2011年南通(原市建筑机械厂地块)项目营销企划方案汇报 (2)

三、女儿墙、屋顶及地下保温系统-住在“生态控温舱”中
从楼基到楼顶 形成严密的保温隔热体系 保持智能居所的独立性 减少能量散失
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四、“严密”外窗系统-双向隔热，隔出新天地
隔热保温窗 窗框和窗洞的结合空隙采用阻热设计 隔绝热传导 玻璃为5+15A+5(㎜)中空玻璃,镀有LOW-E涂层 内充氩气体，有效降低热能量的传递
创造尊贵私密的 CLUB圈子
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创造尊贵私密的CLUB圈子：
在会所建立CLUB圈子，对外宣传统一口径，我们没有售楼处，只有CLUB(俱乐部)
平日里可开展奢侈品展秀、财经投资理财讲座、艺术品展览、名人文化交流、培训教学等活动， 并通过自行建立的客户会员管理体系，来运营CLUB，通过客户会杂志、短信等平台， 向我们尊贵的“城中上层高人”们传递活动信息。
一梯一户，双入户形式，赠送空中花a 园、设备阳台
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户型建议
高层户型
建筑面积：143.65㎡
根据总平面所处位 置，进行户型设计， 该户型位置于北侧， 朝南景观视野超好， 建议做大厅设计。
客厅、餐厅结合设计，a 赠送入户花园、空中花园，双入户形式
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科技系统增值部分参考
一、混凝土顶棚辐射制冷制热系统-住宅像人体一样调节温度
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劣势WEAKNESS
·项目所在的区域内以旧房为主，尤其是项目南侧紧靠旧房，对本案形象拔升上有影响，且居住 密度高，生活较为噪杂； ·项目内部道路狭长，交通状况差； ·地块本身及周边自然景观资源匮乏； ·项目西侧有污水河，不能体现临河亲水的生活质感； ·项目入市晚，楼盘品牌知名度不高。 （·如果建筑立面、户型、社区景观规划做的不好，那会有一定的影响。）
常温水不断循环 冷却夏天闷热的混凝土楼板 加热冬季干冷的顶棚 通过辐射效应，调节室温，楼面没有难看的空调“补丁” 室内没有机械运转的噪音，更减少了热胀冷缩对楼板的损伤
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二、“绝缘”外墙系统-建筑的保温衣
外墙在结构之外，设置特别的增厚保温层 保温隔热 此技术整合，使住宅制冷采暖能耗大大低于传统住宅
道路尺度： 4.5米车行道/3米绿化带/4.5米车行道。局部设1.25米人行道。
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赋予现代感的雕塑小品
以生活化题材为主题的抽象、具象雕塑的出现 更为提升住宅景观质量，营造景园意境，反映 当代人的生活面貌提供了广阔的表现空间。
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环保照明
太阳能灯是新一代绿色环保照明产品，它利用其上方的太阳能电池将白天的阳光转换成电能贮存 于灯箱中，当夜幕降临或光线昏暗时，灯箱上的LED元件自动启动发光。
2、高层与小高层之间通过水系 及树木植被的曲线变化，蜿蜒 的将两者进行隔离。
3、中心部分住宅建议底层架空 处理，使内部景观南北连通， 提升小区整体品质。
景观节点 景观轴线
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新古典主义风格
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社区入口建议
——享受真正生活
自然感
入口设计简单、精致、内敛； 进入社区后，视觉有缓冲，不直接看到内部 房屋，可考虑绿化过渡。
面积比 36% 64%
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交通组织
1、通过环形道路将高层、小高 层之间进行联系。
2、建议主出入口设置于东侧， 副主入口设置于北侧。
3、通过出入口处半地下车库做 到人车分流，进入小区机动车 直接下车库。
城市干道 小区主干道 组团道路 车库出入口 小区入口
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景观分析
1、通过环形轴线将整体景观进 行串联。
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本案SWOT分析：
优势STRENGTH
·项目位于老城区，享有市中心成熟便捷完善的生活、商业、交通、学区等配套； ·项目地块周边政府、金融机构众多，位于濠河风景区景观带附近，并且受到南大街商圈辐射，为 后期销售提供了良好的客源和商机； ·住宅、商住楼、社区商业，社区物业类型丰富； ·130-170平方米的户型面积，为市场热销品； ·社区内规划有超市，充分满足了生活购物需求； ·入户大堂挑高设计，呈现门庭间的气势与魄力； ·花岗岩、瓷砖、真石漆的材质用料，加强了建筑立面的美观，更体现了选材的优越； ·新风系统、地暖（水暖）、中央空调、一卡通等智能化配备一应俱全； ·人车分流，保证出入秩序； ·本地块外界关注度高，市民认知度强。 （·如果社区建筑和景观的设计上，有亮点的话，也可以成为项目的优势；·设计公司、施工单位仰 或是建筑上的用材，如果都是品牌商家的话，也可以成为项目的优势。）
