除管理成本外还需额外支出11.5万元。

专业园区开发商具有丰富的开发手续办理经验，能够在政府规定时限内，快速完成手续办理，整体控制手续办理周期，保障项目按时交付。

四、缺少专业设计管理团队，设计周期长且设计方案优化能力不强，导致投资增加
实体企业一般缺少对设计方案的科学把控能力和方案优化能力，设计院虽然作为服务方，但其凭借其设计院的工作经验，以较为强势的态度服务企业设计工作，或为实现企业或个人口碑，以打造精品项目为理由，出现设计周期长或设计不合理问题，但企业难以把控。

以建筑室内层高为例，层高每增加10厘米，相应单方成本预计增加15元/㎡；以建筑外立面设计为例，涂料与外挂石材，单方造价可相差百元；以电力负荷设计为例，负荷设计小了后续需扩容，缴纳电力扩容费用，设计负荷过大，实际形成投资的浪费。

专业园区开发商，拥有自身设计团队，同时与设计院具有良好合作关系，能够快速完成项目设计，同时在设计阶段就考虑投资成本优化问题，不让企业花冤枉钱。

五、缺少专业工程成本管理团队，工程造价及过程变更合理性难以把控，造成成本失控
工程成本管理作为工程管理工作重要一环，直接影响最终投资金额的多少。

企业在没有专业工程成本管理团队的情况下，面对施工单位不合理变更申请缺少研判能力，极易造成建设成本失控的局面，同时造成质量风险。

以桩基工程为例，部分施工单位在可以进行独立基础的情况下，提出地基地质问题，要求加支护或采用其他形式进行施工，投资费用至少将增加百余万元。

其余隐蔽工程变更所造成的小额费用增加，积少成多，拉高企业投资成本。

园区开发企业拥有专业成本管理团队，具备与施工企业的谈判能力，从而实现成本控制目标。

六、缺少专业工程管理团队，工程现场管控能力不强，容易造成工期延误及安全生产责任事故发生
施工现场管理尤其是安全管理，直接了决定项目是否能够顺利如
期交付，同时也直接影响着企业的正常经营。

企业即便与优质的工程总包单位合作，但企业自身没有现场管理能力，或对现场管理不够重视，极易造成工期的延误，工程质量的缺陷，甚至发生安全事故。

根据国家刑法规定，在生产、作业中违反有关安全管理的规定，造成死亡一人以上，或者重伤三人以上的事故，即触犯重大责任事故罪，情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。

专业园区开发商自有工程管理团队，能够有效应对及防范上述问题的出现，减少企业管理负担和风险。

七、资金解决方案筹划方案不完备，容易因短期资金问题，造成整个公司出现经营风险
现金流的稳定性决定了企业经营的稳定性，企业拿地投资前一定做好了投资资金的准备，但面临多变的市场环境，和开发建设过程中的不确定性，企业现金流可能存在短期短缺的问题，有可能造成一连串违约问题的发生。

某地有一家珠宝类企业，在自建园区过程中，由于市场变化，企业经营性现金流出现问题，导致大量违约，最终造成了项目的烂尾。

该类案例还有许多。

专业园区开发企业，自身资金实力均较为雄厚，同时与金融机构建立有良好的合作关系，能够保证自身开发建设的稳定性。

企业购买厂房，购置资金数额明确，能够进行较好的经营预算管理。

八、产权不能分割办证，后续企业融资能力受限
目前多数实体企业拿地开发项目，政府不允许二次分割销售或租赁，所以不能进行产权分割办证。

该问题虽不影响企业使用，但也不能有效发挥自有厂房的融资能力。

如企业有一栋5层厂房，总面积5000平方米，以港区为例，评估价值大概在2000万元，可抵押融资贷款至少1200万元，但如企业仅需借贷600万元，则仍需将整个物业打包进行抵押。

通过分层办证，仅需抵押三层物业产权即可，剩余两层在后续有融资需求时，仍可抵押融资。

产业园区在立项之初，及确认物业允许二次分割销售，可以分割办理产权证书。

企业购买后具备灵活融资能力。

九、对自身实际需求把控不严，建设规模超出自身需求，且后续无法变现
部分企业在投资立项初期盲目乐观，同时受地方政府等外界影响，拿地规模超出自身实际需求。

但政府供地后是由严格的开竣工时间限制，2年不开工即视为闲置土地，面临处罚及土地回收风险，企业不得不大规模开工建设，导致投资失控，从而影响到企业正常经营发展。

同时对于超出自身使用需求规模的厂房物业，由于不可分割销售，也无法快速变现。

即便允许分割，由于缺乏专业销售团队，整个去化周期也较为漫长。

持续累积的沉重资金压力，甚至会将企业拖入濒临崩溃的深渊。

企业定制购买厂房，一般都会从自身实际需求出发，同时专业园区企业在考虑服务企业发展，和完成自身政府考核目标的同时，也会对企业实际需求进行评判和建议，帮助合理投资，稳定发展。

十、企业需直面政府对项目投资、税收强考核要求
企业即便顺利拿地，但目前各地政府对实体企业项目均有较强的投资、产值、税收要求。

以郑州航空港区为例，参考《郑州航空港经济综合实验区优先发展产业指导目录及准入条件2020年本》要求，工业项目亩均固定资产投资原则上不低于500万元/亩，亩均销售营业收入原则上不低于1000万元/亩，亩均税收原则上不低于40万元/亩。

同时在近期挂牌工业用地文件中，产业用地前置条件均有“产业项目通过考核评价的，产业发展工作领导小组办公室出具项目达标验收意见；未通过考核评价的按照规定追究违约责任，同时给予最长不超过二年的整改期：经整改后仍未达到验收标准的、报管委会批准后，对土地及地上附属物以成本还原原则进行审计和评估，由政府平台公司第一顺位优先回购，自然资源部门依照法定程序解除《土地出让合同》。

”的约定。

市场化产业园作为产业项目集聚载体，承担区域产业集聚任务，政府有其他相应考核要求，同时由于是园区整体考核，通过整体的平衡，也将减轻企业考核压力。