资料：一个完整的房地产项目流程

招牌挂拿地---规委建设用地许可证----规委的规划意见书（之前的控规看在哪了）---规委规划方案复函---消防--人防---园林---环境---交通---规委建设工程规划许可证----施工图外审----出图---招投标招总包、监理---标办---（建委）安全---（质检站）质检---七通一平--建委开工正
简要说明如下。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。

此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

1、立项批准文件，由发改委批；
2、建设用地规划许可证和建设工程规规划许可证，规划委员会审批；
3、土地使用权证，土地管理部门；
4、施工许可证，建设管理部门。

房地产开发程序-政府部门审批手续
建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。

建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金；按用地权属，分为自有用地和新征占用地；按土地性质，分为国有土地和集体土地；按单位性质，分为中央单位和地方单位；又可分为政府投资项目和非政府投资项目；按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地；按使用方式，分为基建项目和开发项目；按建筑性质，分为公建（办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等）、住宅（公寓、别墅、连排等）和工业（厂房、车间等）；不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。

举例大致说明前期审批流程（前提：中央单位自建财政投资新征地办公楼项目）：
第一步：编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步：取得国土局“用地预审意见”。

第三步：取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部：取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步：取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步：取得建委的“选址意见通知书”。

第七步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委的“设计招投标备案回执”。

第九步：取得规委的“规划意见通知书（选址）”。

第十步：完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步：取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步：取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步：取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步：取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证“。

第二十三步：与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政院的“市政供源方案”。

第二十五步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”
第二十八步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。

第三十步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是：
控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

施工开办项目
000101 定义
000101001 雇主（或雇主）XXX公司
000101002 工程师雇主合同指定现场代表及其机构组员，及由雇主指定的其他人员。

000101003 设计院XX设计有限公司。

000101004 工程师代表按合同通用条款2.2条由工程师指定的人员。

000101005 工地监理由雇主书面确认从事现场监督和质量管理的人员，包括监理工程师和其他由雇主聘用从事项目管理的人员。

000101006 承包商按合同协议书中规定接受雇主雇用完成总承包工程的人员或单位，包括其任何代表。

000101007 独立承包人由雇主直接任命完成工程，而不作为合同分包人的人员或单位。

000101008 指定分包商、指定供应商由工程师指定符合总承包合同条件的指定分包或指定供应项目的一部分工程或物料供应的分包人。

000101009 政府指中华人民共和国政府。

000101010 当局对合同工程或其子系统有管辖权的政府部门、当地当局和/或市政配套的承办人。

000101011 规则或法例指中华人民共和国所颁布的规则或法例。

000102 工程图纸目录
（复印附于此。

可以按土建、各机电、其他专业等类型，予次级编码）
合同图纸应如合同图纸目录所列的图纸。

合同签订后，雇主免费提供承包人肆套合同图纸，承包人若认为需要增加，可自费复印。

指定分包工程合同图纸雇主免费提供陆套，其中贰套予承包人，肆套予指定分包人，若承包人及指定分包人认为需要增加，可自费复印。

指定分包人的合同图纸由雇主通过承包人下发给指定分包人。

000103 工程现场
本工程位于XXX。

工程场地红线北临重要城市干道3米，内有多种重要的城市生命线管线煤气供电供水等，南红线距离地铁站外墙面4米，东红线离一城市标志性商业中心2米，西红线外是一高等中学。

项目总占地面积约300,000平方米，总建筑面积约1,000,000平方米。

本项目整体规划，分区建设，拟分XX期开发建设。

本次招标内容一期1#~18#楼工程。

结构为高层小高层，层高2.9米，总高度从XX米~XX米，短支剪力墙结构。

提供法定有效之：
1）规划局审批之红线图（复印件）
2）场地总平面图（复印件），
3）场地原地形地貌图（复印件），
4）建筑总平面图等图纸。

5）各型地勘资料（电子版）
投标人应到现场视察，以熟悉现场的位置、一般情况、交通情况、存放区、通讯设备、等高线、土壤性质、装卸材料的限制及施工用途的工作区等状况，并视察一切现场存在的地面及地下设备和建筑物，以及取得一切可能影响施工的资料及一切可能影响投标的其它因素，并将清理，平整等有关费用包括在其投标价格内。

