永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案112p

房地产调控政策影响预判：
1、加息、扩大限购、首付比例提高等调控政策的影响正在扩 大、一线城市和二线城市成交量下跌，量价格局将发生变化 2、政策影响会降低客户的购买预期，进而影响到三四线城市 的成交及价格增幅
政策影响将扩大
永州房地产现状分析
区域市场分析
经济形势与房地产市场走向
永州房地产市场 ：
作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和 城市化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济 增长点和城市居民新的消费热点。2010年，永州市房地产开发市场 规模不断扩大,开发总量迅速增长。
与次商圈相比，新兴商圈受城市北移和房地产开发带动效应明 显，区政府也将迁移，周边以香樟绿城、澳海云天商业、及商 业城北迁，永州大道联城及二边地块开发。带动了大量高端居 住人流，同时也具有明显的后起规划优势，将极大地带动商业 活力，全面提升芝山商业环境。（主要以公务员学校各企事业 单位等，高端消费人群为主，）
一句话概括：市场竞争越来越激烈，传统的开发模式和营销模 式将在市场竞争中难以成功。唯有通过创新模式，才能使本项 目从市场众多楼盘脱颖而出-达到
高价 高去化率 高回报率
永州商业地产总体研究：
商圈分析
商业环境分析 :
新城区，新 兴核心商圈
（因几大高档小 区的开发，居住 人群剧增，周边 常住约5万人，是 良好契机）
项目部分对手分析
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 地段
规模
规划
价格
本项目 上海花园 中山城 一号公馆
本项目在竞争对手中优势不明显
区域住宅市场研究小结
1. 在全国大的市场环境下，传统开发模式和销售模式压力很大； 2. 期楼在市场上的销售阻力愈来愈大； 3. 规划、物业管理、工程形象等决定未来的销售；
价值点
中式或欧式建筑风格定位市 场差异化不明显
意向定位方
案2
高端住宅+投资性产权式酒店+现代商业综合体
我们推荐方案
价值点
பைடு நூலகம்
新区龙头、永州首席城市综合体
差异化明显
规划设计创造价值（二）
相同的地块，不同的开发商理念，不同的 团队参与，所产生的价值也不一样，因此
项目地块前期规划十分重要
规划设计创造价值（意向设计方案1）
房地产市场供量及产品分析 住宅类
据我们对永州芝山区域房地产市场了解共有在建在售楼盘近20 个，房源总面积供应量在70万-100万平方之间。
市场货量充足，以小高层和多层为主， 逐步向高层建筑进化
项目住宅产品对手预测分析
项目直接竞争对手有:（25F以上高层） 以后主要潜在对手上海花园、垠地中山城、东门一号公 馆、翰林院、澳海云天高层
销售商业和住宅去化最终目的
非常规措施一
借力 引进品牌超市和百货
主炒项目首席城市综合体，借品牌酒店提升 项目地块价值，
非常规措施二
借力 星级酒店品牌如华天
形象包装与硬件支持并重
主要硬件支持措施 1、建议广场位置对面入口处做大气售楼部 2、前面空地做成休闲广场、配合项目建筑风格的小品
非常规措施三
五星级销售部启用
如何突破零陵高层销售去化率慢的问题
常规模式商业面临的挑战
1.该地段尚未形成成熟商圈，底商空置率比较高。 2.在商圈未形成时，价格和销售很难走高。 3.整个零陵商业有趋于饱和状态，包括圣世阳光、BOBO新天 地等商业街一直没有做旺，多达4条步行街区----现在的步行
街已变成-----不行街了
如何解决本地段商圈不成熟影响销售的问题
永州时代广场项目定位及建筑规划设计 建议拟案
利润最大化 风险最小化
永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案
前言
一个项目的成功，前期的规划设计至关重要，在项目设计之 初集合发展商、设计院、代理方三方专业共同沟通是确保项 目成功畅销的基础和保障。
前期规划决定项目成败
作为专业代理公司的作用主要在于挖掘项目的价值进行包装、 整合推广，实现项目的顺利销售。但项目的价值除了地段、 环境条件等基本要素外，通过前期策划公司的介入与建筑设 计院合力做好规划，能实现项目差异化的比较优势，从而带 动后期的销售。
竞争更全面
芝山商业地产市场综合总结：
现有业态：步行街、专业市场、大型超市、批发市场、 传统街铺、个性小店并行发展，基本商业业态日趋完善。
横向发展较充分 竖向发展有空间 农贸市场 传统街铺 专业市场 超市 集中性 零散商业 步行街 商业中心
业态空白：现代主题购物商城
因此新政加息房产税来临及楼市竟争加剧之下 我们何去何从
芝山区老商圈 城标次商圈
