国外的商品房预售资金监管措施.知识讲解
商品房预售资金监管系统相关知识介绍
商品房预售资金监管系统相关知识介绍商品房预售资金监管系统是指对商品房开发企业从购房人处预收的购房款进行监管和管理的一种系统。
该系统的建立旨在保护购房人的权益，提高购房资金的透明度和安全性，防止购房款被挪用或滞留，减少购房风险，促进房地产市场的健康发展。
商品房预售资金监管系统的主要功能包括：预售资金的集中监管、专户管理、划账运营、数据交换和信息披露等。
其中，预售资金的集中监管是该系统的核心功能之一、购房人通过银行或其他支付渠道向商品房开发企业支付购房款时，该款项将会被转入由银行开设的商品房预售资金专户中，确保购房款的安全。
专户管理是指对专户中的购房款进行管理，包括划账、转账、资金查询和结算等操作。
划账运营是指根据房屋的销售进度和购房人支付的购房款情况，开发企业将购房款从专户中按照约定的方式划转到开发企业自有账户，并用于项目开发、建设和销售等相关用途。
数据交换是指商品房预售资金监管系统与银行、房地产部门等相关部门之间进行数据交换和共享，确保信息的准确性和实时性。
信息披露是指通过商品房预售资金监管系统向购房人提供相关购房信息，包括购房款的划转情况、项目进度、合同签订情况等，方便购房人及时了解项目的动态。
商品房预售资金监管系统的重要性主要体现在以下几个方面。
首先，该系统的建立可以有效监管和管理购房款，避免购房款被挪用和滞留，保障购房人的合法权益。
其次，该系统的透明度和安全性能提高购房资金的流动性和安全性，减少购房风险。
再次，该系统可以提高行业的规范化程度，规范商品房交易行为，促进房地产市场的健康发展。
最后，该系统可以提供及时的购房信息，方便购房人了解购房进度，减少信息不对称带来的不确定性。
商品房预售资金监管系统的建设需要合作各方的共同努力。
首先，政府部门要加强监管和管理，建立健全相关法律法规和制度，确保该系统的顺利运行。
其次，银行作为系统的建设和运营主体，要提供专业的技术和运营支持，确保系统的安全和稳定。
商品房预售资金监管 依据
商品房预售资金监管依据1.引言1.1 概述概述部分的内容：商品房预售资金监管是指对于新建商品房销售过程中的预售资金进行监督和管理的一项重要工作。
在房地产市场中，由于商品房的预售性质，购房者需要提前支付一定比例的购房款项作为认购资金或诚意金。
这些预售资金涉及巨额金额，直接关系到购房者的合法权益以及房地产市场的稳定运行。
因此，对商品房预售资金进行有效监管，具有非常重要的意义。
商品房预售资金监管的主要目标是防止开发商在预售过程中违规操作或挪用购房者的资金，确保购房者的合法权益不受侵害。
同时，也有助于规范房地产市场的运行，维护市场秩序和健康发展。
通过有效的监管机制和措施，可以加强对开发商资金的监督，减少购房者的风险，增强市场的透明度和公正性。
然而，目前商品房预售资金监管存在一些问题，主要体现在监管机制不够完善，监管力度不够强劲以及监管信息公开度不高等方面。
这些问题导致了一些不法开发商或中介机构存在挪用预售资金等违规行为，并对购房者的利益产生不利影响。
因此，加强商品房预售资金监管的必要性变得尤为迫切。
为了改善现状，文章将在接下来的部分，探讨商品房预售资金监管的重要性以及可行的监管措施，并提出建议以进一步完善现有的监管机制，保障购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
1.2文章结构文章结构部分的内容可以按照以下方式编写：文章结构部分的目的是为读者提供一个清晰的导读，介绍文章的组织结构和各个部分的内容安排。
通过给读者提供文章的框架，有助于读者更好地理解文章主题和内容。
本文的结构分为以下几个部分：1. 引言部分：介绍本篇文章的背景和意义，以及文章将要讨论的问题。
2. 正文部分：主要包括商品房预售资金监管的重要性和目前存在的问题两个方面。
3. 结论部分：总结文章的核心观点，提出加强商品房预售资金监管的必要性，以及可行的监管措施。
通过上述结构的安排，本文将全面探讨商品房预售资金监管的重要性、问题以及可行的解决措施，为读者提供一个系统、有条理的分析和讨论。
海外量化交易监管措施
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预售房监管资金管理办法
预售房监管资金管理办法一、总则1.1 为加强预售房监管资金管理，确保预售房项目顺利实施，维护购房者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等相关法律法规，制定本办法。
1.2 本办法适用于我国境内预售房监管资金的管理活动。
1.3 预售房监管资金是指房地产开发企业按照规定比例，将预售房款存入指定银行监管账户的资金。
二、监管银行及账户管理2.1 房地产开发企业应选择具备资金监管资质的银行作为监管银行，并与银行签订监管协议。
2.2 房地产开发企业应在监管银行开设预售房监管资金专用账户，并按照规定存入预售房款。
2.3 监管银行应确保预售房监管资金的安全，专款专用，不得挪作他用。
三、资金监管比例及使用3.1 预售房监管资金的比例由市、县人民政府根据项目风险等级确定。
3.2 预售房监管资金主要用于支付预售房项目的工程款、材料款、人工费等。
3.3 房地产开发企业使用预售房监管资金时，应向监管银行提出申请，并提交相关资料。
