商业地产的各种业态分析

商业地产的各种业态分析通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。

通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。

正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。

尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。

业态之间的边界也变得越来越模糊。

例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。

而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。

”彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。

其中大型商业业态又分为如下四种：小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。

大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。

超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。

大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。

总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。

在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。

在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。

有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。

在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和交通的局限，“超级市场”业态已经不单纯属于食品零售商所独有了。

因此，“超级商店”通常也用于描述经营电子产品、家具、自助式商品、服装、鞋服和其他产品的大型商店。

对于百货店的定义而言，百货是零售业态历史最悠久的一种，共历史超过150年。

但经过这么多年的发展，包含了太多的意义。

一种比较受到认可的定义是：出售品种繁多的商品的商店，其商品包括占很大比例的服装和家庭用品，通常设在一个有若干层的建筑内，销售面积在2000平方米以上，至少有25名销售人员。

但有不少知名百货比这个定义的范围要大得多。

而量贩店则通常指以比较低的固定价格来招徕顾客的百货商店。

现在量贩店与百货商店的差别变得非常模糊了。

而在麦戈德瑞克的分类中，仓储会员店被归类为一种规模更大的折扣店。

下面将详细解释一下购物中心的概念，世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。

”由此可见，一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功的关键所在。

购物中心有多种形态，较为认同的是由Reynolds(1992)提出的适用范围较广的分类方法，如表1所示。

表1 购物中心分类方法1、地区购物中心（30000平方米以上）（两个以上的主力店）按位置不同：老市区的中心地带、邻老市区的中心地带郊区发展地带、或交通枢纽按店铺组合不同：大型综合超市、型百货店和店铺主导型食品、非食品和休闲类商店做主力店2、中型购物中心（10000-20000平方米）（至少一个主力店，集合型按位置不同：位于郊区的社区处女地或交通枢纽按店铺组合不同：大型综合超市、主导型非食品专业店主导型3、零售公园（5000-20000平方米）（没有明确的主力店，没有整体上的集合）按位置不同：位于郊区的社区、女地或交通枢纽按店铺组合不同：零售仓储商店的组合、家直销店的组合、类店铺的组合4、专业购物中心（1000平方米）按位置不同：位于老市区的中心地带紧邻老市区的中心地带按店铺组合不同：非食品专业贸易商百货店的转型资料来源：王学东著.商业房地产投融资与运营管理.清华大学出版社.2004年8月.学者彭雷清按照产品的深度和广度将零售业态分为如下几种，如图所示：图2-1业态分布图（1）百货商店及购物中心：中小型百货商店超市化在一个大建筑物里，根据不同商品部门设销售区，分别开展进货、管理、运营等工作的零售业态。

在这种零售业态中，品类多，知名品牌多，消费者可以享受到较高、较细致的服务。

（2）大卖场：零售业的主要业态至少提供20个类别及2万个规格以上的产品。

营业面积在2500平方米以上。

其主要客群为半径25分钟步行路程以内的家庭消费者，其每次平均购物花费为200元以内。

常见的沃尔玛、好又多、家乐福都属此类。

（3）仓储式会员制商店：批发配送的主要业种在大型综合超市经营的商品基础上，挑选出大众化实用品销售，并实行储销一体化，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态，其通常提供市面上流通最快的有限商品，营业面积在4000-5000平方米以上，经营品种在5000-10000种之间。

其主要客户对象为小型零售商、批发商或职业购买客户。

如麦德隆、沃尔玛的山姆会员店等等。

（4）超级市场采取自选销售的方式，以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。

通常提供10个类别及5000个规格以上的产品。

营业面积在100-2500平方米不等。

主要顾客群为15分钟行走范围中的家庭消费者。

（5）便利店：以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态，通常为消费者提供6个类别以上的产品，营业面积在100平米左右。