商业主要由老核心商圈、次商圈、新兴
商圈共同发展
核心老商圈——起至老百货大楼到电影院
这两年，核心老商圈因以商业城、步步高超市、时代旺角， 圣世阳光等步行街构成，有完善商业之势。商业环境有所改 善，但周边总体商业环境并不理想，经营业态还是以中低档 为主，欠缺现代商业发展基础和配套，如车位及街道太窄， 也没大型品牌和百货支撑，高档商业发展和吸引力不大。
四、整体包装、创新模式下的价格提升
1、临街门面：均价2.5-3万元/平方米 2、二楼均价7000-10000元/平方米，三楼均价4000-5000元/平方米 3 、住宅部分售价也将在酒店/品牌百货及超市的拉动下，售价将创
芝山房价新高：均价2500/-2600元平方米
核心策略：
1、“高端住宅+主题式购物城+投资性产权酒店”提 升项目价值，拉动整个商圈升级。
开发总量增大，行业发展趋势正 常，市场趋于理性。
永州房地产市场发展趋势 ： 住宅总体分析
1. 项目规模愈来愈大，档次愈来愈高； 2. 二次置业人群比重增加（但随着新政的出台，抑制了部
分消费者投资热情）； 3. 从前期的期楼销售向现楼销售过渡； 4. 逐渐进入电梯房房时代。 5. 住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。
本项目与周边几个项目一起打造芝山商业新 核心圈
区域市场综合总结:
对芝山住宅市场的观点：
1、小楼盘多、多层多，导致价格上不去 2、多层、小高层受欢迎，高层销售难度加大 3、随着耀江文景苑、香樟绿城、香水湾、中山城等规模项目 一期进入交楼并实景出现，再加上市场对工程要求的提高，新 开规模项目的入市要求将更加提高 4、整个市场营销水平上了台阶，楼盘竞争已变成综合因素的 竞争
规划能提升项目地块的潜在价值
本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析
房地产市场分析 项目本体分析 项目如何利润最大化【如何化解风险】 项目利润测算
第一部分 房地产现状分析
市场背景及宏观经济分析
国内房地产现状分析
国内市场分析
全国市场 经济形势与房地产市场走向
目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平, 但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进 入观望期。
三、商业二至三楼四楼租售之比面临挑战 1、售价水平 在二楼租金25元/平方米/月都难以达到的水平下，售 价达到6500市场已经难以接受 2、整租整售 商家难以招商，销售率难以保证,会出现推后几年,周边临街
项目商业情况就如此.
总结分析：
按照正常的操作模式（无论选择规划设计方案1或 2/3）
一、住宅：价格只能水涨船高、一支独秀难度大； 销售速度也受工程进度影响。
规划创造价值（意向设计方案2）
规划创造价值（意向设计方案3）
根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了 解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外， 一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这 还需要创新的操作模式
操作模式创造价值（三）创新模式
如何实现项目住宅商业利润最大化？ 非常规操作
正常模式下实现目标面临的挑战？ 常规操作
二、一至四层打造现代主题购物商场
考虑因素： 1、考虑到芝山现有商业竞争格局，以及永州大道、和二桥拉通、
周边良好交通到达，和高消费人流量增加等因素，本项目商 业需要通过定位清晰、特色经营来包装和经营 2、现代主题式经营给予经营者及投资者信心
三、全面提升售价措施
1、引进品牌商业管理公司 2、商业部分先招商，后销售(与返租模式、回购模式结合) 3、住宅部分以高端住房，结合精装公寓进行销售
非常规措施四
打造市场“超值”印象
形象高端 价格中端
大盘龙头地位 首期入市优势
项目首推高层住房契合项目的方向根据市场VIP发放情况可配商业销售
一、项目目标
1、商业在目前的市场租金水平下，只有通过整体包 装和借助品牌百货和超市炒作，散租散售模式才能提
高售价，。 2、住宅通过“高端住宅+产权酒店和精装投资公寓” 提升价值。