3.4 监管银行应在收到申请后5个工作日内完成审核，并将审核结果通知房地产开发企业。
四、资金监管期限及退还4.1 预售房监管资金的监管期限自预售许可证发放之日起计算，至项目取得竣工验收备案表之日止。
4.2 房地产开发企业在项目取得竣工验收备案表后，可向监管银行申请退还预售房监管资金。
4.3 监管银行应在收到申请后10个工作日内完成审核，并将审核结果通知房地产开发企业。
4.4 退还预售房监管资金时，房地产开发企业应确保项目无拖欠工程款、材料款、人工费等情形。
五、违约责任5.1 房地产开发企业有以下情形之一的，由相关部门依法予以处罚：（1）未按规定比例存入预售房监管资金的；（2）擅自使用预售房监管资金的；（3）提供虚假资料骗取预售房监管资金的；（4）其他违反本办法规定的行为。
5.2 监管银行有以下情形之一的，由金融监管部门依法予以处罚：（1）未按规定审核预售房监管资金使用申请的；（2）未确保预售房监管资金专款专用的；（3）其他违反本办法规定的行为。
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施1. 背景介绍在中国的房地产市场中，商品房预售制度被广泛应用。
根据这一制度，开发商在房屋项目建设之前，可以通过预售的方式融资，以支持项目的开发。
然而，由于历史上存在一些房地产开发商违规使用预售资金的问题，导致购房者的利益受损。
为了加强对商品房预售资金的监管，提高购房者的权益保护，我将在本文中提出一项商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施。
2. 监管银行的角色与职责在商品房预售资金监管银行项目中，监管银行起到监督和管理预售资金的重要作用。
其主要角色和职责包括：1) 接受开发商的预售款项，并在合规审查通过后进行划分和存管。
2) 建立并维护预售资金监管账户，确保其与开发商的资金账户相分离。
3) 制定并执行预售资金的监管规程和流程，包括款项的划拨、使用及结算等环节的监管。
4) 对预售项目进行风险评估和资金监控，及时发现和解决潜在问题。
5) 向购房者提供相关信息和查询服务，提高购房者对预售资金使用情况的透明度。
6) 配合监管部门进行相应的监管工作，包括信息披露、报告提交等。
3. 预售资金监管措施为了进一步确保预售资金的安全和合规使用，以下是一些可行的监管措施：1) 资金专户管理：监管银行应建立专门的预售资金监管账户，担任资金划拨、结算和监管的角色。
该账户应与开发商的自有账户相分离，确保预售资金的安全性和独立性。
2) 预售款项划拨限制：监管银行应根据项目的实际进度和需要，按照合同约定的划款条件和比例，将预售款项定期划拨给开发商。
对开发商的使用计划和用途进行审查和监控，确保合规使用。
3) 风险评估和监控：监管银行应建立风险评估体系，对预售项目进行风险评估，并定期监控资金使用情况。
一旦发现潜在风险和问题，应及时采取措施加以解决，充分保障购房者的权益。
4) 信息透明与公示：监管银行应提供购房者查询预售资金使用情况的渠道，并定期向公众披露预售资金的监管情况，确保信息透明度和公众知情权。
商品房预售资金监督管理办法
XX市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于工程建设，保障购房人的合法权益，防范房地产交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市区（包括东昌区、二道江区、XX医药高新区管委会、吉林XX国际内陆港务区管委会）范围内许可预售的商品房建设项目，其商品房预售资金的存入、支出、使用和监督管理工作，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房(含住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等房屋)预售给预购人，由预购人按合同约定支付的定金、首付款、房款（包括银行按揭贷款和分期、一次性付款和住房公积金贷款等）以及其他形式的全部购房款项。
预售人：是指预售商品房的房地产开发经营企业。
预购人：是指购买预售商品房的法人、自然人和其他组织。
第四条市住房和城乡建设局（以下简称“主管部门”）负责本市商品房预售资金的监督管理工作。
市房地产市场管理机构（以下简称“管理机构”）负责本市商品房预售资金的日常工作。
具体履行以下职责:（一）负责预售资金的存入、使用等日常工作；（二）负责组织并与开发企业和监管银行签订《XX市商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”）；（三）建立、维护和管理商品房预售资金监管信息系统；（四）商品房预售资金管理的其他有关工作。
第五条商品房预售资金监督管理，遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则，采用全程全额的监督管理方式。
第六条商品房预售资金要全部存入专用账户，由管理机构负责日常监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。
预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
