湖北省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业承接查验制度考试题

湖北省2015年房地产估价师《制度与政策》：物业承接查验制度考试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A．0
B．1
C．2
D．3
2、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
3、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书
B．三级资质证书
C．四级资质证书
D．暂定资质证书
4、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
5、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。

A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％
B：按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
E：执行层的组织协调
6、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。

A．3个以上
B．5～10个
C．5个以上
D．3～10个
7、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。

A：正值
B：负值
C：零
D：正负值
E：执行层的组织协调
8、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。

A．两个方面：租金和物业增值
B．三个方面：租金、物业增值和股权增加
C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加
D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
9、房地产买卖。

A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为
B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
C：属于单务行为
D：其受让人不需承担任何义务
E：执行层的组织协调
10、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
11、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。

A．基准地价
B．标定地价
C．标准地价
D．路线价
12、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。

A：5
B：8
C：10
D：15
E：执行层的组织协调
13、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。

A：区分共有
B：区分所有
C：公有
D：私有
E：工业用地的监测点评估价格
14、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，成
交价格可能到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51
B：85．26
C：85．36
D：87．16
E：工业用地的监测点评估价格
15、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与__之比。

A．经营收入
B．资本金
C．经营成本
D．销售收入
16、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。

A．文化
B．相似
C．适应
D．各异
17、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数
B：简单算术平均数
C：众数
D：加权算术平均数
E：工业用地的监测点评估价格
18、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
19、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。

．
A：37
B：40
C：60
D：63
E：工业用地的监测点评估价格
20、《中华人民共和国物业管理条例》属于。

A：房地产的法律
B：房地产的行政法规
C：房地产的部门规章
D：房地产的规范性文件
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】
A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
23、与报酬率性质不同的名词有__。

A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
24、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。

A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法
25、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：4％
B：3％
C：2％
D：1％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：商业信用工具
B：消费信用工具
C：国际信用工具
D：国家信用工具
E：短期信用工具
2、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是__。

A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B．除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体
3、下列建设工程必须实行监理。

A：中型公用事业工程
B：成片开发建设的住宅小区工程
C：利用国际组织援助资金的工程
D：城镇居民自建住房
E：农村村民自建住宅
4、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
5、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

A：项目投资资本金可以用货币出资
B：项目投资资本金也可以用实物出资
C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
6、在下列费用中，属于债务融资成本的有。

A：承诺费
B：手续费
C：担保费
D：利息
E：税费
7、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。

A．1～3人
B．4～5人
C．6～10人
D．11～13人
8、下列房地产中，不得转让的有__。

A．共有的房地产
B．未解决权属争议的房地产
C．设定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋
9、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。

A：理论上适用的估价方法，都必须选用
B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
10、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。

A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月
11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。

A．14140元/m2
B．4242元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
12、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。

其中属于社会保险的险种有种。

A：3
B：4
C：5
D：6
E：执行层的组织协调
13、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。

A：国内外市场环境调查
B：技术发展调查
C：市场需求容量调查
D：竞争情况调查
E：借款合同
14、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为__。

A．住宅用地
B．公共服务设施用地
C．道路用地
D．绿化用地
E．军事用地
15、构成利率最高界限的是__。

A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
16、《中华人民共和国城市房地产管理法》中指出，房地产交易包括（）。

A．房地产转让
B．房地产抵押
C．土地权属流转
D．房屋租赁
E．土地出让
17、借贷记账法以作为记账理论依据。

A：会计法
B：会计规则
C：会计规程
D：会计恒等式
E：执行层的组织协调
18、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。

A．投保人
B．被保险人
C．被保险人和受益人
D．投保人、被保险人和受益人
19、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】
A：装饰装修改造
B：通货膨胀
C：需求增加导致稀缺性增加
D：改进物业管理
E：周围环境改善
20、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现财富最大化
B．保值增值
C．降低投资组合的总体风险
D．降低通货膨胀的影响
21、在房地产估价中，如果估价目的不同，则。

A：估价的依据有可能不同
B：估价的方法有可能不同
C：估价对象的范围有可能不同
D：不影响估价结果的公正性
E：不影响估价报告的用途
22、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
23、在房地产相关业务中，目前没有职业责任保险。

A：工程师责任
B：注册会计师
C：开发商
D：律师
E：执行层的组织协调
24、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。

A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响
B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金
C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系
D：房地产价格难以在短期内达成
E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成
25、不属于土地取得成本构成的项目有（）。

A．可行性研究费用
B．拆迁安置补偿费用
C．土地使用权出让金
D．基础设施配套费用
E．勘察设计工程费。