投标人以不清楚施工工程现场的情况而提出额外索赔或延长竣工期限的要求将不获考虑。

指定分包人为履行指定分包工程合同需要工程现场用地，由承包人协调、计划和安排，承包人及指定分包人不得以此提出索赔。

承包人须接受在进场日期当天的现场实况，并须自费清除先前的占用者或地库承包人及其分包人可能遗留在现场的任何垃圾。

承包人必须清楚知道及了解现场及其邻近的一切市政配套设施，除雇主发标提供的相关资料外，承包人应自费到相关政府机构、有关市政配套部门及周边环境中联系沟通以了解必须的场地状况资料，并须采取一切所需要的特别保护措施以避免因施工或其过程中所引致的损害。

由于承包人忽视该等设施的现状而提出的索赔均不获考虑。

指定分包人（商）就其合同范围内工作因现场实况而采取一切所需要的特别处理及措施由指定分包人与承包人自行协商，因此而提出的索赔均不获考虑。

000104 工程承包范围
000104001 合同范围
合同内工作包括图纸所示范围内的土建及一般安装工作。

应包括按照合同文件完成设计深化（包括详细的施工图与深化图包含盖章），供应，安装，协调，管理，检测及调试，竣工及缺陷修复等一切为完成本工程所需的工作。

其中包括：
a) 结构工程，建筑工程，防水工程。

b) 室外建筑和结构工程
具体划分详见：
附录1：项目工作界面划分图（略）
附录2：项目工作界面划分表（略）
议标人应单列所有与本标书不符的自拟条件，否则被认为议标人将完全遵守议标文件的要求。

雇主有权变动现有的工作界面划分，承包人、指定分包人及专业承包人不得籍此要求任何费用及工期的索赔。

000104002 指定分包工程（包括但不限于）
a) 外墙指定分包工程
b) 钢结构指定分包工程
c) 机电指定分包工程
d) 电梯及自动扶梯指定分包工程
e) 弱电指定分包工程
f) 精装修指定分包工程
g) 标志工程
h) 厨房/洗衣房工程
000104003 不包括的工程范围
无论合同图纸有否标注，以下工程并不构成本工程的一部份，并已由雇主直接委托其他专业承包人负责承造：场平工程；桩基工程；
承包人须注意上述之桩基础工程已完成。

承包人于接收工地后和进场开展工程前必须立即测量勘察桩基础工程承包人已完成之工程，若发现桩基础工程承包人之工程有任何偏差、缺陷或未完成等情况，承包人应立即向雇主和工程师报告并要求桩基础工程承包人进场进行整改和修补工作，如承包人未能依照上述之规定而影响或导致任何返工或额外工作，一切发生之费用和工期延误需由承包人负责。