第七条预售人申请商品房预售许可前应当开设商品房预售资金监管专用账户，《商品房预售许可证》应载明监管银行、监管账户等信息。
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施(一)
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施(一)商品房预售资金监管银行项目服务方案及背景为保障商品房销售款项的有效监管，促进商品房市场健康发展，银监会、住建部、财政部、国土部等多个部门联合发文，要求各银行对商品房预售资金进行监管。
监管措施1. 预售资金专户银行应为开发商设立专门用于接受预售款的资金专户，并明确专户的使用要求及限制。
所有接受预售款的银行应通过核实购房人身份信息及房款来源等操作防范洗钱、诈骗等非法行为。
2. 资金监管和管理银行应对预售资金进行严格的监督和管理，确保预售物业的合法销售和预售款的安全保管。
具体措施包括：•对预售资金的流动进行真实、准确、完整的记录和存贮。
•接受房地产行政管理部门委托对预售资金进行监督检查。
•根据有关监管规定，及时将账户资金和凭证转交房地产行政管理部门。
3. 风险防范银行应当定期对预售物业的开发销售情况进行了解，并通过重大事件上报通道第一时间把风险预警通报到上级主管部门。
银行应对预售款的用途实施有效的监管，以防止开发商将预售资金用于非房地产开发领域或者超出合同约定的范围。
4. 信息共享银行应当与相关银行业控制部门和房地产行政管理机构进行信息共享和沟通，以便更好地监管和管理预售资金。
结语商品房预售资金监管银行项目服务方案的实施，有力维护了购房者的利益和市场秩序。
银行应做好预售资金安全保障起到关键性的作用，具有重要的意义。
我们鼓励银行积极运用监管措施，共同推进商品房销售款项有效监管。
5. 提高监管效率银行应加强内部管理，提高监管效率，建立监管机制和业务流程，确保监管工作有序进行。
应当对预售资金的监管流程进行规范化操作，制定评估标准、定期检查、风险预警等制度，针对不同情况采取不同的措施，及时纠正可能出现的问题。
6. 推进监管科技化银行应加强信息技术建设，推进监管科技化，提高预售资金监管水平。
应该采用一系列前沿的技术手段，如区块链、大数据、人工智能等，实现“全流程、全要素、全覆盖”的监管，提升监管效率和监管质量，为商品房市场健康发展提供坚实的保障。
商品房预售资金监管工作
商品房预售资金监管工作商品房预售资金监管工作是为了保障购房者的合法权益，维护房地产市场的稳定和健康发展。
在这个过程中，监管部门要承担着重要的责任和角色。
本文将从监管的目的、主要内容和实施方式等方面进行探讨，以期加深对商品房预售资金监管工作的理解。
商品房预售资金监管的目的是确保购房者的资金安全，防止开发商滥用资金、违规操作或以次充好。
监管部门通过制定相关政策和规定，规范开发商的资金使用行为，保障购房者的利益。
商品房预售资金监管的主要内容包括：一是监督开发商按照规定将预售房款存入专用账户；二是监测预售资金的流向和使用情况，确保资金的合理使用；三是对开发商的资金使用进行核查和审计，防止资金被挪用或侵占；四是对购房者的资金缴纳和使用情况进行监督，保障购房者的合法权益。
为了实施商品房预售资金监管，监管部门需要采取一系列的措施。
首先是建立健全监管制度和流程，确保监管工作的规范性和高效性。
其次是加强对开发商和购房者的宣传和教育，提高他们的法律意识和风险防范意识。
再次是加大对开发商和购房者的监督力度，及时发现和处理问题。
最后是加强与相关部门的合作，形成合力，共同推动商品房预售资金监管工作的落实。
在商品房预售资金监管工作中，监管部门要始终以人民利益为重，确保资金的安全和合理使用。
同时，监管部门还要加强与购房者的沟通和互动，及时解答他们的疑问和问题，增强购房者对监管工作的信心。
商品房预售资金监管工作是一项重要的任务，对于保障购房者的权益和维护房地产市场的稳定具有重要意义。
只有通过加强监管和规范行为，才能建立一个健康、透明、有序的房地产市场。
监管部门要坚持以人民为中心，加强监管工作的力度和效果，为购房者提供更好的购房环境和保障。
关于商品房预售及其资金监管的思考
严重的还会制约房 地 产 市 场 的 有 序 化 发 展. 同 时 针 对 商
品房预售资金管理工作,还缺乏明确的资金监督管理 的 法
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２０２３ 年 ７ 月
序,一般按照工程进度,分节点释放可用资金额度,导 致 资
金使用效率较低,企 业 承 担 着 较 高 的 资 金 压 力,增 加 了 资
金链断裂的风险.正是由于监管方式不够灵活,才导 致 以
上问题的产生.
２
１
２ 缺乏完善的保障机制
商品房预售资金的 监 管 工 作 需 要 以 相 关 法 律 法 规 为
面的城市商品房预售资金监管办法;加快修订城市商 品 房
预售管理办法,提高 商 品 房 预 售 的 门 槛;落 实 相 关 单 位 或
部门的监管职责,强 化 政 府 在 预 售 资 金 监 管 中 的 作 用;调
整购房款付款模式,将现有模式变为购房人按工程进 度 分
期付款的模式.
１ 如何认识商品房预售制度
售资金的具体使用 情 况. 在 商 品 房 预 售 资 金 监 管 的 过 程
中,不 能 忽 视 购 房 者 的 需 求,应 该 考 虑 到 购 房 者 的 心 理.