主要目标顾客为5分钟行走距离内的家庭，通常24小时营业。

（6）个人用品商店以经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售。

通常指经营杂货类及化妆品、药品的小型商店，营业面积通常在300-500平方米。

该种划分方法能较形象地概括出各种基本业态在产品广度和产品深度方面的差别，但缺点在于没有紧扣商业形态，并造成理解混乱。

而香港大多数顾问公司将其划分为：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场三大业态。

其中超级市场主要有以下几种业态：便利店、大卖场、仓储式商场、综合性超级市场。

[9]该种业态划分方法简单明了，充分考虑到了其销售形式，但将便利店划入超级市场业态又失之偏颇。

实际上，上述各家的划分标准多有重合，一个重要的原因就是划分标准有多个，例如，彭雷清的划分方法，大卖场、超级市场、仓储式及会员制商店经营的品种重合度是比较大的，同时也较难以之来划分。

按麦戈德瑞克将零售业态划分方法，他将其分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。

此中，大型商业业态与小型商业业态划分的主要根据面积及规模，而百货、折扣商店是按经营货品来划分，这样极易形成多次重合，较为混乱。

香港的商业管理公司，大多数有着多年商业经验，其将业态划分为购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场三大业态，这种划分方法，简洁明了，然而便利店这种小型零售业态将其归入超级市场值得商榷。

便利店虽然与超级市场经营的品类有较大的相似，但从经营地点、经营规模来看，与大多数的超级市场业态有着较大的区别。

况且，将便利店归入超级市场，本身从概念的理解上就有很大问题。

在此，笔者综合既有资料，按照经营内容将其划分为购物中心、百货、超级市场、便利店\专卖店四种。

四种业态中，其经营内容重合度很小，可以很清晰地将市面上见到的商业业态对号入座，同时不会引起概念理解上的困难。

这四种商业业态在深圳均有存在。

购物中心：现代的购物中心不仅仅是零售业全部的综合，而是整个城市服务功能的综合，当然是以商业为中心。

购物中心对消费者一次性购买的满足程度已居深圳市的首位。

主体性的购物中心发展用招商的方法和引进专业专卖店，引进餐饮娱乐业为行业组合。

百货公司：百货公司是指在一个大型建筑物内，根据不同的商品设立销售区，开展进货、管理、运营等工作，以满足顾客对时尚商品多样化选择之需求的零售业态。

超级市场：超级市场包含大卖场、专业性大卖场、仓储式商场、综合性超级市场。

大卖场是多以销售生鲜食品及日用品以超市为主，百货为辅的中型超市。

在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。

食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

大卖场商品是无法与大型公司进行价格竞争的。

作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。

店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物。

专业性的大卖场：目前发展起来的专业性大卖场主要表现为家用电器、建材装璜材料、家具家居等，在深圳有例如好百年家居广场、香江家居、国美电器、百安居等专业性大卖场。

大型综合超市大型综合超市是未来深圳零售业的主力化业态，对深圳商业企业来说，可能更适合开设的是大型综合超市(GMS)，在资金实力、管理能力(尤其是品类集中度的管理能力)、跨区域经营的能力还有一定的困难。

而开设大型GMS既能在超市中经营百货店的内容，也能将百货店改为大型的综合超市，并能在一个相当的时间内满足消费者不断增长的消费需求。

大型综合性超级市场是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境及多品种商品选择机会的零售业态。

仓储式商场(Warehouse)：“仓储式”超市和商场在深圳是非常流行的，我们把仓储式超市和商场理解为卖场和仓库合一。

商场的空间60%以上用于商品储存的批发性质的商场。

目前深圳沃尔玛山姆会员店采取这种模式。

仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。

其货品以电器、汽车用品、室内用品为主，在商品的种类要多，产品要采用大包装。

仓储式商场的业态以规模大、价钱平、种类繁多而选择齐全的特色去吸引消费者。

销售商品以食品（部分鲜活、熟食、即食）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、生活必须品为主，采取仓库式陈列的自选经营方法，成功地吸引国内消费者，大受其欢迎。

便利店\专卖店：便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态，在时间上、空间上及品类上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。

专卖店以专营某一大类商品为主，面积较小，具有较高的加价率，主要顾客群为中高收入人群和学生。