房地产融资管理

在考虑资金时间价值的情况下，债券发行价格的计算公式为：
债券筹资的特点
优点： （1）债券资本成本低； （2）能为股东带来杠杆效益； （3）有利于保障股东对公司的控制权； （4）企业可主动调整其资本结构。 缺点: （1）风险较大； （2）发行债券筹资要受到一定的限制； （3）会影响公司的再筹资能力，所以筹资数量有限。
普通股的分类
（一）按投资主体的不同，可以分为国家股、法人股、个人股 和外资股。
（二）按股票有无记名，可分为记名股票和无记名股票。
我国《公司法》规定，向发起人、国家授权的投资机构、法人 发行的股票，应为记名股票；向社会公众发行的股票可以为记 名股票，也可以为无记名股票。
（三）按股票是否标明金额，可以分为面值股票和无面值股票。
2、优先股筹资的限制较多。发行优先股通常有许多限制条件， 如，对普通股现金股利支付的限制，对公司借债的限制等。
3、可能形成较重的财务负担。优先股要求支付固定股利，但又 不能在税前扣除，当公司盈利下降时，优先股股利可能会成 为公司较重的财务负担，有时不得不延期支付，从而影响公 司的形象。
鉴于优先股筹资存在以上优缺点，公司应选取适 当时机发行适当种类的优先股，以达到良好的筹 资效果。
其中利用前三种方式筹措的资金为自有资金， 利用后四种方式筹措的资金为负债资金。
筹资方式与筹资渠道的联系
国家财政资 金
银行信贷资 金
非银行金融 机构资金
其他企业单 位资金
职工资金和 民间资金
企业内部资 金
外商资金
吸收直 发行 利用留 向银行 发行公 利用商 接投资 股票 存收益 借款 司债券 业信用
（四）投资价值
股票的投资价值是指投资者进行股票投资时，根
据历史资料和预期的估计对股票进行分析而得到
的一种估计价值。投资价值通常被认为是股票的未
来收入按照一定的贴现率（指投资者要求的年投资
报酬率）贴现的现值之和。其计算公式为：
投资价值=
n
t 1
Dt (1 R)t
Vn (1 R)n
D 式中： t ------第 t 年的预计股利收益
束了企业的生产经营和借款的作用。
债券的种类
1、按发行主体，分为政府债券、金融债券和企业债 券。
2、按有无抵押担保，分为信用债券和抵押债券。 3、按是否记名，分为记名债券和无记名债券。 4、按利率的不同，分为固定利率债券和浮动利率债
券。 5、按是否可转换为普通股，分为可转换债券和不可
转换债券。
债券的发行价格
筹资动机
1、扩张性筹资动机 2、偿债性筹资动机 3、混合性筹资动机
筹资的要求
1、合理确定资金的需要量，控制资金的投放时间 2、周密研究投资的方向，大力提高投资效果 3、认真选择筹资的来源，力求降低资金成本 4、适当安排自有资金的比例，正确进行负债经营 5、遵守有关法规，维护各方面的合法权益
二、筹资方式与渠道
❖ 投资项目前期工作计划表，主要内容包括提出投资构想、 投资项目建议书、编制可行性研究报告、编制设计任务书、 进行初步设计
❖ 企业投资资金需用量计划表 ❖ 企业投资资金来源和利用表 ❖ 新增生产能力和新增固定资产计划表
筹资管理
1、筹资的动机和要求 2、筹资的方式与渠道 3、权益资本筹资 4、长期负债资金筹集 5、直接融资 6、项目融资
2、普通股筹资没有固定的支付负担，与利息相比， 不具有强制性。
3、普通股筹资可以提高公司信誉，增加公司举债能 力。
4、由于普通股的预期收益较高并可一定程度地抵消 通货膨胀的影响（通常在通货膨胀期间，不动产升 值时普通股也随之升值），因此普通股筹资更容易 吸收资金。
（二）普通股筹资的缺点
1、普通股筹资的资金成本较高。 2、普通股筹资可能会稀释原股东的控制权和收益权 3、为了对投资者负责，上市公司负有严格的信息披露义务。
普通股融资
•普通股股东的权力和义务 •普通股的分类 •普通股股票的价值 •普通股筹资的评价
普通股股东的权利和义务
（一）普通股股东享有的权力
• 监督决策权 • 剩余收益请求权和剩余财产清偿权 •优先认股权 •股票转让权
普通股股东应履行的义务
按照《公司法》的规定，普通股股东必须履行的相应的义 务有： ❖遵守公司章程 ❖ 缴纳所认缴的资本 ❖以所缴纳的资本额为限承担公司的亏损责任 ❖公司核准登记后，不得擅自抽回投资