但是,购房者对于商品房预售资金监管信息的理解程 度 有
房产与经济
２
１
３ 抵押融资不规范
预售商品房的建设 过 程 存 在 着 不 规 范 的 抵 押 融 资 现
大压力.
２
１
１ 监管方式不灵活
商品房预售资金监 管 工 作 存 在 着 监 管 方 式 僵 化 的 问
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施一、项目背景商品房预售资金监管银行项目是针对当前商品房市场监管需求而提出的一项重要举措。
随着房地产市场的快速发展，为了保护购房者的合法权益，加强对商品房预售款的管理和监督变得尤为重要。
本文将针对该项目的服务方案和实施措施进行全面、详细、深入地探讨。
二、服务方案2.1 监管银行的角色定位作为商品房预售资金的监管机构，监管银行需充分发挥其职能作用，确保预售款的安全、透明和规范管理。
具体职责包括： - 设立专门的预售资金监管账户。
- 对开发商的预售款进行资金划拨和管理。
- 保障购房者的权益，防止开发商挪用预售款。
- 定期向监管部门报告预售款的收支情况。
2.2 服务流程设计为了确保预售资金的安全和管理的高效性，监管银行需建立完善的服务流程。
具体包括以下几个环节： 1. 开发商合规审查：监管银行需对合作开发商进行审查，确保其具备资质和合规经营。
2. 资金监管账户设立：监管银行为每个开发商设立独立的预售资金监管账户，并向其提供相应的开户协议和约定。
3. 资金划拨：购房者的预售款将直接划入监管银行设立的资金监管账户，确保资金安全。
4. 记账和管理：监管银行按照合同约定和监管要求，对预售款的入账、出账和资金流转进行严格管理和监督。
5. 风险控制：监管银行需建立健全的风险控制机制，及时识别和应对潜在的风险，保障资金的安全性。
2.3 技术支持为了提高服务效率和监管水平，监管银行应充分利用现代化技术手段，如云计算、区块链等，进行信息化建设和技术支持。
具体包括： - 建立预售款监管信息平台，实现对预售款的实时监控和数据分析。
- 引入区块链技术，确保预售款的真实性和不可篡改性。
- 与相关机构和部门建立数据共享和协同机制，实现信息的互通和共享。
三、实施措施3.1 法律法规制度建设为了确保项目的顺利实施，需要建立健全的法律法规制度，明确各方的权责和监督机制。
具体包括： - 制定相关法律法规，明确监管银行的职责和权限。
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施
商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅猛的发展，商品房预售业务越来越成为购房者的首选。
然而，在商品房预售过程中，由于各种原因，购房者的利益往往受到侵害。
为了保护购房者的合法权益，加强对商品房预售资金的监管和管理，各地银行纷纷推出了商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施。
二、服务方案1.监管对象该服务方案主要针对商品房开发企业和购房者两个主要对象进行监管。
2.监管内容（1）开发企业资质审查：银行将对开发企业进行资质审查，确保其合法合规，并将其列入可接受名单。
（2）预售许可证审查：银行将对开发企业所持有的预售许可证进行审查，并在审核通过后才能接受其资金监管工作。
（3）资金专户设立：银行将为每个项目设立专门的资金专户，并在其中存放购房者支付的款项。
同时，银行还将建立定期报告机制和风险预警机制，及时发现和解决问题。
（4）资金监管：银行将对购房者支付的款项进行监管，确保开发企业按照合同约定使用资金，并在工程进度达到一定程度后才能提取部分款项，以保证购房者的利益。
（5）风险管理：银行将建立风险管理机制，及时发现和解决可能出现的问题，并采取相应的措施进行处理。
三、服务措施1.完善内部管理银行将加强内部管理，建立健全的组织架构和工作流程，确保服务质量和监管效果。
2.加强信息披露银行将通过官方网站、微博等渠道及时向社会公布相关信息，包括可接受名单、预售许可证审查结果、资金专户设立情况、资金监管情况等。
3.提供咨询服务银行将为购房者提供咨询服务，包括开发企业资质、预售许可证等相关信息查询，并及时回答购房者提出的问题。
4.加强培训银行将对参与该服务方案的员工进行培训，提高其专业素质和服务意识，确保服务质量和监管效果。
5.建立投诉处理机制银行将建立投诉处理机制，及时受理和处理购房者的投诉，并给予及时的回应和处理。
四、总结商品房预售资金监管银行项目服务方案及措施，是各地银行为保护购房者合法权益而采取的重要措施。
商品房预售资金监管浅析
定。所 以， 强化商品房预售资 金监管是现实的需要。
１ ．强化商品房预售资金监管是维 护消费者利益 的迫切需 要 。房地产市场是不完全竞争市场 ， 房地产商处于垄断地位 ， 导 致 市场失灵 ， 资源不能实现有效配置 。开发企业总是 比购房者
更 了解 资金 使 用 情 况 ， 购 房 者 很 难 查 询 到 开 发 企 业 资 金 的使 且
展， 由具 有社会公信力 的机构作为监 管主体 ， 以公平与效 率兼 顾为原则 ， 对商品房销售资金的使用进行全程监管的行为。 国外 的商 品房预售 资金 监管模式 主要 是通过第 三方 主体
来 进 行 监 管 ， 各 国在 预售 管 理 上 有 明 显差 异 。主要 有 两 类 ： 而 一
房 地 产 业 既 是 现 阶段 国民 经 济 的 重 要 支 柱产 业 ， 是 社 会 又
进行监 管 ， 代表城市为天津 ；２ 由担保 公司作为资金监管的主 （） 体， 代表城 市为济南 ； ３ 由监理公 司作 为资金监 管的主体 ， （） 代 表城市 为重庆 ；４ １商业银行作为资金监管 的主体 ， （）１ ￣ 代表城市
强调 完善 商品房预售资金 的监督管理具有重要 的现实意义的基础上 ，积极探讨 完善 商品房预售 资金 的监督管理的有效
措施 ， 以期保持房地产 市场的稳 定， 高房地 产业在拉 动 内需中的作 用 提
关键词 ： 商品 房 ； 售 资金 ； 管 预 监 中图 分 类 号 ：８ ０ Ｆ３ 文 献 标 志码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ０ ８７ （ １）９ ０９ — ２ １０ — ７ ２２ ２０ — ０ ４ ０ ０
摘 要 ： 地 产 市 场是 信 息 不 对称 的 市 场 ， 地 产 开发 商 作 为 占据 信 息 优 势 的代 理 方 ， 能会 以 此谋 求在 交 易 中获 房 房 可