其他： 食物垃圾处理器 中央吸尘系统
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智能化建议-室内部分
家居智能化系统
❖ 中央控制指纹门禁机
通过指纹或静脉识别主人身份打开大门。
❖ 气象感知器
将室外的湿度、温度，风力、风向等数据输入电脑，电脑根据这些气象数据控制着室内的
窗户和空调。
❖ 微型摄像机
除主人外，其他人欲进入门内，必须由摄像机通知主人，电脑下达命令，大门方可开启。
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机会OPPORTUNITY
·周边多为旧房为主，高素质楼盘项目相对较少； ·市民对市区高价位楼盘认知度和接受度不断提高； ·南通本地高消费人群逐渐形成； ·根据市政规划，老城区逐步形成三产服务业全面发展的新格局； ·项目基地距离江苏省首批文明风景名胜区之一濠河风景区仅3分钟步程，区域价值不言而喻。
位于南通老城区市中心，享有上成的优越地段 交通线路齐备，成就出行之便
拥有历史悠久的人文积淀，濠河风景区将明清文化延续至今 拥有体育公园和濠河风景区
低容积率，高绿化覆盖率，为景观组团营造提供了充分的空间 新古典主义建筑风格，体现时代感和尊贵感，建筑环形布局， 强调对景观资源的占有
130-170平方米的景观公寓／小面积段的城市SOHO，倍受青睐 高绿化率，承袭皇家园林气质的中心景观广场等，彰显生活不同
❖ 安全系数保证
当一套安全系统出现故障时，另外一套备用的安全系统则自动打开；
只要按下开关，整栋房子便进入休息状态，走廊和厕所的灯光被调到适合睡醒后使用的亮度，其他各
处电源全部关闭，空调系统减弱风力，窗户自行关a 闭，防盗报警装置进入工作状态。
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会所建议
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企划篇
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在展开工作之前，我们认为了解我们项目的情况， 是第一步要做的事！
精品会所、市中心精品商铺，专为社区上城高人服务
新风系统、地暖（水暖）、中央空调、一卡通等
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除了这些项目价值点之外， 我们还可以创造出新的价值亮点
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制定富有特色的 专属物业管理体系
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制定富有特色的专属物业管理体系：
提前进驻物业人员，做项目服务体验的品质形象，比如，来人后物业人员安排客户进行车辆 停放如果下雨或太阳大，物业人员送上车辆遮阳棚，当客户进入销售中心后，有门童开门， 保安敬礼，并由销售员接待后，安排就位，随后询问客户需要任何软饮之类的东西，带领看 样板房的时候，保洁阿姨要主动送上鞋套等，都是物业服务质量的体现。
五、外遮阳系统-自由挑空室内光线
外窗外侧设置金属遮阳卷帘 有效阻挡太阳直辐射 还具备一定的防盗隔音功能 室内光线控制，遮阳率高达80%
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六、同层排水系统-生活中只流淌音乐的声音
卫生间采用隐蔽式水箱和同层排水技术 排水横管在本层与立管连接 清除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患 降低排水噪音对邻里的干扰 采用国际先进的HDPE管，有效降低排水噪音
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新古典主义风格表现特点: ·高雅而和谐是新古典风格的代名词。 ·简约、高贵、典雅的建筑特色。 ·感官厚重，较有质感，立面线条简洁、流畅。 立面材料建议： 局部干挂石材，主体真石漆。 户型面积配比建议：
数量/面积（平方米） 135-144平米 155-165平米
百分比 60% 40%
户型 三房二厅一卫 四房二厅二卫
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贵宾套餐
会所服务 为残疾人提供特殊服务 预订包车服务 总台区域提供宣传品服务 客户生日服务 入住及收楼服务 鲜花送递/植物摆放 代客照顾儿童服务 24小时医疗急救服务 财务管理（代收租金）
分套餐设定，为不同人士提供不同的英伦管家式服务， 当然也保留基本物业服务。
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可选择的 物业顾问 公司品牌
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社区中央园林打造建议:水景——与步道相结合，使得整个园林 更添灵性，实现景观价值最大化
中心水景区是园区景观的重点，以湛蓝的池水与周边开阔 的绿地形成对比，在开阔的休息平台上，眼前是一片澄净 的蓝与绿，疲劳的情绪立刻得到安抚。戏水池上游憩平台 漂浮其上，池边溢出的水体形成跌水景观。
简洁的搭配，营造出干净、清 爽的氛围。
A City Of Special Lift
一座城市的非凡之举
南通（原市建筑机械厂地块）项目营销企划方案汇报
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目录
• 规划篇 • 企划篇
