物业经理人案例

物业管理案例
一、李先生购买了某小区一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时供水供应等配套设施，且写进了购房合同中。

但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了2元/平方米。

物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准。

而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。

谈谈你的看法？
答：一、a发展商无权承诺物业管理费的收费标准。

从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。

物业公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。

B物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。

C由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”
因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。

二、妇女因与丈夫争吵赌气，将自家阳台上一块大石头推到楼下，砸死了一个小女孩，被追究法律责任。

问：1、该妇女应承担哪几种法律责任？2、受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔偿？法律依据是什么？
答：高空抛物致人伤害是一种危害极大的违法行为。

因为，这种从天而降的行为所非法侵害的对象是不特定的主体，凡是在高空抛物期间从抛物的这个区域经过的任何人，都有受到这种非法侵害的可能，非法侵害的后果和程度往往也难以预料。

a从法律责任来看，该妇女应承担违宪法律责任、民事法律责任以及刑事法律责任。

《中华人民共和国宪法》第五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公司的合法的自由和权利。

”案例中，该妇女高空抛物，致人伤害死亡，虽然是违反了宪法的这个法律规定，应承担违宪的法律责任。

《中华人民共和国刑法》第一百一十五条规定：危害公共安全罪“以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

过失犯前款罪，处三年以上七年以下有期徒刑，情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

”，该妇女构成危害公共安全罪。

《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施及建筑物上的悬挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

”因此，该妇女应承担责任。

b、受害人家属可要求民事赔偿。

法律依据《为中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。

”及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

”
三、河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。

王某认为其所交的物业管理费中包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。

谈谈你对此事的看法。

答：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。

因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。

如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。

则物业公司不应承担赔偿责任。

治安管理是物业管理最基本的内容。

为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。

另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。

四、业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。

李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。

请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。

答：这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。

同理，在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承提民事赔偿责任。

否则就不应承提民事赔偿责任。

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。

应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。

”这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。

五、某业主投诉：我买的房子虽然已入住半年，可我却高兴不起来。

因为房子存在质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。

找物业公司和开发商后，他们只是把裂缝补了补，渗水和门窗歪斜还在，这严重影响我的使用。

因此，我准备不支付物业公司的物业管理费了，不知道这种做法是否合理？请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见。

答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务。

业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。

业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。

从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。

如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。

业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法
权益。

七、先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。

老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。

物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。

”请问：物业管理公司应如何处理。

答：第一、业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。

实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。

第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。

并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。

第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。

虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

因此物业管理公司应向业主请清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。

十五、某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。

物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？108单元单号8家住户，其说法不一，7、8层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。

答：水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。

因此，不应使用维修基金。

因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体用按份额比例分摊。