商品房预售资金监管流程资料讲解
商品房预售资金监管流程商品房预售资金监管流程一、资金账户开立在办理商品房预售许可证前，房地产开发企业要选择一家商业银行作为预售资金监管银行，开立预售资金监管专用账户，一个预售许可证对应一个资金账户，该账户不得支取现金。
-办理流程房地产开发企业向开发科提出账户开立申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具开户通知书——开立监管账户——监管银行反馈监管账户确认书-提交的资料1、预售资金监管账户开立申请表2、房地产房地产开发企业营业执照及资质证书3、房地产房地产开发企业委托书及房地产房地产开发企业经办人身份证明4、监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份证明二、签订监管协议开立预售资金监管账户后，房地产开发企业、监管银行、监管单位（房管局）三方应及时签订《上饶市商品房预售资金监管协议》，《资金监管协议》是申请办理商品房预售许可证的必备要件之一。
-办理流程房地产开发企业到房管局领取《上饶市商品房预售资金监管协议》——提交资料——受理审核——签订监管协议-提交的资料1、《上饶市商品房预售资金监管协议》2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等3、资金使用计划表4、项目成本概算5、银行经办人员委托书及身份证明6、与资金监管相关的其他资料施工合同及建筑材料、设备购销合同发生变更的，房地产房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向开发科提供变更后的相关资料。
三、监管账户变更商品房预售资金监管账户开立后，因特殊情况确需变更的，应当征得原监管银行和监管单位书面同意。
-办理流程房地产开发企业向开发科提出账户变更申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具变更通知书——办理变更-提交的资料1、《上饶市商品房预售资金监管账户变更申请表》2、证明监管账户需要变更的相关材料3、原监管银行出具同意变更监管账户的证明材料4、新监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份证明要求变更监管账户时，已签订了《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并与新监管银行签订三方《监管协议》。
对商品房预售资金监管模式的探讨
、
南京市 预售 资金 管理 存在 的问题
商。
从南京市商品房预售资金监管情况看， 我市要求 开发 商和银 行签 订监 管协议 ， 由开发 商在 银 行 开设监 管账户， 由银行来监管其资金使用 。 但实际上， 只要开 发商不把收到的现金房款打入指定银行账户， 这笔钱
强商品房销售管理稳定住房价格 的实施意见》 。但在 预售 资 金监 管方 面 尚存 在 很大 的缺 陷 。 了保 证 南京 为 房地产市场 的健康发展 ，保证 预售资金用于工程建 设， 需要 研 究南 京市 预 售 资金 监 管模 式 。
二、 国内外 预售 资 金监 管 模 式 分析
１ 国外预售资金监管模式 ．
２０． ０ ６９期
１９ 嗍 睇３
维普资讯
劈毪产 场
职责 和义 务 。预 售 人售楼 所 得全 部存 入 专用账 户 ， 每 项支 出均 需接 受 国土房 管局与 银行监 控 。 （） 南预售 资 金监管 模式 ３济 济 南市 建 设委 员会 作 为房 地 产 开 发 和 商 品房 预 售款 监管 的主 管部 门 ， 负责组 织 实施 商 品房预 售 款监 管 工作 。 品房预售 款 的监管 采用 由预 售 人委托 担保 商 公 司 向预 购 人提 供 预售 款 监 管 责任 担 保 书 的方 式 实 施 。由预 售人 、 预售 款监 管 商业 银行 和 担保 公 司三 方 签 订统 一格式 的“ 品房预售 款 监 管协 议 书 ”明确 三 商 ， 方 的权利 、 务和责 任 。 义 （） ４ 重庆预 售 资金监 管模 式 重 庆 采 用监 理单 位 与 银 行 、 开 发商 签 订 三 方 协
议， 明确规定资金监管范 围、 使用方式、 监管费用 、 违
房地产金融宏观审慎管理国际经验研究——管理篇
研究报告房地产金融宏观审慎管理国际经验研究——管理篇2008年国际金融危机表明，房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素。
金融危机以来，主要经济体逐步建立起宏观审慎管理框架，并高度重视房地产金融调控。
国际经验表明，用于调控房地产市场的宏观审慎工具主要有：贷值比、债务收入比、房地产部门额外资本要求、房地产贷款风险权重、拨备要求等，其中前两个工具使用最为频繁。
一、国际金融机构的观点（一）国际货币基金组织（IMF）近年来IMF提出的管理房价的宏观审慎政策工具主要有7类：（1）贷值比（LTV），等同于首付比。
实践中，一些国家根据首套房、二套房，以及房屋价值等差别制定不同的LTV要求。
（2）债务收入比（DSTI），将房贷的还本付息额限制在家庭收入的一定比例之内。
在各国实践中，该工具也演化为贷款收入比、全部债务收入比等类似指标。
（3）部门资本要求，要求贷款机构对房地产贷款持有额外资本。
（4）部门风险权重，可以要求对包括房地产在内的特定部门贷款施加不同的风险权重。
（5）拨备要求，强制金融机构对房地产贷款提取更多准备金。
西班牙2000年最早建立动态拨备方法，最近在智利、哥伦比亚、秘鲁等国使用较多。
（6）流动性要求，要求银行持有更多的流动性资产，可抑制银行利用短期资金和批发融资来扩张信贷。
（7）针对外币贷款的特殊措施，主要在中东欧国家使用。
包括外汇贷款组合的限制以及其他限制措施（如对外币贷款要求更高的资本、更严格的首付比和债务收入比等）。
IMF统计了2000-2013年，59个经济体在调控房地产金融过程中使用宏观审慎政策工具的情况，见图1。
图1 主要宏观审慎工具的使用注：正数表示收紧房地产调控；负值表示放松房地产调控总体上，宏观审慎工具在抑制房价上涨和信贷增长方面比较有效，但也有细微差别。
如果使用现金购房，则抑制信贷增长的政策工具效果不大。
此外，在一些新兴经济体，建立住房融资体系和提供可负担住房仍是重要挑战。
（二）国际清算银行（BIS）2012年，BIS总结了调控房地产的主要措施，除道义劝告等一些柔性措施外，其他措施主要分为货币政策工具和宏观审慎工具。