000105 合同分界
000105001 总包与机电分包的分界：
所有工程内机电安装伴随于土建工程施工需完成之预埋预留，均由土建承包来完成。

配管配线应穿好钢丝。

对于需要与专业分包公司协调的预埋预留工程，比如幕墙干挂预埋、电梯预埋、栏杆预埋等。

总包有义务协调相关单位，完成相关预进而预留工程。

相关配合项目详见“0006项指定分包商”的相关配合项目开列的相关要求。

000105002 土建与设备工程分界
电梯工程
土建工程应按电梯供应商交底完成电梯工程留洞预进埋及相关基础工程；电梯安装脚手不需土建总包配合。

通风空调工程
土建工程需完成通风空调工程的一切预埋预留工程。

通风空调工程主机安装与工程安装的分界为主机出风口的第一个软接口边，以外属于通风空调安装工程，以内属于设备安装工程。

水泵房配电房设备
土建应完成相关基础及沟槽坑的预埋预留，相关要求必须同时达到图纸及设备商交底的要
求。

公用管线工程
供电工程的分界在配电房配电柜的上桩头，由机电安装分包完成施工后，由供电安装公司完成上桩头联接。

水泵房内所有工程由供水安装公司完成，与机电安装分包的分界为出水泵房的第一个法兰联接片，由供水公司预置，由机电安装分包完成联接施工。

排水工程由土建总施工到单体外一米或第一个井位置，井由排水工程公司施工，土建仅需留出伸入井管道余量即可。

外场工程
土建完成自属合同范围内的场地平整，包括场地内大型障碍物及大块建筑垃圾的清理，场地平整到指定标高后，交由外场工程完成其他场地工程。

此后以散水坡为分界，外场均属于外场相关分包商的工程范围。

0002 合同格式
合同条件采用国际咨询工程师联合会（即FIDIC）制定的“FIDIC施工合同条件（1999年版）”，连同修改后的专用条款。

任何疏忽或没有熟读上述条件为理由而使其免于遵守上述合同条件或有关任何部份的规定。

（说明：开办费清单中应附合同条款目录，包括专用条款与通用条款）
0003 雇主招标要求
000301 文件要求
000301001 各项报表
承包人必须按FIDIC合同要求的各项报表内容及报表程序完成各项工程报验，任何没有按标准程序及报表内容要求完成报表审报的过程，均由承包商承担责任。

承包人必须按中华人民共和国及工程所在地当地政府及各有权监控机构所要求的各种工程报验的报验，以保证工程的顺利交接，任何没有按国标及当地政府和有权监控机构的要求完成报表审报的过程，均由承包商承担责任。

承包人必须按监理规范及监理公司完成监理工程师所要求的各种工程报验的报表，以保证工程的顺利交接，任何没有按国标及当地政府和有权监控机构的要求完成报表审报的过程，均由承包商承担责任。

其他任何性质的受雇主委托的顾问均享有本条规定的相应权力，承包商应承担相应要求的报表工作。

日报表及照片：
承包人应以工程师批准的形式编制日报表，并应每星期提交该份报告。

承包人需每星期提供一式五份的现场进度照片，并需附有概括工程进度的说明（包括分包合同工程）以分发给：
(1) 雇主（2份）；
(2) 工程师（1份）；
(3) 工地监理（1份）；及
(4) 估算师（1份）。

000301002 竣工资料
(1) 承包人、各指定分包人及各专业承包人须按国家规范的要求，做出竣工资料及竣工图。

并按审批程序提交监理公司、设计院、工程师、质监理、政府备案等审批通过，以保证竣工验收顺利进行。

(2) 如承包人、各指定分包人及各专业承包人实施的工程中，有按自己深化施工图及详图进行的，承包人、各指定分包人及各专业承包人应按建施图的要求，完成设计院、审图公司的审批，也需完成其他必须的政府相关审批。

承包人负责协调和查核各指定分包人及各专业承包人完成的深化图/综合管线图/综合布线图以供工程竣工审批及发送。

内容应包括各工程土建工程的要求，机电系统布置图、机房布置图（平面、剖面）上述各系统总图及图解、安装详图（包括支撑、吊钩等）等，及其它所需向有关当局提供审批用的图纸及其它一切资料等
(3) 承包人、各指定分包人及各专业承包人需提供一切有关政府部门、市政配套及各有关部门所需的竣工资料及竣工图纸。

同时亦须额外提供八套上述竣工资料及图纸予雇主。

000301002 图纸要求（如需要）
承包人应在合同工程施工前，把工程师提供之招标/设计图纸深化至施工图纸并加盖有资质的施工图出图章，以便获得相关部门的审批批准以及按合同的要求为合同工程施工并予以完成。