有效使用资金，按期或提前实现企业投资的直接经 济成果 ❖ 有利于企业投资实现后的成本管理
投资计划内容
1、投资说明部分 ❖ 投资背景 ❖ 投资计划指导思想和原则 ❖ 投资计划指标，如投资规模、投资周期、新增生产
能力和新增固定资产等的确立依据 ❖ 企业投资计划执行中的具体措施和方案
投资计划之计划表格
一、筹资渠道 二、筹资方式 三、筹资方式与筹资渠道的联系
筹资渠道
1、国家财政资金 2、银行信贷资金 3、非银行金融机构资金 4、其他企业单位资金 5、职工资金和民间资金 6、企业内部资金 7、外商资金
筹资方式
目前我国企业筹资方式主要有以下几种： 1、吸收直接投资 2、发行股票 3、利用留存收益 4、向银行借款 5、利用商业信用 6、发行公司债券 7、融资租赁
优先股必须具有面值，而且其面值的重要意义主要表 现在：第一，面值代表着优先股股东在公司清算时应得的 资产数额；第二，面值是计算优先股股利的基础。
二、优先股的权利
（一）利润分配权 （二）剩余财产请求权 （三）管理权
三、优先股的分类
（一）累积优先股与非累积优先股 （二）参与优先股与非参与优先股
•例如，某公司发行的流通在外的普通股为40万股，每股面值为1 元，优先股为8万股，每股面值为2元，约定股利率为8%。现假设 该公司宣布发放股利12.11万元，如果按照全部参与与部分参与 （最高股利约定为9%）剩余股利分配的方式分配股利，其计算过 程如下：
2、优先股股利支付即固定，又有一定的弹性 3、保护普通股股东的控制权，具有财务杠杆作用 4、发行优先股不必以资产作为抵押，使公司可以保留资 产在必要时作为抵押品举债，从而保护了公司的融资能 力。
优先股筹资的缺点
1、资本成本较高。首先，优先股股利是以公司的税后净利发放 的，不能抵免税收，与债券相比，优先股的资本成本要高出 债券的资金成本许多。假设所得税税率为50%，那么同样利 率的优先股的实际成本将是债券的两倍。其次，由于投资优 先股的风险较债券大，因而优先股股利要高于债券的利息。 但是有些国家如美国规定，优先股股利有70%可以免税，这 样发行公司完全可能以低于债券利息的股利发行优先股。
优先股融资
优先股股票是一种兼具普通股股票和债券特点的混 和性有价证券。一方面，它在某些方面比普通股享有优 先权利，因此常被普通股股东视为一项负债；另一方面， 发行优先股股票获得的是自有资金，因而又常被债权人 视为权益资金。
一、优先股的特征
二、优先股的权利
三、优先股的的分类
四、优先股筹资的评价
一、优先股的特征
（二）帐面价值
普通股股票的帐面价值是指公司帐面上普 通股股票的价值总额，即每股股票对应的 公司净资产。其计算公式为：
账面价值
公司资产净值 优先股份所享有的权益 流通在外的普通股份额
公司资产
公司负债优先股股份所享有的权益 流通在外的普通股数额
（三）清算价值
清算价值是指公司在破产清算时，每股股份所 代表的被清理资产的实际价值，即公司清算时 每股股票所代表的实际价值。在大多数情况下， 清算价值会低于其帐面价值。
目前，我国《公司法》不承认无面值股票，规定股票应记载股 票的面额，并且其发行价格不得低于票面金额。
（四）按股票购买和交易的币种不同，可以分为A股和B股。 （五）按股票上市地点的不同，可以分为H股、N股等。
普通股股票的价值
通常普通股股票的价值主要有以下几种： （一）票面价值
票面价值是指公司发行的股票票面上所载明的金额，这是 股票的名义价值。其大小通常由公司章程规定。股票的票 面价值与其实际价值关联不大，有时甚至毫无关联。
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融资 租赁
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融资的基本渠道
1、证券融资（权益资本融资） 2、债务融资
权益资本融资
权益资本通常构成企业的原始资金来源，而且还是 公司以后吸收其他投资或筹措各种债务资本的基础和保证 。权益资本融资包括普通股筹资、优先股筹资和吸收直接 投资以及股票的发行和上市。