商品房预售资金监管实施细则(四篇)
商品房预售资金监管实施细则《商品房预售资金监管实施细则》是指对商品房预售款项的使用、管理和监督等方面进行了详细规定的一份文件。
下面将从细则的目的、适用范围、监管主体、监管措施以及监管责任等方面进行阐述。
一、目的1. 细则的目的在于规范商品房预售款项的使用、管理和监督，保障购房者的合法权益。
2. 细则旨在加强对开发企业资金运作和风险控制的监管，促进房地产市场的健康发展。
二、适用范围1. 细则适用于全国范围内进行商品房预售的房地产开发企业。
2. 细则适用于购房者及其代理人、银行、监管部门等相关主体。
三、监管主体1. 财政部门：负责制定和调整预售资金监管政策，指导和监督资金的使用和管理。
2. 监管部门：负责对房地产开发企业的预售资金进行监管与审核，确保资金的安全和合规。
3. 银行：作为资金的托管方，负责接收、保管和支付预售资金。
4. 购房者：享有权益的主体，有权监督企业资金的使用和管理。
四、监管措施1. 资金专账管理：房地产开发企业应设立专用账户，将预售资金分账存入银行，确保与其他资金隔离。
2. 资金划拨限制：开发企业预售资金的使用应符合划拨限制，主要用于项目建设和购房者权益保障。
3. 资金用途审查：监管部门将对开发企业使用预售资金的用途进行审查，确保合规使用。
4. 资金监督检查：监管部门有权对开发企业的预售资金进行监督检查，包括资金的存储、使用、归集等。
5. 资金风险评估：银行应对开发企业进行资金风险评估，确保预售资金的安全性。
6. 资金监管信息公示：开发企业应定期向监管部门报送预售资金的相关信息，并公示给购房者和社会公众。
五、监管责任1. 房地产开发企业：应按照规定设立专用账户，保管好预售资金，合规使用并及时报告监管部门。
2. 监管部门：应建立完善的监管制度，加强对开发企业的资金使用和管理的监督和检查。
3. 银行：作为资金的托管方，应严格履行监管义务，确保预售资金的安全和合规。
4. 购房者：有权监督开发企业的资金使用和管理，可以向监管部门举报和投诉。
问题楼盘资金监管措施
问题楼盘资金监管措施在房地产行业中，问题楼盘是指存在严重质量问题、资金监管不当或存在违法行为的楼盘项目。
为了保护购房者的合法权益，加强对问题楼盘的监管成为当务之急。
本文将介绍一些问题楼盘资金监管的措施。
1. 强化预售资金管理预售制度是指开发商在获得预售许可证后，可以提前向购房者销售房产，但在项目建设完成之前，购房者只能获得虚拟产权。
预售资金管理是问题楼盘监管的重要一环。
1.1 预售资金专户规定开发商在预售房产时，必须将购房者支付的预售款项存入专门设立的预售资金专户，由银行或第三方机构进行监管。
这样可以保证购房者的资金安全，防止开发商挪用预售款项。
1.2 资金监管机制设立独立的监管机构，对预售资金进行监管。
此机构应具备相应的监管能力和合作机制，确保预售资金的安全管理和使用透明。
2. 加强开发商信用评价开发商信用评价是解决问题楼盘的根本措施之一，通过评价开发商的信用状况，可以提前发现潜在的风险，避免购房者的损失。
2.1 建立信用评级制度建立开发商信用评级制度，对开发商的信用状况进行评估。
评级结果可以作为购房者选择楼盘的参考依据，也可以用于行政主管部门对开发商进行分类监管。
2.2 公示开发商信用信息加强对开发商信用信息的公示，包括信用评级结果、违规行为记录等。
这将有助于提高开发商的自律意识，防止其违规操作，也便于购房者选择信誉良好的开发商。
3. 完善金融支持政策为了解决问题楼盘的后续资金问题，需要加强金融支持政策，确保楼盘项目能够按期竣工并交付。
3.1 多元化融资方式开发商可以通过发行债券、引入社会资本等方式进行融资，以减轻其自有资金压力。
同时，银行还可以加大对楼盘项目的贷款力度，提供支持。
3.2 加强风险防控金融机构应加强对房地产行业的风险防范和监管，确保贷款资金的安全使用，防止楼盘项目出现资金链断裂等问题。
4. 强化监管措施为了加强对问题楼盘的监管，还需要制定更加严格的规章制度，并加大执法力度。
4.1 加大执法力度行政主管部门应当加大对问题楼盘的执法力度，及时发现和处理问题。
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析随着国内经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济的重要组成部分。
然而，随着房价的不断上涨和市场的波动，各地政府开始采取各种税收政策来控制房地产市场，并在某种程度上成功地稳定了市场，对此我们可以学习一些国外的调控经验，对我国的税收调控提出一些建议和启示。
一、完善房产税制度，加强对房地产税的重视。
房产税作为国外调控房地产市场的重要手段之一，已经被多个国家采用。
对此，我国应该加快房产税立法，并建立完善的房产税体系，对高端房产和投机房产实行差别税率，加大对炒房企业的税收惩罚力度，让税收成为房产市场调控的有效工具。
二、建立房地产市场信息公开制度。
国外的房地产市场对信息的公开合法性、有效性、公正性等方面具有严格规定，各级政府、相关企业和媒体等也有义务对房地产市场进行信息公开。
我国应该加强对房地产市场信息公开的制度建设，完善行业标准、流程等，进一步规范房地产市场。
三、推行多项税收措施，夯实税收大的基础。
通过税收政策来规范房地产市场的发展已经成为国外调控房地产市场的重要手段，比如印度在房产转手过程中对房屋转手金额实行20%的交易税，这种方式可以有效地遏制投机炒作行为。
我们可以借鉴国外经验，对过高的房产交易税率进行调整，增加房产交易的财务负担。
国外的调控方式一般是长期实施，包括完善市场基础设施、政策配套和紧缩货币政策等措施。
从长期调控的角度出发，我们可以采用多种措施，比如对房地产政策进行前瞻性研究，争取出台长效税收政策，实行动态监管等手段，着力构建起完善的房地产长效调控机制。
综上所述，国外的房地产市场税收调控政策具有很好的经验借鉴价值，同时由于各国的国情、市场环境等各略有不同，我国应该根据自身情况进行有计划的引进和吸收。
通过建立完备的税收政策，搭建房地产市场信息公开和监管体系，在政策规范加强的同时对房地产市场进行持续的长期调控，才能促进我国房地产市场健康稳定的发展，避免出现严重的房地产泡沫化问题。
国外的商品房预售资金监管措施
商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。
我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。
