1925迪维（连云港）置业有限公司与吴远业、孙玲商品房销售合同纠纷二审民事判决书

1925迪维（连云港）置业有限公司与吴远业、孙玲商品房销
售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院
【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院
【审结日期】2021.07.26
【案件字号】(2021)苏07民终1925号
【审理程序】二审
【审理法官】程晨王学明张淑媛
【审理法官】程晨王学明张淑媛
【文书类型】判决书
【当事人】迪维(连云港)置业有限公司;吴远业;孙玲
【当事人】迪维(连云港)置业有限公司吴远业孙玲
【当事人-个人】吴远业孙玲
【当事人-公司】迪维(连云港)置业有限公司
【代理律师/律所】姚建成北京市盈科(连云港)律师事务所;李海滨北京市盈科(连云港)律师事务所
【代理律师/律所】姚建成北京市盈科(连云港)律师事务所李海滨北京市盈科(连云港)律师事务所
【代理律师】姚建成李海滨
【代理律所】北京市盈科(连云港)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】迪维(连云港)置业有限公司
【被告】吴远业;孙玲
【本院观点】《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条规定，中级人民法院管辖下列第一审民事案件：(一)重大涉外案件；(二)在本辖区有重大影响的案件；(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

迪维置业公司与连云港恒源电力实业有限公司签订的《嘉会城小区居配工程施工合同》约定的施工内容不属于市政配套工程，迪维置业公司关于应当适用涉案《商品房买卖合同》第八条的约定扣除相应工期的上诉理由不能成立，本院对迪维置业公司关于调取赣榆嘉会城项目住宅供电验收资料的申请不予准许。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定管辖新证据质证诉讼请求维持原判发回重审
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【本院查明】本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条规定，中级人民法院管辖下列第一审民事案件：(一)重大涉外案件；(二)在本辖区有重大影响的案件；(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

《最高人民法院关于适用的解释》第一条规定，民事诉讼法第十八条第一项规定的重大涉外案件，包括争议标的额大的案件、案情复杂的案件，或者一方当事人人数众多等具有重大影响的案件。

依据上述法律和司法解释的规定，本案不属于中级人民法院管辖的第一审民事案件，上诉人迪维置业公司关于一审法院对本案无管辖权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

关于迪维置业公司逾期交房的天数问题。

本院认为，迪维置业公司与连云港恒源电力实业有限公司签订的《嘉会城小区居配工程施工
合同》约定的施工内容不属于市政配套工程，迪维置业公司关于应当适用涉案《商品房买卖合同》第八条的约定扣除相应工期的上诉理由不能成立，本院对迪维置业公司关于调取赣榆嘉会城项目住宅供电验收资料的申请不予准许。

迪维置业公司关于应从2019年10月16日以后承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

因迪维置业公司未能举证证明其员工实际进行了隔离以及隔离的时间，一审法院依据当地政府采取的管控措施认定因疫情造成迪维置业公司停工期为39天并无不当，本院对此予以维持。

关于中高考停工期间9天，因中高考停工不属于不可抗力，故一审法院认定逾期交房天数应扣除该9天期间并无不当，本院对此予以维持。

综上所述，上诉人迪维置业公司的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人迪维(连云港)置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 02:08:36
1925迪维（连云港）置业有限公司与吴远业、孙玲商品房销售合同纠纷二审民事判决书
江苏省连云港市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏07民终1925号当事人上诉人(原审被告)：迪维(连云港)置业有限公司，住所地连云港赣榆区黄海路12号。

法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ，该公司董事长。

委托诉讼代理人：姚建成，北京市盈科(连云港)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李海滨，北京市盈科(连云港)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：吴远业。

被上诉人(原审原告)：孙玲。

审理经过上诉人迪维(连云港)置业有限公司(以下简称迪维置业公司)因与被上诉人吴远业、孙玲商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2021)苏0707民初1541号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年5月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人迪维置业公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判上诉人从2019年10月16日以后承担逾期交房违约金或发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。

事实与理由：一、一审判决认定事实不清，仅扣除48天的停工期错误。

1、连云港市新冠疫情一级响应的起始时间为2020年1月26日，直到2020年3月27日才调整为三级响应。

此时建筑企业才可以有序复工，上诉人的员工多为外省、徐州来连云港的人员，先到宾馆隔离14天，核酸检测为阴性后还要居家隔离14天，总的隔离时间达到28天，所以从2020年1月26日到2020年3月27日是60天，加28天隔离期和中高考停工期间9天，最低要扣除97天。

