土地估价实务辅导：界定土地价格定义

界定⼟地价格定义
(⼀)⼟地价格对应权利的内涵
1．⼟地使⽤权价格
常见的⼟地使⽤权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。

2．⼟地抵押权价格
对于抵押贷款的评估，⼀般是评估⼟地使⽤权的公开市场价格，⼟地抵押权价格由⾦额机构⾃⾏确定(如为划拨⼟地，应扣除尚未缴纳的出让⾦及有关税费等)。

3．⼟地租赁权价格
对于租赁⽬的的评估，⼀般&&是先评估⼟地使⽤权价格，然后利⽤收益还原法，选择合适的计算公式，计算⼟地租赁权价格。

(⼆)⼟地利⽤现状及设定
利⽤现状包括估价对象上的建构筑物及其⽤途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐⽤年限、已使⽤年限、建筑⾯积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

(三)⼟地使⽤年限及设定
1．⼟地使⽤年限的概念
⼟地使⽤权年限是指⼟地使⽤者通过国家授权或以⼟地出让⽅式所取得的国有⼟地的使⽤权期限。

2．⼟地使⽤年限的设定
根据国务院1990年颁布的《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第⼗⼆条规定；⼟地使⽤权出让年限按下列⽤途确定：
(1)居住⽤地70年；
(2)⼯业⽤地50年；
(3)教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年；
(4)商业、旅游、娱乐⽤地40年；
(5)综合或其他⽤地50年。

有效使⽤年限等于⼟地使⽤证或者相关⼟地权属证明上登载的剩余使⽤年限或者出让年限减去已使⽤年限。

(四)估价期⽇的设定
1．估价期⽇的概念：估价期⽇是指估价结果对应的⽇期，通常具体到某年某⽉某⽇。

2．估价期⽇的设定：由委托⼈确定，或者由委托⼈与估价师商定。