但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。
因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施;同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。
境外主要经济体管理预售房体制措施世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。
美国：第三方保管房屋预售款美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。
购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。
顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。
项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。
该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。
为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。
工程完成并交付时，开发商才能获得房款。
美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。
商品房预售资金监管办法
商品房预售资金监管办法第一章总则第一条为规范我市商品房预售资金监管,保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条江门市行政区域内依法预售的商品房,其预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、变更、注销和预售资金的收存、拨付、使用等监管，适用本办法。
本办法所称预售资金，是指购买预售商品房的购房人按照商品房买卖合同和认购协议约定，支付给房地产开发企业（以下简称房企）的全部房价款，包括定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款（含公积金贷款，下同）和其他形式的购房款。
本办法所称监管账户，是指房企在预售商品房项目所在地（即江门市行政区域范围内）的商业银行设立的用于收存、拨付预售资金，并由项目所在地的县（市、区）住房城乡建设局（以下简称监管部门）、房企和监管银行按照预售资金三方监管协议（以下简称监管协议）共同监管的专用账户。
本办法所称监管银行，是指与监管部门、房企签署监管协议，并设立监管账户的商业银行。
本办法所称监管额度，是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。
第三条预售资金监管遵循政府主导、银行配合、多方监督、专款专用、保障建设的原则。
第四条市住房城乡建设局负责组织实施本办法，指导、监督全市预售资金监管工作，健全江门市房地产交易综合管理信息系统（以下简称房地产交易系统）；会同人民银行江门市中心支行、江门银保监分局、市金融工作局组织招标确定监管银行。
各县（市、区）住房城乡建设局按照本办法和相关规定,负责本行政区域内预售资金收存、拨付和使用等监管工作的具体实施。
人民银行江门市中心支行按照本办法和相关规定，负责指导监管银行做好监管账户管理工作。
江门银保监分局按照本办法和相关规定，负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
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商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。
我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。
但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。
因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施;同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。
境外主要经济体管理预售房体制措施
世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。
美国：第三方保管房屋预售款
美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。
购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。
顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。
项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。
该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。
为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。
工程完成并交付时，开发商才能获得房款。
美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。
该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。
而在房产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。
因此，开发商在完成房屋建设之前无法拿到房款。
巴西：制定指导价格规范预售房销售
巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。
巴西政府和行业协会代表每年举行会议，确定第二年城市中各区域房地产价格的变化幅度。
对于政府来说，这是征收地产税的依据;对于行业协会来说，则是地产商从政府手中拿地乃至制订销售价格的根本。
以巴西利亚为例，位于城郊的塔瓜亭加区的地皮价格约为每平方米900雷亚尔(1美元约合0.87雷亚尔)，销售价格则不得高于每平方米4000雷亚尔。
地产公司可以根据政府和行业协会的指导价格定价，不同楼盘的价格相差不大。
巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要5年以上时间。
购房者在确定购买预售房时，与建筑商签署房贷协议，每月按照国家制订的标准向地产商交纳月供，低至一个月仅需数十雷亚尔;而在交房时，则与银行签署新的贷款协议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行处。
购房者在交房前反悔，需向地产商交纳相当于房款10%—30%的罚金。
此外，地产
商对于所建商品房承担5年质量保障义务。
德国：订立个性化购房合同分期支付房款
德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。
在德国，一般房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。
但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付。
比如在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10%，在主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。
如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。
如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。
此外，购房者还可与房地产商签订详尽的、个性化的购房合同。
法国：严格管理预售款
根据法国法律规定，在购房合同签署之前，开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。
购买预售房是根据工程进度分期付款的。
定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5%;工程为两年付2%;超过两年，不用支付定金。
购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35%;建房封顶交付70%;所有基本设施工程结束交付95%;剩下的5%交付房产时付清。
这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。
卖方逾期未移交房产。
在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。
作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。
建筑公司则在交付房产后一年之内，保证所建房屋处于良好状态。
这方面的担保涉及建筑缺陷或不合格等。
按法国民法典规定，建筑公司对不涉及建筑主体的设施，如门、窗、管道、厨卫设备等，在交房两年之内承担责任。
对于主体建筑，
如不合格牵连到地质、建筑物本身、楼梯、天花板、下水道等，必须担保10年。
瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程
在瑞典，所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并由其统一管理和出售。
房屋开发公司也只有在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会的全权委托下开展商品房预售。
在瑞典，建造商品房项目所需的资金全部由开发商承担，而购买居住权的瑞典人则需要成为住宅居住权协会会员，向协会提交购房申请和相关经济税收证明等。
获得协会认证成为会员后，购房人可以向银行递交贷款申请和购买居住权商品房项目详细情况等，而银行则在
房屋全部建好、购房人和开发公司签署了正式购房协议后才会放款。
在所购居住权的商品房交房领取钥匙的前14天内，购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。
随后，开发商将房屋大产权和所有居住权都转移到住宅居住权协会名下，协会会把获得银行贷款的购买人居住权转移抵押给银行。
日本：建立预售房市场风险分担机制
日本的预售房市场比较稳定，已经形成了一套行之有效的风险分担机制，大大地降低了预售房消费者的风险。
1952年颁布实施并经过多次修改的《宅地建筑物交易法》是目前日本唯一一部规范预售房交易的法律。
该法规定原则上禁止房地产交易业者出售预售房。
但是，为促进房地产业健康发展，在完成“预售房定金保全措施”的前提下，获得政府部门建筑许可的预售房允许交易。
这项规定旨在保护不熟悉房地产交易情况的普通小消费者的权益不受侵害，房地产公司之间的预售房交易则不受该项规定限制。
“预售房定金保全措施”具体内容为，在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。
此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。
不过该规定虽然有效分散了各方承担的金融风险，但日本预售房市场同样存在着住宅面积缩水、装修、噪音、阳光和周边环境等方面的纠纷。
为此，日本国土交通省规定，房地产商在出售预售房时，有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况，同时着手制定了说明事项的详细指标。
新加坡：购房者按施工进度分期支付房款
新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。
在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房;开发商在房屋买卖活动中也必须使用统一格式的买卖合同书;另外客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入银行的房屋项目账户，该账户的所有提款
必须与房屋建设相关。
另外，新加坡详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。
签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%;完成地基后再交10%;完成整体框架后交10%;砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%;确定无他人占用该房后交25%;最后确认所有项目建成时交15%。