2、根据商品房买卖合同的约定，因市政配套不到位及各职能部门行为造成无法施工的，可据实予以延期。

本案中因供电公司配电设施不到位的原因导致验收延期，也应考虑予以扣除。

3、赣榆区供电分公司向一审法院出具的情况说明不是案件真实情况的反映，属于虚假证据，我方要求调取涉案工程配套小区供电的具体施工验收相关记录资料，以此证明逾期交房是由于供电部门延误工期所引起，其逾期交房时间因从供电部门通知供电开始之日开始计算。

二、一审法院对本案没有管辖权，径行审判属于程序违法。

上诉人系迪维集团(控股)有限公司全资投资控股的子公司，迪维集团(控股)有限公司的注册地为中国香港，上诉人属于涉外企业，一审案件应由连云港市中级人民法院管辖。

二审被上诉人辩称被上诉人吴远业、孙玲未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。

原告诉称吴远业、孙玲向一审法院起诉请求：1、判令迪维置业公司支付给吴远业、孙玲逾期交房违约金40000元(2018年11月30日至2020年8月)；2、本案诉讼费用由迪维置业公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年5月17日，吴远业、孙玲与迪维置业公司签订《商品房买卖合同》，约定吴远业、孙玲购买由迪维置业公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路北侧的嘉会城1单元1-2604(1某住宅)室，房屋建筑面积127.03平方米，其中套内建筑面积99.19平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积27.84平方米，房屋单价每平方米4917元，总金额624607元。

关于付款方式及期限，双方约定买受人签订合同前支付125607元，以银行按揭贷款方式支付人民币499000元。

合同第八条约定：出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.(无内容)。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人所有购房款未全部付清的，交房期限不受上述条款限制。

3.因战争或不可抗力自然灾害等因素，则一切等发生后，如可继续施工则交房日期顺延，如无法施工，则双方各不承担违约责任。

施工期内如遇台风、雨雪、冻等恶劣天气超过10天，则每超过1日，交房日期顺延1日，以监理公司记录为准。

累计停水停电超过8小时的，交房日期顺延1日，依此类推，以监理公司记录为准。

因市政配套不到位及各职能部门行为造成无法施工的可据实予以延期。

施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题以及政府规划调整等原因而造成的工期顺延的可据实予以延期。

合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按
本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。

(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

原迪维置业公司双方均在该合同上签名、捺印。

合同签订后，吴远业、孙玲付清购房款。

后因迪维置业公司未按照合同约定按时交付房屋，故吴远业、孙玲诉至一审法院。

一审庭审中，双方一致确认房屋交付的日期为2020年7月17日，自2018年11月30日起至2020年7月17日止，迪维置业公司累计逾期交房天数为595天；迪维置业公司提供了《关于嘉会城送电的通知》、《嘉会城小区居配工程施工合同》拟证明系因市政配套不到位导致的交房逾期。

另查明，2017年7月28日，迪维置业公司(甲方)与连云港恒源电力实业有限公司(乙方)签订了《嘉会城小区居配工程施工合同》，部分合同内容如下，合同第二条第1款工程范围：迪维置业公司在赣榆区××路××号××××××小区(批文号：赣发改投(2015)333号)，总建筑面积约155659.73平方米，地下建筑面积40714.9平方米；其中住宅51121.83平方米，商业45206.83平方米。

办公(商务公寓)18606.17平方米。

第2款工程内容：上述电配工程的接入及受电工程施工(详细工程量按设计蓝图为准，包含委托设计费用，不包括受电工程的土建部分)。

第四条工期部分未对工程的具体开工时间、完工时间作出明确约定。

第八条第1款第1项载明甲方负责该工程项目内容中的相关土建工作。

2019年10月10日，连云港恒源电力实业有限公司向迪维置业公司发出了《关于嘉会城送电的通知》,通知载明嘉会城商住区目前电气安装工程已验收合格，具备送电条件。

计划于2019年10月16日正式装表送电，请贵公司于2019年10月16日送电前，将工程尾款8800000元一次性付到连云港恒源电力实业有限公司账户。

逾期不付，送电时间顺延，造成后果由贵公司承担。

2021年3月30日，经调查，国网江苏省电力有限公司连云港市赣榆区供电分公司向一审法院出具《嘉会城项目电气工程情况说明》，该情况说明载明，因迪维置业公司负责的居住区土建工程一直未达到供电公司验收条件，区公司验收多次未通过，直至2019年9月12日协调上报江苏省电力公司开始最终验收。

