台湾省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题试题

台湾省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有
关问题试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在市场调查中，__是最易出错的阶段。

A．分析信息
B．信息汇总
C．收集信息
D．报告结果
2、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
3、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。

A：权利登记制
B：产权登记制
C：托伦斯登记制
D：契据登记制
E：执行层的组织协调
4、收益期限为有限年的公式的假设前提是（）。

A．净收益每年不变
B．报酬率不等于零
C．收益期限为有限年
D．以上均正确
5、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。

A：地租=市场价格-生产成本
B：地租=市场价格-生产成本-平均利润
C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率
D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息
E：工业用地的监测点评估价格
6、单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。

A：12％
B：13％
C：14％
D：15％
E：执行层的组织协调
7、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
8、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：工业用地的监测点评估价格
9、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。

A：共有
B：抵押
C：出租
D：代管
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
11、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．任意两条无差异曲线不能相交
C．无差异曲线凹向原点
D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
12、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】
A：15年
B：16年
C：17年
D：20年
E：工业用地的监测点评估价格
13、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。

A．750
B．350
C．800
D．850
14、国有土有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
15、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。

A：71.84
B：74.47
C：75.23
D：80.00
E：工业用地的监测点评估价格
16、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。

A．60 000
B．120 000
C．150 000
D．180 000
17、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
18、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。

A．10
B．15
C．20
D．30
19、防范估价风险的最后一道防线是（）。

A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
20、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

A：区域规划
B：土地利用总体规划
C：城乡规划
D：国土规划
E：执行层的组织协调
21、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。

A．同时
B．随之
C．不能
D．权利人确定是否
22、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。

则该数据的中位数和众数分别是（）。

A．2460和1980
B．2460和5880
C．2746.67和1980
D．2746.67和5880
23、汇票是。

A：由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据
B：银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据
C：由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单
D：由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
E：执行层的组织协调
24、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。

A．300
B．213.50
C．171.19
D．500
25、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》
C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。

A：大型商场
B：旅游设施
C：部队营房
D：高速公路
E：高尔夫球场
2、从某种意义上讲，房地产价格是__。

A．个别人的价值判断
B．估价人员的主观定价
C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果
E．由交易双方委托经纪人确定
3、下列属于形成权的是。

A：解除权
B：追认权
C：选择权
D：异议权
E：人身权
4、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
5、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出
C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
6、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则
B．收负实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
7、房屋登记机构受理异议登记后，应于个工作日内完成登记。

A：1
B：10
C：15
D：30
E：执行层的组织协调
8、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。

A．快速变现价值
B．谨慎价值
C．清算价值
D．投资价值
E．原始价值
9、担保物权包括。

A：地役权
B：典权
C：抵押权
D：留置权
E：质权
10、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。

A：规避估价风险
B：保护估价师和估价机构
C：使评估价值更接近实际成交价格
D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E：使委托人能得到其预期的估价结果
11、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。

A．法院
B．检察院
C．海关
D．军队
12、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。

A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
13、下列关于质权特征的表述中，错误的是__。

A．质权是一种担保物权
B．质权的标的物只能是不动产权利
C．质权需转移质物的占有
D．质权是就质物优先受偿的权利
14、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。

A：正的协方差
B：负的协方差
C：标准协方差
D：绝对协方差
E：借款合同
15、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2
B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2
C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2
D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2
E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2
16、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。

A：按房产余值计证的为1．2％
B：按房产余值计征的为2．4％
C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收
E：按房屋租金计征的为12％
17、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
18、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。

A：3627．06
B：3634．31
C：4818．34
D：4842．43
E：借款合同
19、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的。

A：变现风险
B：政策风险
C：利率风险
D：市场供求风险
E：借款合同
20、成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。

A：交易者的动机
B：交易者对市场了解程度
C：交易双方的关系
D：卖者的价格策略
E：市场供求
21、房屋租金可分为。

A：公定租金
B：廉租租金
C：市场租金
D：成本租金
E：商品租金
22、预期原理是等估价方法的理论依据。

A：市场比较法
B：收益法
C：成本法
D：假设开发法
E：路线价法
23、《中华人民共和国物权法》规定房地产抵押权实现的方式有。

A：抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B：抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D：按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
24、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
25、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C。