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规划篇
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总平面
重点考虑：
1、南侧住宅对地块 的影响
2、18F住宅对北侧 住宅的影响
3、满足大寒日两小 时的日照
4、1500㎡超市的布 置源自5、转角商业价值的 体现与SOHO的布置
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社区组团园林打造建议：道路的铺装，与景观的自然融合
园林慢道，连系社区，让景观领你回家
充满温馨情调的步行道路
➢有效的景观串联和社区环境提升方式。
➢让步行成为一种享受，让社区内的人流连于间。
➢强调地面铺装选材体现社区品质感。
➢要求选择耐用的材料进行地面铺装。
➢注重细节材质与形象处理（如井盖、树篦等）。
七、24小时持续置换新风系统
设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘
温度及湿度处理的室外新鲜空气
送风口风速很小
将风由地面缓缓送入室内，蔓延形成“新风湖”
让人始终呼吸到新鲜空气
再通过卫生间、厨房等顶部的排风口排除
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八、隔音降噪系统-家是宁静的港湾
从外到内，从设计到材质，全面隔音，减少相互干扰 给衰弱的神经，浅浅的睡眠一点安静的抚慰 让居住者尽情享受身在城市中，而无车马喧
➢局部设置社区徽章或标志性装饰。a
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立体人车分流保障行人安全，提升社区品质
挑空大堂 地下入户大堂
地面挑高
人车分流保障行人安全，减少噪音和污染。 地面无车辆，并利用本是地面停车空地加大绿化面积。
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地下车库 14
园区主干道设计：
强调车行速度观景感受，以高大的乔木，下植麦冬草。形成整洁、 大气的园区景观感受。
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动感现代的景观小品
观赏水体、雕塑小品等可以调节人们的视野，陶冶人们的性情，体现时代主题，反映当 代生活，使空间充满艺术气息 。
生机盎然的商业屋面绿化
屋面绿化拓宽了行人的感 受范围，改善商业楼层价 格差异，有利于给人新鲜 感，并吸引人流，创造商 业价值。
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户型建议
高层户型 建筑面积：138.25㎡
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富有特色的专属物业管理体系：
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精英套餐
叫车服务 叫醒服务 订报、订机票服务 失物招领 观光旅游指导服务 行李服务 泊车服务 门卫应接服务 留言服务 寻人服务 免费送报服务 客户意见征询书
名仕套餐
室内清洁服务 洗衣服务 代找佣工服务 设施设备养护服务 代缴公用事业费用 代购物品服务 缝纫服务 洗车服务 擦鞋服务 电器租赁/咨询服务 送餐服务
建筑布局
1、保证南北日照合理，在满足 容积的前提下，做到栋距最大 化，景观通透性。
2、控制高层高度，减少建安成 本，小高层与高层相结合设置。
产品类型 商业部分 公寓部分
建筑面积 4700 34300
面积比 12% 88%
配套商业 小高层住宅 高层住宅 SOHO公寓
产品类型 小高部分 高层部分
建筑面积 12290 22010
亲切感
聚焦第一感受
——聚焦第一感受
Option 1 : 视觉打动 用自然的成片绿地感染客户，与外界喧闹的环境形成强烈 反差，令其有亲切的归属感，对内部环境有所期待。
Option 2 : 过程打动 在进入社区的过程中制造变化或营造尊贵的仪式感，如： 弯曲的路、地形起伏、小桥流水等，两边辅以适当绿化， 令客户感受到外界喧嚣渐远，社区内是一个私密、专属的 世界。
我们把这个CLUB称为：
智会馆
睿智的人们 相a会 形成匹配身份与地位的圈子
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为了将这个CLUB圈子更有归属感：
我们建议建立一个业主墙或业主大道，放在我们的CLUB里，凡是本项目业主都可以在此留下属 于自己的印记。
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营造富有气质的 精装生活空间
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为了将这个CLUB圈子更有内涵和声望：
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在了解了本项目的情况后，脑海中浮现了一个问题： 一个近4万平米的楼盘，价值，究竟在哪里？
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项目价值点整合
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对应客户的喜好，我们提炼了项目的价值点：10大价值点（V10）
核心地段
本
案
价
值
稀缺资源
点
优质产品
区位指标 便利指标 人文指标 自然指标 规划指标 建筑指标 产品指标 园林指标 配套指标 配置指标