2019年9月20日省电力公司批复验收通过，可以送电。

直至2020年5月1日，迪维置业公司将最后一笔费用支付后，5月2日，恒源公司上报赣榆区供电公司送电申请，5月12日，小区所有业主计表送电。

同日，一审法院向连云港恒源电力实业有限公司总经理陆军调查核实，并形成笔录，其向一审法院述称嘉会城项目的配电工程分商业、住宅等部分，案涉送电通知指的是住宅部分的送电工程，与商业部分无关；导致2019年9月20日整个配电工程才通过验收的原因系迪维置业公司的土建工程一直在整改。

对于上述一审法院调取的证据，吴远业、孙玲质证认为系因迪维置业公司的原因导致送电延后，不能成为迪维置业公司逾期交房的理由。

迪维置业公司质证认为情况说明载明的送电时间与送电通知载明的时间一致，能够证明是因为市政工程配套不到位造成的；调查笔录中陆军陈述有相互矛盾的部分，既然商业部分能够通电那住宅部分也可以通电，由此可以说明住宅部分直至2019年9月20日才通电是因为供电公司的市政工程配套不到位造成的。

还查明，连云港市住房和城乡建设局于2019年5月28日下发的《关于做好高
考、中考期间建筑工地停止施工扬尘防控工作的紧急通知》，按通知要求，6月6日18时至6月9日18时高考期间、6月13日18时至6月16日18时中考期间，决定暂停所有建筑工地室内外施工作业，以上累计停工时间8天；2019年9月29日连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，按通知要求，9月30日18时至10月8日6时，我市暂停所有建筑工地室内外施工作业，以上停工时间9天。

再查明，2020年1月26日，连云港市人民政府发布《连云港市关于实施新型冠状病毒感染的疫情一级响应措施的通知》，自2020年1月26日零时起,就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施。

2020年2月6日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于进一步做好疫情防控期间建筑工地复工工作的紧急通知》，通知第二条载明2020年2月9日24时前，本市所有建筑工地一律不得复工、开工。

2020年2月9日24时后，全市建筑工地复工需，由承建企业向所在地县区政府、功能板块管委会提出申请，经现场核查和书面同意后并报住建部门备案方可复工。

2020年2月10日，连云港市住房和城乡建设局再次下发通知，将复工时间延后至2月20日，有关疫情防控通知中的其他要求不变。

诉讼中，迪维置业公司未能提供证据证明其经相应部门审核同意后的复工的时间。

本案一审的争议焦点：迪维置业公司延期交房的理由是否符合合同的约定及可以扣除的迪维置业公司延期交房的实际天数。

一审法院认为关于争议焦点一，一审法院认为，迪维置业公司辩称的因市政配套不到位导致延期交房的理由不成立。

首先，商品房买卖合同中载明的迪维置业公司因市政配套不到位可以延期交房的条款内容是，“因市政配套不到位造成无法施工的可据实予以延期”，按合同约定，延期的前提是工程无法施工，且无法施工的原因系市政配套不到位造成的，然迪维置业公司并未提供相应证据证明停工的时间及停工的原因，其提供的连云港恒源电力实业有限公司发出的送电通知及工程施工合同明显不能达到商品房
买卖合同中适用该条款的证明要求。

其次，从居住区配电工程验收通过的时间晚于商品买卖合同约定的交房时间的原因来看，迪维置业公司与连云港恒源电力实业有限公司签订的工程施工合同中明确约定案涉嘉会城小区的受电工程的土建部分施工由迪维置业公司负责，而国网江苏省电力有限公司连云港市赣榆区供电分公司向一审法院出具《嘉会城项目电气工程情况说明》及一审法院的调查笔录表明因迪维置业公司负责的居住区土建工程一直未达到供电公司验收条件，造成嘉会城小区居住区配电电气工程至2019年9月20日才通过验收，且迪维置业公司还存在逾期支付工程款的情形。