规避风险策略商家经营是否能成功做为品牌超市或百货商家它们有自己完善而系统的选址经验和评估经验对于时代广场项目而言如此优越的地段和发展潜力以及方便的交通网点和到达率据我们了解未来三年周边常住人口将达5万以上我们只需根据主力商家需求指标规划建设好项目产品提前采取意向性定单开发模式解决炒作和项目商业规划的事情后期商业经营和推广上给予一定支持和配套最后能否经营成功是主力店自己的事情规避风险策略返租期到以后这么办从项目的角度出发开发商投资项目计划做短线还是长线根据我们多次接触应当是短平快高价销售项目因此第一要素应当是如何解决销售使资金到位第二步的主力店招商和品牌店加盟才有资金资本运作第三步有主力店的拉动也解决了商业部分招商和经营的难题对做旺商场拉升项目商业价值有利而商铺投资者也十分清楚投资自然会有风险只能跟定品牌能使风险降低而开发商只做好返租期内所返还给投资者的钱就行五年之后也是给风险转嫁给商业管理公司或业主委员会1芝山高档酒店的市场空间2通过酒店拉动区域价值配合商业提升项目住宅价值3引进酒店利于发展商区域深度开发规模开发3产权式酒店对销售利润的贡献永州酒店业在进入到2010年得到了迅猛发展竞争日趋激烈全市二区上档次和规模的大小有近30家特别是高星级酒店
园林绿化吸引力不强
潜力
路桥拉通良好的发展潜力，优越的自身条件 本项目必须是一个高附加值、高利润回报项目
本体分析总结
本项目地块位处联城大道核心位置，城市主道交汇之地，周 边各项配套完善，发展潜力空间大，但项目同样面临地块小， 地价高，
造成项目的价值利润点和难点在商业 部分，住宅部分去化难度不高
第三部分 我们的思路
常规模式住宅面临的挑战
1.零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为 主力市场的情况下，如何解决销售价格问题。 2.零陵楼市价格还未整体突破均价2000元的竞争，而高层的 成本没有竞争优势； 3.已有高层项目（翰林苑、中山城）在现楼没有建好时，销 售一直停滞不前，给开发商带来很大资金压力。 4、主要对手中山城“东门一号公馆”的地段、工程进度、销 售时间比本项目有优势的情况下，势必抢夺客户资源。
非常规使利润最大化？
项目产品规划支撑：高端住宅+现代商业+投资性星级产权酒店
给商业项目转换成-永州首个城市综合体
侧重卖地段和“未来价值”，以新区城市综合体规划出现，既吻合 新区未来的发展大势，同时以新区龙头形象出现，提升项目的区域 价值附加值和建立项目形象高度
主炒项目首席城市综合体，借品牌超市和百 货入驻，提升项目地块价值，达到高价成功
如何在同质化竞争的环境下做到本项目脱颖而出， 创造利润最大化，创造佳绩！ 是我们上诚机构和盛德地产共同的目标！
第二部分 项目本体分析
知己知彼方能常胜
项目地块区位分析（一）
新城区 次商圈
老城区商圈
本项目
双城核心区
项目处于老商业区与新城区 交汇处，地段优越，随着永 州大道的拉通，势必成为新 的居家投资热点，而老城区 因为道路窄，车流量大，居 家购物环境不理想
二、商业：现阶段总体价格走高难度很大。
我们选择创新非常规模式
考虑到项目与城中其他同规模楼盘相比，如按传统模式操作， 定位做传统住宅项目操作，会使项目在、环境、配套等方面 没有优势可言，客户心理距离远，同时造成和市面上的高层 产品同叠，没有差异化，商业销售难，项目利润也会有所降 低
采用非常规
创造卖点、创造价值
项目所处城市发展位置（二）
从城市总 体规划和 交通规划 分析地块
本项目
项目SWTO分析（三）
优势
价值
地段优越
新城中央核 心圈 临街面宽
临一中大学 城
双城核心区 位于永州大道龙头位置 利于规划设计 教育资源和人文资源厚重
短板
规模：规模适中，但受容积率和地块特征限制，园林景观卖 点难有吸引，对比周区域几个项目，如耀江，香樟绿城等
思路决定出路
如何利润最大化
项目定位建议及操作模式选择
定位创造价值（一）
跳出项目看项目
站在城市运营和这个城市缺什么的高度去考虑
时代广场
项目能给城市带来什么？
---解决项目做什么的问题
在有所高度的同时也要具备对项目地块自身分析 和消费习贯,购买力以及周边城市规划和交通等因素
意向定位方 案1
常规住宅项目
经营业态——超市、小商品、珠宝、餐饮、品牌服
饰、娱乐等……
经营档次一般、以中低档搭配
次商圈—城标（包括农贸市场）
由于城市发展方向北移，次商圈周边欠缺大量高端居住人群 商业以红太阳购物广场为龙头带动效应并不明显，但目前商 业还处于升级阶段，主要是沿街店面和对面的小型商业经营 为主。
新兴商圈强势崛起——建材市场 卫校附近
商业整租整售常规模式面临的挑战
一、价格挑战 一楼市场价格参考 1、奥海云天预计成交平均价格：
临街门面： 8000元/平方米 内街门面：4100元/平方米
二楼上商业难以销售
周边心海岸商铺基本上处于有价无市状况
如通常模式下本案商业一楼较高成交价预计
临街门面：10000 元/平方米 次街门面：5000元/平方米
2 、星级酒店以首个产权式酒店推出 3、住宅以永州首个第一高度品质名宅和精装公寓销售。
如何化解风险
规避风险策略
首先得找出风险所在
根据我们以往多次操作此类项目的经验分析，有以下几点 1商业部分，主力店是否能引进？ 2主力店引进了，能否经营成功？