（一）优先股的权益资本特征
优先股股东对公司的投资在公司注册成立后不得 抽回，其投资收益从公司的税后利润中支付；在公司 清算时，其对公司财产的要求权也排在公司债权人之 后；另外，从公司资本结构上看，优先股属于公司的 权益资本，这些都表现出优先股的权益资本特征，与 普通股股票性质类似。
优先股债务资本的表现
与普通股相比，一方面优先股股东在利润分配和财产 清偿方面又有优先于普通股股东的权利。另一方面，优先 股股利通常是按照其面值的固定比例支付的，即股利率是 固定的，无特殊情况，不随公司经营业绩的波动而波动。 也正因为股利率是固定的，所以使普通股股东享有财务杠 杆效应。另外，优先股没有投票权，即没有选举权、被选 举权和对公司控制权。上述情况表明优先股又具有一定的 公司债的性质。
R-----贴现率，一般用投资者要求的年投资报酬率代替
n------未来收益的年限
V n -----第 n 年股票的市价
（一）普通股筹资的优点
1、普通股作为公司的资本金没有固定的到期日，无 需偿还，是公司的永久性资本来源，因此具有使用 稳定、安全的特点，对保证公司对资金的最低需求， 促进公司长期持续稳定经营具有重要意义。
四、优先股筹资的评价
（一）优先股筹资的优点
1、优先股没有固定的到期日，不用偿还本金，事实上等 于使用的是一笔无限期的贷款。另外，大多数优先股又 附有回收条款，使得使用这种资金更有弹性。当财务状 况较弱时发行，而财务状况转强时收回，具有一定的灵 活性，同时还能控制公司的资本结构，增强公司的举债 能力。
长期借款的偿还方式
长期借款的偿还方式通常有：定期支付利息、 到期一次性偿还本金的方式；定期等额偿还方式； 平时逐期偿还小额本金和利息、期末偿还余下的大 额部分的方式等。其中第一种偿还方式会加大企业 借款到期时的还款压力；而定期等额偿还又会提高 企业使用贷款的实际利率。
长期借款融资的特点
优点： （1）筹资速度快； （2）借款灵活性较大； （3）借款资金成本较低。 缺点： （1）筹资数额不可能很多； （2）在借款合同中银行提出的限制性条款比较多，约
单位：万元
股利
优先股股利
普通股股利
分配方式
•全部参与 首次分配 8×2×8%=1.28
40×1×8%=3.2
再次分配 7.63×[16÷（40+16）]=2.18 7.63×[40÷(40+16）]=5.45
•部分参与 首次分配 8×2×8%=1.28 40×1×8%=3.2
再次分配 8×2×（9%-8%）=0.16 12.11—1.28-3.2-0.16=7.47
长期负债资金筹集
一、长期借款 二、发行债券
长期借款的种类
长期借款的种类很多，按不同的标准可进行不同的 分类。Biblioteka Baidu1、按借款担保条件，分为信用借款和抵押借款。
2、按借款用途，分为固定资产投资借款、更新改造 借款、科技开发和新产品试制借款。
3、按提供贷款的机构，分为政策性银行借款、商业 银行借款和保险公司借款。
债券的发行价格是债券发行时使用的价格，亦即投资者
购买债券时所支付的价格。公司债券的发行价格通常有三种： 平价、溢价和折价。
债券发行价格的高低，取决于以下四项因素：
1、债券票面价值，即债券面值。 2、债券利率。
3、市场利率。
4、债券到期日。
债券的发行价格由两部分组成：
（1）债券到期还本面额；（2）债券各期利息。
投资计划
企业投资计划是企业对投资所作的部署和安排及 以货币形式反映投资规模、投资流向、投资内部配置 的文件总称。从时间上划分，投资计划包括中长期投 资计划和短期投资计划。
投资计划的作用
❖ 使企业投资可进入恰当的产业部门和地区 ❖ 有利于企业投资的成本管理 ❖ 有利于企业正确组织资金、及时供应资金、节约和
由计算可知，在全部参与分配的方式下，优先股股票的股利率同 普通股股票的年股利率相同，均为21.625%（3.46÷16或 8.65÷40）；在部分参与分配的方式下，优先股股票的股利率为 9%，低于普通股股票的股利率26.675%（10.67÷40）。
（三）可转换优先股与不可转换优先股 （四）可赎回优先股与不可赎回优先股 （五）有表决权优先股与无表决权优先股