再次，迪维置业公司与连云港恒源电力实业有限公司签订《嘉会城配电工程施工合同》时，并没有对具体的开工日期、完工日期作出书面约定，迪维置业公司作为专业的房地产开发公司，其进行小区开发，理应知道配电工程的完工期限对住宅是否能按期交付业主的重要性，因配电工程如未验收通过，该房地产项目即不可能通过相关部门验收并按期交付小区业主，故迪维置业公司在签订施工合同的签订过程中亦存在过失。

综上，一审法院认为本案不适用合同中，关于市政配套不到位造成无法施工的可据实予以延期的约定，因此造成的逾期交房责任应由迪维置业公司自行承担。

关于争议焦点二，对于迪维置业公司辩称中、高考期间应从逾期交房天数中予以扣除的辩解意见，一审法院认为，首先，每年都会举办中、高考,这是众所周知的事实，迪维置业公司在与吴远业、孙玲签订涉案《商品房买卖合同》时，理应充分预见到中、高考期间可能停止施工作业，以及因此对商品房交付所产生的影响，故一审法院认为中、高考期间不足以构成合同约定的可以据实延期交房的情形，相应逾期期间不予扣除。

对于连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，一审法院认为对于该通知迪维置业公司并不具有及时预见的前提基础，属于不可抗力，一审法院认为，上述9天时间应当从逾期交房天数中予以扣减。

对于新冠疫情防控期间，一审法院认为，疫情的发生具有不可预见的客观情
况，疫情防控措施亦与疫情的严重程度相关，具有不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。

因此，应当将政府采取管控措施至迪维置业公司复工期间的停工天数从逾期交房天数中扣除。

但鉴于迪维置业公司未提供证据证明其复工时间，一审法院认为其因疫情的停工时间应自2020年1月26日至2月20日止，共计25天，同时考虑疫情期间员工返回工地的隔离期，一审法院酌定迪维置业公司因新冠疫情造成的停工期为39天。

一审法院认为，吴远业、孙玲与迪维置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。

迪维置业公司逾期交房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。

关于吴远业、孙玲主张违约金过低，应予以调整的意见，因吴远业、孙玲未提供证据证明合同中约定的违约金计算方法不足以弥补其实际损失，且迪维置业公司对此不予以认可，故对其要求调整违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。

综上，迪维置业公司应向吴远业、孙玲支付逾期交房违约金的数额为17083元【624607元某0.00005某(595天-39天-9天)】。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：迪维置业公司于本判决生效之日起十日内向吴远业、孙玲支付逾期交房违约金17083元。

如果迪维置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费800元，减半收取400元，由吴远业、孙玲负责230元、迪维置业公司负担170元。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院查明本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条规定，中级人民法
院管辖下列第一审民事案件：(一)重大涉外案件；(二)在本辖区有重大影响的案件；(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

《最高人民法院关于适用的解释》第一
条规定，民事诉讼法第十八条第一项规定的重大涉外案件，包括争议标的额大的案件、
案情复杂的案件，或者一方当事人人数众多等具有重大影响的案件。

依据上述法律和司
法解释的规定，本案不属于中级人民法院管辖的第一审民事案件，上诉人迪维置业公司
关于一审法院对本案无管辖权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

关于迪维置业公司逾期交房的天数问题。

本院认为，迪维置业公司与连云港恒源电力实业有限公司签订的《嘉会城小区居配工程施工合同》约定的施工内容不属于市政
配套工程，迪维置业公司关于应当适用涉案《商品房买卖合同》第八条的约定扣除相应
工期的上诉理由不能成立，本院对迪维置业公司关于调取赣榆嘉会城项目住宅供电验收
资料的申请不予准许。

迪维置业公司关于应从2019年10月16日以后承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

因迪维置业公司未能举证证明其员工实际进行
了隔离以及隔离的时间，一审法院依据当地政府采取的管控措施认定因疫情造成迪维置
业公司停工期为39天并无不当，本院对此予以维持。

关于中高考停工期间9天，因中高考停工不属于不可抗力，故一审法院认定逾期交房天数应扣除该9天期间并无不当，本
院对此予以维持。

综上所述，上诉人迪维置业公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定
事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十
条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人迪维(连云港)置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长程晨
审判员王学明
审判员张淑媛
二〇二一年七月二十六日
法官助理徐林杉
书记员王冰
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