各指定分包工程/各专业承包工程的深化施工图及加盖施工图出图章由各指定分包人/各专业承包人自行负责，承包人负责协调及查核并提交工程师审批。

工程师可驳回、批准或修订该等深化施工图。

如果深化施工图被驳回，承包人/指定分包人/专业承包人应根据工程师的意见作出修订，并于工程师指定的时间内重新提交修订的深化施工图以供批准。

因工程师的不同意或修订而提出赔偿额外款项和延长竣工期限的要求将不获接纳。

向工程师提交之深化施工图及其批准（如果适用的话，连同其修订），不应免除承包人根据合同履行的任何义务或责任。

000301003 施工图、技术规范与设计责任（如需要）
(1) 承包人已接受合同图纸和工程师编制的施工详图作为足以令他编制一切所需的深化图以及完成合同工程。

承包人应从当局取得批准以及按合同的要求为合同工程施工并予以完成。

(2) 承包人须确保其负责设计或深化设计的有关工程部份与合同文件中订明的所有要求相符，并取得有关当局的批准。

(3) 承包人的所有深化图纸及设计必须经雇主及工程师审核，方可进行施工，但雇主及工程师的批准，并不减轻承包人在合同文件中所述的责任。

为了符合合同文件要求，或取得有关当局的批准，或以免在正常施工时与其它工种发生抵触而对设计作出更改或修订，所付出的所有时间和费用，应由承包人负责。

(4) 承包人必须自行与各工程指定分包人和其它专业承包人协调，包括留孔、留洞、预埋工作及提供设备基础和编制深化施工图。

(5) 各指定分包工程/各专业承包工程的深化施工图由各指定分包人/各独立专业承包人负责，其施工图中须显示出所有有关本合同将要安装的一切机械、设备、管道工程、管件工程等的详细资料，包括位置、设计、大小、物料、操作容积、运转重、墙面/地面开孔的要求、承托设备之基座以及排水系统。

而施工图纸的深化设计，必需已和承包人的深化施工图协调及满足中华人民共和国现行的施工规范和政府有关规定。

(6) 经审批后，所有经批准的图纸或细目表均应由承包人自费复制以供施工及分发有关单位之用。

(7) 承包人须根据指定分包人或专业承包人的要求向工程师提交明示机电安装工程有关的所需土建工程细则的图纸及细目表，以供审批及随后的发送，或编制其它图纸之用。

假如最初的土建工程资料已在合同图纸中提供，则承包人须查核此等资料。

在结构建筑工程进行时，或其后的工作中，所有孔洞、暗管等均打算不作开凿，所有设备基础不作凿毛植筋，除非因施工图后来作出经批准的变更而有需要作出开凿、凿毛植筋。

因此，承包人须在整个工程期间对总施工进度计划熟悉了解，并以适当的次序及次数深化土建图纸，以使图纸能在实际工程计划进行前经过工程师查核及审批。

假如承包人未能迅速地提供上述资料，承包人须对任何因切割、修复、其它设备的重新安放、重复或多次搬运等而引起的费用负责。

而该等费用，不能当作变更索回。

(8) 如获工程师指示，承包人、各指定分包人及各专业承包人须自费为任何布置图纸及深化施工图纸作出合理的修改，以避免正常施工时与其它工程发生抵触。

(9) 承包人须依照图纸所示进行定线工作，并查核各工程图纸以确定工作进行的空间。

所有位置均须保留最高净空高度以及最大工作空间。

如有净空高度或工作空间不足够的情况出现，必须在工程继续前通知工程师。

000301004 文件内容不一致
图纸、工程规范或工程量清单所显示的所有项目应被看作为包含在各文件之内的。

承包人须在投标时，预先核对清楚图纸所显示之尺寸及其它文件。

假如此等图纸或工程规范出现任何的不一致时，承包人应立刻通知工程师，以便工程师澄清此等不一致。

当此等不一致直到招投标结束后才发现，承包人亦应立刻通知工程师，而工程师将视乎工程之实际施工程序向承包人发出指示，但该等指示不会增加任何费用和延长任何工期。

000301005 工程规范。